東京テラスって知っていますか？

そうですか。安くて坪２００万超えですか。凹みますね。
電車で２０〜３０分くらい下った駅近の物件の方がいいかもです。
でも、世田谷、捨てがたいな〜。
もうちょっと、安いと思ったのに・・・。駅からのアクセス考慮してよ。

まだ、手探りで価格を提示しているから、正式価格発表まではなんともいえませんが、
皆さんの反応を見ていると、総じて高いマンションなんでしょうね。
仕様のベースは、長谷工さん仕様をベースにしているのに価格が高いということは、
土地代が高かかったか、工事費が高かったんでしょうね。

コメントを書かれた皆様

いろいろと反響があるところを見ますと、相当、話題にはなって
いたんですよね、この物件。

私は現在34歳です。年収はまあまあですが、800万円以上もありません。
それに、うちの場合、妻方含め、両方の親からの資金援助は、全く
期待出来ません。結婚式も、新生活のスタートも自分たち二人の資金
だけでやってきました。自慢することではありませんが、ここに来て、
本当にゼロから住宅資金を貯めることの難しさを痛感しています。
貯める金額の限界もありますよね。

昨日も奥さんと話したんですが、価格も含めて、
本当に欲しいマンションを探さないとねということでした。
高い買い物です。それだけに、全てとは言わないまでも、
ある程度、納得できる買い物がしたいじゃないですが。
（例えば、今のこの物件は、価格がどうも納得出来ない。）

ということで、他の物件もあたりながら、
もう少し様子を見ることにします。

※
ちなみに、「クイーンズ伊勢丹」は、品揃えに高級感があるところが、
好きなところです。でも、今回のサミット出店の目的が、「そこそこ品揃え
のあるお店が、夜遅くまで開いてるという利便性」にありますから、
問題ないと思います。クイーンズ伊勢丹がほんとにすきなら、
仙川に行けばいいだけの話ですから。

私もMR行って来ました。
やはり、かなり高めの値段設定で手が出ない感じです。
ただ、あの値段設定で１０００戸も完売できるとは到底思えないので、
売れ残った部屋（人気のない部屋）は、相当値引きされるのではないでしょうか？
経験上そう思います。
第一期販売については、申し込み者全員を抽選にならないように誘導するぐらいの商売をしないと今後苦しそうですね。
よって、焦って申し込むのは危険かも・・・・。
あくまで、私見ですが。

今は事前内覧会期間中です。これから、９月中旬にＭＲ正式オープンして、下旬に
グランドオープンすると思います。その間に来場したお客の要望を聞きながら、抽選にならないように
営業の方が、うまく住戸を振り分けていくと思います。
１期１次が一番熱いお客と資金に余裕がある客が来るので、その方々にはとりあえず買ってもらいます。
１期２次からは、資金不足の方や冷静な方が客としてくる確率が高く、販売も難しくなってきますから、
そこから、本当にほしい部屋にアプローチするのがいいと思います。
但し、テラスは建築が期わけしてますから、販売不振となれば、建築工期を遅らせて、販売価格の調整をする
こともありえます。
深沢ハウスも値引きしてます。販売が不調とならない限りは、庶民には手が届かないと言うことでしょうか。

年収８００万円前後で買える限界は、４５００万円までかもしれません。
援助無で自助努力すると、こんなところが限界ではないでしょうか。
テラスは、世田谷区では久々の大型大規模物件だったので、期待が大きいものでした。
でも、買える範囲の限界の値段は存在します。
収入が伸びず、年金制度の崩壊、教育費の高騰、老後の生活など
住宅ローンを組む時のリスクはたくさんあります。
それでも、この物件の良さを認め買える人が、今後どのくらいいるのでしょうか。
時間をかけて見ていきたいです。

今週の住宅情報の特集に、テラスがのっていました。
ＭＲの実際の写真がなかったのは、残念でした。

はやぶささん

＞＞＞買える範囲の限界の値段は存在します。
＞＞＞収入が伸びず、年金制度の崩壊、教育費の高騰、老後の生活
＞＞＞など住宅ローンを組む時のリスクはたくさんあります。

ＭＲで初めて価格を提示されたとき、
「この人たちは、マーケットをどう捉えているのだろう？」
と感じたと書きました。

これは仮説ですが、自分たちの負債を返すためもあってか、
「消費者不在の値付け」になってしまっているところが腑に落ちません。
おっしゃるとおり、我々は、これからの人生、
多くのリスクを抱えているのですから。

価格には「適正」というものがあります。
この物件の価格が、消費者に「適正」と受け入れられるかどうか、
しばらくは静観したいと思っております。

ところで三多摩るたさんはガーデンヴィラ芦花公園は行かれた方でした
よね。かなりのご見識をお持ちの方とお見受けしましたので
比較論とか、どちらに傾いているかとかでも聞かせてくださいね。
お待ちしてます。

この価格は近隣では相場か相場よりちょっと上ですよね
高いとはいえ買える人も存在する訳で
自分たちが買えない値段だからと言って業者に悪態を付くのはどうかと思いますが

＞＞＞高いとはいえ買える人も存在する訳で
＞＞＞自分たちが買えない値段だからと言って業者に
＞＞＞悪態を付くのはどうかと思いますが

その通りですよね。
ですが、私なんかは、業者に悪態をつくというのではなく、
マス（マーケット）の大きさの話をしているつもりです。
要は、本当に売りたいのなら、マスを狙うべきではないかと。

このマンションを買える人は当然存在するとは思います。
ですが、逆に、その方々をターゲットにするならば、
もう少し戸数の小さいマンションにするべきでは？と。

マーケティング的な視点から判断しますと、
このマンションのコアターゲットは、そのような一部の方ではなく、
「ちょっとだけ背伸びすれば、世田谷に住めるファミリー層」
でないかと認識しています。

そのような方々の平均的な家族構成が、夫、妻、子供1〜2名だとすると、
今の住宅事情の趨勢からは、どう考えても75㎡では狭すぎる感があります。
事実、現状、中古物件で75㎡が売れ残っているのは、市場にニーズがないからですよね。

統計では、マンションに必要とされる敷地面積は、
ほぼ10年単位で、5㎡ずつ広がってきているといわれています。
75㎡がもてはやされた時代からは、既に10年以上経過しており、
今求められているのは80㎡台、10年〜20年後の敷地面積拡大を
見込めば、90㎡台は必要なのです。

事実、今売れている、浦安のシーズガーデンやイオシス吉祥寺は、
そのようなニーズやマーケットの将来像に見事に合致しているといえます。
（もちろん、地価も関係はしていますが。）

故に、せめて、75㎡台をコアに売りたいのならば、
コアターゲットとなる層に合わせた値付けにしないといけないのでは？
これはもう変えられませんが、コア物件を75㎡ではなく、80㎡台に
すれば、もっと反応は違っていたかと思います。

結局、75㎡台を増やすことで戸数を増やして、
購入総額を伸ばそうというデベ側の見込みが見え透いているということが
言いたいわけです。

私があの敷地を使うのであれば、コンセプトはものすごくいいので、
空地率を上げ、敷地面積を贅沢に使って、
今より少ない戸数で、80㎡台をたくさんつくり、もっとゆったりとした
家族が優雅に暮らせるイメージが鮮明に持てる「テラス」を構成しますね。

デベのジレンマを無視した構想にしか過ぎませんが、
ユーザーの立場として、書きました。

ちなみに、浦安のシーズガーデンは、「浦安が住みたい街ではないから」
イオシス吉祥寺は、「直床であり、南側の環境変化がありそうだから」
という理由で見送っています。

私も、三多摩るたさんと同意見です。
決して売主（デベ側）に悪態や悪口をいうつもりで書き込みはしていません。
徒歩１６分といえども、いい立地にあることは認めます。
ただ、予算があるし、現状５０００万円を超えてくると販売は苦戦する傾向にあります。
想定坪単価を維持するには、ユニットを９０平米や８０平米台ではなく７５平米程度に抑え、
グロス価格を圧縮するしかないとの売主側の意向わかりますが、
ファミリー層で一次取得者には、手が届かない値段に振れすぎてるきがしているだけです。

>そのような方々の平均的な家族構成が、夫、妻、子供1〜2名だとすると、
>今の住宅事情の趨勢からは、どう考えても75㎡では狭すぎる感があります。
>事実、現状、中古物件で75㎡が売れ残っているのは、市場にニーズがないからですよね。

これは少々主観が入りすぎているのではないかと思います
東京都市圏ではやはり75㎡が主流だと思いますし、中古ではもっと狭い物件が主流で動いています。
80〜90㎡超える物件ではそれなりに良い価格付けがされているはずですし、ファミリー向けの安い物件は郊外の土地の安い所になると思います。
ちなみによく言われていることですが「不動産に掘り出し物はありません」

追伸
私は４人家族ですが、75㎡クラスに住んでいて特に不便を感じておりません。

＞このマンションのコアターゲットは、そのような一部の方ではなく、
＞「ちょっとだけ背伸びすれば、世田谷に住めるファミリー層」

そうですね。Dグラ芦花は環八沿いの50万円台/㎡が人気（完売）で、比較的高額のものが
まだ売れ残っています。
テラスとは距離的に近いものの環境が違うので比較はできませんが、こういった価格的な
アピールがテラスにはないですね。

営業の方も「資金計画は慎重に」とか言ってましたし、本当に売る気（竣工前完売）あるのでしょうか。
それとも世田谷にふさわしいスマートな人だけ購入して下さいといった営業スタイルなのでしょうか。

＞深沢ハウスも値引きしてます。販売が不調とならない限りは、庶民には手が届かないと言うことでしょうか。
どんなタイプが残って、どのくらい値引きしているのですか？

私もここは相場か相場よりちょっと上かな？と感じています。

芦花公園駅から徒歩５分以内のマンションに住んでいますが、今のマンションの購入時の価格と同じ位で今より広い９０平米に住めるのは、とても魅力的です。
ただ、駅から１０分以上となると、今の生活に慣れている私と、主人にとってはきついかな。

駅からの距離を納得できるように、もう少し価格にお得感が出せれば真剣に購入を考えたいです。
まだ何期もあるわけですし、のんびり検討したいと思います。

三多摩るたさんのスレはA-labでよく見てました。こんにちは。

烏山ー仙川近辺で探し、久我山GH,GV蘆花他検討していました。
また烏山に長年住んでいるので、この辺に配られる中古のチラシなども
見ていました上での感想ですが、この辺りで90平米で5000万台というのは
厳しいのではないでしょうか。
東京テラスの75平米４６００〜というのは
高い気がしますが、80平米で5000万台前半〜半ば、85平米で
5000万台後半というのが印象です。
もちろん、立地や日照、仕様のグレードにより安い物件もありますが。

参考になるかわかりませんが、この辺りで築浅80平米超の中古でも、
チラシ上は5300万程度を見かけます。
特に、線路より南側は高いです。東京テラスも南ですね。

駅北側(吉祥寺、三鷹方面）のバス便だと、80平米4000万円後半くらい？
京王線だと、つつじヶ丘より遠い各駅停車の駅、あるいは
府中より先の特急停車駅なら90平米5000万円前半以下が
射程距離ではないでしょうか。
あとは、他の方が書かれているように、売れ残りは出ると思います。
他の物件ものんびり売っている（？）ようです。

KOKOさん

KOKOさんも、ａ−ｌａｂ難民の方なんですね。
あちらは、ＨＰのつくりがマニアックになりすぎてしまって、
最近、人が少なくなりましたね。
人ッ気のない掲示版って、やっぱり足が遠のきます。
こっちの方が、最近は楽しいです。

探していらっしゃるエリアが、京王線界隈だとほぼ同じということで、
今後とも、活発な情報交換、宜しくお願いいたします。

最近、マンション探しに少し疲れが見えておりますが、
まだまだ、自分の中のベストマンションが見つかるまでは、がんばります！

にしても、烏山って、根強い人気があるんですね。
築浅80㎡超の中古でも、5,300万円とは、良い値段ですもの。

通りがかりさん

＞＞＞三多摩るたさん、シーガーデン新浦安ですよ。
＞＞＞浦安でもなければ、シーズガーデンでもありません。
＞＞＞訂正しておきますね。

「シーズガーデン浦安」だと、確かに、この世に存在しない、
全く違う物件になってますね（笑）。

訂正有難うございました。

178さん

＞＞＞私は４人家族ですが、75㎡クラスに住んでいて特に不便を
＞＞＞感じておりません。

そうですよね。
その広さで十分過ぎるという方もいらっしゃいますよね。

マンションに求めるものが各々違うので、
データだけで物事を語ってしまうのは、少し乱暴でした。

そこに住むことで幸せを得られることが、
何よりもの条件ですから！

私が調べたデーターがありますので、皆さんの参考にしてください。
・深沢ハウス　都立大学駅徒歩１５分　９月下旬　４期３次販売　７７２戸供給で２／３売れ残り
　１６年２月　３期１次販売　４２戸販売、平均坪単価３０８．９万円、平均価格８７３７．６万円、平均専有面積９３．５０㎡、初月申込み８３．３％
　　　〃　　 　３期２次販売　２４戸 　　、　　　 　　　 ２６９．３万円、　　　　　 ６８４２．９万円、　　　　　　　　 ８４．００㎡、　　　　　　　　不明　
　１６年３月　３期３次販売　３０戸　　 、　　　　　　　 ２７７．３万円、　　　　 ７２６５．７万円、　　　　　　　　 ８６．６０㎡、　　　　　　　　不明
※以上からも、期や次が積み重ねれば積み重ねるほど、販売価格を調整していく傾向にあります。
　　価格が上がることはないと思いますので、一般には下がる傾向にあります。

大関さん

GV芦花公園のMRを見ましたのが随分と昔（といっても3〜4ヶ月前くらい）
で、記憶が確かではございません。ですが、私は敢えて、東京テラスに
軍配を上げたいですね。

価格や仕様は、確かに、GV芦花公園の方が良いとは思います。
特に、門扉からメインエントランスまでのアプローチが醸し出す
「邸宅感」は見事です。地下駐車場もポイント高いですよね。
あと、施工が清水建設というのは、かなり希少です。
この事実は資産価値を高めると思います。中古物件になれば、
新築と違って、デベより施工会社に焦点が当たりますから。
ガスタンクや世田谷教習所は気になりますが。

一方、東京テラスは、コンセプトが好きなんですよね。
あと緑の多さ。これも実は、資産価値を高める要素なんですよ。
緑の多い物件、例えば広尾ガーデンヒルズが今でも人気があるのは、
その緑の多さも評価されているからなんです。
たとえバス便エリアでも、緑の多い物件は、評価が高いと言われています。
人ってやっぱり、本能的に、緑に囲まれた生活に憧れるとも言いますし。

近々、GV芦花公園も再度見学に行こうと思っていますので、
またコメント書きますね。

・ガーデンヴィラ芦花公園　　千歳烏山駅徒歩１４分　１３３戸供給
　①会員優先期
　２７戸供給（１６年３月販売）
　平均坪単価　２１５．４万円
　平均価格　　５２６８．５万円
　平均専有面積　８０．８５㎡
　初月申込み　８５．２％
②１期
　３９戸販売
　平均坪単価　２０８．９万円
　平均価格　　４９７８．５万円
　平均専有面積　７８．７７㎡
　初月申し込み　９７．４％

千歳烏山、芦花公園周辺物件で、上記のようなデーターほしい方は、
物件名を書き込みいただければ、調査し公表いたします。参考にしてください。

　

190さん

細かいデータで、ありがたいですよね。
このデータって、ご自分でMRを回って拾われたんですか？

＞１９１　三多摩るた　さんへ
私は不動産関連の仕事をしているので、世田谷区で今どの物件がどの程度の販売価格で
どの程度の販売状況にあるかは、すぐに検索することが出来ます。
業界データーベースを検索すれば、過去から現在までの上記のようなデーターはすぐに
出すことが出来ますし、地図に落とすことも出来ます。
世田谷区は、現在仕事で注力しているエリアなので、大抵の質問には答えられると思います。
お聞きになりたいことがあれば、ご回答します。

190様へお願いがございます。
Jシティ光の杜、アルテシュロス烏山、GH久我山、コスモグランリュクス
世田谷のデータも是非回答くださいませ。

>>192さん

　久我山GH、コスモグランリュクス世田谷、プラウド成城、シティハウス
成城の情報が知りたいです。

　ここはGV芦花公園のスレなので、それぞれのスレに記入していただ
けると幸いです。

烏山近辺の中古物件について、すみません、言葉足らずでした。
中古物件で80平米超が少ないなか、祖師谷の物件（ブランド施工）
があり、祖師谷は成城に繋がるから？環境がいいから？
高いようです。　そういう意味ではコスモグランリュクスは
割安の気がしますが、反対運動が強いのも嫌ですし、
またあの立地にあの高さの物件だと、それは
反対運動がおきるだろー、という感じです。

烏山近辺でいえば、駅から7,8分の甲州街道の交差点に
大京がマンション建てています。高層(２９Fだったかな）と
低層のコンビネーションの総合設計です。
大京だから、MRなどはないですが。

三多摩るたさん、
我家は久我山GH第一候補でしたが（井の頭公園ー吉祥寺が
散歩圏内なのが気に入って）、結局気に入った部屋相当の
値段を出すなら、戸建がいいという夫の方針で、辞めました。
しかし、検討していたマンションのことは気になり、いまだ
このような場を見ているわけで・・・
三多摩るたさんは、同世代、似たような家族構成のように
お見受けします。がんばっていい物件を見つけてくださいね！

KOKOさん

＞＞＞久我山GH第一候補

立地（駅から遠いこと）を抜きにして考えれば、この物件は良いですよね。
さすが、広尾GHの継承モデルです。うちは、その立地で見送りました。

＞＞＞戸建がいいという夫の方針で、辞めました

うちの場合は、同じ意見を、奥さんから投げられて没になる
ケースが多いですね。そういう視点は必要なんですね、やっぱり。
私は、断然マンション派です。

＞＞＞三多摩るたさんは、同世代、似たような家族構成のように
＞＞＞お見受けします。

私と妻は双方30代前半、子供が1歳になる、至って平均的な世帯です。
家族のためにも、めげずに頑張っていきたいと思います。
今後とも、情報交換、よろしくお願いいたします。

戸建の場合、注文住宅と戸建分譲という選択肢がありますが、
戸建分譲の場合、結構、欠陥住宅が多いと聞きますので、ご注意を。

確かに、注文住宅が良いのに決まっているのですが、
30代で注文住宅は高すぎますよね・・・。

今日テラスのマンションパビリオンの前を通りました。
平日にもかかわらず、数人の人が見学してました。
建設地も見ましたけど、あの緑は捨てがたいですよね。
でも、予算が足らないので、半分あきらめムードですけど、一応内覧会には参加します。

ガーデンヴィラは、いろいろ検討しましたが、システムキッチンの仕様が納得いかず、外構の作りも普通の感じで、
どこにでもありそうなマンションが納得できず、我が家は選択肢から除外しました。

皆様、べられるデーターにも限界があることはご理解下さい。
・久我山ガーデンヒルズ　久我山駅徒歩１５分　４０５戸供給
①第１期２次販売（１６年６月）
　４０戸販売
　平均坪単価　２２４．３万円
　平均価格　　 ５４２２．万円
　平均専有面積　７９．９２㎡
　初月申込　　１００％
②第２期（１６年７月販売）
　２５戸販売
　平均坪単価　 ２１９．３万円
　平均価格　　５３５２．４万円
平均専有面積　８０．６７㎡
　初月申込　１００％

このマンションは、石垣と大樹に囲まれた3万3千平米に４０５戸が住むマンションですよね。
モデルルームの仕様もまあまあとの感を受けます。
東京テラスと迷う購入者がいてもおかしくないマンションだと思います。
価格は同等ぐらいで、テラスも出してくるのでしょうか？

東京テラスＭＲへ行かれた方がいましたら、感想をいろいろ教えてください。
よろしくお願いします。

私は近所に住んでいますので、今度見に行くつもりでいます。
行ったら感想お話ししますね。

今日朝日新聞に、湾岸のマンション群（特に品川）についての記事がありました。
駅から10分以内の利便性で、売れるか売れないか決まるらしいです。
大規模マンションは、共用部分の作りこみが結構重要なポイントになっているみたいです。

そうなんですよね。私も３回ほど、千歳烏山駅から現地まで歩きましたけど、
遠く感じて、途中のコンビニで休憩した位です。
毎日の通勤を考えると、ここはどうかなあと思います。
今は価格が高いみたいなので（坪単価が高い）、深沢ハウスや東京メガシティみたいに、
竣工した後の完成在庫の値引き販売まで待とうか、他にするか考えてます。

昨日はJシティと環８沿のDグラフォートを見てきましたが、両方とも竣工後の今でも30戸以上売れ残っている状況で、価格も勉強するとのことです。
千歳台の農協前の交差点には5社の社員が看板を持って立っています。

竣工後の値引きは魅力ですけど、最初の価格で購入された
入居者の方はおもしろくないですよね。
実際、私自身がそういう立場でしたらやはりう〜ん。。。という感じでしょうから。
確執が残る可能性も大なので難しいですよね。

どんなマンションでも値引き販売をすれば、定価購入者と値引き購入者との間で
多少の複雑な感情は芽生えるでしょが、いまのマンション販売で値引きなしで
売り切ることは難しいです。

私も今日見てきました。
とにかく緑の多い敷地になるようですし、文教地区で、設備もそれなりに
最新だと思いますので、すぐに完売はいかなくても、かなり人気の出る
物件になるのではないでしょうか？
話題となっている価格ですが、世田谷でそれなりのグレードですし、
駅からは遠いですが、そんなに強気な値段設定とも思えませんでした。
もちろん安くはありませんが、まあこんなものかなと思いました。
個人的な感想としては、敷地も広く、緑も多く、車で仙川や成城でお買い物も
できますし、なかなか気に入りました。近所に住んでますが、仙川、成城は
週末のお買い物がとても楽しいので。
ただ、、14階建の棟がいくつも立ち並ぶ構成が、ちょっとつらいです。
それから共用設備はとても立派ですが、逆に子供がいるといくつかコミュニティ
のようなものが出来てしまいそうで、ちょっと怖いかなと思ってしまいます。
最近このあたりの物件をいくつか見ていますが、個人的には、もう少し規模の
小さい（それでも大規模ですが）のんびりした環境の久我山GHに軍配が
あがるかなと思っています。うーん、でも悩みますね。

210さん

＞＞＞とにかく緑の多い敷地になるようですし、文教地区で、
＞＞＞設備もそれなりに最新だと思いますので、すぐに完売は
＞＞＞いかなくても、かなり人気の出る物件になるのではないでしょうか？

＞＞＞話題となっている価格ですが、世田谷でそれなりのグレードですし、
＞＞＞駅からは遠いですが、そんなに強気な値段設定とも思えません
＞＞＞でした。もちろん安くはありませんが、まあこんなものかなと思いました。

デベの回し者ではありませんが、
そうお思いになられる方がいらっしゃることを知り、
なぜかホッとしています。

210さんのような方が1000世帯あるかというと、
必ずしもそうではないかと思いますが、見る方によっては、
この物件とて適正価格な物件なのだと再認識しました。

総じて物件の価格が低下傾向にある昨今、私に限って言えば、
もっと分相応な買い物をしなければ、と少し襟を正す気分で、
読ませていただきました。

一概にデベだけを攻めるのも良くないことかと反省もしております。
でも、もう少し、安くして欲しいなあ、、という気持ちはまだありますけどね。

211は、三多摩るたのコメントです。

品川ほどではないですが、ちょっと供給過剰気味・・・といった感じなのでしょうか？

１０３６戸を全て販売しきるには時間がかかると思います。
でも、緑の多さではちょつとした有名マンションになるかもしれませんね。
もしかすると、深沢ハウスと並ぶ世田谷区を代表する緑の多いマンションとの評価を、
受けるかもしれません。
駅から１６分と坪単価（少し高いような気がして・・・）が、いまの私には悩みどころです。
家内は、マンション購入に消極的なのも悩みどころです。

うちも、久我山と比較してましたが、先日ＭＲに行き、1000戸以上、
１４階建の圧迫感に息苦しさを覚えてしまいました。
敷地は広いのは確かですが、ここに1000世帯が住むというのが、
うまく想像できません。
また駅からの道も狭く、毎朝通うとなると厳しいです。
緑が多いのは、確かに魅力的ですが、ピアノのおいてあるラウンジや和室など
無駄な共用施設も多いと感じてしまいました。
大型マンションだからこそ提供できる共用施設の充実感を求めている
方にはよいかと思います。
うちは、敷地内にもゆとりが感じられる久我山ghにしようと思っています。