グランフォート青淵閣ってどうですか？

HPかわりましたか。。。
変わらず地味目ですが。

>>82
さて、右の方に新しいリンクがあります茶色の
そこに出ている7つの部屋は2つを残して第一期で完売でした
第三期二次となったいま、6つも残っています
超マジックです　増えています
あきれてものもいえませんです
失神しそうです

価格については諸説入り交じっているのですが何とかセブンの
SPのメゾネットは5F南東角の部屋と同じ値段です
7F南東角はここの南東角で最も高い部屋です。もちろんSPより大分高いです
こう考えると何で急に何とかセブンという言葉が出てきたのか
わからないのです
始めからそういっておけばと思うところもあります
その宣伝文句もすさまじいので
これでは何とかセブンより高い部屋を買ってしまった人って
いったい何なんでしょうと
いう感じです
もうちょっとその辺りもフォローしてという感じです　はい
今のところ、かなり苦し紛れになってやっちゃったのかなというのが
家族会議での結論です
値段だけでは語れない価値があるのです　きっと

HPのモデルルーム、お風呂の写真が変わりました
その心は
使用前→使用後
です
使い終わったタオルをモデルルームに放置しないでください

というおふざけはここまでとしまして、新しいモデルルームにいかれた方
いかがでしたか?
我が家はこの週末はいけそうもないので。。。

>さて、右の方に新しいリンクがあります茶色の
>そこに出ている7つの部屋は2つを残して第一期で完売でした
>第三期二次となったいま、6つも残っています
>超マジックです　増えています
>あきれてものもいえませんです
>失神しそうです

みてみました。
一期は完売してたはずでしたよね。
キャンセルが出たのでしょうか。

83さん、購入者ですか？
もしそうなら、そして、セブンより高かったのなら、
私なら部屋変えてって、いうかも。とおらないか。。。

http://d.hatena.ne.jp/flats/20051118
ということもこの業界ではあるということを聞きます

販売方法に「ストレートな」不満を言う書き込みがいくつかありましたが
セブン疑惑があるのならなんか物件のコンセプトとはかなりかけ離れた売り方です
もっと余裕のある人たちに対する売り方をして欲しいかな
変な購買心をあおる手法ではなくて。
ちなみに、第一期の販売価格はみたので
これからどう化けてゆくのか
よく監視してみます
その時点でのセブンは
最低9000万台(後半だったような)〜最高11800万です
お断りしますが、
私の見た価格表以外のものがあるのかどうかはわかりません
訂正があればお願いします

みなさんも価格情報と販売済み情報(バラの花とその色)を
よろしくです
販売価格と販売状況がブラックボックスなのが、消費者にとってかなりの問題です
客観的な判断材料となる相場も解らずに相手のいいなりで買うのはおろかしいと思いませんか

>>85
キャンセルとしたら出過ぎの気配をビンビンに感じます。
通常、一例としてはローンキャンセル住戸と表示してきます。
さてさて買った後でセブンより高かったら、
それなのに何でうちって「エグゼクティブ」ではないの???
ってショックです(爆)　補助席ぐらい付けてください
うちはこの物件スーパーストロング様子見ですよ
目白にいけば「エグゼクティブ」なんてわざわざいわなくて済みそうだし
この経緯や価格の不透明な部分が心証を悪くしていますので
見送りかな。いいキャンセル住戸が出ればその時考えるかも
かなり分析しましたので間取りや住戸配置(隣の住戸の水回り配置!! など含めて)、
隣接地との関係や眺望についての私見を聞きたいという
奇特な方がいらっしゃればお答えします
販売済み/未販売含め8割以上の間取り図をいつのまにやらもっています。

今日、HPみたら、セブンがあと3戸になっているぞ！！！！！！
週末売れたかね？？？

天狗じゃ
天狗様の仕業じゃ
あっという間に3戸も売れた
ガクブル

実家が南大塚で、このマンションの100ｍ先のＳ中学と高校に6年間徒歩で通いました。
駅から遠いのを気にしている方が多いようですが、
大塚駅北口を左折、空蝉橋を通って住宅地を抜けると、驚くほど近いです。
朝はＳ学園の生徒が歩いているのでご参考まで。
南口に比べて北口は山手線の外側なので、
10年以前は柄が悪い印象でしたが、最近はマンションも増えたせいか、淋しすぎるほど
静かになりました。
サンシャインも近いので、生活するにはとても便利だと思いますよ。

Ｓ学園かあ。評判いいよねえ。

ここは「通常の建築確認検査に加えまして、３種類の機関（住宅金融公庫＋「住宅性能評価書の評価機関」）による検査や自主「建築管理部」による検査を行っております。４重の検査で、合計１５回以上の検査を…」
現場も見せてくれるし、構造については、安心できそうだ。

学生が歩く朝方は問題なくても、夜一人でその道を歩いてごらん。とくに塾帰りの子供とか奥さんとか考えられる？
空蝉橋の横ホテル街をとおってさー。常識でかんがえてごらん。・・・

９１さんへ
どちらにしても、近道をするなら風俗街を通らずには行かれないでしょう。
北大塚は風俗街、歓楽街のメッカだったんだからしょうがないでしょう。
池袋の隣だし、山手線の外側だからしょうがないです。
空蝉橋のところは、ホテルは一軒しかありませんよ。線路脇の道を通ればね。
ホテル街は、その一本北側の道です。
S学園の生徒は、毎日歩いてますよ６年間も・・・。そして東大にたくさん入りますよ(*^_^*)

大塚三業地だったから…その由来まで含めて大塚が気に入れば、この物件の満足度は高くなると思うゾ。

で、予算関係なし
分譲済み・未分譲関係なしでは
どこがいいのよ
ランキングして

ここのマンションを買えば、もれなくＳ学園がついてくる？
そして、東大に入れる？

92さん
ホテル１軒だからどうこうじゃないのよ、なんか無理して納得してない。立地条件を・・・
言いたいのは、結局５分じゃいけないでしょ。あそこまで、
その割には高いのよ、宝くじ当たれば別だけど、普通に考えて物件高すぎじゃない？

友人が池袋近辺を考えているのでちょっと掲示板とかを偵察してみましたが、
山手線沿線で5分でいけるところで同様の広さならもっと高いと思いますよ。
仕様が落ちて駅チカで住環境が悪化していてもね。

思うに、普通に考えて高すぎと思う人は買わない、大塚駅使用者の中ではずば抜けての高級・高額物件です。
マンションの資産価値の点からは居住者の質は大切です。

この物件の価値は何かと、3つ上げてといわれればこういいます。

都心近くであるのにタワーではない、かといって低層でもなくその中間。
　　タワーは陳腐化する。この規模は希少性が高い。123戸というのも管理費上バランスのとれる数。

ターミナル駅徒歩圏なのに幹線道路沿いではなく、交通の少ない2車線道路からさらにひとつ入っている。
　　これも都内では希少。道路沿いの悩みはありません。

高台の立地というよりも低層の住宅地に敷地が跨っている立地。
　　これも希少です。騒音源や夜間光源が思いつかない。

この条件を満たす物件はとても少ないです。ターミナル駅徒歩圏から2駅3駅離れた場所
というならばいくつか上がりますが、それらには同等の価値はありません。

96さん
駅から遠いか近いかも物件の価格を左右する。当たり前のことですね。
でもその他にもこの物件の価格が高い理由が98さんが書いたようにあるのだと思います。
96さんは駅からの距離とその道の環境以外でこの物件をどう思いますか?
購入を検討しているので、デメリットな意見でも結構です。教えてください。

98さんのおっしゃるとおり、私も、建物の規模、幹線道路沿いでないことを評価しました。
しかし、南面が抜けないこと、外廊下（に面する浴室）、街に新鮮味を感じないこと（全く個人的な理由です）、パートナーが気に入らなかったことから、別の街の物件にしました。
価格については、交渉されればいかがですか？
候補を絞っての真剣な話しであれば、部屋によっては応じてくれるかも。

99さんは、大塚がお好きですか？

私は物件を考える時に、範囲を広げて、いろいろな街と物件を見ました。それによって自分が何を求めているかが分かりましたし、自分なりの評価軸ができました。

青淵閣のメリット、デメリットはこのスレにすでにいくつか書かれています。
こんどは99さんが歩かれ、その感想をアップされてみてはどうでしょう。
その反応が参考になると思います。

時間を掛けても大丈夫。この物件はきっと待っていてくれると思いますよ。

この物件の価値を毀損しているものは何かと、3つ上げろといわれればこう答えます

一つは立地。大塚という古い歓楽街が最寄り駅であるということ。この時点で超高級物件である資格はなくなります。
ちなみに駅からの8-10分圏というのはむしろ都内で住むには最適の距離です。都市計画がそのようになっているということで。

次に建設計画。南面の圧迫感。人は適切な支配空間を持たなければ安らかに生きていけないのです。
タワーのような無分別な解放感が、表裏一体の孤独を呼び起こし、
やはり人が地面から離れては生きていけないのだということを思い起こさせるのと等価に
適切なひろやかさの支配空間を持たなければ今度は圧迫という感情が生まれます。
このテリトリーの問題は共用廊下に面する窓・部屋の配置についても言えるものです(特に浴室、主寝室)。面格子をどう捉えるのかにもよりますが。
さらにエレベーターホールをつくらなかったということ。これらの部分はこの物件が高級という思考の元に純粋につくられている
のではないことをあからさまにし、検討者に気づかせ、そして建設計画の上での妥協点のまずさを表しています。
また、一部住戸に関してはバルコニーやルーフバルコニーとそこに面した部屋のプライバシーも損なわれています。
プライバシーが高度に求められる、それが高級物件が満たさなくてはならない絶対線なのにもかかわらず。

最後に機械式駐車場。自走式の地下駐車場こそが都内高級物件のみに許された贅沢なのです。
ただしこれは毀損というよりも価値を高めていない部分といった方が良いかもしれません。

大塚、歓楽街、高級、割高と色々ご意見がありますが。
私鉄ではなくて、ＪＲ山手線から徒歩圏内の通り沿いではない住宅地、
ある程度の規模の物件。
この条件で平均坪単価250万円ま安いのではないでしょうか？
住んでみるとわかりますが、私鉄とＪＲだと、便利さが全然違うと思うのですが。
快速、各駅、なんて考えたこともありません。
同じ豊島区でも目白、駒込なら坪300万円以上、同じような歓楽街の恵比寿や五反田だって
坪250万円では買えないでしょう。
このあたりのマンション、10年前は坪300万円くらいでしたよ。

山手線沿線に住もうというのなら、あんまり高い安いとシビアにいう層の人は
少ないのでは、郊外に比べたらそれは割高です。
山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。

モデルルームを現地に作り直すなら、最初から100平米のＭＲ見せるなんて普通の人が買える物件じゃないし、ある意味不親切？
私は購入者ではありませんが、ＮＧ決め手は、価格のみで該当しそうな部屋のレイアウト見せるだけで、隣のレイアウトは依頼しても「そこは
金額たかいですよ」と言われて見せてくれなかった。またＭＲ見に来たのに１時間以上待たされ、結局見れなかった。
担当の人、忙しくてもそっれはないでしょ、？　１階もこれって地下１階じゃないですか？湿気たまるんじゃない？とふっかけたら、「ここは1階です」と断言してたー。
信用できず・・・残念ってかんじ

>>山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
>>城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。
そこでは都心の便利さが享受出来ないよね
日本を代表する大規模商業圏に歩いていけるというのは大きい

高くてNGという方は大塚ならば前のグラン違いでスですけどイーですかトかアト何とかスかいいですよ。

前に建っているグラン○○ートの土地は、もともと売主の丸○の建ってた土地だそうです。
その為に 比較的割安みたいですね。

↑ 丸○　→　丸○の子会社
間違えました。
その為、土地の競売にかかってないらしいです。

購入者です。
明日インテリアフェアですね。どんなものをつけようか未だに考えています。
カーテンも部屋の雰囲気を左右するから大切だし、バルコニーにタイルを敷きたいし…、ピクチャーレールも付けたいし、鏡も…、
おしゃれな電気もいいなぁ(でも自分で他で買った方が安いよね)。あーでも予算がっ。
フロアコーティングのことはパンフに載っていなかったけどそれって必要ない床だからって訳ではないですよね…。
それからやっぱり、ご近所さんになる人が来ていると思うと少しドキドキします。

わたしもインテリアフェア行きますー
あんまり決まって買う予定の物はありませんが。

ついでにモデルルームにも寄ってみたいと思っています。(^-^)

109です。
インテリアフェア行ってきました。
あんまり期待したほどではありませんでしたー
もっと、オーダーメイド家具の例とか、（せめて写真とか）あるかと思ったのに。。

カーテンのサンプルはたくさんありましたね。

係りの人の言うところによると、

1月に入居説明会と現地でのイベント、2月に内覧会だそうです。

今日はあまりどんな人がきているのかみませんでしたが、20代のカップルから、
ご年配の方までいろいろでしたね。

なんにせよ、楽しみになってまいりました。

せっかく、池袋のそばに住むのですから、東急ハンズで何でも揃いますよ。
価格は定価に近いですが、相談すると担当者がアドバイスしてくれます。

契約者ではありませんが、過去に2軒購入した経験から書き込みます

・食洗機は20年使っていますが
　ビルトインの食洗機は案外高いばかりで使いにくいです。構造上どうしても食器を上、もしくは
　前から入れるので
　お茶碗を奥に落とすと、最初からやり直しです・・・・。
　機械は必ず数年で壊れますので、メンテナンス重視で据え置きの汎用型をお勧めします。
　浮いたお金で、カーテンにお金を掛けるのも良いかと思います。
・ＵＶフローーリングコートは、まだ歴史が浅いので不確かな部分が多いですが
　丈夫らしいですがかえってそれが仇となって、頻繁に歩くところが　縞になってしまいます。

・入居してから、家具センターでゆっくりそろえるのが良いと思います。
　私のところでも、大きなアメリカンソファーセットを買おうと思ったのですが、エレベーターや入り口が狭くて
　搬入不能でしたが、今考えると買わなくて、かえってリビングがすっきりします。
　少し高価な座椅子を家族分買って、使用していますが、かたづけられるので便利です。

地元の方、学区の小学校、中学校の評判はいかがでしょう？
小学生、中学生の子供がいるので教えて下さい。

とうとう入居説明会の案内が！！！！！
キタ━━━━(゜∀゜)━━━━ッ!!

で、売れてるの?

入居説明会、３グループ制ですね。入居率が大まかに分かるのかな。

なるほど。確かに。

1階〜4階：66戸
5階〜6階：33戸
7階〜9階：39戸

はじめ、お金持ち（高層階）に比べて、2倍近く混雑するのかと思ってしまいました。
なるほど、1階〜4階が一番売り出し後ですもんね

最近モデルルーム行った人います？どのくらいバラついてました？

よくわかりにくいのですけど、ここは他のデベでいうところの何に相当するのでしょうか
三菱地所のパークハウス
住友のガーデンヒルズ
三井のパークホーム
野村のプラウド
よくわからないです

？？？？？大京のグランフォート？？？？？
？？？？？大京のライオンズマンション？？？？？

ライオンズマンションのノウハウを集めたハイグレード仕様、
住友ならグランドヒルズクラスでしょう。

最近のハイグレードマンションブームの中で、大幅な値引き無しで
売れ残り1年以内なら、優等生でしょうね。

グランドヒルズといってしまうとバブリーで買い手のつかない不良資産という
印象が強すぎるのですが

ハイグレード仕様？？

最初のほうの価格設定からすると
この物件、驚くくらい安くなりましたね。

いくら?

不透明な価格設定でよくわからないのだが、傾向が掴めてきましたよ
東向き1-2階　坪単価213.5万
南向き低層階中住戸(1-3)　坪単価222万
南東角中層階(4-6)　坪単価256万
東最上階　坪単価279.5万
南向き上層階中住戸(メゾネット)　坪単価274万
南東角上層階(7-9)　坪単価285万
南向き最上階角(メゾネット)　坪単価305万
いずれも税込み坪単価・訂正あればお願いします
こう見ると1〜3階、4〜6階、7〜9階で相当な格差のある物件だ。
坪単価で100万近い差のある物件というのも珍しい。
低層階はマンションだからしょうがなく付けているという感覚なのだろうか。
あるいは上層でボロウと思っているだけなのだろうか。
あるいはタイタニックのように1等2等3等客室という感覚なのだろうか。
ホーッホッホお茶しませんか階級かなりの筋金入り、うちの子はゴザーマス階級ちょっと劣等感あり、ひっそりと暮らしますよ階級ごめんなさいすみません、という風に階層化していくのだろうか。住みにくそう。
そんなことはどうでもいいのだがとして、この3階層に分けてみれば
そんなにディスカウント率があるようには思えないが坪単価の低い住戸に
販売主体が移ってきているようだ。
賢い人は高台感はないが西向きが出てきたら一考のような希ガス。
南の最上階や上層角はかなりボラれぎみの様でカワイソ過ぎ。
結局はパフォーマンスとして東4階西3階以上が最強のようだ。どちらといわれれば西かな。

さて皆さん
新年明けましておめでとうございます
工事の方は順調で予定通りの入居予定という話をきいて一安心しています。
今の我が家は1枚サッシで結露がひどくて閉口していますが、こちらは全戸2枚ガラスで快適そうですね。
オプションは玄関の鏡、食洗機(ナショナルのディープミストが好評判ですね)、ピクチャーレール程度を
考えていますが、内覧会の時でも間に合うという話も聞いています。
バルコニーのタイルは予算的に今保留にしています。モデルルームのきれいなバルコニーを見せられちゃうと
欲しくなってくるのですが、他にも安価で良質なものがありそうなので。
引っ越しの時いつも悩むのがカーテンです。とりあえず今あるのでいいかなぁ。
入居して部屋のイメージができあがってから決めようかと思っています。
短くてもベランダがあるためにリビングは外から見えないようなので。
あったら欲しかったのはミストサウナですが、なくて残念。
皆さんはどんなオプションを考えていらっしゃいますか。

駐車場の抽選って、どうなっているんでしょうね・・・
契約者が少ないと、その分確率は上がるのでうれしいのですが、確か１月くらいに行うと聞いていたのですが。（最上階の方々は優先権があるようですね）
ところで、引越日の選択権の抽選も面白いと言えば面白いですが、全世帯が最速で入居するのにどれくらいかかるのか心配です。
１００世帯くらい契約していても、１日３世帯で３０日？エレベータって２つでしたっけ？それならもう少し早いか。ただ、１つと妻は記憶しています。

128さん＞エレベータは2機ありますよー。
1階の世帯は使わないだろうし、午前と午後に分かれるだろうし、1日10〜15世帯くらいいけるのではないでしょうか？
うちはおそらく土日希望になります。そうすると最速で18日ということに。。。

駐車場心配ですね。。うちも希望です。どのくらいの倍率になるのでしょう。。半分しかないですよね。。
抽選に外れて近隣に探すといくらになるのかはまだ調べていないのですが、きっと敷地内より高いのだろうな。。。

127さん＞うちは食器棚考え中ですが高いですよね。。。（インテリアフェアのとき見積もったら、30万円強になりました）
食器洗い機はネットで同型のものを調べたら、ライオンズファミリーのより結構安く出てきたので、
後付けしようと思っていますが、やっぱりマンションを分かっている業者にやってもらったほうが良いかな。。

>128さん
エレベーターは2機ですが、引っ越し用に1機しか使いませんというケース(残り1機は住居者用に確保)も
あると聞きますが、そういう話だったのでしょうか?
うちも1日10件程度の引っ越し件数かなと思っています。でも最初のうちはもっと過密で129さんの予想
のように15件ぐらいいくのでしょうね。

>129さん
30万強とは、、お高いですね。この瞬間我が家のオプション項目からは消えてしまいました。
食器棚は家具屋さんに行けば沢山あるので部屋のイメージができあがってからでいいかなと思っています。
実際部屋に入れて思ったより食器棚が大きかった・・なんてなると妻に怒られます(笑)。
食洗機は5-6万円ほど割高ですよね。ですが流し台と化粧板をあわせたいのでオプションで申し込もうと思っています。
後付で化粧板あわせまで可能ならば後付にするかも知れません。オプションでないと出来ないと聞いていたのですが、
本当のところはどうなんでしょう。
いずれにしてもライオンズファミリーは2割ぐらい高いような気がしているので、利便性とのかねあいで
ここでなくてはというものにしぼってよーく考えています。出費もかさむ時期ですし。
駐車場は。。悩ましい問題ですね。7割ぐらいのお家が車ありのような(漠然と)感じもしてます。

>129さん、130さん
情報ありがとうございます。エレベータについては勘違いしていました。
駐車場は去年１０月に調べた時は同じくらいの値段だったと思います。Googleすれば物件は出てくると思います。

>113さん
小中学校の情報はあまりないですが、下記のサイトに少しだけ（一部）書き込みがありました。
http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1127618515
ご参考（にならないかな）まで