ライオンズタワー上野黒門町ってどうでしょうか？

廊下部分が少なくて、間取りプランは結構上手くできてると思いました。
駅に近く、しかも地下鉄４路線とJRが使えるのは魅力ですね。
買い物もアメ横、デパート、多慶屋など便利です。
タワーだと深く考えずに、
20階建駅前マンションと割り切った方が良いかもしれません。

黒門小も名門ですよね、息子の幼稚園時代の友達が３人通っています。

>02
そうですね。中々これほどの立地条件はないかな、と思う反面、
同じ（又はもう少し少ない）お金で芝浦の方だったらもっといい部屋が
買えるかな、と悩んでます。でも芝浦の方はこちらに比べて
街が無機質に見えるのと、買い物等の点で不十分な点もあり、
どちらにも決めかねています。。。みなさん、最後はある程度
割り切って買うんでしょうかね。。。

>03
黒門小は名門だったのですか。知りませんでした。
子供はいないのですが、今はどんな情報でもありがたい所です（笑）

不忍通り沿いにも深夜営業しているスーパーもあるしそういう点も便利。
会社が大手町なら深夜でもタクシーが安いのがうれしいです
（タクシーの運転手に近くておこられるかも・・・）
銀座で飲んでて終電を乗り過ごしてもたいした出費になりません
休日は上野公園や旧岩崎邸庭園なんかを散歩するのも楽しいですよ。
でもディスポーザーは便利なんですけどね。。。

割と皆さん、よい感想を書いていらっしゃいますね。
私が流行や先端に惑わされて細かいことにこだわりすぎなんでしょうか。
私も散歩が好きなので、上野公園等がこんなに近くにあるというのはとても魅力です。

一方「ディスポーザーは標準装備になりつつあるので、ない場合は検討対象から
はずした方がよい」なんて記事も読み、ないと絶対だめという訳ではないでしょうけど、
なんとなく最初から足りない点を痛感しつつ買う、というのが後々後悔のもとに
ならないか、と恐れてもいます。

私は「料理はガスの炎」派なので、ＩＨには特に思い入れはないのですが、
ディスポーザーが無いのはちょっと残念ですね。
ゴミ出しは24時間なんでしょうけど、生ゴミを持ってエレベーターに乗るという
行為がどうも・・・。（一昔前なら当たり前だったんですけどねぇ。）

でも本当にこの物件は、場所は最高ですよね。湯島近辺はなかなか新築物件も出ませんし。
防臭型の生ゴミ処理機をベランダに置く、なんてのでは駄目ですかね？

都心の高層マンションとしては設備悪いですよね。接面道路の路線価も㎡９６万円だから、地価もそこそこ
価格に反映するとはいえ、正常な土地代に対し、㎡１００〜１５０万円くらい土地代が上乗せされているので
はないですか。
小さい間取りがやたら多いことや、コスト削ってマンションとしてのグレードの低さから、最後は不動産ファンドにでも
売ってしまえばいいと思っているのではないですか。
立地は悪くないので大京としては過去に高値づかみした土地の元手を少しでも多く回収したい物件でしょう。

マンション業界トップ企業の仕事としてはオ・ソ・マ・ツ・

>08さん

マンション探しはまだ始めたばかりでわかってない部分も多かったのですが、
漠然と感じていたことを指摘していただいた感じです。
貴重なご意見、感謝します。

大京は経営再建中だが、５月２日に会社側が集計中の前３月期連結業績見込みの増額修正を発表した。
前期はマンション分譲事業の売上高がほぼ計画通りだったが、一方で、マンション売上総利益が利益率向上
とともに上ブレし、経費削減効果が寄与。（株式新聞から抜粋）

わかりやすく言えば、安く作って高く売れたということ、ディスポーザレスのオ・カ・ゲ・

いまの社長はオリックス出身で、就任会見では
「マンション分譲事業の強化が目的ではなく、企業再生ビジネスの一環。大京の企業価値を高めたい」
とおっしゃってました。

わかりやすく言えば、消費者のことより儲けがだいじ。

たとえてみれば、旦那に売られ苦界に身を落とした女郎みたいなもんです。（良いたとえでなくて
すみません）

時間切れとコストの限界から、敷地を真四角な長方形にまとめきれなかったところに、
この物件の物足りなさが集約されているように見受けました。

黒を基調としたカラーは評価の分かれるところ。
ただそうは言っても、上野地域では１、２を争う好物件であることは間違いありません。
価格もギリギリ妥当な線と思いました。

価格って発表されたんですか？

そういえば、価格ってモデルルームに行くと教えてくれるんですかね？
私も知りませんでした。週末に行ってみようかな。
価格のレベルがわからないので、皆さんの議論についていけない・・・。(^_^；)

７０㎡で約７０００万円〜です。坪単価３３０万円〜。
場所の利便性と他に競合する物件がないことを考えれば、どうしても上野にこだわりたい人には
「ギリギリ妥当な線」かもしれませんね。上野にこだわらない場合は、無茶苦茶高いのではないですか。

ただ、この値付けをするのであれば、値段に見合った設備をしないといけない。細かいようですが
トイレだってタンクレスじゃあないし、天井高も２．４ｍ。モデルルームも間取りを大幅に変更した上、
オプションで固めて高級感を演出してるだけ。

だいいち、躯体はどうも免震でも制震でもないようです。販売戸数も少ないので、気に入った人に買って
もらえればいいや、ということなのでしょう。

>14さん
情報ありがとうございます。
しかし、70㎡　7,000万円〜って、かなり高いレベルなんですね。
立地以外の要素を考えれば、ずいぶん割高な印象をうけました。
それだけの価格レベルにするのであれば、もう少し設備に気を使っても
良さそうですけどね。さらに高くなるにしても、その方が納得できます。

池之端のルネサンスタワーより高い？？？

>14さん
それって、モデルルームで聞いた販売価格ですか ?
最上階に特別な住戸があってそれの値段というのなら分かるけど・・・

１２０戸中７０㎡〜９０㎡台は１９戸で、うち１６戸が１６階以上。
１５階以下は約３４㎡〜６１㎡。約３４㎡〜４２㎡が４９戸、５１〜５３㎡台３１戸。
約６１㎡〜６３㎡１７戸。ほとんどがシングル、ディンクスがターゲットでしょうか。
ファミリー向けを期待していたので残念です。価格も１㎡百万ぐらいでと言っていたので
えーっという感じでびっくりしました。いくら駅近といっても高すぎます！

>17さん

01です。最上階の部屋の値段ではないですよ。
ＭＲでは価格表はもらえませんでしたが、南西角部屋77㎡（16階）で7500万程だったのは
覚えています。同じ階でも80㎡代（南東角）になると8000万超えていた気がします。
最上階なんて、億超えてましたから。それなのに、あの設備の足りなさは今時ちょっと・・・
と腑に落ちなかったのです。

そういえば建物の高さなのですが、この物件の場合たぶん６０メートル以下だと思います。６０メートル以下
の場合は超高層とはならないので建物の構造もきびしい基準を満たす必要がなく、その分安く作れると聞いた
ことがあります。
通常高額物件の場合天井高が高いことをウリにするのですが、ここはそうでない。
ということは、高額物件であるのに天井高を２．４ｍとした理由は、ギリギリ建物高を６０メートル以下に
おさえて、建物の構造を安く作れる高層扱いとしたためなのでしょうかね。

マンション屋は良いマンションを供給しなくてはいけない！
ここのウリは立地条件だけで土地を高く売りたいだけのようにしか感じられず、むかしの
バブルのころの不動産屋といっしょのように見えます。そう、マンションバブルを象徴する物件と思います。

別スレの
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48123/
の31番以降にこの売り主の設計思想の問題点がいつくか載っていますよ。
共通部分もあるのでは?

ディスポーザレスの件は、同じ売り主の世田谷のタワーマンションのスレでも、同じように問題になっています。
マンションの立地と外観だけで 売れるような世の中ではないのですがね。

新築で天井高2.4メーターなんて激しくイヤ。
中古なら安いからしょうがないけど。

品川のタワーマンションが人気になった理由のひとつは、
地方のお金持ちが東京にセカンドハウスを買ったからでしたが、
上野といえば北関東やそれ以遠の人たちにとって玄関口で馴染んだ町。
地方のお金持ちも購入者としてのターゲットなのでしょうね。

地方のお金持ちの年配者には、ディスポーザなんてあってもなくてもいいでしょうし、
トイレをタンクレスにしたら手洗い水がもったいないと思うでしょう。
セキュリティはメールを使って地方からも操作できるから、
息子や娘を上京させて住まわせても安心だし、
高額な東京のタワーマンションを買ったと自慢もできるし、
販売戸数がそれほど多くはないから、
普通のサラリーマンには手が届かなくても完成前に完売すると思いますけど。

>トイレをタンクレスにしたら手洗い水がもったいないと思うでしょう。
そういう発想もあるのですね〜。やはりそこまで節約しないと金持ちには
なれないのでしょうね。まいりました。

>24
つまり、ここは 東京のマンション事情をよく知らない地方の方が買うマンションと言う事ですか?

見に行こうかと思ってましたがちょっと手が出ない高額物件なのでやめました。立地条件が最高だと思ってましたがせいぜい70平米で4000万台ならと思っていたのですが甘かったようです。
　　　

>20さん
この建物の高さは67.5ｍですよ。

あまりにも高すぎる!これではたぶん売れないでしょうね!これだけマンション建設ラッシュが続いているわけだから・・・

ここは大京の物件によくある、立地はまあまあ、値段は高級、仕様は標準以下の典型のひとつかも?

ピンポーン！！

こういう物件を売らなければならない営業部員のかたはたいへんでしようね。

>31
大京のエルザタワーと同じ問題を抱えていますね。

なんか・・・こういうレスを呼んでいると・・購入の意思がある人も引いてしまう・・・・私は値段しだいで欲しいなぁ—・・・3000万後半なら買います。70平米台で・・・!

>>35
ラブホあるのは坂の上の方でしょう。
ここは実質的には秋葉原ってところでは。

モデルルームへいってきました。
天井高は2.4ｍで、圧迫感あり、水周りがなんとなく質素な感じがしました。

1LDKで50平米〜が自分の希望なのですが、営業にそのことを伝えても希望の住戸プラン
間取り図もなかなか見せてもらえず、まったく検討違いなプランばかり勧められ、かな
りうんざりしました。

ちなみに南向き1LDK50平米強、12〜13階あたりで5000万を軽く超えてました。
駅から数十秒という立地はなかなかないとは思いますが、仕様の割にはめちゃ
くちゃ割高に感じます。
自分は上野という場所にこだわりがないので他を探すことにしました。

260cmの天井高のマンションが増えて来ている中で、先日 私も245cm高のマンションのモデルルームに入った時に
かなり圧迫感を感じました。
ここが高級物件の位置づけなら、この点は問題ですよね。

先日私もモデルルームの見学に行ってきましたよ。
内容に対して価格は高いと思います。モデルルームの内装もほとんどオプションでしょ？
部屋は狭いし、天井の梁も多い。交通の便がいい以外になんのメリットのないんですが…偏見ではありませんが、
あの価格で「ライオンズ」っていうのが、いまいち私には納得いきません。だったら、三井不動産の東京タイムズタワー
の方がよっぽど資産価値があると思います。（どうなるかはわかりませんが、宮様が住まわれるかも…って話題になった
だけでも、価値は上がると思いますので。）便がいいだけじゃなくて、周辺の環境が環境ですから、どんな方が住まわれるかも心配ですし。
そもそも、近辺は古くから住まわれてる方が多いので、マンションが建設されることでもめたらしいです。
私なら、同じ価格ならもう少し交通の便が悪くても広いお部屋がほしいかな。

●高級マンションと謳っているにもかかわらず、生ゴミとすれ違う事が多いが、気にならない。
●背が低い
●お金が あり余っている。

と言う人には いいかも?

そんなに優れたブランドをもっているのに、経営破綻とは、哀れな会社ですよね。

＞48
たしかにお金持ちは、天井の高さがどうだ、デイスポがどうだ、地震対策がどうだなどと
細かいことには無頓着ですよ。
ねだんが高ければ高級だと思ってしまうのですから。

だけど昔は在来線の特急しかないから「上野駅」なので、新幹線利用なら東京駅のほうが
地方の人には便利とちがいますか？羽田空港にも遠いし・・・
子供が東京の大学に合格したので買ってやるには良い物件ですかね。
大学の合格発表の門の前に立て看板持たせればうれるかも・・・

立地を考えるとそんなに高い気がしないんですが、割高なのかしら。
実はパークタワー秋葉原と上野黒門町で迷ってるんです。

> ここは大京の物件によくある、立地はまあまあ、値段は高級、仕様は標準以下の典型のひとつかも?

と言う事でしょう!!!

55です。
別にハナマサの為にパークタワー秋葉原を推してるわけじゃないですよ。

上野松坂屋に行くような用事はそれこそ東京や銀座に行けばいいと思うし
タワーレコードや有隣堂や二十数店鋪のレストランが入るヨドバシAKIBAが
便利だな、と自分の普段の買い物の傾向から考えただけですから
生活習慣が違えば当然上野黒門町のほうが便利な方も多いでしょう。

多慶屋の距離の件は、地図を広げてそれぞれのマンションの位置から
定規を当ててみてください。重ねて言いますが、ほとんど変わらないです。
実際、それぞれ歩いて確認していますし。

千代田線湯島駅が都合のいい人にはお勧め。それだけの物件だと思っています。
湯島駅がそんなに便利だとは到底思えませんが。
上野駅に用事の有る人は湯島から歩くより秋葉原から電車乗ったほうがいいです。

56さんも57さんも言及されていませんが、
湯島近辺のしのばず通りの狭い歩道・小さな食堂かマンションしかない町並みは
魅力的では無いです。
パークタワー近辺も昔からの部分はあまり褒められたものではありませんが
こちらは今後どんどん建て替わっていくだろうという期待感・将来性があります。

これだけ書くとまたハナマサのようにどうでもいいことだけを
クローズアップされて反論されるかもしれませんが

もうひとつ。湯島の立地は、
上野仲町通りという大歓楽街が近いことも、マイナスだと思っています。

私は、上野近辺は本屋が充実していないのが、いまいちですかね。
松坂屋の本屋は全然だし、アトレの本屋も多慶屋向かい本屋も物足りない感じです。
書泉タワー＋有隣堂が近いパークタワーに軍配。

CD屋は、アブアブにHMVがありますね。

総合的に見ると、アトレやアメ横が近い湯島のほうが好きかな。
ラブホや仲町通りは気になりますが……。

黒門町に至近のスーパーはハナマサ湯島店
ハナマサ秋葉原店に比べると品揃えの点で湯島店は段違いに貧弱
ちなみにハナマサ上野店というのは存在しない

大京の太鼓持、もう終わりか？
03 05 27 29 37 38 41 43 44 45 47 48 50 51 54 56 57

値段下げてませんか、このマンション。

立地も仕様もしょうもないから、
そこだけでも変えないと

ＳＡＧＡってますな。

販売当初は中層階でも平米１００万円だったので、１５％程度の値下げですか。
たった４ヶ月で値下げとは！！
でもまだ高いですよね。平米あたりもう１０万円くらい安くても良いと思いますが。

この立地で平米100万ってのが無茶だっただけでしょ。　まだ格安感はないなぁ。

競合する物件が無いということで無茶な価格をつけてみたけど、これだけ都心でマンションが
販売されている状況が一方にあり、消費者のほうが賢明だった、ということでしよう。

じゃあ、早々に買った人はいきなり損したな。
通りで価格表を持って帰らさない訳だ。

早々、の人ほどではないが
今買っても損

＞68
いいじゃないですか。平米１００万円のマンションを買うひとってお金もちなんだから・・・

でもセイコのテレビコマーシャルにだまされたひとって、おばかさんですよね。

ダイキョもダイキョですよね。もっとまじめな商売をしないといけない。

でも、今ダイキョはマンション販売で
傾いた会社が急激に回復してるそうですよ。

マンション購入者は援助交際みたいだね。

それはそうですよ。あれだけの債権放棄をうけて、コアビジネス以外を切り離し、コアである
マンション販売も不良在庫をかんたんに損ギリしてるから、コアだけに限って言えば業績は
回復してるように見えるだけ。

ダイキョのあたらしいビジネスモデルは、最初は高い値段で売り出して、売れなければ価格を
下げていく、そして最後は損ギリして切り離す。車の販売みたいですな。
新車出したすぐは定価で売って、売れないと値引きしていく・・・
業界のタブーにあえて挑戦ですか、ある意味では画期的なことかもしれませんね。

だけど最初に買った人は原辰則ですな。マンションの場合は価格違っても引渡し一緒でしょ。
ダイキョのマンションほしい人はいちばん最後に買うのが正しいわけ？

未だに、定価信仰みたいなものを持っている人がたくさんいますからね。
「もともと高いものを安く買った」ということで、お得感を持つ人たち。
こういう人にとっては、高い値付けをしておくのが有効な手段なのでしょう。
売れた値段がそのモノの値段だということがわかっていれば、そんなことにならないんでしょうけど。

いっそのことバナナの叩き売り形式をとってみてはいかがですか。

たとえば、販売期間を引渡しをまたいで３０ヶ月とすれば、最初は平米１００万円からスタートし、
３ヶ月ごとに平米３万円づつ安くしていく。最後は平米７０万円というわけ。
高くても気に入った住戸を買いたい人は早く契約し、価格優先の人は販売状況みながら最後に買えば
いいわけ。隣同士で購入価格が大きく違っても、最初から承知の上での判断だから、高く買った人も
腹立たないんじゃあないの。

むかし公団住宅の販売で、売れ残りを大幅値引きしたら、最初に買った人が裁判で公団を訴えたこと
があったけど、安易な価格の引き下げは無用のトラブルをおこすだけ。

まだ安くなるかな　と待ってる内に
他社の魅力的なマンションに目が移り
結局一戸も売れませんでした

という落ちになるから、>>76 の手法は無理

賞味期限切れというわけですか。やはりバナナといっしょですね。納得。

まぁ　はじめから腐ってるバナナもあるけどね　どことは言わんが

有機栽培バナナとか言って、値段３倍もするから買ってみたら、甘くなかった。
みたいな

このマンションは確かに割高とは思いますが、若い働き盛りの高給取りにとっては許容範囲内であると思います。
JRや地下鉄へのアクセスも良いし、生活するのに便利で、メリットは多いと思います。
また永住してもよいし、あるいは老後は都心の一等地に移ってもよいと思われます。

客観的にみて、間違いなく潰しはきく物件だとは思いますね。確かに。

駅直結の物件で東池袋のエアライズがありましたが、平均的な住戸で平米７０万円くらいだったと、
おもいました。
この物件も立地はまずまずと思いますので、エアライズと同じくらいの価格であれば買っておいて
後で後悔することはないと思います。
ただし、仕様は天井高が２．４０ｍということでもわかるとおり、細かい点でグレードは落ちます。
一昔前の仕様か賃貸仕様ですよね。ディスポーザーが無いとかは中古で売るとしてもそれほど影響
ないでしょうが、高層マンションの天井高２．５〜２.６ｍ前後が一般的になっていることを考えると、
潰しはきいても価格はたたかれる可能性がある。天井高はリフォームで変更できませんから。
マンションの仕様は年々グレードアップしてますから、そのへんが気になる方はやめたほうが良い
ような気がします。「若い働き盛りの高給取り」の方でしたらもっとグレードの高いマンションの
ほうが良いようなきがします。もっと魅力的なマンションがどんどんできてますよ。

低グレードの仕様や共用施設などは気にならない年配の方で、「上野」という土地に
特別の思い入れのある方にとってはお勧めかもしれませんね。

ああ上野駅で「就職列車に　ゆられて着いた　遠いあの夜を　思い出す　上野は俺らの　心の駅だ
配達帰りの　自転車を　とめて聞いてる　国なまり」と唄っているように、上野は心の故郷なので
あって、成功した人が住むところではないというのが私の意見です。

↑　最後の３行はこのマンションの評ではなく、一般論としてですから悪しからず。
このマンションは小ぶりの住戸が多いので、子供が独立した年配のご夫婦が老後を過ごすには
ベストな選択とおもいます。電球の交換は天井が低いほうが年配の方には都合がよいですよ。

つぶしはきくが、値段も転売時につぶされると言う事ですかね。
確かに、高級感をうたっているわりには、仕様面はいまひとつですね。

そういえばメーカーも中高年に人気のある聖子さんをイメキャラに使ってましたから、
中高年に的をしぼってるんでしょうね。いっそのこと車椅子仕様にでもすればよかった
のに、アイデア不足ですか。

おそらく購入する層としては、経済的に余裕のある中でも、地元の人やここを仕事の拠点とする人ではないかと思われます。
そうでない人にはあまりメリットを享受できないかもしれません。

同感

地下鉄が真下なので、少し振動するのは我慢してください。

ほんとに振動するんですかあ、駅直結のマンションっていくつかありますけど、
じっさいどうなんですかね。

少なくとも重説には記載してありますな。

町屋みたいにどうして改札階と地下をつなげることができなかったのだろう

町屋のばあい、町屋駅前南地区第一種市街地再開発事業だからできるのでしょう。
東池袋のエアライズも駅直結ですけど、同様に再開発事業ですよ。

結局、天井高2400というスペックでも、賃貸なら利便性で勝負。
大京お得意の、地方の資産家に投資向けに売り込んでるのでしょう。

ここは買うより、借りるのが一番いいと思う。

永く住むところじゃないってことですね

たしかに間取りも小さい住戸が多く、賃貸を意識してるのでしょう。
賃貸が多いところは住みにくいといいますよね。

それはダイナのコンパクトマンションでしょう。

値下げしたのにまだ売れ残ってるのかよ！

>>87-88
経済的に余裕がある人は、湯島駅を拠点とする必要はないのでは？

ダイナのマンションいかがですか？

この物件
そもそも小間割りにしたコンセプトが間違ってるんじゃない？
ヒューザーの「すべてのプランが１００平米超！」のように
大京もそろそろ「魅力の無い土地にはプラスアルファ」の
工夫をしてほしい