パークタワー東戸塚について

失礼。上は引用番号の間違い。正しくは
>>359

たとえば、Yahoo!不動産によれば
・タワーズ1st('90築) (14F) 81.37㎡ 家賃16.00万

この辺から推定して、あの4階の部屋で家賃はいくら取れるか？
まあ当て推量ですが、
新築時：20万にいくら上積みできるか
築年数が経ってから：20万をどの程度下回るか
という見当になるんじゃないでしょうか？

仮に向こう20年間の平均家賃が20万円として、
年間平均家賃収入：20×12 = 240万円
物件価格に対する利回りは4%台、
管理費・修繕積立金・固定資産税等を引くと恐らく3%を切る
（当然空室期間があれば利回りはもっと落ちる）。
ローンを借りて購入すると、自己居住目的のローンは使えないので
金利は高く、結局収支トントンか下手すると赤字。
築年数が経つと、管理費・修繕積立金は上昇、家賃は下落。
なかなか厳しいんじゃないでしょうか。

賃貸で投資するなら２０００万円は安い近くの新築マンションを買った方が
いいですよ。
できれば品濃小、東品濃小の学区のマンションが良いと思います。

賃貸で投資するなら、中古の優良物件に決まってるだろう。
売り手の経費や利益ののっかた新築買ってどうすんだよ。
賃貸は、築年数で家賃はそう変わらん。

品濃町のマンションに関して言えば、
＞賃貸で投資するなら、中古の優良物件に決まってるだろう
とは言えないような気がする。

例えば築20年のパークヒルズ低層棟、
これは新築時に比べて2.9%高い値段で取引されている。
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank04.cfm
そんな値段で築20年物を買ってしまってはちょっと
利益は出ないと思われる。いかに優良と言っても20年後の
築40年にもなればあっちこっちガタが来る可能性が予想されるし。
これ以外の物件も品濃町の中古物件は築年数を考えると割高なのが多い。
つまり、新築・中古を問わず品濃町で投資目的で分譲マンションを購入すること自体が疑問ということ。
どう頑張っても地元地権者の建てた賃貸専用マンションには勝てない。

はあ？？？新築時の価格と比べることに意味あるのか？
賃貸の利回りが問題で、新築価格と中古価格の比較は意味なし。

不動産に限らず物の価値というのは、売買されてる価格（時価）そのものだよ。
住居用に購入するとしても、経済状態や地域の状況が全く違う新築時と比べるのに何の意味
があるんだよ。じゃあ、バブル時代のマンションは、無条件に全てお買い得で、賃貸向きだな。（ｗ

地元の賃貸に住みながら、東戸塚の新築・中古物件をくまなく見た上で、品濃町の中古マンションを購入したものです。
人気新築は売主の、それ以外の新築・中古は買主の論理で価格が決まるんじゃないですか？バルブ直後の分譲の
現在の売値は分譲価格の1/3から1/2ぐらいまで落ちてるのはざらです。

パークタワーは羨望の目で見ていましたが、将来売却するかも知れない事、東戸塚ブームがいつ
まで続くかわからなかったので買えませんでした。

品濃町だと、タワーを除いた平均的な賃貸相場は、ｍ２　２０００円程度。物件の差があまりにないような
気がします。駅近の賃貸マンション、東戸塚ニューシティー初期の築２０年マンションが多すぎて賃貸も
何か特色がないとつらいのでは？

投資目的なら２０００万切る徒歩圏、築２０年までのマンションではないでしょうか。２０万円も
家賃の払える人ってサラリーマンではないでしょうね。

ＰＳ
パークタワーに関係ないことだらだら書いてすみません＞ご入居予定の方々。東戸塚は大好
きな町です。　東京・品川・渋谷・新宿・成田・鎌倉に電車一本、グリーン車もついてる、自動
車道路も整備されて、アクセス便利。パークタワー、フォートンの国で、もっと駅周辺人口が増えて、
新百合ヶ丘みたいに映画館とか、もっともっと商業施設ができてくれるとうれしい。ＪＲががんばって、
輸送力増強・ついでに駅ビルにしてアトレでもつれてきてくれないかな。

仮定Ａ：建物の耐用年数は60年とする
仮定Ｂ：60年間家賃は一定とする
仮定Ａと仮定Ｂの下で、新築で買って賃貸に出す場合と
築20年で買って賃貸に出す場合で損得が釣り合うのは、
築20年を新築時の2/3の価格で購入した場合である。
（公租公課等はここでは取り敢えず無視することにする、
また仮定ＡＢはあくまで議論を単純化するための仮定で
現実に則しているかどうかはここでは問わない）
これは単純な算数で証明の要もあるまい。

中古の場合、物件の仕入れ値と建物の残存耐用年数が問題であって、
築20年の中古を新築時よりも高い値段で買うという行為は、
残存耐用年数が2/3しかないことを考えれば、
新築時家賃の1.5倍以上取れて初めてペイすること。

なんか色々書いてるけど、要は中古マンション投資の収益性を評価する計算式の中に、
パラメータとして、そのマンションの新築時の価格が必要かどうかってことだな。（ｗ

トランクルームの抽選を延期してほしいと、三井不動産販売に提案しているんです。別にこんなタイミングで契約しなくたっていいと思うんですよね。皆さんはどうお考えですか？

それは言えるかも。なんで入居の１年も前にトランクルームを決めなきゃならんのだろう。そんなことは
２、３ヶ月前でも間に合いますよねぇ。

この前の見学会だって、わざわざ購入者を呼んで開催しているのに、他のブロックが見られないんですよ。
だったら他のブロックが出来てから見学会をすればいいのに、と思うわけです。

皆さんから三井不動産販売に連絡して、抽選会を延期するよう進言してみませんか？
三井不動産販売の営業の方は「トランクルームを今買いたいというお客様の声がある」と言っていましたが、「もっと後でも十分だ」というお客様の声はまったく届いていません。なので、皆さんも賛同していただけるのであれば、三井不動産販売に言ってほしいと思うのです。昔なら顧客は非常に立場が弱かったと思いますが、インターネット時代になって顧客である私たちは企業に意見を言えるようになってきています。
　三井不動産販売は「お客様に感動を与えることを第一に考えている」そうですが、「お客様」ではなく「売主（三井不動産）」が正しいと思うようなやり方で悲しくなりました。
　私達の声で、三井不動産販売に、「お客様の立場に立った」より良い対応を今後していただくための第一歩になるのではと期待しています。

371から374は、同一人物？　今騒いでる、噂のクレーマーの方ですか？
ちょっと、あの人とは一緒に住みたくないな。トラブルメーカになりそうだ。
（物の言い方、内容聞いてるとプロだと思った。）

噂のクレーマーって何？
「今騒いでる」というのは掲示板でということ？パークタワー東戸塚でという事？どっち？

すげー気になる。教えてくれ。

モデルルームで。あなたも行けば出会えるかもよ。（ｗ

>375
371から374は同一人物。
某掲示板にだした文章を４分割しただけ。

言う事は一理も二理もあるが、これはやり方がちょっとね。
372の部分なんか、策を弄しすぎだ。
別にこんなことする必要ないじゃん。

結局、この暴れてる人は、「誠意を見せろ！！！」って凄んでたけど、どうなったんだろう。
誠意ってまさか、金品を要求してたのかな。まあ、プロはそれを自分でいったらヤバイって
ことはわかってるから、決してその単語は口にしないだろうけどね。

トランクルームの販売なんて、まだ早いどころか、住戸販売と一緒にしてもらいたいくらいだよ。
トランクルームの有無で、住戸の選択の幅が違ってくる。
狭くて収納が少ない安い住戸でも、トランクルームがあればＯＫってこともある。
トランクルームがないばっかりに、広めの高い住戸を選ばなくっちゃならない。
どうせなら、販売時期なんか問題にするより、入居後もトランクルームの売買ができるような
規約に変えてもらった方がよっぽどいい。

それも一理あるな。そうすりゃ納戸も気にしなくていいし。
そういう販売方法っていうは、これまで聞いたことないが、あるのか？

ないだろうな。住戸を小分けにして販売する限り、トランクルームが全住戸分なければ、
先に住戸契約して、後で抽選って順番にならざるを得ない。駐車場もまたしかり。

>>378
その某掲示板、見当つけて確認してきたけど、図星だった。（ｗ

話は全く変わるが、なんか薩摩揚げ嫌いになりそう。

>380
トランクルームを売買するのは出来ないの？
あれは部屋とは別だから、出来るのではないの？

重要事項説明書の説明受けてないの？　分離しての譲渡はだめ。
まあ、管理規約なんで、入居後、管理組合で変更できる可能性はあるけどね。

なんだかものすごく不公平感のあるマンションですね。。。

素人目に見ると、揉め事の原因になるなら
トランクルームなぞ最初からつけなくともよかったのでは？と思えてきます。

トランクルームの販売方法はいたって普通だよ。要望を出すのはいいが、自分の主張が通ら
ないからといって、あちこちで暴れるのはおかしい。371-374のような自作自演してまでね。
非常識なクレームの現場だって大勢の人に目撃されてるんだから。
今時、ネットで企業vs個人の構図に持ち込めば、自分の意見が通ると思ってる当たりが痛い。
某クレーマが善良な消費者を装って、当初某企業を叩いたのに成功したが、その後、何かお
かしと感づいた人たちによって、過去の数々の悪事が暴かれてボロボロになった有名な事件
があったな。（ｗ　それだけ、匿名のネットの世界でもメディアリテラシーが高くなって、おかし
なクレームつけてる奴は、逆に叩かれるよ。

多くの物件は、トランクルームにしろ駐車場にしろ、全戸分は用意されていないですよね。
とくにこの物件の場合、立地が駅のすぐ近くなので、駐車場は他のマンションよりも少なめだと聞きました。

そろそろ、トランクルーム申し込むかな。はずれたら、荷物のダイエットをしよう。

すみませんでした。やり方がよくなかったと反省します。
ただ、まじめにトランクルームのことは皆さんに聞きたいと思っているので、ご意見を寄せていただけると嬉しいです。
三井不動産販売（というよりもパークタワー東戸塚の営業担当）には、引渡しまでの１年弱の間にもっと顧客のことを考えてもらいたいと思っています。
トランクルームのことは、380さんのように「当初から分譲してもらったほうがよい」という意見も出てきて、なるほどな、と思うところもあります。
実際は住戸が348戸あってもトランクルームは120しかないので、難しいのかもしれませんが、そういう中でも、何かしらやれることはあるのではないかと思います。
例えば、実際にアンケートによって、トランクルームの価格が見直されたりしていますし、顧客側が事業者側と前向きに取り組むことは決して双方にマイナスにならないのではないでしょうか。
この掲示板をはじめとして、販売代理店に対して不満などを書き込む方もいらっしゃいますが、そういうことをここでとどめるのではなく、ぜひ販売会社に提案してみたらいかがでしょうか。

>389
内覧会の時に噛みついていた方ですか？
　「あれから１ヶ月も経っているのに、何故他のトランクルームを見せてくれないんだ。
　　こっちは、わざわざ来ているんだよ！」
はっきり言って、気分を害した人は私だけではなかったと思いますよ。
実際の部屋を見ることが出来るのを楽しみに行ったのに、朝っぱらから苦情を
聞かされるとは・・・。

ン千万円のマンションは２年も前に青田買いしているのに、トランクルームで
騒ぐとは。
駐車場の抽選などでも、お騒ぎになるんでしょうね。

話しぶった切ってすみません。パークタワは、素敵なマンションだと思いますが、都内にも買えるぐらいお高いですよね？
皆さんなぜ東戸塚に大金を払う気になったのでしょうか？
実は私も東戸塚の新築を買ったのですが、環二から離れたところを買ったのに、遠くの音を拾う「シャーッ」という音で
良く眠れず、快速が止まらないことがこんなに不便だったとはと今頃気づき、思いっきり郊外なのに高値で買ってしまいちょっと欝気味です。
私が気づいていない魅力があればと思い、自分を納得させようとしている次第です。

>391
バークタワー東戸塚購入者です。都内の十数件の物件を検討したうえで購入を決めました。
決め手は、オーロラシティが共有施設のように使える点、便利な駅、治安のよさ、平置きの駐車場の
設置率の高さ（当たらなければ問題外ですが、都内の物件では機械式が多く、駅前なら月3万から4万もしました。）
建物の価値としては都内の高級物件に引けをとらないと思います。確かに高いですが、ここしかない物件ですので、
資産価値落ちないのではないでしょうか？

>391
まず自分が戸塚の出だった事。

あとは、ＪＲの駅前でこのようにきっちりと開発計画が実行できるのは、
新駅である事、
デベロッパーが長期視野に立てる（３０年、４０年規模）体力があること、
行政が全面支援する事、
が必要で、それは東戸塚以外にありえるはずもないので。
今それがありえるのは、常磐新線ですが、あそこと東戸塚では比較にならないです。
埼京線もうまくすればチャンスはあったかもしれませんが、匹敵する計画なんてありませんでしたね。

私鉄ではいっぱいありますが、ＪＲと私鉄では比較にならないです。

つまり、ＯＮＬＹ　ＯＮＥでした。

住宅金融公庫のフラット３５って皆さん検討されてますか？
買ったときにはまだ無かったのでローンの組み立てが公庫中心なのですが
フラット３５を使って３５年固定金利の方が心配なくいいんじゃないか？と思っています。
モデルルームに行けば計算してもらえるんでしょうかね？

>>349
私もフラット35に興味あります。
変更したいです。
今からでも可能なのか、営業担当さんに問い合わせようと考えています。

>>390
このクレーマは内覧会なんか、すごそうだな。

もうちょっと品の良いお金もちの方が住むのかと思ってましたが、
バカ人間の吹き溜まりですか？

まあ、広さや位置によっては、安い住戸もあるけど、この辺にしてはちょっと高めのマンション
なのは間違いない。よって
　①この程度のマンション、何のためらいもなく買える高収入な職業の金持ち
　②ローンを目一杯借りて、目が血走っているバカ
　③金持ちは金持ちでも、その稼ぎの方法がまともじゃないやつ
クレーマは②、ジャージは③って感じかな。

東戸塚はいろいろ店はあるが買いたい物がほとんど売ってないんだな。
東戸塚に越してきた人は、最初はあっちこっち店の探検をするが、
そのうちろくな店がないということに気付いて、しばらくすると
買い物はよそへ行くようになるんだな。
東戸塚西武なんて首都圏で２番目にしょぼいデパートだよ
（一番目は某所の京成デパート）

400　正解。日常の食料品でさえ、最低限って感じだな。西武１階のしょぼさは・・・
せめて、並みのデパ地下くらいの充実度が欲しい。横浜の高島屋とは言わない。
せめて上大岡の京急くらいのものはほしっす・・・

所詮は東戸塚です。
横須賀線も使えないし・・・
1路線しかないのに駅の混み方も尋常でないね。

東戸塚で全てを満たそうとする人はいないよ。10年前に比べたらその差は歴然、とても便利になったよ。東戸塚の駅は1路線しかないから混むんだよ。これだけマンションが出来れば仕方がないが、ホームが狭いから安全面の対策が欲しい気もする。ただ、通勤通学時間だけのことだからちょっと難しいかな。東戸塚駅前の開発は10年位前に終わるはずだったんだけど、バブル崩壊と開発事業者が熊谷組だったことが致命的になっちゃったね。

そう言えば、東戸塚のごみの山どうなりましたか？

10年前と比べたら
・旧東海道のうっそうとした森が消滅しすべてマンションに化けた
・横須賀線（東京方面）が減便された
・横須賀線の電車がロングシート主体の無味乾燥な新型車両に替わった
・個人商店の多くが中央資本に負けて消えた
・三興企業は倒産しゴミ山は放置状態
・店が増えても野菜果物を買うときの最善手は10年前と変わらず青空露店で買うこと

明らかに住みづらくなっているな。

そう言えば、牧場はどうなりましたか？

まだ、ありますよ。