井の頭公園パークハウス吉祥寺南町ってどうですか？

某スレで武蔵野市が話題になっていたときの情報。
さすが武蔵野市といった感じです。

地方自治体満足度ランキング（市民満足学会調べ）：武蔵野市　全国第２位
http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20040710D/

行政サービス度ランキング（日経リサーチ調べ）：武蔵野市　全国第１位
http://www.nikkei.co.jp/rim/tiiki/tiikijyouhou/401service.htm

住みよさランキング（東洋経済調べ）：武蔵野市　全国第１５位（都内第２位）
http://www.toyokeizai.co.jp/data/toshidata/2004rank.html

行政革新度ランキング（日経産業消費研究所調べ）：武蔵野市全国第２位
http://www.nikkei.co.jp/rim/tiiki/tiikijyouhou/352gyousei.htm

MR行ってきました。が、営業マンさん名前名乗らず、名刺もらえず
部屋も「予約の方が沢山いらっしゃるので・・・」とせかされ
あげく「借りれるかもしれないけど、返済きつそうで無理じゃないですか〜？」と
ほとんどしゃべらずで、帰された（？）状態に近かったです（涙）
うちは頑張ればなんとか買えるかも？くらいの資金でしたが
まさかこんな扱いだとは夢にも思ってませんでした（涙）
何週間前からアポとって、楽しみにしてただけにショックです。
お金持ちが来る所って感じ、ひしひし伝わりました。
うちが貧乏なだけだったかもしれませんが。

先日公開空地の説明書が届きました。ここの公開空地に対する固定資産税は免除されるのでしょうか？

>149
それは梁ではなくて、天井カセットエアコンを設置するために低くしてある
（専門用語で「ふかしている」というらしいです）のではないでしょうか。
当然配管も通すわけですし、あれくらい天井が低くなっても仕方がないと思います。
私はむしろ、低層なのに地下住戸もつくらず、よくがんばったなと思いますよ。
さすが三菱、関西のS社とは違うなと思いました。
>155
公開空地といっても、このマンションを建築するにあたっての建ぺい率・容積率
には含まれていると思います。
（40％80％のエリアなので、この公開空地が含まれなければ建築許可がおりない）
公開空地にしたのは、建ぺい率・容積率の若干の緩和（計算すると40％80％を若干
超えている）と、高さ制限の緩和（10m→12m）のため、市と調整した結果なのだと思います。
よって、固定資産税は免除されず、含まれてしまうのではないでしょうか。
購入者のメリットとしては、公開空地に市からの補助が出て、管理費に充当される
ということくらいでしょうか。

この公開空地と地下駐車場は、セットで市からの認可をもらったのでしょう。
本来、公開空地にするのではなく、平置の駐車場にすれば、建築コストの削減に
なったのでしょう。
しかし、環境のよい住宅地では駐車場を地下にするよう指導されるケースが多く、
この物件もそうなってしまったのではないでしょうか。
話が長くなってしまいましたが、この地下駐車場、なぜか吹き抜けあり、雨が吹き込んでくる
地下駐車場となっているようです。
こんな地下駐車場は聞いたことがありませんが、一方で換気などの管理コストが削減される
というメリットがあるそうです。
せっかくの地下駐車場なのに、雨が吹き込んできたり、車が汚れてしまうのはどうなんでしょうか。
どなたかこのような地下駐車場を実際にご存知の方、いらっしゃいますか？
いらっしゃったら、実際の使い勝手等教えていただきたいのですが…。

長くなってすみません。追加です。
近隣を散策しましたが、周りにお住まいの方々の反対が全くないのに驚きました。
環境のよい住宅地では、黄色いのぼりを掲げて反対されるというのをよく目にしていたものですから。
また一方で、本当に真剣に反対している場合は、むしろのぼりなど立てずに行うという
ケースもあるようです。
（住民の意識が高く、お金目当てでなく住環境を守りたいという場合、こういう反対になるようです）
この物件について、近隣の方々はどう思っていらっしゃるのでしょうか。

営業マンの人の態度を見る限り、積極的に売ろうという感じではありませんね。
もう決まってますからみたいな口ぶりでした。抽選もちゃんとやるのかどうか。
もし売り手がが決まっている物件があるなら、気を持たせないで早めに言って欲しい。
こっちだって時間割いていろいろ調べたり検討したりしているんだから。

>>157
近所、といっても私はマンションまで自転車に乗るくらいに離れてるから
聞こえてこないだけかもしれまえんが、私の知人では、特にこれといった
反対活動はまだないようです。

入居が始まって騒がしくなったりあまりにも変わるようなら、と考えてる
知人は何人かいますよ。
そうした知人も、マンション建設そのものには理解しているようです。

ただ、あくまで私の知るのは近隣住民の一部分ですので、ご参考までに。

>>158
実際の販売戸数は６０戸くらいだから、購入希望があるなら
頭金の数字を明確にしてお越しくださいと言われましたが
全戸抽選じゃないの？？？知ってる人がいたら教えてください。

＞１６０さん
余計なお世話ですが、抽選云々の前に頭金の数字は、どこを買うにも
ある程度決めておかないと話にならないのでは？
実際予算取りの段階で、頭金の金額が変わることはあっても。。。
抽選だろうとなかろうと、そこを買えるかどうかは、そこに縁があった
ないと割り切ってみては？

第一期として60戸という意味だと理解してます。
公庫の規定により全戸のうちの半数のみしか最初の段階では分譲できないので、人気の高いところから半分を年内に販売して、残った分を年明け販売するとMRの営業さんは言っていました。
頭金とどう関係があるのかは？？？？？です。

それより、井の頭公園と隣接しているといいながら、通常は南側の出入り口は使えませんから、実際にはフォレストテラスの場合は「井の頭公園が目の前、だけど徒歩5分」みたいな感じですね。
フォレストテラスの西側の出入り口も通常は使えそうもないですから、すぐ目の前の公開空地に出るにもガーデンテラスの廊下を通って回り道しなければなりませんし。
森も目の前だけどすぐには出られない、みたいな。開くのが８時となると出勤前の朝の散歩も、夜、勉強の合間に一息入れに行くこともできませんね。
・・・だったらやめとけば、っていわれてしまいそうですが。
この辺気になる人はいないんでしょうか。

今日、主人に休みをとってもらってモデルルームに行ってきました。
うちはお金持ちでもないですが、とても丁寧に対応してもらえましたよ。
説明が一通り終わった後は、自由にモデルルームを見られて、ゆっくり検討できました。
営業の方のお話では、土日は混雑してとてもゆっくり説明しきれないそうです。
前回、ゆっくり説明を聞けなかった方も、平日もう一度行かれたらいいのではないかと思います。

MRを見て、営業さんからいろいろ説明も聞きました。帰宅後改めてこのスレ
の賛否両論全部を読んで迷ってます。立地は申し分ありません。ただ
大通りからバスの車庫の間を通って行くというのはちょっと気分良くは
ありませんが。予算的にガーデンかウインドという線で検討はしていますが
飛びつき買いするほどの気にはなれないというのが正直なところです。

大阪の三菱マテリアルの土地で土壌汚染発覚だそうで。
↓
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20041028i305.htm
ここは大丈夫でしょうかね。

この土地の下には遺跡があるそうです。夜になるとなんか出たりして。

大阪の土壌汚染は工場跡地、ここは社宅なので同じ売主・デベロッパーでも
関係はないはずですね。昔をたどっても立地的にここが工場だったことは
さすがにないでしょうし。寧ろ城東・湾岸地区のマンションは直前まで工場だった
ものが多く心配でしょうね。

ズバリいって高いですね。即日完売はないと見ています。特定の住戸に希望が
集中し、全く申込者のない住戸も出ると踏んでいます。
すでにいくつかの問題点が上げられていましたが、ライトテラスは隣接の民家
と近いです。隣地境界まで６ｍぐらいです。また境界線に沿って桜、銀杏等の
枝葉を伸ばし、冬季落葉する樹木があるのは、将来隣接民家とトラブルのもと
となるばかりでなく、ライトテラスの居住者にとっても直近の箇所に大木がある
ことは日照を遮り見た目にもうっとうしく感ぜられます。竣工前に南側の自然
保存林に移植できればこの問題は起こりませんが。約５千㎡の保存林に対
する固定資産税は居住者が負担することになってます。また公開空地と称し
ながら、不特定多数の人たちには利用しにくい構造になってます。このような
構造が近隣の方々の不快感を増幅しないか気になるところです。
天井高２４５０ミリ（廊下、キチン等は２２００ミリ）というのは、高級マンションとは
いえません。
もともと４階建ては立てられない地域に、市と折衝して建てたという経緯は近隣
住民には快く思われていないのではないでしょうか。
ガーデンテラスとウインドテラスの間にあるビューガーデンには、地下に通じる
吹き抜けが３ヶ所、給排気口が４ヶ所あります。この庭は３方を壁に囲まれた
ような構造ですから、自動車の排気ガスや騒音がこもる可能性があります。
以上のような問題点を考慮すると、どうみても想定販売価格は高すぎます。最高
価格の１億１５００万円を９９００万円に抑え、後すべて１割安くすれば売れ行き
もよくなるのではないでしょうか。

公開空地で市に譲歩して、４階建てを作って採算を確保したのは事実でしょう。
でも171さんの言うとおり１割も安くすれば、それこそ逆にバス便対比買い得となり、
収入対比無理したローン客が無数に集まって、結果キャンセルやらで、
デベとしては大変なことになるだけです。
この立地なら希少性からして高くても中流以上のみの顧客を狙って十分売れるでしょう。
5００戸の巨大マンションではないのです。

立地の良さは勿論認めます。しかし、本件の場合１戸建て用の土地を買う
のではなく、あくまでマンションを買うわけです。マンションとして評価すると
天井高を始めどう見ても高級マンションとは思えません。
なお、公開空地で市に譲歩というのは正確ではないと思います。市が譲歩
して本来高さ１０ｍ制限を譲歩して１２ｍを認めたというべきでしょう。

立地の良さと言っても販売価格に見合っているのはフォレストテラスだけ
じゃないですかね。

地盤はどうなんでしょう？川沿いなのが気になりますが。
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/suginami/P13_suginami.htm

客観的に評価することでいろいろ意見はわかれると思いますが、
実際値段が高くても、高級と言いきれなくても
やはりこの土地に愛着があったり、魅力を感じる人は買うと思います。
そしてそういう客層は決して少なくないと思います。

都心からの距離感がちょうどよいので、この物件と、あと
野村のプラウド(成城と二子玉川)を見てきましたが、
プラウド2物件は、結局土地の相場からはるかに高くてもほぼ完売です。
成城なんてこの物件と天井高も変わりませんし、棟間はもっと
詰め込んだ感じ。プラウドタワー二子玉川の、狂喜の沙汰(言葉悪いですが)は
ご存じの方も多いと思います。

それぞれのスレッドでも、物件の長短が繰り返し言われてきましたが
高すぎるか、それでも欲しいかを決めるのは、結局は個人の
価値観なんですよね。

資産価値を考え、冷静な目で物件を判断して土地感もないまま
購入する方に取っては高すぎるかもしれませんが、
仕様は一長一短でもこの「立地」には変えられない、という人間には
払える範囲の部屋があればそれでOKなんです。
そして私は生まれも育ちも中央線荻窪以西なので、この立地は
何物にも変えられません。もちろん天井は高い方がいいし、公開空地の
件も気にはなります。でも、このエリアでの生活、が何よりの魅力です。
プラウドに決めなくて良かったと思ってます。

そして、そういう価値観の方が1人でも多く購入してくれればなぁ、と思います。

この物件、坪単価は池田山と同じくらいです。
同じ金額を払えばもっと便利なリッチで造りが豪華なマンションはいくらでもあります。
わざわざここを買おうって人は井の頭に何らかの思い入れのある人たちだけなんじゃない？
私はそこまで思い入れが無いので、ここはパスする予定です

今だけを切り取ってみれば、池田山って何処ですか？……という話かもしれません。
というか、吉祥寺が好きな人は、そもそも都心やその周辺は考えていないはずです。
仮に吉祥寺だったら、私は東急百貨店の裏手あたりが好きです。井の頭公園よりも。

その通りで、吉祥寺ファンは都心の池田山は考えていないでしょう。
池田山の○菱物件だって、地元民にいわせればあれは本当の池田山に位置するわけではない、
という意地悪な意見もありますし、人の価値観は多様ですよ。
○菱も、そういう地元吉祥寺ファンをターゲットにしているようです。

池田山は皇后が昔住んでいた品川区の五反田近くのことを言っているんだろ。

179、180さんの言うとおり。

だから、「この値段なら池田山の方が…」と考える人は池田山に、
「池田山？なんでまた？それどこ？」という吉祥寺ファンはこの物件で。
単なる個々の価値観の違い。

178さんが言う
>同じ金額を払えばもっと便利なリッチで造りが豪華なマンション
というアタマは、そもそも地元ファンにはないんだから。

>175
添付の地図を見ると、神田川沿いの地盤はイマイチみたいですがどうなのでしょうか。
神田川からは上がっているようですけどね。
ベタ基礎で平気なんだろうか…。

２ちゃんのマニアが乱入していますね

購入を検討しているものです。
子供がいるので、もし当選して入居した場合、子供を保育園に預けなければなりません。
近くに南保育園というのがありますが、武蔵野市全体の保育事情（待機者が多い等）教えていただけませんでしょうか。
それと、近隣の認証保育所や託児所なんかもあれば教えてください。

武蔵野市役所のＨＰがあります。℡をすると結構親切かもしれません。よろしければご覧下さい。私立の保育所でも補助が出たりします（どこも共通かしら？）。

武蔵野市の行政はどうなんだろう？三鷹ほどは人口密度が大きくない分期待してもよいのでしょうか？噂ありませんか？？

武蔵野市は確かに行政の評価が高いですが、その評価のポイントというのが
高齢者対策中心で、子育て等の評価ポイントは組み込まれてないようです。

購入は躊躇します。どんなに高い物件でもすべての条件をクリアしていれば、
無理をしてでも買いますが、この物件はあまりに？が多すぎます。すでに
指摘された難点には触れませんが、気になる一つとして南側の自然林があります。
三菱の説明では、固定資産税は免除にならないとありましたが、どだい建蔽率
や容積率の算定基礎に算入されているのですからそれは当然でしょう。勿論
山林ではなく宅地として課税されるわけですから、大雑把にいって本来払うべき
固定資産税の３割増しにはなることは認めざるをえません。
問題は税金ではなく、この自然林の位置付けです。所有は全区分所有者の共有
となりますが、自分達のものでありながら、好きなようには使えません。使用時間帯
の制限はまあ我慢するとしても、飲食はいけない、火気は厳禁（一服吸うのも不可）、
楽器の演奏もダメ（子供たちのリコーダーもダメなんだろうなー）、球技もダメ等々
悲しいかぎりです。勿論、不特定多数のひとたちが花見の宴でドンチャン騒ぎを
したりすることを防ごうという親心なのでしょうが、せめて居住者の懇親パーティー
ぐらい開けたらなあと思うのは勝手すぎるでしょうか。
それにもまして気になるのは、三菱と市の協定です。これはまだ公開はされて
ません。もし協定が、有期の協定（１年ごとに更新とか、１０年後に見直すと
いった協定）ですと、将来市や一般市民からいろいろ注文をつけられる可能性
もあるのではないでしょうか。たとえば、常時閉鎖の南端の非常口を開けと
いった要求も出る可能性はあるでしょう。そうなるとまさに井の頭公園の延長
みたいになる恐れもあります。あれやこれや考えると、この自然林なるものは
大変な問題児ではないかと考えるわけです。

どんな物件にも？は付き物です。？のない物件なんてないですよ。
191さんの指摘されている事項は実に些細な「？」という印象を受けました。
価値観は人それぞれではありますが、、、、
あんまり細かいことにこだわっていると不動産なんて買えませんよ。

たしかに立地の良さに寄りかかっている分、？な部分は多いですよね。
公開空地の利用価値とか、天井高とか、ちょっとした設備をみても、見た目は豪華そうなのにどうしてここでケチるかなあという部分が正直ありますね。

191さんは「どんなに高い物件でもすべての条件をクリアしていれば、
無理をしてでも買います」とありますが、節度ある購入検討者ならこういう
表現はしないでしょう。競合デベの方ですか。
２億、３億のスーパー億ションではないのだし、？は種々あるのは事実。
完璧な物件をお探しなら番町でもどこでも他をご検討いただければと思います。

固定資産税って、80㎡程度でどれくらいの金額なのでしょうか。
戸建と違って、マンションの場合は建物の価値の方が全然大きい（各人負担の金額が）
ので、土地の価格ってそんなに転嫁されないと聞いたことがあります。
年間20万円くらいであれば、まあ良いのではないでしょうか。

ＭＲの担当者によると固定資産税は９5平米くらいの部屋で年間約30万円と聞きました。

>193さんへ
具体的に言うとどのへんの設備がケチっているのでしょうか？
MR初心者の私でも洗面所の１面鏡とキッチンの御影石と
換気フードあたりがちょっと？と思いました。
それにカウンターキッチンはリビング側から見ると
カウンターというよりのぞき窓という感じでしたよね。

１９３さんではないのですが、売主、または設備でケチっているということで気になったのは（１）高級物件として売り出している割にはいまどき古臭いようかんの輪切り状態のようなつまらない間取り（公団の物件なら理解できるけど高級物件とは呼びがたいもの）、（２）角部屋のメリットを打ち消すようなまるで潜水艦のような光があまり入らない小さな小窓（ＭＲで確認できます）、（３）せっかく地下駐車場なのにあえて平置きではなくせこい機械式にした中途半端なところ（４）わざわざ武蔵野市と不透明な取引（武蔵野市と採算をあげたい売主意外誰も望まない公開空地をもうけることによって本当は第一種低層地区では難しい４階建てを許可されたこと）をせず堂々と高級物件らしく階高の３メートル以上ある本当に高級なもっとゆったりとした三階建てにしなかったこと、（５）高級物件と言ってる割には仕様変更を一切受け付けないと断言しているところ、などでしょうか。

↑管理人さん、すぐに削除してください。たぶん、不快な映像です。