井の頭公園パークハウス吉祥寺南町ってどうですか？

157さん、　１６５さん、レスがちょっと遅くなりますが周辺住民の反対がないということはないです。ご興味があれば武蔵野市市議会議員梶雅子さんが実施した「吉祥寺南町マンション建設」アンケートに対してのご意見全文掲載をご覧ください。ここで付近の住民の方々から上げられる諸問題は解決されたのか心配です。

http://www11.plala.or.jp/masakokaji/kaji_gikai_gougai003.html

http://www11.plala.or.jp/masakokaji/kaji_gikai_gougai002.html

１９９と２０１は、イラクでのあの映像です。即刻、削除してください。お願いします。ほとんどの荒しはスルーですが、このような映像を貼り付ける方に憤りを禁じ得ません。

>202
付近住民のエゴって醜いね。そんなにマンションが嫌なら
付近住民でお金を出して土地を買い取ればいいのに

反省しています。すみませんでした。

イラクでの映像のアドレスを
貼り付けする方がいるので
管理人から警察に調べてもらってはいかがですか？
何らかの犯罪にあたるはずです。

変な貼り付けは無視して、物件の話をしましょう。
>202
確かに、これらの問題がクリアになったかは気になりますね。
どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

>198
私は売主ではないですが、言わせていただけば…
(1) 棟の配置上、ワイドスパンにはできなかったため、やむを得ず吹き抜けを
　　設けてプライバシーを保った。
　　確かに間取りはイマイチな感じがしますが、２戸１エレベーターとかにしなければ
　　ＰＰ分離がなされた間取りはしにくいと思います。
　　吹き抜けを使うのって、高級っぽい低層マンションに結構多くありませんか。
(2) 東側と西側の小窓は、近隣の住宅への配慮なのではないでしょうか。
　　あくまで風を入れるだけと割り切った方がよいのでしょう。
　　モデルルームでも、近隣の住宅に配慮して、すりガラスとか使ってましたよね。
　　あの辺りでは、そういう配慮が必要なのでしょう。
　　北側の小窓は、バスの車庫があるから小さくしているのでしょう。
(3) 地下車庫＋機械式駐車場というのも、いまや当たり前ですよね。
　　そうじゃないところってあんまり聞いたことがありません。
　　（それこそ超高級物件のホーマットとかくらいでしょうか）
　　それに地下駐車場を平置きにすると広い面積が必要となるため、１Ｆの
　　庭がなくなってしまうでしょう。
　　（Ｗ棟の１Ｆがテラスになっているのはそのためです）
(4) 市ときちんと交渉もせず、地上３Ｆ地下１Ｆの実質４Ｆ建てをつくるよりは
　　はるかにましだと思います。
　　１低地域で地下を掘る会社って多いでしょう。
(5) これも対応しているところって野村くらいでしょう。
　　プレミアムだのコンフォートだのといって、一般仕様と金持ち仕様とを無理繰り分けて
　　いる会社もありますが、それよりははるかにましだと思います。
どうでしょうか？

ここはほしくても買えない人たくさんいるからへんな書き込みも増えるでしょう。
反応しないでスルーすることです。Fの角部屋希望のせいかは知らないけど
営業から必死な電話が来る。抽選になるの分かっているので　じっと待つだけ。

202>　結構読み応えあります。この物件はよいところにばっかり注目
しがちな物件なだけこのようにマイナス部分の検証は真剣にこの部件を
検討しているものとして貴重なものです。吉祥寺の住民は閉鎖的との
見方もありますが、仮に当選してこの物件に住めたとしても近所付き合い
が難しくなりそうです。

204>　この物件は上の書き込み（166さん）で出たＯＡＰ（大阪
アメニティーパーク）のように減損会計導入の前に三菱マテリアル
が土地を手放すのを三菱地所が多分入札なしで買い取った物件
なので部外者がどんなに金を積んでも土地を購入することはでき
なかったのではないでしょうか。購入できたとしても価格はかなり
のものになったでしょう。土地坪単価200万円と控えめに見積もって
も200万ｘ4000坪は80億円になります）。

207> （5）についてなのですが確かＭＲの担当者はＦの角部屋８戸
のみについては仕様変更を認めると言っていました（他の部屋は
原則不可）。これは明らかに一般仕様と金持ち仕様に分けていますよね。

１９８番さんのご意見に全面的に賛成です。特に自然林と称する甚だ不自然な
存在がひっかかっていました。やはり不透明な取引があったのですね。
２０２番さん提供の情報を見て愕然としました。確かに周辺には垂れ幕とか
張り紙とかはなく、一見平和的に見えますが、根強い反対があったとは初めて
知りました。そういえば、初期の書きこみにこれは三菱地所の失敗プロジェクト
だという意見がありましたが、底流にある諸事情を伺うと、やはり問題物件
なのだとわかりました。７日の正式販売価格発表会でそれらのことを確認して
態度をきめようと思っています。
なお、２０７番さんのご説明は（３）以外はほとんど説得力のないご説明ですね。

吉祥寺居住の方々が閉鎖的であるとは全く思いません。現場を実際に見て
なぜこのような良好な低層住宅地に４階建てマンションを建てるのか、地元民
でない私も大変疑問に思いました。そして事情を知らなかった私は地元の
方々は大変理解があるのだと信じ込んでいました。推進する人々は、反対なら
何故地元住民が金を出して買い取らないのかという論理で批判しますが、
それは無理というものです。それよりは事業者が周辺環境に見合った計画を
立てることが一番自然です。天下の三菱地所が中小デベロッパー並みの
事業を強行していることに悲しみを禁じ得ません。

国立のマンション訴訟を見ていると、こういう反対には向い風が吹いているようですね。
なぜか中央線にこういう反対が多いのですが、なぜなのでしょうか。

明日から要望書受け付けですが、みなさん出されるのですかね。

売主も企業なので慈善活動でやっているわけではないので、できるだけ
確実に、できるだけ多くの利益を上げなければなりません。これらの
プライオリティーから法的な観点から見てぎりぎりの11.99ｍの4階建て
の客をなめているとしか思えない貧相な間取りのマンションという発想が
出たのだと思われます。

3階建てでもっと占有面積が広い富裕層を想定したマンションをつくり
ちゃんと売れれば採算はある程度確保できるのでしょうが、現在の
ご時世、売れ残った場合のリスクが高すぎたのでしょうか。立地が
大変魅力的だから多少つまらない間取りでもある程度小さめに作れば、
割高な価格設定でもほぼ確実に販売でき企業側が望むローリスク、
ハイリターンが達成できるのでしょう。

急に否定的コメントが増えて、それはそれで貴重で意味のあるものなのですが、
ここでのご意見には真剣にお考えのものと、そうではなく単にこの物件を否定したい
（妨害したい）というものがあるように見受けられます。
地域住民にマンション建設の意見を聞けば反対するのは当たり前で、全く驚きは
ありません。私だって近隣に住んでいれば反対します。ただ、４階建てはおかしいと
いってももとから４階建ての社宅が建っていたことからすると説得力はないと感じて
しまいます。（尤も、東側隣接地にお住まいの方は、いきなり壁がたつようなもので
憤りをお感じでしょう。またクルマが増えるという指摘は正当です。）
武蔵野市と不透明な取引といっても、一番責められるべきは住民さえ望んでいない
公開空地に拘った市側ではないかと思われます。
高級仕様でない云々は個人の価値観の問題でしょうから、これで気に入らなければ
買わなければよいだけでしょう。確かに？は多いです。それでも多くの人が要望書を
出すのではと思いますよ。

は

多分、かなりあっさり売切れちゃうんだろうね。

自然林という事業者と行政の八百長はやはり不自然です。
一番責められるべきは行政ですが、事業者も問題です。
何も知らない購入者をだましていることになりませんか。
地所が配付している説明書では購入検討者には真相は
わからないようになっています。

214>> ただ、４階建てはおかしいといってももとから４階建ての社宅が
建っていたことからすると説得力はないと感じてしまいます。

この考え方こそ説得力がないように思えます（周辺住民に対し
「マンションがいやなら敷地を買えばいいじゃん」と同レベルの議論
なのではないでしょうか）。確かに旧三菱マテリアル吉祥寺アパート、
吉祥寺寮は一部四階建てでした。ただかなり古いつくりだったので
階高が低く建物の高さは１１．９９ｍはなかったと思います。あと現在は
マ社の寮などの位置などはもう現地では確認できませんが、
ゼンリン住宅地図（全国どこのセブンイレブンでもカラーコピーから
２００円？位でプリントできる：本当にこの物件をまじめに検討して
いるのなら周辺の住宅地図くらい見ておいたほうがいいのでは？
ＭＲの帰りにでも井の頭公園駅前店でプリントしてみては？）を
見るとわかるのですが、寮、アパートはかなり小さい５棟により
構成されていました。建設予定のマンションよりはるかに小規模
なものでした。敷地の約６割はテニスコートや空き地として残って
いました。容積率、建蔽率を４千坪ある敷地へきちきちに立てる
マンションとは別次元のものでした。

どこか上のスレッドで今回のマンションが旧マ社の社宅と同じ規模だから
周辺の反対がないような意見がありましたが周辺の状況を理解していない
方の適当な意見としか思えません。

国の定める基準を何百倍も超える有害物質が検出されていながら
そのことを伏せてマンションを販売した疑いで当局から現在強制捜査を
受けている業者なので事業者と行政の自然林に関する不透明な
取引をあいまいな説明で終わらせるくらいはかわいいものなのでしょう。
でも真剣に検討している場合は納得いくまで追求したほうがいいでしょう。

http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200410280029.html

http://www.kahoku.co.jp/news/2004/11/2004110101003395.htm

このマンションは三鷹市にあるパークハウス三鷹連雀通りと比べてどうでしょうか？
三鷹のほうは大通りに面しているなどかなり違いがありますけども。

220さん
立地、価格とも比較の対象ではないと思いますが。

三鷹市の物件も不透明な取引で公開空地を設けさせるなど
業者の好きなようには建てさせていません。
さらに三鷹市は25ｍ以上の高さ制限を課すなど強権に過ぎます。
行政のマンションに対する条例や規制は業者泣かせでしょうね。

購入を検討しておりましたが、このスレを見てかなり問題物件であることを
認識、数日前MRで以前の社宅の状況を尋ねてみました。回答によれば、
ごく一部は４階だったが、大部分は２階建てだったとのことでした。そうなると
もと４階建てだったから今回も４階建てでよいではないかという理屈は通用
しません。高さの件といい、公開空地と言いながら実際には不特定多数の
市民は利用しずらい仕組みといい、果たしてここに住んで快適な気分で
いられるかだんだん心配になってきました。明日の夜９時までに住戸要望書
を出さねばいけませんが、やめようという気持ちが強くなっているところです。

>>223
住宅部分は全部4階建てでしたよ。
むかしからよくある団地タイプの建物でした。

＞２２２番さん。
業者は、業者泣かせととるのでしょうが、大多数の一般市民にとっては
歓迎すべき条例や規制であることをお忘れなく。ほとんどのマンション
紛争は業者が「無理が通れば道理が引っ込む」式に強引に計画を
押し進めることに起因しています。くれぐれもご自戒を。

今日、最終的に決定した価格表をもらいました。最初に配付された想定価格と
比べるとウインドテラスの住戸が５〜７％低い価格になりましたが、フォレストの
最高価格の住戸は１０万円、率にするとたったの０．０８７％の値下げにとどまって
います。ガーデンとライトの両棟はその中間の下げ幅となっています。人気に
スライドした値付けなのでしょうが、とても割高感が解消されるほどの価格までは
下がっていません。地下駐車場から吹き抜けを通じて舞い上がってくるであろう
排気ガスと騒音を考えると決定価格ではとても買う気になれませんね。もちろん
フォレストの高嶺の花価格は最初からお手上げでしたが、いまやすべてパスと
いうことで要望書の提出はせずに帰ってきました。

ＭＲの販売員の話ではウインドの北側にある小田急バスがさらに南よりに
拡張する計画があるとの事でした。もし計画通り進めば、バスの
騒音と排気ガスのお陰でウインドはさらに人気が落ちるのでは。
心配なのはこのマンションといい、バスの駐車場の拡張計画といい
周辺住民には酷な展開の立て続けで周辺住民がどんどん売却に
転じて周辺環境が悪化するということです。とどめは東京都がマンション
建設地の近くにこれから建設予定の外環が大深度地下になった場合、
地上部に街路を造りたいと表明していることです。周辺の環境は現在は
申し分ないのですが、これからもし環八か甲州街道のような幹線道路が
近所にできてしまったら、もしかすると井の頭公園パークハウスもちょっと
前にＭ不動産が高井戸の近くに分譲した物件のようにならないか
心配です。

机上論でしかないのですが、単純計算で公開空地のマンション入居者
の固定資産税の持分は公開空地がないマンションに入った場合より
最大で年間約３割増しになると推定されます。その場合、マンション
入居者にさえ使用制限があり、不特定多数の誰でも入れる空き地のため
固定資産税を一生払い続けると考えると、これから先本当に申し込もうか
悩ましい物です。

ここ数日、否定的な意見が相次ぎ、要望書を提出するかどうか迷っていました（今日
が最終日です）。ふと思いついて、井の頭公園とその周辺を散策してきましたが、
公園に隣接するというロケーションのすばらしさを再認識しました。公開空地の
問題や、仕様に対して割高感があるのはマイナス要因として納得できますが、
やはり、ここは、購入者が立地（ロケーション）に対して、どれだけの価値を置く
かが、購入の決め手になると思います。私は、角部屋は無理ですが、フォレストの
いくつかの部屋を要望書に書き込み、提出しました

ここのMRに行きましたが、営業マンもつかずお茶も出ないMRは初めて。
個人情報はあまり記載しなかったけど、我が家でも買える部屋はいくらでもある
けど、買う気うせましたね。
我が家は対応も素晴らしい、久我山ガーデンヒルズを契約。
購入を考えている方の雰囲気もこちらの方が好みだったので。

不自然だったのは今までホームページなどで都市居住再生融資が使えるといっておきながら実際価格発表会へ行ってみると、使えなといっていたことです。この数年十数個所の物件をみてまわったけど今まで途中でこのような条件を変更してきたところはありませんでした。これって普通？

都市居住再生融資は年収に関係なく物件価格の８割まで公庫の普通の金利で借りられます。今回は一応公庫は使えるみたいですが、世帯年収を８００万円超えていると価格の５割までしか借りれなく、貸出金利も年収８００万以下の人よりかなり高くなります。この物件に適用されない理由はそれなりにあると思いますが、金額が高額なのではっきり行って期待していました。当たり前だと思っていました。年収８００万以下ででこの物件に申し込む人はいるのでしょうか。この物件は多分変な客引きをしなくても人気はあるだろうから意図的に適用されないものを適用されると言っていたものではないと思いますが。。。

モデルルームの方はは数日前この旨案内を送ったといっていたので家に帰って見てみるとこれかの流れの説明のような用紙に小さく記されていました。

「今は銀行ローンもお安いですよ」とまだ申し込みもしていないの東京三菱銀行を進めていたのも不自然に感じました。

一応要望書は書いてきましたが、この物件は価格が高いのはさておき、毎年払わないといけない公開空地のための固定資産税数万円、多分高くつく借り入れ利息からみてやはり少しでも庶民を自覚している人間は手を出さないほうがいいように思えてきました。

今は小型マンションは別として公開空地のない大型マンションはないと思いますが。
それからマンションから公園へ直接入れないのが良くないという意見がありましたが
公園はマンションの庭ではないので他の皆さんといっしょに公園の出入り口から
出入りするのがふつうの感覚だと思います。

確かに住宅金融公庫都市居住再生融資はダメとか、小田急バス車庫の敷地が
パークハウスの方に拡大されるとか、後出しジャンケンみたいなことが多すぎ
ます。天下の三菱地所がこんな商法をするとは考えてもみませんでした。
気分が悪いので要望書の提出は見送りました。

232さん、マンションの敷地の3割超が公開空き地、それもマンション住民
までに使用時間の制限があるマンションなんてあまりないのではないで
しょうか。

公園に直接入れないのはセキュリティー上の問題ではないので
しょうか。物件から公園に直接アクセスポイントを設けると、公園から
部外者が侵入するリスクを高めることになるでしょう。

防犯カメラを設置しても普通の感覚の人に対しては抑制効果がある
かもしれないですが、もともと犯罪を企ててる人には無意味でしょう。
防犯カメラの死角から侵入するなど手立てはいくらでもあると
考えられます。その上、2ｍくらいのフェンスなら小学生でも超えられます。

もし防犯カメラに侵入者が写ったとしても警備会社のレスポンスタイムは
秒単位でなく分単位、それも10分ー30分単位ではないでしょうか。
管理人は警察か警備会社に通報する以外特別なにかするとも思えま
せん。

これらの問題は公開空き地の夜間の侵入に対しても当てはまると思いま
す。仮に一般市民が興味本位で規定時間外に公開空き地に入ったとしま
しょう。この人がベンチに座ってボーと座っていただけなら巡廻車で
駆けつけた警備会社の社員は、この人に公開空地の規定を説明し退去を
求めるでしょうが、それ以上の強制行為をとることは法的に難しいのでは
ないのでしょうか。公開空き地に侵入以外に重罪と思われる行為を行って
いない限り警備会社の社員には逮捕権はないと思います。

この人物が瞑想にふけっていて一向に呼びかけに応じないため警察を
呼んでパトカーが出動したとしても、使用時間外であっても公開空き地での
出来事なので、この人物が明らかな犯罪行為を行っていない限り積極的に
アクションを起こすことはないのでしょうか。もししょうがなく警察が
この人物を連行することに至っても、それまでに相当の時間が経過し
騒ぎがおきているでしょう。

仮定ではありますが、公開空き地とは、202さんのリンクの中で出てくる
暴走族のたまり場になるなど最悪の事態まではいかずともこのような
リスクもあると思います。「防犯カメラを設置する」「24時間監視する」
などの対策のみでは不足なのではないでしょうか。

このスレのキーポイントは・・・

　久我山ガーデンヒルズ　　公開空地　　固定資産税　　　ですな。

>237さん
何でですか？
久我山ってキーですか？

抽選が２回に分けて行われ、第一回が１階＆３階住戸、第二回が
２階＆４階住戸が対象という風に分かれているのは理解できます。
しかし、一回目の抽選の対象である住戸で落選した人が、そのま
ま２回目の対象住戸に登録できて再び抽選を受けることができると
いうのは、問題だと思います。最初から２階や４階を希望している
人にとっては、かなり不公平な抽選です。こんなやり方は他に聞い
たことないですね。

タイミングよく否定的な意見が激増しましたが、
これってやっぱり倍率を落とすための作戦だったんでしょうか。
でも要望書提出を見送りさせるほどの決定打は出なかったですね。

「倍率落とし」ではなくて、要望書提出を判断する際に噴出した疑問点や
否定的なポイントと捕らえるべきでしょう。私も２３９で否定的な意見は
述べましたが、要望書はしっかり提出していますよ。抽選に向けて登録
するかどうかは、さらに判断が必要と思っています。鋭意情報収集中で
す。倍率が高いのはＦの角住戸やＬの最上階だけで、ＷやＧは不人気
のようですね。今のままの値段では確実に売れ残りが出ると思いますよ。
立地だけに胡坐をかいた物件で他の面は大したことはありませんが、
それでも、私を含めて上記人気住戸に住みたい人は購入を検討すると
思いますよ。立地のよさとその他のマイナスポイントを天秤にかけて判断
するしかないと思っています。

241さんの言うとおりです。希望住戸要望書に基づいて優先販売住戸が
決まりますので、希望住戸要望書が集められているときに「倍率落とし」
をしてしまったら、目当ての部屋に人気が集まらず販売してほしい部屋
が一般販売に持ち越されてしまうことも考えられます。（240さんの意見
も一理あります。本当に購入したい人はこの掲示板にどんなことが書かれ
てようが影響はされたいと思います）。

ここでは否定的、批判的な意見を揶揄するのではなく、実際購入検討の
ための重要な材料として見た方がよいのではないでしょうか。業者は
都合のいいことは聞かなくてもはいくらでも提供してきます。反対に
都合の悪い情報は聞いても素直に教えてくれないことがあります。

それにしても、この物件の担当者たちは態度悪いですね。問い合わせして
も慇懃無礼で人を小ばかにした反応だし、敷地内見学会もＤＭ届く前に「す
でに定員で締め切りました」と言うだけで、追加見学日を設けたりする意志
もない。文句言うと「人気の高い物件で問い合わせが殺到していますので」
と言い訳する。他社は即日完売するような超人気物件でも、きちんと対応し
てくれたし、イベントも追加で実施してくれましたよ。「客にマンションを買っ
て頂く」ではなくて「売ってやる」的な態度が酷いですね。この物件は立地
が素晴らしい以外は平均点以下ですね。担当が今からこんな態度では、
今後何か問題おきても誠実に対応してもらえそうにない、と感じざるを得ま
せん。「マンションは立地」と考えていた私も、要望書出したけど、正式登
録するかは迷うところですね。三菱は他の物件を見たときも「新築マンショ
ンの３割の部屋は売れ残るもの」と平気で言っていたぐらい。本物件も、高
い部屋さえ売り切れば、売れ残りの部屋は三菱系の会社の社宅として賃
貸にまわすつもりでしょうか。問い合わせる度、ＭＲに足を運ぶ度に腹が
たつ物件も珍しいですよ。それでも立地の良さのせいで、完全にあきらめき
れない自分も情けないけど。

将来の東京外環なる高速が吉祥寺あたりをぶっちぎる計画があると聞きました。
どなたか御存じの方教えてください。

まあ立地がいいので問い合わせは結構あるだろうけど、実際資金面
から考えて購入が可能で実際購入を検討する人はそんなに販売員
がてんてこまいになるくらいいないんじゃないだろうか。

週末にモデルルームに行くと確かに大盛況って感じはしなくも
ないけど、それってよっぽど変な物件じゃなければ当たり前。

対照的にモデルルームに平日に行くと閑古鳥が鳴いているって感じ。
ゆっくり静かにＭＲを見たい人にはお勧め。

普通以上の倍率がついているのはＦの上のほうの階との億以上の角
部屋だけ。ＧやＷはいくら立地がいいといっても目の前が
マンションじゃあ割高な価格を払っておまけに一般公開の何の利用価値
のない空き地のための割り増し税金を払ってまで住む価値はない。

Ｆだったら目の前が公開敷地で景色がいいからその分税金を払うのも
わかるけどＷやＧはいいことないのにも同じ持分になるのはどうしても
不利。

２４２さんの言うように希望する部屋に人気が集まらなかった場合、
その部屋を一般販売に回すというのはどういった意味があるのでしょう？
買いたい人がいるのになんで一般販売まで待たなければならないのでしょう？
三菱にとって何が得なのか理解できません。
それに他人事と思っていた小田急バスの駐車場拡幅はきょう見たところ、
間に家が１軒あるだけで、ほぼ目の前に迫る勢いでした。ほんと、びっくりしました。
あの一軒家はマンション建設よりガックリきてるだろうなあ〜。
もし、あの間にある家も売りに出されてなくなったら、ガーデンまで排ガスが来るのでしょうか？
ウインドとライトの北側の住む人はバスの音だけでなく排ガスの臭いも辛そうでかわいそう…

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/about/about_a01.html

244: 南町を思いっきりぶっちぎります。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/about/about_a01.html

南町町を通る外環ができることは結構昔から計画されていました。最初計画が出たときは南町の地価は暴落しましたが、大深度地下案が出てからは持ち直しました。ただ現在もっと深刻な問題は都の方が大深度地下になった場合上部に街路を引く意向を示していることです。この問題について今月（確か土曜日の20日？）武蔵野市長と市民の懇談会が南町コミュニティーセンターで行われる予定です。