オーベル元住吉プレクシード

昨日は構造および施工管理説明会でしたが、来週はいよいよ入居説明会ですね。
昨日の雪もほぼ溶けた現場写真をアップします。
先週との外観上の差分は、
イーストコート東面のネットが取れ、ウエストコート西面の濃い灰色の吹きつけ完了。
くらいです。
工事予定表によれば、来週はエントランス内装工事もあるようです。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=767025&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

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外壁タイルは、外から見える部分が貼ってあり、内側はまだです。タイルを張る時？グラインダーで壁を磨くので
誇りの雲が一帯に漂います。敷地内では、配水管を施設する為の作業をしています。

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こんばんは。
検討中なんですが、ひとつ気になることがありまして。。。
こちらはダブル配筋なんでしょうか？
パンフを見ても載っていなくて・・・。
明日は定休日だと思うので、もしその辺に詳しい方がいらっしゃったら教えて下さい。
ちょっと前にすまいサーフィンのコラムで話題になっていたので、気になります。
『シングル配筋(一列配筋)の鉄筋コンクリート壁はダブル配筋に比べて地震時に
クラック(ひび割れ)が入り易いのです。』
とのことでした。


あと、東側社宅は古そうですが、いまのところ建て替え等の話は出ていませんか？
どなたかご存知でしたらよろしくお願いします。

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前にもその話題がありましたが、今のところ東側の住宅の建て替え話は出ていませんよ。
確かに古いですけどね。

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>>354さん
　素人で断言はできませんが、私が見た感じでは（建設中の現場写真で）、壁はダブル配筋だと思います。柱は、
結構太い鉄筋が１６本入っていました。

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構造および施工管理説明会が1月にあったようですが、どうでしたか。
構造に関しては、長谷工は相対的に良いような気がするのですが、
どうなんでしょうか。

長谷工物件でもハイランクと普通のがあってここはハイランクだと
ききました。構造も良いという理解で良いでしょうか。

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以前、デベに質問しましたがシングル配筋とのことでしたよ。

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構造に関してはハイランクという事はないのでは？直床二重壁ですし。
ただ実績のある施工会社なのであまり心配はしてませんが。

東側の団地は今のところ予定はないそうですが、将来的には
建て替えはあると考えていた方がいいみたいです。
その場合、コの字型で5階建てまででしょうとのことでした。

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354です。
う〜〜ん、シングルっぽいですね・・。
私もここに質問してからまたいろいろネットで情報を見てみたんですが・・・
わかんなくなってきました。。。
地盤とかにもよるからあまり関係ないという話もあれば、
コスト的にはあまり大差ないのに、敢えて今どきシングルにするのは
そのちょっとをケチってる現れで、そんなデベでいいのか？みたいな
記述もありました。
実際どの程度ダブル配筋が勝るのでしょうね？
ダブル配筋にしているところは必ずパンフでそのことをうたっていて、かなり
セールスポイントにしていると思うのですが、それだけ丈夫ってことでしょうか？
住まいサーフィンのコラムを読む限り、今どきダブル配筋じゃない物件は
避けましょう、みたいに取れるんですよね。
オーベルをシングルにした理由はなんでしょうね。
モデルルームを見た限りでは、たしかに他で見た長谷工物件よりもグレードは
高い気がしていて、だから構造もしっかりしてるような印象だったんです。
こういう考えで造ったから、別にシングルでも問題ないんですよ〜っていう
納得できる安心感がほしいだけなんですけどね。
たいした問題じゃないならいいんですけど。
ここに決めたみなさんは、その点を受け入れられたわけですよね。
デベに確認したところで、危険性については多分語られないでしょうし。
悩みます・・・。それ以外の点ではほぼ気持ちは固まっているので・・。

東側団地、コの字というとオーベルと同じ感じですよね。
バルコニーからの視線がちょっと気になるかも、というところ
でしょうか。

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>>360
住まいサーフィンの碓井さんは、思い込みの激しい人ですからね。
この掲示板のゼネコンボーイさんの書き込みを呼んでいると、
すべてが正しいとはいえないようですし。（碓井さんの経験は古く、感覚的）

私は直床にひっかかっていましたが、いろいろ調べた結果、
立地を優先して決めました。

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モデルルームの構造説明会では、シングル配筋のところとダブル配筋の
場所があるといっていたように記憶していますが、違いましたか？

長谷工の構造設計者の話も直に聞きましたが、階段状の建物なので場所に
よって必要強度が違うということと階数によってもかなり差があるようです。

求められる強度から、どのような構造にするのかを決めていくということのようです。
最初から全部ダブル配筋です！っていってくれればわかりやすくていいんですが。
ダブルだから○、シングルだから×と簡単に言えないのだなと納得してしまいました。
これってうまくやられたんですかね＾＾；
それにしても、ダブルをうたっている物件は全部の箇所がダブル配筋なのかも興味あります。

私は、先日の構造説明会で、設計担当者の話を聞いていくらか安心しましたし
まぁこの人なら信頼できそうかなと思いましたけど、みなさんどうでした？
不安なら構造設計書を見せてもらうのも手かと思います。

長谷工の他物件では、構造設計書の一部を配布しているところもあるそうですよ。
もらっても素人目にはわからないので、そこまで求めようとは思いませんが
熱心な方は、入手して第三者に見てもらうのもいいんじゃないでしょうか。

ちなみに、東側に５Fが建ったとしても、あれだけ空地のゆとりがあるので
さほど気にならないかと。他の近隣物件と比較されるのもよいかと思います。

買った者の思いこみかもしれませんが、立地はよいが、土地が高い分どこかで
コストを抑えているところもある。しかし構造はそれなりに考えられている
ようだし、トータルでは買い得の部類にはいるのではないかと結論づけてます。
まぁ入居するまでわかりませんけどね。

長々とすみません。

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>>361さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3700/
ですね。
私もこの掲示板のやりとりで、それなりに納得しました。

ちなみに外壁は
「12.5cmシングル配筋の非構造壁スリット工法。
ただし、妻外壁は20cm、セットバック部外壁は15cmダブル配筋、
かつ、雨掛り外壁は2.5cmコンクリートフカシで外側横筋を倍ピッチ」
とあります。

必要十分な強度が確保されていればよいと思って決めましたが、
判断は人それぞれかと思います。迷う気持ちはとてもよくわかります。

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>>354

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4992/
の２６４番が、現状のようです。

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2/4(月)の現場です。
ウエストコート西面の足場もすべて解体されました。
北側のプライベートガーデンは、植栽が一部配置され建築物も。
また、サウスコート南面の工事現場プレハブが撤去されていました。
イーストコートはベランダの手摺が取付けられました。
あとは、サウスコート南面のタイルが貼られ、足場が解体されると
概観はほぼ完成です。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=773893&un=115...
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前スレで同じ質問がありましたが、誰も答えてなかったみたいなので私がもう一度。
尻手黒川道路が南側の1本向こうの道にあるけど、空気とか悪くないんでしょうかね？
布団とか干してたら布団が汚い空気をいっぱい吸い込んじゃう気が…

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>>366さん
その質問には、ここが建つ前のりそな銀行寮に住んでいた人にしか
答えられないような・・・。
50m〜70m離れて、かつ南に5F建があるのでさほど気にしなくても
よろしいかと。井田小のグランド中央部と尻手黒川道路も同じような距離ですし。

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>>368さん
先日入居説明会がありましたが、駐車場希望者は駐車場の総数よりも少なかったため
希望者全員が駐車スペースを確保しています。希望者の駐車場所（番号？）が2月下旬に
確定するのでまだ確認はできませんが、恐らく空いていると思います。

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>>367さん　お答えありがとうございます。
騒音の方はどうなんでしょうか？
もう購入したのですが、やはり南側は車やバイクの音がうるさいですかね？

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深夜にウルサイのは尻手黒川の珍だよ。200ｍくらい離れていても聞こえてくる。
高津・宮前方面から来るようだ。最近、聞こえてこなくなった。どうしたんだろう。

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>>370さん
購入してしまったのなら今更という感じがしますが、人それぞれ感じ方は違いますし
もう一度ご自分でご確認に行かれた方がいいのではないでしょうか？

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サウスコート南面もついにタイル貼りが開始されました。
いよいよという感じです。
プライベートガーデンもそれなりに育った竹が搬入されていました。

尻手黒川道路の騒音についてですが、以前尻手黒川道路から80m離れた
ところに住んでいましたが、特に道路の騒音で悩まされたことは
ありませんでした。確かに、個人差が大きいと思いますので、騒音が
ないことを強要するものではありません。
あくまでご参考まで。

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ここか武蔵小杉のマンションを検討しています。

ここののんびりした雰囲気が気にいっています。ただ大手町への通勤を
考えたとき、武蔵小杉の方が便利な気もして迷っています。

もうすぐ東急目黒線も延伸されるので、そうするとタワーマンションが
多く建設され、人口が急増しそうな武蔵小杉より、一駅前でまだ混雑が
ゆるい元住吉の方が、結果的に便利な気がするんですがどうでしょうか。
駅も小さいのでカタログ上の徒歩時間も、元住吉の方が短そうですし。

現在の混雑具合に詳しい方がいましたら、教えてください。

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朝の上り電車の混雑ですが、元住吉には、やや混んだ東横線が到着します。
そして、小杉で目黒線（南北線、三田線）に乗り換える人が多いので、空きますね。
（急行・特急はもちろん除外）

日吉まで目黒線が延びれば、多少は空いた電車が到着するでしょう。
横須賀線の新駅が出来ればそちらの影響もありそうです（果たして、乗れるのか？）

混雑度合いは、大手町までどういうルートで行くのかによりますね。

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遅ればせながら、皆さんお答えありがとうございます。
騒音を気にしていた者です。
窓も相当ちゃんと作ってあるみたいですし、
もう気にしない事にしました！

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>>375
ありがとうございます。現在都内に住んでいるのでなかなか
現地の実態がわかりませんでした。

都営三田線直通を使おうと思うので、多分元住吉の方が
良い気がします。小杉のタワーは趣味ではないので。
もう少し考えます。

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購入者です。
本日、所用があって久々にMRに寄ってきました。
未分譲５戸、分譲中９戸の計１４戸がまだ未契約の状態でした。
MRの方は駐車場はあと２戸分くらい辞退がでれば足りると言っていたので、12台分くらいの空き状況のようです。
億ションの部屋はやっぱり未だ空いてました。
一体どなたが購入されるのか興味津々です。
早くお仲間が増えると良いなと思いつつ、Just Informationでした。

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本日2/12の現場と久々のMR。
サウスコート南面はすべてタイル貼り完了。足場はまだあります。
サウスコート西面は、4F以上はタイル貼り終わってますが、
3F以下はこれから。
北側のプライベートガーデンも着々と。
イーストコートの専用庭のフェンスと目隠用植栽も配置されつつ。
http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=778401&un=115...
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販売状況は378さんが書かれていますが、私の訪問時刻が少し遅かったようで、
分譲済(今回登録7含)/全戸数は153/166(西51/51、南49/61、東53/54)という状況でした。
残13のうち、先着順6、今回分譲2、次回分譲5。東の残1は先着順。
2/18から最終期ですね。

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2/18の現場です。
サウスコート南面、足場解体中。
イーストコート東面の背の高い樹木の2列のうち1列が植えられました。
北側のプライベートガーデンも作業進行中。
あと1ヶ月少しで内覧会ですね。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=781518&un=115...
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近くに住んでいます。
物件検討中なので掲示板を拝見しています。

綺麗に建ってきています。最初のイメージ画像よりもタイルの白が
引き立って魅力的です。
隣のパークハウスよりも概観が美しいと思う。
騒音を気にされてる方がいらっしゃいますが日々の騒音は南側の
ライフヴィラが多少は遮ってくれるので尻手黒川道路の問題は
少ないと思いますよ。
ただ　季節的にはバイクの輩がうっとうしい時もあるけれど
許容範囲ですね。
あの辺りはヘリコプターが煩いって人もいるので人それぞれです。

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ヘリコプターって頻繁に飛んでるのですか？
何のヘリコプターなんでしょうね。

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週末のFP相談会の案内がきたのですが、これってどんな感じでしょうか？
相談会ってまだMRにも行ってない状態でもいいのかと。

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>>383
それは買えそうかどうか、ローンの視点から相談にのってくれます。
そのついでにＭＲをみせるのではないですか。

ここの営業はまともな提案するので、興味があるなら行ってみても
いいのでは。（1年固定ローンとかでは試算しないということです。）

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近くに住む者です。
ヘリコプターの騒音ですが「飛んでます」通り道みたいですから
しかたがないようです。
市・区の広報などにも苦情の話は載っているので「気になる人はストレスだろうな」と
思います。母などは（高齢なので）昔を思い出すから嫌みたいです。
戦争体験者ということもあるのでしょうか。
「川崎・ヘリコプター・騒音」等のキーワードで検索してみて下さい。
感じ方は個人差があるのでなんとも言えませんが、個人的には深夜のヘリの音も
許容範囲ですが軍用機の団体さんだけは閉口です。
煩いっていうか、震動で家が揺れます。虚弱体質なボロ家なのも原因でしょうが
悲しいです。
しっかりした大きなマンションに住んでみたいです。
そんなことから美しく白く輝くこちらのマンションの前を毎日通るたびに
憧れてます。

勝手なことを申しますが「騒音」って本当に人それぞれなので
公園が近くてその子供たちの甲高い声がストレスになる場合もあるし
蝉の鳴き声であったり（西公園ですけど）嫌いな人にとっては
なんでもストレスに繋がってしまうので自分自身とどう折り合いを
つけるかだと思います。
でも子供好きなら公園や小学校から聞こえる音も微笑ましく
蝉好きならわくわくするかと思います。

多少のデメリットはあってもあの辺はとても便利だと思います。
北側に建ってるリリエンハイムをスタートに大きめな分譲マンションが
建ってきましたが場所が良いから人気は高いです。
リリエンハイムなどは競争率数十倍で高かったですし中古になっても周辺と
比べてあまり値が下がらない。
ブレーメン通りの付加価値は高いんでしょうね。
元住吉は急行駅ではないけれど日吉でタクシー使っても
矢上川沿いをスムーズに走って帰れ料金も安心です。
まあ、ブレーメン通りなら夜でも怖くないですけど。

外観が見えるようになって「あの白いマンションね・・・」と
近所でも好感もって話題になってますよ。

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>>385
北側のマンションって、そんなに人気あったのですか？
すごいですね。
オーベルの周辺って、雑多な感じのする元住吉の中で、
なんだか別世界の静かな雰囲気がありますよね。

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リリエンハイムの話が出たとき驚きました。
あの商店街から数歩しか離れてないし、当時あの規模の分譲マンションが
ブレーメン通りに近いような場所で出ることがなかったんです。
同時期に同じような規模の分譲マンションが発売になることもあり
予想外に値が高くなかったんですよ。今から１０年くらい前ですから
そんなに地価が下がってはなかったですけど。
でも「あの辺りじゃ高いだろうな〜」って悲観的でしたが
リリエンの出した価格がよかったんで、同時期の別のマンションの
値段もつられた価格になったようですね。
リリエンとすれば同時期に知名度のあるマンションの話で
価格設定を控えめにしたのかもしれませんが購入者としては
人気に拍車をかけた結果でした。
欲しかったせいもありモデルルームも通いました。
が・・・競争率ってものが拒みましたね。悔しかったです。
パンフレットのイメージでは分からない建ち上がった後の
雰囲気もあのマンションは好感度高いし、１０年後の外観も
悪くないと思いませんか？
すべて南向きで嫌う住居がないマンションで、ひとつだけ嫌うところが
あれば「台所に洗濯機」ということくらい。
モダンだったんですねー当時。
一番館の後に二番館がいずれ建つって話だったのですがやっぱりね
これも競争率高かったのですよ。
近くですからリリエンにお住まいの方とお話させてもらう機会も
あります。
私がリリエンに住みたかったとは申しませんでしたが
会話の中での住む経緯など聞いてましたら
「たまたま見つけて申し込んだら当選したの」って。

運って・・・（涙）

周辺見ても日石の社宅の跡地にパークハウス
銀行社宅の跡にこちらの白いマンション。
印刷局の官舎は暫く変わらないでしょうから。
環境には恵まれてますよね。
近所に住む者としては賃貸マンションが点在するよりも
雰囲気が良好です。

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＞＞387
確かにリリエンは落ち着いた感じで、今でも古さを感じさせませんね。
でもその頃のマンションって台所に洗濯機ですか。おもしろいですね。

白いマンションも良いのですが、ちょっと高い。営業の人と話した
感じでは、３月くらいまでに売り切るつもりだった感じですが、
やっぱり高いのが苦戦してますね。

逆に言うと顧客からは買いたくなるよう、買えないような値段で
絶妙な値付けだったということですかね。あと５％やすければ
もっと早く売り切っていたでしょうね。顧客側からは
そのぐらいが適正だと思いますが。
ただ元住吉の物件はもう駅から遠いのしかないですから、ここを
買わないと武蔵小杉に行くしかないですね。

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でもあの値段でもう9割も売れてしまったとは・・・
やはり景気がいいのでしょうかね。

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９割。景気がいいのですね。
正直あの値段なら戸建ても買えますよね。

モトスミで諦めて小杉に。タワーのモデルルームも賑わってますね。
週末の駐車場なんて臨時がカリヨン（幼稚園）あたりまで用意して
景気のいい光景です。

もっとお金に余裕があれば「さくらが丘」
ブランド一戸建て。
セキュリティーも万全。
ただ、駅から遠い。
駅近マンションと比べると生活維持費がかかりますね
余裕がある人じゃないと「さくらが丘」には住めないですね。
お車で移動されるから駅は関係ないのかも。
低所得な私とは発想が違ってたりして・・・

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ま、実際景気は良いですからね。武蔵小杉のタワーも思った以上に
売れ行きが良いかもしれません。

ここは土地の仕入れが高かったと聞きます。その分値段が高いですね。
三菱地所の友達に聞いたところ、都心ではすでにマンション単価が１０％以上
あがっているそうです。消費者も2年前と視点を変えないといけないのかも
しれませんね。

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>384　さん

ありがとうございました。
とりあえず、な気持ちなんですが、ここを見て興味がわいてきました。本当に遅まきながらですけど。
20年前に買ったマンションも竣工後の部屋を見て決めたのですが、こうやって全容が見えてから
納得して、縁があれば買いたいと思います。

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周辺の賃貸物件の家賃をネットで見ていたら、
アパマンショップにここが21万円で出てました。
ただし、未分譲部屋が賃貸へまわされたわけではないようです。
井田中ノ町の他のマンション3LDK物件も同じ家賃です。
思った以上の高めの家賃で、少し驚き。

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本日2/25の現場です。
サウスコートの足場もついにすべて撤去され、全貌が現れました。
プライベートガーデンも西側の植栽が配置され始めました。
エントランス奥の植栽も。
道路からのセットバック量の大きさを実感できます。
植栽もそれなりに成長したもので、いい感じです。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=784833&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

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379さん以降の販売状況はどうなのでしょう？
遠くてなかなかMRに行けないので教えてください。

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いよいよ3月。
本日3/4の現場です。青い空に白い外壁が映えていました。
イーストコート東面の歩道は、両側に樹木が植えられ、路面にはブロックが
敷かれつつあります。
サウスコート南面も専用庭や歩道など建物周辺の工事が始まりました。
ウエストコート西面のプライベートガーデンも植栽はほぼ配置完了の様子。
MRへは行かなかったので最新販売状況は不明です。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=788547&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

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亀レスだが
>>81
>どうして親会社の大成でつくらないで長谷工なの？
>>82
>施工会社として長谷工を選んだ訳じゃないから。
>長谷工が土地の取得、設計、施工をして
>それを有楽土地が買ったということ。有楽土地はお金と要望を出すだけ。

長谷工との組み合わせが多いようだね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47972/res/43-62

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近隣に住んでいる者です。
こちらのマンションって、3月末竣工なのですか？
…植栽とか、かなり遅れてるように見えません？？
内覧会はどうだったのでしょう？仕上がりが気になっています。
自分があの状況で内覧会だったら…心配で詰め寄っちゃいそうだなぁ〜と、
ほぼ日であの道を通って見ています。

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近くに住む者です。

↑同じく。
お隣のパークハウスは入居されてからも駐輪場辺りの工事をしていたり
当事者ではないけれど完璧にできあがってからのほうがいいかな。
集合住宅とはこんなものなのかな？って思うことがあります。
南側のバルコニーのタイルが剥がれてるのを見て自分の部屋がこんなんだと
見ていて辛いかな・・・・と思うことも。
その後綺麗にはなっていますが毎日見てると「なに？？」と思うことがあります。

とにかく早く工事が終わって静かになって欲しいです。
パークハウスからオーベルの工事まで数年にわたると
近隣の者はストレスになってきます。
工事の誘導の人も愛想が・・・　自分のトラックを優先だから
目に余る。
やっとホコリっぽいのから開放されるのはうれしい。

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購入者です。
第3者機関(日本建築構造技術者協会)による構造計算書および構造設計図
に関する再確認の結果、妥当なものであると判断された、との報告書写しが
送られてきました。
併せて1/21有楽土地本社で開催された構造説明会資料およびその時の
質疑応答内容。1/21は私も参加していましたが、コンクリや鉄筋の製造業者
まで確認されている方がおられ、感心しました。

植栽はよいペースで進んでいるように思えますが、内装は見えないので
3月末の内覧会を待たねばなりませんね。
いずれにせよ、4月末の引渡しまで、じっくり作って頂きたいと思います。

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>>400

確かにコンクリなどについて聞いてもさっぱり意味がわかりませんでした。
ああいうことを質問できるのは、建築関係の方だからでしょうか。

それと植栽については、4月末引渡しというスケジュールなら、まだ1ヶ月半
あるので、十分だと思いますが。東急関連のデベの物件は3月末までに
引き渡すためにかなりめちゃくちゃやっているようですね。

きっちりやって欲しいものです。一度信頼がなくなるとすべてがだめに見えてくる
と思いますから。お互いの仕事を減らすために。

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>>381

しろっぽいのが病院や団地みたいでちょっと…というひとも
いると思いますが。いや、悪いと言ってるわけじゃないですよ、
イメージよりも出来上がりのほうが素敵だなぁと思ったし。
もちろん、隣りの茶色がカジュアルだなと思う人もいれば
あちらのがあたたかい雰囲気でいいなと言う人もいると思う。
見た目も確かに大事、でもそれよりもなによりも
直床はいまどき中古で出す場合売りにくくなる原因のひとつだし、
あの値段の高さにはびっくりでしたけど。
直床じゃなくてもあの高さにおどろいたのに（武蔵小杉Ｐラウド的値段？）、
さらに直床だなんて…その時点で検討やめました。
グランリビオだったかな、直床でやっぱり辞めたんですよね。
何より、西にあたる部屋は、学校前の道路から４階くらいまで丸見えですよ、
西だけどカーテンちゃんとひかないと人の確認もばっちりできてます。

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>>402
4階くらいまでばっちりみえるのはカーテン引けば良いし、
ここだけの問題ではないと思いますが、
直床をどう考えるかですね。二重床か場所どちらを重視するかの
問題だと思います。二重床に価値をおかなければ、その他の設備は
かなり良い部類だと思いますし。

武蔵小杉のプラウド周辺も良いのですが、いかんせん住宅地としては
成熟度が足りませんね。あそこは利便性で買うところですね。

というように要は、ひとそれぞれの価値観です。

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>403

ここって成熟した住宅街?
近くに提灯飲み屋やカラオケ、幹線道路近く。
商業地区のイメージ強いけどね。

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直床の話題は、定期的にこの掲示板でも挙げられますが、
直近では、363,364あたりでしょうか。
それにしても、碓井さんの影響絶大ですね。

成熟しているかどうかはよくわかりませんが、
賑やかなブレーメン通りを少し入ったところに、
木々に囲まれている構成は、個人的には気に入ってます。
でも、これも好み次第ですね。
良くもあり、悪くもあり、でいいのではないでしょうか。
プラウド武蔵小杉も、パークホームズ武蔵小杉も私は
割と好きです。パークホームズ武蔵小杉とは本当に迷いましたので。

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確かパークホームズは直天井、二重床でしたね。
この2つを選ぶなら、直床の方が音は静かだし
ダウンライト等の設備はつけられるし、オーベルの
方が良心的だと思いますが。

ただ相当高いだけに二重床、二重天井にして欲しかったですね。
大規模、無駄のない共用施設、室内装備などは全体的に
非常に好感がもてるだけに残念です。ただしパークホームズや
ここもこの値段でこれだけ売れるとこを見ると、そういう
需要があるのですね。

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こちらの方たち、いい方が多いですね。仲間に入れて欲しくなってきました。
最終期、予算大幅オーバーですが、もう少し頑張ってみようかな。

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直床は私も最後までひっかかりましたが、363,364のリンクにあるスレを熟読しある程度納得してます。
ゼネコンボーイさんてすごい熱心な方なんですよね。小梁がむしろ遮音性能を落とすことがある記事などは
目から鱗でした。マンション選びの本は、何冊も読みましたがそれでも自分が持っていた情報は
とても偏っていたことにも気がつきました。

ここは20m(?)の高さ制限のために階高がとれず、やむなく直床にしたのだと想像します。
あの土地は本来15mの高さ制限ですから、ふつうに建てると５階建てですよね。
それなら２重床も可能だったはずですが、今ほどのゆとりある空間は期待できないでしょう。

有楽土地ではなく、他のデベが企画していたらどんな建物になったんでしょうね。
大京も入札していたそうですから。グランフォートの某営業さんはあの土地の値段なのに
結構がんばっているようなことを言っていました（モデルルームがあった頃）。

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MRでの構造説明会では、直床であまりに叩かれるものだから
始めに、長谷工さんは20mで7Fとするために直床ですと言い切ってましたね。
今の公開空地でのセットバック量を維持して20mで6Fにしていれば、
二重床＆二重天井となったわけで、そうしていてくれたらなーと思う
とともに、そうなったらなったで価格の方は今以上の高さとなり、
私にとってはきっと手は届かない価格帯に。
「たられば」ってやつですね。

パークホームズ武蔵小杉は、三井物産社宅跡地を三井不動産が扱ったためか、
予想以上に抑えられた価格で、あっという間に完売の勢いですが、
競争入札の高い価格で土地を手に入れた有楽土地もそれなりに値付けも販売も
健闘しているといったところでしょうか。

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二重床ってそんなに良いものなんですかね・・・
直・二重床、両方の物件に住んだことありますけど、
私はどっちも上の階の音は気になりましたよ。

結局集合住宅なんだから音がして当たり前。
小さな音でも聞こえれば「ん？」ってなるし。
個人の許容範囲って言うのもあると思いますが、
二重床にしてコストが上がるのなら、戸建を買ったほうが
精神衛生上良いのかなと思ったりして。

>>404
提灯飲み屋やパブ、スナックは昔からある商店街には大抵ありますよね。
幹線道路も近いですが、大規模なものではないので良いんじゃないですかね。
(暴走族がウザイですけど)
カラオケってどこにあるんですか？そういえば牛角が出来る前はカラオケが
あったなぁ。

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>有楽土地ではなく、他のデベが企画していたらどんな建物になったんでしょうね。
土地の買収や近隣対策は、みんな長谷工がやっているんじゃないの？
それが長谷工のビジネスモデルだから。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44908/res/149-178

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ここは長谷工ビジネスモデルではないようです。
有楽土地が入札で土地を購入し、施工のみを長谷工になげたとのこと。

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もしご存知の方がいらっしゃれば教えてください。
今年9月に元住吉駅がリニューアルしますが、駐輪場はどのようになるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

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<410

>提灯飲み屋やパブ、スナックは昔からある商店街には大抵ありますよね。
はい。商店街には大抵あります。
成熟した住宅街の近くには普通ありません。

>カラオケってどこにあるんですか？
西側道路沿い、元住吉ピュアコンフォート前のスナックの
カラオケです。夜うるさいです。

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>>415

>はい。商店街には大抵あります。
>成熟した住宅街の近くには普通ありません。
この物件は商店街に近いので、スナックなんかが近くにあるのはしょうがないですね。
でも住宅街の近くにもスナックって結構あると思いますよ。
都内でも横浜でも、昔からありそうな住宅街だと寂れたスナックは結構ありますし。

近所の人(一部の人達)の憩いの場になってたりするんじゃないですかね。


>西側道路沿い、元住吉ピュアコンフォート前のスナックの
>カラオケです。夜うるさいです。
夜うるさいのは気になりますね。
そのせいで西の1F北側は価格が抑えられていたのかなぁ・・・

まぁ、揉め事にならないことを祈るだけです。

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同区に住んでこちらにお世話になる予定です。
よろしくお願いします。

商店街の近くに住むのだから多少の騒音は仕方がないですね。
大した問題ではないと、個人的には思います。

気がかりなのは公園。
ゴミ放置、ホームレス（今はいませんが）。
いつもあの横を通るので見栄えが悪いのは良くないです。
何かあったら公園管理に連絡し皆さんで綺麗な公園を作っていきましょう。
「ゴミ」を捨てるような環境は「乗り捨て車」「夏の花火」などの
問題を作る環境に発展するかもしれません。
今は工事しているので停めてなくても無駄に広い東側の道路には週末
商店街への買い物客の迷惑駐車になるかもしれません。
管理人さんにも迷惑駐車には対処してもらいたいです。

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春の陽気の本日3/11の現場です。
サウスコート南面のサウスプロムナードの樹木が配置されました。
また、オータムガーデンのモミジも。
当たり前の話ではありますが、パンフレットと同じ大きさの植栽
が周囲に配され、外観は期待通りではないでしょうか。
写真の最後は、最近この掲示板で話題の歌えるスナック周辺です。
スナック自体は、リリエンハイムの真西に位置しており、
プライベートガーデンの北端よりも北側ですね。

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>>417
確かに近隣の住民がその地域の雰囲気をつくりますからね。
既存の住民だと既存の全体の意識を変えながら高めるのは、なかなか難しいですが
新しい住民たちの管理組合なら、雰囲気はこれからつくっていくことが
できますね。
皆さんで良い雰囲気の街を作っていきましょう。

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購入者の中で専用の掲示板を作成できる方はいらっしゃいませんか？
これから内覧会や入居など大切なイベントに関して購入者同士のコミュニケーションを
取りたいなあと思っているのですが。
もし作成できたなら購入者はここではなくその専用掲示板で投稿していただければ
安心ですよね。

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購入者です。

420さんに同感です。（でも、スキルがないので実際に作成できません。すみません。。）
このスレッドも450でおしまいですし、そろそろ住人専用の掲示板があるといいですよね。

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良い雰囲気作りの話は賛成です。
新しい住民たちなら築きやすいと思います。
一般にどう思うのかと知りたくて近くに公園がある物件について
話題にした時があります。
中古で売りに出したが公園の雰囲気が悪くてイメージダウンで
なかなか売れなかったという話を聞いた。
購入当初は雰囲気も明るい公園であったが物件の築年数が
上がるにしたがって幼児がいない公園になり
中高校生が集まる場所となりタバコや花火・・・落書きも増えて
何年もたってからでは住民の意識改革も難しくなり諦めの雰囲気だそう。
そんな話を聞いていながら公園の近くのこのマンションだけは大丈夫！と
思っていますが。
どこも公園問題はあるのかもしれません。
他人事ではないかもしれないです。
エントランスが東にあるので公園を通りのは避けられないです。
スレッドの上部に「公園が暗い雰囲気」だと感じた人がいるようです
新しい住民で力を合わせて雰囲気を変えていきたいですよね。
それが住んでいる物件の評価を上げるためにも必要かもしれません。

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>>420
mixiで可能かも知れませんが、購入者を識別する方法が思い当たりません。

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>>421,423

420です。賛成してくださる方がいらっしゃるようでホッとしました。
基本的には購入者だけが持っている書類の中の特定の文字が有力です。
例えば売買契約書ＸＸページのＸＸ行目など。
ただ、売買契約書は購入者でなくても見本でもらっている人もいるでしょうから、
あとは入居説明会の資料とかですかね。

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郵便受けにチラシを入れるとか・・
「購入者用掲示板あります。パスワードは●●です。」
皆がこちらの掲示板を知っているとは限らないのでこの際
存在を知って頂いてより多くの住民に聞いてもらったらどうでしょう。
環境の問題だけで話すと「知らないから無関心だった」という人も
多いはず。知っていたらもっと参加できた、とか
意識の二極化は避けたいですね。

欲張りなことを言うと
「マンション住人」たちから「地域の住人」に輪を広げられれば
なお更意識が変わっていくと思います。

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こんにちは。突然ですが、地震保険は加入しました？
内容を聞くと、大規模地震があった場合、ほとんど保険はおりないみたいですね。
どうしようか、迷っています。みなさんはどうしました？

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とりあえず公庫の建物部分に関しては地震保険にも加入しました。
家財保険の方をどうしようか迷っています・・・。

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子供の学校はどうしていますか？
途中で転校するよりも新年度から入りたい子供の希望で考えています。
近くの小学校の行事を聞いていると4月からの方がいいのかな？と
思うことが多いため短期の賃貸住宅を見に行っています。

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バルコニーは防水加工をしていないと聞いたのですが、大丈夫なんでしょうかね？
雨水や植物にあげた水がしみたりする心配はないんでしょうか。

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本日3/18現場写真です。
ついに、外周のフェンスがすべて撤去されました！

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=796361&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

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>>428
都内から通って来てた子いたよ。
逆にここから都内の私立に通う子もいる。

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内覧会が近づいてきましたが、気になる点が。
入居説明会の際の内覧会の案内資料には
「住戸内のトイレ、ガス、水道はご使用できません。」
とあります。
これって、電気以外のユーティリティ関係の確認ができないわけで、
少なくとも給水、排水の性能は確認したいと思います。
どなたか要望出された方、おられますか。

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できないですか。なんか変ですね。
もし入居時に水周りで問題が発生した場合、ホテルとか
用意してくれるのですかね。

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水周りの確認は必須だと思います。
排水関係はしっかり見ないと。
意外にベランダの排水も忘れがちだが
要チェック。詰まっていたりしたら大変。

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他のマンションでは水周り等確認できるものなのですか?
もしそうだとしたら内覧会時に使用できない理由を聞きたいですね。
「使用できません」というよりも「確認できません」ですよね。

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>>432
今まで何回か引越しをしましたが、ガス・水道は入居時に
業者または水道局に連絡し、担当者が来て弁を開けて使用開始
となりました。ですので内覧会時点では使用できないのでは
ないでしょうか。

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<436

そんなことは無いと思いますよ。

建物の設備、仕様まで含めて確認するのが内覧会です。

床暖房や水周りの確認をさせないデベがあるなんて。。。

単なる工事の遅れの言い訳ではないですか???

私の兄弟が購入したマンションの内覧会に立ち会いましたが、

しっかり確認させてくれましたよ(三井でしたが、他のデベも

基本的にそうなっていると思います)。

もし確認しないで入居して不具合があったらどうするんでしょう。

強く言うべきだと思います。

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432です。
http://realestate.yahoo.co.jp/docs/myhomeguide/04_58_05.html
を見ると、
「分譲会社や施工会社によっては、内覧会当日に水を流すことを禁止しているところがあり、
チェックができないことも。水を流すことを禁止する理由としては、シンク清掃の問題など
いくつか考えられますが、それでは内覧会本来の趣旨が達せられないですから、
一度やんわりとお願いしてみてはいかがでしょうか。」
とあり、特異なケースではないのかもしれません。
また、1月入居説明会の際の資料に「住戸内のトイレ、ガス、水道はご使用できません。」
の一文があることから、工事遅れの言い訳ではないと思われます。
いずれにせよ、ユーティリティの確認はやりたいと思いますので、
やんわりとお願いしようと思います。

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うちも最近内覧会でしたが、トイレや浴室、キッチンも水を
流して確認しました。
ちなみにコンロのガスも確認してしまいました。
でも、万が一の時はきちんと対応してくれるのではないでしょうか？

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近くに住む者です。
外回りも綺麗になっていますね。
想像よりも数段感じが好くて驚いています。
フェンスが未だなので分かり難いのですが南の歩道みたいなのは
オーベルさんの敷地ですよね？誰でも通れるの？？
提供公園のような場所もあるのかな？？
モデルルームも出向きましたが魅力的には思わなかった。
まだパークハウスの方が魅力的だった。・・・とその程度でしたが
建ち上がって（雰囲気の）グレードの高さに好印象。
駐車場が地下にあるのはすっきりしていて良いですね。
お隣のパークハウスの一階住居のように戸建て感覚のパーキングが
付いているのは住む人にとっては便利だけれど生活観むき出しに
なっていくのはちょっと考えるな、と感じ始めました。
自分が住む空間だけではなくて一棟の雰囲気って気になるので。
周辺の植木等の管理次第で印象が変わるでしょうから５年後１０年後にも
興味があります。

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私も近所のものです。
この周辺にマンションが増えて、雰囲気がよくなってきたように思います。
木が植わっている提供公園みたいな場所、確かにありますね。
子供たちが興味をもち、楽しみにしています。

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隣の住吉西公園の桜も咲いて春爛漫の本日3/18現場写真です。
側溝に蓋がされ、横断幕が取り外されました。
プライベートガーデンの花もいい感じ。
いよいよですね。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=800222&un=115...
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参考にして頂けますと幸いです。

ちなみに、
内覧会でのユーティリティの確認ですが、予め開栓を依頼すれば
確認可とのことでした。

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購入者です。

442さん、写真とユーティリティの確認ありがとうございました！開栓を依頼してみることにしま
す。

あと、別件なのですが
本日契約内容の変更点について連絡が来ましたが、変更点の中に光ファイバーから
メタルケーブルになったというのが気になっています。
知識がないので分からないのですが、接続のスピードが遅くなってしまうように感じています。

もしご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

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NTTの光が使えなくてもUSENの光ファイバは使えるわけですから、それでいいのかと考えています。
USENのネット使用料は管理費に含まれているのですよね。
仮にNTTの光があっても、あえて有料サービス(Bフレッツ)を申し込むメリットはあまりないと考えて
います。

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私も契約内容の変更の書類を見て思ったのですが
何故変更になった具体的な理由が書いてないのでしょうか？
上に書かれているように何故光ファイバーからメタルケーブルに
なったのかとか（ＮＴＴ東日本の要請とはかいてありますが、
どういう理由での要請か）今になって畳が変更になるのか等です。
例えば畳の変色などは以前からわかっているはずなのでなぜはじめから
化学畳にしなかったのでしょうか？？
他にもフェンスの形状の変更なども具体的な理由が知りたいものです。
高い買い物なので細かいところまで伝えて欲しいです。

話は変わりますが最終期の登録も終わりましたね。
販売状況はどうなのでしょう？？

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突然すみません、ここのリビングの窓の大きさはどのくらいですか？

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＞＞４４６
確か２．３Ｍのでっかいやつです。

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445さん

購入者です。

販売状況は、ざっと見た感じ残り10数戸（東は完売、西1戸、南10戸ちょっと）でした。
早く買い手がつくといいですね。

ちなみに内覧会の時に専門家に見てもらうという方いらっしゃいますか？

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購入者です。

重要事項説明書にゴミ集積場所が設置されたとありました。
全て新たに設置されたものでしょうか？
当マンションは敷地内にゴミ集積場所を設けているのに、周辺住民が
自分の家の前に設置するのを嫌がるゴミ集積所を、「当マンション側に
設置」というのはいかがなものでしょう。周辺の方々と協議した上で、
持ち回りとかならまだ理解できますが・・単なる押し付けとしか思えず、
黙って受けいれられません。
資源ゴミが4箇所というのは多いと思いますし、誰がどのように管理を
するのでしょうか？不動産価値にも影響が出ます。
購入者のみなさん、どうお考えでしょうか？

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＞449
資源ごみの集積場所は町会・PTAによって決定されたようですが、このマンションに住む人の意見は？？ってかんじですよね。
そのうち管理が適当になったり、不法投棄されたり、周囲にゴミが散乱した荒んだ景観になったら、それこそマンションの価値がた落ちですよ。これは問題です。私は周辺の雰囲気も含めた上で、高い買い物しました。ゴミ置き場になるようなマンションを買った覚えはありません。有楽土地の言うことに承認できませんね。

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