芝浦地区統合スレッド第１タワー

現地に行ってみなはれ！
田町駅から直ぐ見えるよ。もう１０階くらいまで外観は出来てます。誰が見ても素敵です。
広告のコピーはどうでもよくなる説得力があります。

そうそう、現場を確認しないとね♪

迫りくる運河、黒いはしけ、老朽化したモノレール橋脚の迫力は、
広告の美しいコピーを一瞬忘れそうになるほどです。

>>23
え。違いますけど？
ただの近隣住民です。

タワーの立地環境も大事だが、駅からの環境が気になるな。港南なみに整然とした街ずくりが
スティタス　アップの鍵でしょう。島と三角、戦わせてもしょうがない気が、、、

港南の品川駅前はまさに「大規模再開発」がかかったところで、
島（の一部）だけポツンと再開発したのとは違うから。

逆に芝浦の良さは、既存市街地の充実っぷりだと思います。
整然というより雑然とした感じはあるけど、それが都市住まいの魅力だし良いのでは？

>>26

同感。ネットなんて中学生でも最近はやっているからさ、自分と同じ
ように真剣に物件探しているのもいれば、遊戯のお子供さんもいる。
たぶんここの書き込みも２０歳の浪人やら、３０歳のニートやら、
４０歳年収７００万円とか、あまり真剣でない虫が沸いてる気配。
CMTの登録や島の引き合いも多いようだが、俺が考えるに半分以上が
遊び半分。CMTなんて内金払えずに順位繰り上がりなんて相当ありそう。

CMTの登録すごいみたいなんだけど。
これは一人勝ちかなあ。

すいません、素人考えなのですが芝浦地区って地盤は大丈夫なのでしょうか？
神戸の地震の時は埋立地で液状化現象など見られたようですが。。
某CMTは地域危険度特性調査AAAとアピールしてますが、これって倒壊とか火災とか非難の危険性ですよね？
建物自体は耐震や免震で大丈夫でも、土地自体が沈んだりしたら元も子もないような。
実際どうなのでしょう？まあ地震が起きたらどこも危険なのは同じなのでしょうが。。

>>31
【支持地盤】は特に問題ありません。
東京に建っている高層ビルは、その支持地盤を土丹層に求めていることが多いです。
いっぱい建ってる新宿ももちろん同じで、地面マイナス40〜50メートルくらいのところにあります。
芝浦や品川も同じ地盤に建っていて、こちらは地面マイナス20〜30メートルくらい。
支持地盤という意味では、特にこのあたりが悪いということはありません。

【液状化】については、可能性を否定しません。
液状化がおこると表層の土が液状になって吹き出してきます。びっくりです。
ただし、支持が失われなければ、液状化が原因の倒壊、死亡例もないです。
土がなくなった分、地下階が露出して、下が丸見えになるイメージで良いでしょう。
なお地震後は、下がってしまった地面とのギャップを埋めますので、
エントランス前に階段が増えることは覚悟しておいてください。
ついでに、液状化の危険は内陸部でも存在し、「地域危険特性」には織込み済と付け加えておきます。

>>32
丁寧なご回答ありがとうございます。大変勉強になりました。
液状化については、確かに内陸部でもリスクはありそうですが、
埋立地のほうが相対的におこる可能性が高いと考えていたほうがいいのでしょうか。

支持基盤にまで埋まっている杭が折れることはないんですかね？
この杭には免震やら制震は効果ないと思いますし。
いくつかサイトを見てみましたが、意見も分かれてますしこの辺は心配です。

相対性云々の話ではなく地域毎の属性ですが、
埋立地は全域どこでも、液状化の可能性があると考えてよいでしょう。
砂町（なんて名前）よりはマシと思われるものの、芝浦も例外ではありませんが、
「人命に関わることが少ない」ファクターなので、危険地域には指定されにくいようです。
また内陸部では可能性の高いエリアが指摘され個別に調べられますのでご参考まで。

>>34
杭が折れることは、ありえます。
ただしよっぽどの激震ですので、その時は免震でも制震でも「生き残れるかは運しだい」でしょうね。
そういう意味では、気にしても仕方ないかと。
運悪く（運良く？）そういう物件に住まわれた際は、建替えできる＝生き残れたことを喜んでください。

>>34
追加です。
たいへんスレ違いですが、隣の港南地域に直接基礎（杭を使わず、直接固い地盤に乗ってる）の物件があります。
あいにく出遅れたため希望の間取りが無く、私は購入に至りませんでしたが、
多少余っていますので、ご検討対象に加えてみては？
コスモポリスという既に完成している物件です。

>32
港南・芝浦の地下２０〜３０ｍは「砂礫層」では？「土丹層」は更に下の３０〜５０ｍ
にあります。芝浦アイランドは杭・構造がすべての耐震構造にもかかわらず、「砂礫層」
に杭が到達したところで終わっています。一方、港南等のＭＳはさらに下の「土丹層」まで
杭を打ち込んでいます。「砂礫層」で確かにＮ値６０に達していますが、そのＮ値６０を
１０ｍ以上貫通している品川地区のＭＳを見ると、これでいいのかと思ってしまいます。
品川より２〜３年後の開発のため、建材コストも上昇したとの話もあり、コスト削減なんじゃ
ないかと勘ぐってしまいます。

なんか32の回答は意図的に芝浦のスペックをごまかしてるように見えます。

芝浦は判りませんが、港南三丁目（コスポリあたり）の土丹層は２０ｍ以深で間違いありません。
Ｎ値も１００以上になります。
東京礫層は１６ｍから２０ｍまででＮ値は５０以上あります。
コスポリは２０ｍ掘り下げて土丹層の上に直接基礎としています。
もともと朝日新聞社の印刷工場の輪転機（凄く重い）が土丹層を基礎にして設置されていて、
これを掘り出す必要があったため結果的に直接基礎となったようですが。
なお、輪転機の掘り出しに数十億円要したそうです。

>>39
それは芝浦島単独の話でしょう。
もうちょっと掘れば土丹層なのに、なんで東京礫層にしたのかは、係のヒトに聞いてください。
（たぶん、島のところだけ柔らかめなのでは？地下は一律じゃないので。まあ良くあることです）

下に落とし穴でもあいてるんじゃないの？

芝浦アイランドの現地に昨日行ってきました。
洗練されたファザードは駅を降りて直ぐに目をひき、お客さんも迷わずにすみそうです。
マンションを見ながら現地まで歩くと思ったほど距離を感じません。
運河も含めて水と緑であふれるリバーシティのような素敵な街になることでしょう。
販売も好調のようですので二つの賃貸棟も分譲して欲しかったですね。

>>運河も含めて水と緑であふれるリバーシティ
デベの予想図しか見てない？
>>販売も好調のようですので二つの賃貸棟も分譲して欲しかった
そんなことしたらグローブ購入者が暴動を起こしますよ。

>>44
リバシティは騒音撒き散らす高速にも、汚い橋脚を晒すモノレールにも挟まれてないよ。運河の汚染度も違うんじゃない？
リバシティの辺は広々とした運河で良くボートの練習も見る。リバシティの人たちが怒るよ。動物の死体の浮く臭い狭い運河と別世界の話ですよ。

確かにリバーシティは格上ですね。
価格も未だに高いですし、でも、だから、ここは価格が手ごろと思いませんか？
リバーシティの１００㎡前後の高層フロア角部屋は間違いなく1億超えます。

それに石川島播磨重工の跡地ということではあそこも居住地としてはあまり良い環境ではなかったはず。
それを環境を整備してあそこまでブランド化できたんだと思います。

ココもそれぐらいの意気込みが見えるからそれに期待しているだけです。
リバーシティも結果論なので芝浦アイランドも予想であれこれ決め付けられませんが、そうなれば良いなと思っています。

またブランドですか・・・
島擁護の書き込みが愛用する言葉ですね。
将来はいざ知らず、今現時点で島に何のブランドがあるのですか？
「将来リバーシティみたいな所になるかもしれないのでそのつもりで値段設定させてもらった」という言い訳でも展開するのでしょうか。

何よりリバシティと違うのは周囲環境ではないでしょうか。緑は何とかなっても音と水と匂いは無理です。
あっちこっちで言っていますが広告代理店作の幻想が多すぎ。仮りに、総宣伝費50億円（これ以上はかかっていると思う）として、一戸あたり600万円の負担によるクルマで横切れば10秒の土地に「島」という広告代理店作の苦心のイメージ作戦。私は同じ宣伝関係に従事するものとしてこの「騙し」に引っかかることがいやなことと、どの戸もリビングに風通しがないことでここを外しました。
この幻想に引っかかるレベルの購買層は、価格維持またはアップしているリバシティやツインパークス、Ｖタワーなどの購買層と違い、住人が自ら作り維持するブランド構築は無理ではないかと思います。

将来、住みたい街NO1、になれるような街作りを目指しているんだから応援したいと思うだけです。
芝浦に素敵な街が出来ることってそんなに悪いことかな？
汚い運河しかない街が緑溢れる統一された素敵な景観の街になるってとても良い事だと思うけど。

>>50
もちろんそれは良いんだけど、あくまでも「目指してる途中」なのであって、どうなるかは分からない。
それを「さも完成したように」振舞っているから嫌がられてるってことだね。

でも最近イメージCGと完成後のギャップって殆ど無いと思う。
あのパンフとおりに出来ればそれは素敵な街になると思いませんか？

そりゃ、都営や既存ビルが本当に半透明になってくれれば良いけどね〜？
ちょっと無理じゃないかなとオレはにらんでる。

ビルが半透明になっても、中の人間は見えるんですよね？
目が合っちゃったら気まずいかも。心配。

島完成したら既存施設が半透明になるのか？
すげぇなあ。完成当日カメラ持って記念撮影に行こうかな。

周りなんて全然気にならない新婚期間限定居住お勧めの島だよ。

島希望の人のイメージ
①ペット、充実した共用施設が好きなファミリー層
②好きな遊び場ーお台場、みなとみらい、二子玉川、六本木ヒルズ
③ブランド大好き
④人の目が気になります
⑤アメリカ的

CMTが好きな人のイメージ
①若夫婦、定年後の老夫婦
②好きな遊び場ー広尾、西麻布、恵比寿、銀座
③ブランドでなくても、自分が気に入ればいい
④人の目は気にしません
⑤ヨーロッパ的

どうでしょう？他にもいろいろと考えられるでしょうが、どっちにしろ価値観、住民層が全然違う気がする。

芝浦アイランドのアースカラーってとてもグレード感があって良いですよね。
年を経てなお美しく栄えるデザインカラーはリバーシティや青山パークタワーで証明済みですよね。
二つの賃貸棟もカラーは合わせられてるようですね。
グレーでコンクリートや硬質な素材のイメージよりも心が和らぎます。
緑とのコントラストがとても素敵になるでしょう。
とても楽しみです。

CMT希望者です。
自分の場合、58の書き込み、思いっきり当たってます。
ブランド物は敬遠しがち。
外側はシンプルに、自分だけがわかる贅沢を。
華美で派手な装飾はいらない。タレントを起用した広告も。

>>59
マジですごく浮いてるから、ちゃんと社内会議してから書き直してくれ。
あまりの痛々しさに、見てるこっちがつらくなる。

でもグローブタワーって全然売れてないみたいだけど不安になってきた。
CMTもTTTも結構売れてるみたいなのに・・やだなあ売れてない部屋がいっぱいある
MSって。共益費とかまちがえても上げないでね。

販売数字も販売計画も出てこないもんね。
かなりなことになっているんでわ？

CMTモデルルームガラガラだけど　完売するのかな?　購入を考えている者にとってはとても気になります。管理費
修繕積立金等大幅に上がるのでは…

CMTは登録開始３日間で第一期の2/3の住戸が登録されたみたい。
それって売れている数値？売れってない数値?

芝浦島：モデルルーム混み混み⇔販売登録ガラガラ
ＣＭＴ：モデルルームガラガラ⇔販売登録混み混み

なんでこういう状況になったのか。よくあることなの？

>>65
悪くはないでしょ、むしろ良いかも。
でも、まだ迷ってる人が多そうだから、最後の日になってみないとなんとも言えなさそ。

最近、やたら島からのお誘いが急に増えてるですが〜？

芝浦アイランドＫｉｔが送られてきた。
自分でブロックリノベーションして遊びましょうと言うことらしいが、、、
１／３が真っ白だった。。。
逆効果では？

召喚age
芝浦地区マンションの比較はこちらへ

>>３日間で第一期の2/3の住戸が登録 登録締め切りまで日数があるし、かなり好調。
今回の販売数は４００程度あるから、たった３日で３００登録したことになる。
普通のマンションなら売り切れ状態だよ。

芝浦島：モデルルーム混み混み⇔販売登録ガラガラ

販売価格の設定ミスだろうね。これは苦戦するよ。もういまさら価格はかえられません。
長期戦ですな。

販売ではＣＭＴの圧勝と見た。
機能は平日にもかかわらず、商談コーナーではあつく商談が展開されたよ。
南低層の６０平方のすごい倍率になってる様子。低価格が人気の要因らしい。

ただなー。
スレ違いだけどCMTと港南定借は入居時期が近いからなぁ。
実は港南定借知らないだけで、そっちが発表になったら続々キャンセルするかもよ。
基本的に価格重視の傾向が強いから。

まあ、価格だけで見るなら港南定借の圧勝だけど、あっちはあっちでかなり倍率高くなるし、
時期は時期だから、流れて行くのはここのハズレ組じゃない？

そうかー？
住んじゃってればともかく、多分CMTの入居前に募集かかるから、
手付放棄しても元取れるかもしれないよ？

>>芝浦島：モデルルーム混み混み⇔販売登録ガラガラ

CMのミスリードもあるね。本来的な購入層をハズしたうえに、
興味本位の非対象者ばかり集客動員する結果になっている。
費用ばかりかけて、効率悪し。

>>74
っていうか、芝浦島の動向がぜんぜん分からない。
この感じだと、CMTの1期にぶつけるのは回避したと考えても良いんだろうけど、
肝心の芝浦島自体の希望者はどんな集まり具合なんだろうか。
この前の優先販売（200〜300戸くらい）で弾丸切れ〜？

ちょっとやりすぎちゃったね、芝浦島。
広告代理店も「あたらしい広告のスタイル」としてチャレンジしたい部分もあったんでしょうけど
あまりにもPOPなイメージが退職金で住み替え予定の団塊世代みたいに、
CP重視で堅実な物件選択したい層に敬遠されちゃった模様。

たしかに。>>80
「スマップ〜！キムタク！きゃー」の世代は
億ション買える世代とは微妙にズレてるかもね。

バランスが悪すぎるよ。本気で島にいったの。営業マンは客なめすぎ。コンセプトばらばら。くやしいです。

ほんとここの営業マン態度最悪。あんなに頭悪そな人久しぶりだった。余計な資料ばっかで重たいし、変なパズル送られてくるしさ〜
あんなものがすべて価格に入り込んでいるのならなお無駄。。

「スマップ〜！キムタク！きゃー」の世代は、団塊ジュニアの1次取得層でしょ。
30代前半の小さい子供あり家庭だと、アイランド高すぎる。
４５００万未満じゃないと手が出しにくい。
焼肉ＣＭとかもう少し金がある中高年層には逆効果。電通の責任は重いな。

マンションは、イメージは大切だけど、奇抜さを追うとだめだよな。
数千万出して、おバカに付き合えるほどシャレがわかる奴はいないだろ。
ちょっとくさいくらいスノッブなくらいでちょうどいい。
営業マンも歯が浮くようなお世辞やごますりするくらいでちょうどいい。
芝浦アイランドは高いくせに、妙に、ポップではじけた感じにしているから
まずいのだろうな。

芝浦アイランドを悪く言わないで。このままだと本当厳しいよ。

確かに厳しいけど、それがアイランド企画自体の問題であって客の問題ではない。
ここに書く人間はデベの立場からではなく客の立場から書いてるから何も問題ないじゃん。
それより本気で売りたいなら一から作戦を練り直して、購入層にアピールすべき。
問題点を理解しないで小手先のテコ入ればっかりすると逆効果。

芝浦島が売れていないというトーンが蔓延していますが、
売れていない情報のソースはどこなの？
信憑性を疑ってます。確かな根拠を示せる人はいるのかしら？

三井の営業マンでしょ。

芝浦島：会員限定の完売状況が出てこない、

これは危機的状況。会員限定販売は、わざと完売させて盛り上げるための方策。
購入意識の高い見込み客を選んで会員化しているのに、売り切れないとなると
企画に根本的な問題がある。

青くなった三○フドウサンが販売戦略を練り直し、起死回生と大量に打ったテレビスポットも
逆効果と踏んだりけったり。

芝浦島：会員限定の販売戸数は345戸も出したから売り切れない。バカだな三○不。
100ぐらいに絞って出して、様子をみてから正式販売すればよかったのに。
総戸数の半分も会員限定販売するバカがいるか。

電通＆ジャニーズ事務所の策略に乗ってしまい、マンション販売では歴史的な
規模の大規模広告をティザーも含め展開
→広告効果は絶大で、芝浦アイランドの知名度急上昇、問い合わせも三○不に殺到。
→これは売れるか早とちりした三○不は高めに販売価格を設定し、殿様商売を決め込む
→三○不ほど資金力がない競合デベは、低価格で対抗するしかないと、広告は地味にして、
販促費を値引きに突っ込み、かなりお買い得価格を実現。
→芝浦アイランドが出る前に売ってしまえと、ＴＴＴとＣＭＴは、ずばりお買い得価格でさっさと
販売開始。
→おっとり刀で、まずはグローブを会員限定でさばいてから、グローブ正式販売、ケープへ
つなげるつもりが、競合の思わぬ抵抗に足をすくわれる三○不。
→一向に完売がでないアイランドＭＲは焦燥感が蔓延、経験の足りない営業マンは動揺を隠せず、
契約上のミスも連発、中にはヒマをもてあました営業マンは、掲示板で他社マンションを中傷活動
をする者も出現
→消費者サイドは、島は不人気物件という認識が固まりつつあり、掲示板での工作活動にもあきれる
ものがあり、島物件はおわったと判断。

電通のＣＭは自分たちが満足できることを第一にしています。
商品のターゲットに合っていなくても、世間で話題になればいいのです。
最終的には賞が取れればいいのと、合コンで話のネタになればいいのです。
そのためにクライアントを手のひらで転がす事なんて簡単でしょう。

>>95

契約者スレ（気の毒な人達にならなければいいが）で、契約者内でもＣＭ評判悪いね。
旅行先の沖縄でＳＭＡＰ焼肉ＣＭみて驚いたという書き込みもあった。
資金提供者の契約者親世代狙いもあるだろうが、電通もやりすぎ。

契約者には悪いけど人の不幸は蜜の味．．．だね。
芝浦島の悪口書くスレいっぱい。突っ込みどころ満載過ぎてカワイソウ。

>>93
おっとり刀＝急いで駆けつけること。腰にさす暇もないので手に持った状態。押っ取り刀。
おっとり＝のんびり。おとなしい。

今の方々、簡単にはひっかかりませんぜ。

広告代理店のおもちゃにされちゃったねこの物件。
宣伝担当者とこの代理店の担当者は責任取らされるくらいの惨事になりつつあるな。

Ｄ社なのかは知りませんがマーケが悪いですね。
完璧にはずしましたね。

早くそれを認めて新しい策をたてないと。

>>102
今さら代理店きっても手遅れでしょう。テレビＳＰＯＴ発注はキャンセルは
当然ですが、ＤＭなどのツール印刷はもう変更できませんから。
更に価格変更も許されない状況でしょう。もう売ってしまっているので、
ここで値段改定したら契約者から告訴されるでしょうし。
座して死を待つのみ。

>>100
だから団塊じじいに焼肉ＣＭは不評なのだよ。ＳＭＡＰも威力なし。
金をどぶに捨てた。

多分ケープは格安で投資賃貸会社へ一棟売りすると思います。
過去販売中で契約者もいるのにも関わらず、一棟売りしたマンションがありましたよ。

マンションなんか、最大限でも2000世帯に売るだけいいのだから
そもそも知名度を上げる戦略はとる必要ないよな。
マーケも悪いが、がめつく儲けようとした営業も悪いな。
テレビＳＰＯＴのコミッションが欲しかったのだろうな。

今からでも新聞中心にダイレクトレスポンス型の広告にシフトさせて、
ＭＲでヒマこいているバカ営業に電話させまくらせたほうがいい。

あとはＣＭＴの前や、ＴＴＴの前で待ち伏せパンフ配り作戦だろうな。
ハイエナのように客を引っ張るしかないだろうな。

１棟まるごと売却する例も見られるようになっている。
三井不動産が東京・芝浦で建設を進めている「パークタワー芝浦ベイワード」は、
ツインタワーのうち１棟を米国ＡＩＧグループへ丸ごと売却することが決まっており、
分譲仕様の新築賃貸マンションとなる。
また、東京都港区で丸紅が売主の「グランスイート六本木」では当初、
一般消費者に分譲マンションとして販売を始めておきながら、
途中で販売を中止するという異例の展開をみせた。事業主にとっては多少売上げが縮小しても、
販売管理費や人件費の削減、売れ残り不安がないため、歓迎の色合いが強い。

ということは、ケープタワーは一棟売りのために、販売概要も出てこないという訳か．．．

納得。

「この状況を何とかしろ！」と、無責任上司（バブル入社）に押し付けられたらどうするかな。

とりあえず賃貸棟のうち、遅らせてる１棟は建てないな。
グローブタワーの眺望確保を優先で、建築そのものをとりやめる。
で、ケープを賃貸（1棟売り）にすることを発表して、
分譲希望者はグローブに集合させる、と。

さて、それでも売り切れるかどうか．．．胃が痛いだろーな。

>>111
賃貸棟なくなれば、魅力はますよ。俺はあればいやで検討からはずした口だよ。

ケープを賃貸に、海側の賃貸１棟を分譲に、という噂もきいたけど。

海側賃貸→分譲は絶対ダメー！
グローブ購入者の暴徒化必至です！！！

芝浦島の代理店はＤ社なのですか？

114: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/23(土) 18:12
海側賃貸→分譲は絶対ダメー！
グローブ購入者の暴徒化必至です！！！

同感だな。大体、グローブがあれだけ販売苦戦しているのに、更に重荷を背負うのは
バカだろう。

>>115
そうです。

芝浦の最大欠点は運河。
子供に聞いたら芝浦小学校の地域環境を考える学習では自然に出るテーマだそうだ。
だって！クサイ、汚い、動物の屍骸とか、雨の日は水が流れ込みヘドロが上がってくるんだよと。
その欠点を逆手にとって「島」とは！
汚い運河に囲まれ、その外側もどうにもならない高速の騒音。
売り手が中の良さしか言わないは当たり前だが、それにしても...
芝浦の知り合い３人はカテリーナ、キャピタルでいいと思ったが、それでも、島の価格発表を待った。
結果、何も迷うことなく安心して、２人はカテリーナの残りものを。もう一人はキャピタルへと。
最近、この手の古風な消費者を馬鹿にしたあこぎな広告代理店シゴトは姿を消していたのに...
高い金出して＊＊ともいわれたくないんだよ。

こないだ、島にある都営アパートの屋上に上がって、島を見渡しました。良いか、悪いか、判断できる絶好ポイント
ですよー。わたしは、決めました。

都営アパートの屋上は勝手に浸入できるのか。。。
自殺のメッカにならなければいいが。最近ネットの集団自殺も多いし。コワ。

本気の人は、いろいろ自らの足で調べるのでは。