品川　WORLD CITY TOWERS　統一スレッド《１》

300さん
299ですが今年の４月頃の話ですよ。鹿島、住友ともに公園予定地として説明していた
のは事実です。しかし、区の決定は出ていなかった。決定前に雑誌にはかけないのではないですか？
しかし営業さんは実現する事を知っていた、ということです。

ありがとうございます。そういうデータが欲しかったのです。しかも公園の整地が１年
早まったのはたしか５月頃でしたか？やはりよい傾向にあるものがすぐに出版物に紹介
されない、という事例ですね。

298さん、記者も嘘はかけないのでどうしても「〜〜と聞いた。」とか
「〜〜と言われている。」という表現しかできないです。有効な調査に基づいて
文章を作っても世間がおもしろがるように編集されるんです。これがライターの悲哀です。

専門家の意見まで編集で真逆になるんですか

広報みなとを見ると港区って金持ちだなあと思います。ベイエリア21も真っ先に実現しそうな
勢いで、他の区の予算案よりは遥かに大きいのは期待できますが。
あとは品川の供給過剰がどうか、、これが不動産の明暗を分けるでしょうがWCTは強いのでは
ないですか？

ところで地価の下落ってマンションの値下げで決まるのですか？
値下げは単なる販売戦略だと思いますけど。値下げ競争があると土地の値段がさがるのでしょうか？

品川が供給過剰だと言ってるのは一部の評論家（専門家）ですよ。それはあくまで
再開発の実態を表す表現の一つだと思いますよ。あのエリアに１万世帯増えても、他の団地街
より少ないじゃないですか。

＞307
このエリアの将来性を評価している記事、専門家を教えてください
参考にしたいので

週刊ダイ●モンドの港南のマンション記事を読んで、ほっとした。
「なーんだあそこは高層マンションだけど、少しも高級マンションではないんだなぁ。」

多くの人にそう思ってもらえたらありがたい。
これで港南地区のマンション購入者への注目度が少しでも薄れてくれるかも知れない。
なにしろ、この地にマンションを買って、こんなに得をした気分は、バブル期以来ひさしぶりだからだ。
もうこれ以上うれしそうな態度を人に感づかれたくない。

件の記事だが、中身は実にくだらない。
単純な値引きの話と、坪単価の比較。
定期借地権と一般分譲を一緒くたに論ずる粗雑な発想。
品川駅があるからといって、港南と品川区を混同。
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更を業者から耳にして、港南地区の各物件に値引きしてないか聞いてまわる軽卒さ。（銭形平次の子分にそんなそそかしい男がいましたね。）
一般敷地の総合設計より複合開発がよいという主張。港南は買い物不便・・まるであとから出てくる佐藤美紀雄さんの日頃の主張そのまま。
住宅評論家は、よほど地震が怖いのか、東急田園都市思想の信奉者なのか、タワーマンションに極めて厳しい。

まぁ、株式市場でも脱税指南のでたらめ記事書いて顰蹙かう、週刊ダイ●モンドの編集部のことだから、深みは期待してはいけない。
だいたい、、記者もデベロッパーの何を叩きたくてこういう記事を書くのか。
市場が下がるから買うなといいたいのか、買えといいたいのか。
聞いたことをそのまま書くだけなら、一年生記者でもできる。
よく読むと、供給過剰で値崩れし、売れ残るから気をつけろとケチつけているだけ。港南買うなら錦糸町のほうがいいぞってか？まるで主張が見えない。

港南地区のマンション価格は確かに下落している。港南2丁目の高浜運河沿いの中層マンションを３〜4年前に買った人のほうが、いまの港南タワー物件を買った人より2割近く高い買い物をしている。
ただ、中古物件としての値下がり率は極めて低い。地域発展の期待があるからだろう。居住者平均年齢65歳の郊外の老朽マンションの値下がりとは意味が違う。
将来建替えたら今の倍の大きさのタワーが建つ土地でもある。
単純に坪単価の比較ではない。マンションは規模が大きくなるほど建築単価は安くなる。この間に地価下落もあったが斜線制限緩和　敷地連担制度など　大幅な規制緩和で「道路さえ広ければ」
高層マンションが簡単に建つようになってしまった。容積率制限など有名無実化したとさえいえるのだ。
土地価格が下がらずとも（逆に上がっても）マンション分譲価格は下がる。

大きな流れは、天王洲シーフォートのマンションと品川Ｖタワーの東口が、天王洲デユープレックスほかの物件でつながり、ゾーンを形成しつつあったのが、グランシティ天王洲と天王洲シーフォートをつなぐ流れとして、ブランファーレ、クレストタワー　ＷＣＴが出来た。また従来賃貸のリバージュ品川を基点にビューロ品川、コスモポリス　ポルトチッタ　品川ベイワード　など港南3丁目エリアがにわかに活気づいてきたという流れだ。

湾岸の火薬庫などと　馬鹿な駄洒落の材料になっている定期借地権住宅には、大きな背景がある。
都の住宅供給公社の暴走だ。　湾岸ゾーンには、都営住宅の建替えで、90年代後半、わけのわからない高層都営アパートが何棟も建てられている。トミンハイムとかトミンタワーとかいろいろあるが、その多くが、採算度外視、維持管理に赤字垂れ流し。
老朽化した都営アパートの建替えはわかるが、その実施のために土地をバブル期に取得して高層アパートを建てているのだ。
だいたい、供給公社はこんな港湾地区隣接の辺鄙な場所に民間マンションなどこないとふんで、設計事務所に30階レベルの高層タワーを好きなだけ設計させてきた。
目立たないと思っていた目論見も見事にはずれ、港南4丁目をはじめ都の財政委員会で収支構造の欠陥が取り沙汰されている。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/syukei1/yosan/balance_gaiyou.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/SHOUSAI/70C1S100.HTM

もう、これ以上高層タワー都営住宅は作れないとふんだ供給公社がやむをえず、民間に下駄をあずけて、徹底的に安く作ってねと依頼した。それだけだけの話。
人の住んでる建物をとやかくいいたくないが、壁はタイル張りで外装なら高輪物件にもまけない都営賃貸タワー。
なにしろ家賃6万円程度で管理費も修繕積立金もなし。都の財政補填で維持管理してきて今後どうやって採算をとるつもりなのか。
東京都では指定管理者制度といって、施設の運営管理を民間に任せる方式を検討しているが、このままでは、タワー都営住宅はお荷物にしかならない。
そこで都が考えたのが、定期借地権による分譲住宅というわけだ。一応、都営賃貸もそれなりの控えめな規模で立てて、地代で都営の赤字を回収したい考えだ。

中央防災会議の資料をよく読んだ上で購入を検討するのがよろしいかと。。

＞307　他の団地街より少ないじゃないですか。
これがベイエリア21の基本構想です。適正な住居区をつくること。
だから公園も実現するわけです。
いろいろ言っても今回の都市計画はかなりOK。
２〜５年でおおよその結果は吉とでる感じです。

週刊紙の編集部が時事論を興味本位に扱うのは常であるが、多くのスポーツ新聞等が際
どい身だしを設けても違法措置に至らないのは「情報」ではなく記者の「主観」として
脱法的に書くからである。こと、株式などのファイナンス情報や不動産などの流動的な
資産の動向は「主観」としてしか予見できないし今回のダイヤモンドの記事はその代表的
な例である。同誌に度々登場する評論家も、風化した時代錯誤の持ち味に興づく事は否め
ないが、単に各誌に掲載契約した一介の物書きにすぎないのは周知のとおり。彼らが一度
でも自己判断に責任をもつ立場であっただろうか？否、主観や持論に罪なし、というのが
彼らの免罪符であり立場である。自己の予想にすぐさま白黒が導きだされる競馬の予想屋
の方が遥かに良心的といえよう。そのような主観や持論を真面目に受けて資産流用に翻弄
する世間があるから成立するのだろうが、10〜20年先の事を責任を持たないで空想する
のが彼らの実態だ。この度真面目に資産計算等を行い購入検討に知恵を絞っている中堅世
代の人たちにとっては害悪ともなりかねない無責任なエンターテイメントだというのが
感想だ。情報についての責任は一切負わない点には出版社も異論はないはずだ。
諸人すでに書かれているが、都の債務処理と地区開発の後ろ舞台も知らずに単に定期借地
権分譲の予定価格を湾岸の火薬庫と題するのがエンターテイメントだという証拠である
し、これを比較材料にするのは稚拙である。

また、土地の値段区分は道路一つ隔てても雲泥の差がつくのに「品川」と一括りに表現し
ているのがマスコミの特徴であり性質である。これは以前に朝日新聞やTVで品川人気と
湾岸再開発が肯定的にとりあげられた事に対する反応であろうが港南区域だけでも１〜５
丁目まであり、それらの持つ価値的条件は１点も同じではないことには触れていない。
同誌はせめて品川区と港区の財政や開発プランに触れる事から将来を占うという論理分析
でも講じれば読みものとして一興あっただろう。ある物件の値下げ販売事例を「下落」と
してあたかも港南品川全体の事例かに扱うのは飛躍であり愚かと感じる。また準工業地域
で償却を終えた土地を売り主が収得することと、もともとの住居区を収得する事の差異や
用途地域変更に関する影響についても触れていない。

　特に激戦区での販売過程の値下げ販売を供給過剰と因果を持たせているのは明らかに
同誌の偏見であり、悪意や偽もうすら感じる。そもそも供給過剰か否かは実際の販売実績
や決済、そして何よりも竣工後に住み始めた人たちの生活累計データがなければ分から
ない事。一番竣工のブランファーレ以外は未だ青田販売途上であるというのに、価格競争
が下落の根拠であるかに表現しているのは空論もはなはだしい。さらに現行の行政に取材
が及んでいないのは、記者はまるで２〜３０分ネット検索をして書いただけかのような
不備を感じる。元来、都心回帰を眼目とした開発プランは区に家族世帯を郊外から呼び
戻したいと言う意向が主であったが、品川港南地区においては予想外に都心部からの中堅
世代のファミリー世帯移住者が多く、開発促進時期を加速させつつある事、同時に区の
予算案も大幅に地区整備に回された事などの肯定的材料を意図的に削除したかのような
不備な内容はページ数の問題ではあるまい。

ちょっと、週刊誌批判で陶酔しているあんた！
見苦しいからよそでやってくれないかね。

書いてることに責任持たないのは
週刊誌よりあんたでしょ。匿名の掲示板なんだから。

結論からいうと同誌の記事がWCTの将来を見るには不足という感想だ。
港南の物件が２極化を示すであろう事は当然予測できる。WCTの資産価値を
占いたいのであれば品川東だけではなく大井から芝浦までの動線とベイエリア２１構想の
動向も見るべきであるし天王洲エリアの情報が要素となる。このことから検討者は過去の
天王洲の開発に伸び悩みがあった経緯を知る事が大きなヒントであるだろう。これは開発
の結果オフィス街が形成された後に住居区が不足して定住人口が増えなかったのが
原因だとするのが行政の分析である。そこに用途地域の変更、そしてWCTの出現である。
むしろ天王洲エリアの拡大に港区が１票投じたうえ、公開空地の確保を住友とタイアップ
し、さらに国有地を公園にしたというのが順序であり区議会でも一席あったという。住友
がシャトルバスを品川に回すのはビッグターミナル側も押さえたい、という付加であると
考えるのが自然だから、WCTの検討材料としては品川東開発についての風説にはフィルター
をつけて聞く必要がある。

309〜311、314〜316に同意。匿名でも参考になるのはたしかです。
こういう書き込みなら否定、肯定それぞれ読んでみたいです。

＞319　320

週刊誌やつまらないカキコよりずっとましですね。
批判してる人の言葉は幼稚だし目的は不明だし。。。。

＞309〜311　314〜316
責任になるような話はないし納得

いやいや。続けてください。ここまで根拠をあげた力作はないですよ。

>314
定期借地権であれ、安価な大規模供給であるのは確か。
なぜ比較材料にならないと切り捨てることができるのでしょうか。

＞315、316
値下げと供給過剰の関連を「偏見」としていますが、
ならば起きているという値下げの理由は何なのでしょうか

＞317
湾岸地域での２極化は明らかとのことですが、
域内で立地条件に絶対的な差別化要素が無いと思われるのに
２極化するのはなぜですか

240で以下のように書かれています。

>WCTよりずっと駅に近いところが坪100万安いんだよ
>25坪で2500万違うよ

容積率が100%の場合はそのようになりますが、
容積率が400%なら違いは2500万×1/4=625万
容積率が800%なら、2500万×1/8=312.5万

の差のみとなります。
80㎡くらいの物件(6000万)を買われた方の場合、
物件価格の差は5％〜10％と予想されます。

容積率が100%では土地代が高くつきすぎます。
このようなパーセンテージで売られることはありませんから、
「2500万も違う」とがっかりする必要はないと思います。

続き

WCTの購入は見合わせたものです。
WCTの価値について議論するつもりではなく、
坪単価というものに誤解がありそうでしたので、書き込みを
させて頂きます。

WCTの容積率は768.89％です。
住友さんが品川徒歩8分に建てるタワーも、
公開空地をとることにより、容積率は800%前後までの緩和を受けるだろうと
強く予想されます。
この場合、価格差は約5%となりそうです。

新物件が800%より大きく低い容積率で建てられますと、
土地代自体が上がってしまうい、
新物件の価格は抑えられません。

いずれにしても、新物件の価格がWCTの価格から下回るとしても、
10%ほどがやっとだと想像します。

>>321

肯定している人は根拠を示さずに逃げているだけなのでどちらもどっち
でしょ。

そもそも掲示板でまともな意見交換しようというのが間違っている。

＞そもそも掲示板でまともな意見交換しようというのが間違っている。

“まともな意見”を交換しようというのが間違っている？
まともな“意見交換”をしようというのが間違っている？

ん？．．．ここで比較されている坪単価は容積率云々よりも

WCTの上記の例の場合
250万円　=　6,000万円　ｘ　1/80㎡　ｘ　3.3

で、その定期借地権付物件の場合
150万円　=　3,500万円　ｘ　1/80㎡　ｘ　3.3

を単純に比較しているのではないのですか？？？

ベイエリア構想という大きな話の存在はわかるのですが
もっと身近な問題、
この物件の立地と強く関係するマイナス要素である
「食肉施設」、「新聞社」、「道路」などは全く問題にならないのでしょうか。

そう簡単にはなくならないのが普通ではないのですか。
こうした要素を勘案しても、将来の高い資産性といえるのでしょうか。

資産云々いうひとはこんなとこ買わないでしょ。

品川に近いって言うけど駅までいくのって結構時間かかるよね。
例えば東戸塚の駅前マンションから品川駅までの時間ってたいして
かわんないんじゃないかと思う。
http://www.home-plaza.jp/mansion/parktower-higashitotsuka/index.html

≪309
私まだこの一体のタワーマンションを検討中のものですが
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更って何ですか？？
一斉値引き販売を開始したってことですかね？
スレ違いですいませんが気になったもので

>>332
約1年半前に販売開始された物件だが、当初の販売価格から概ね５〜10％位（正確な数字は忘れたが）
値下げされたと記憶している。もちろん住戸によって値下げ幅はまちまちだが、80平米南西角部屋が5千万弱
から4500万弱位になっていたような気がする。

>>331
>品川に近いって言うけど駅までいくのって結構時間かかるよね。
例えば東戸塚の駅前マンションから品川駅までの時間ってたいして
かわんないんじゃないかと思う。

それはちょっと疑問が残るかな。品川から東戸塚まで横須賀線で30分位。
WCTから品川まではまあ歩くと20分くらいかかるが、バスだと５から10分位。
しかも横須賀線、東海道線はものすごいラッシュ地獄であることを考えると、
たいした差ではないとはさすがに言えないのでは。
川崎駅前とかであればまだわかるが。

朝の上り電車、保土ヶ谷でお客の積み残しが発生しています。
乗れない位混むんですよ。次の駅で。
30分間の圧迫と20分間の徒歩、どちらをとりますか？

10月ダイヤ改正で新宿方面直通が増える
→高崎線・宇都宮線・埼京線・川越線・りんかい線で事故等発生の場合
→東海道線・横須賀線・総武快速線に影響がでる
・・・３分遅れただけで、とんでもない混雑になるのに・・・

先日、品川駅改札前から報知新聞前まで徒歩で時間を計りました。
前回きょろきょろしながら歩いた時は２０分かかりましたが、
今回は信号にも偶然引っかからず、普段の通勤時の速さで
１４分で到達できました。

浜松町・新橋・東京方面へはモノレール
大崎・渋谷・新宿方面へはりんかい線
定期代は会社持ちだし、通勤で品川駅まで歩く人って
実は少なかったりして・・・

港南４丁目交差点南西側が開発され
大学沿に道路が出来、横断歩道新設で
さらに１分ほど短縮されます。

お隣のタワーが出来て、人の気配が少し出てきましたね。
十数年前から海岸通りと通行していると、街の雰囲気が、
徐々に「住む町」に変わってきていることが感じられます。

とりあえず、PC柱が傾いて事故が発生したのは、噂で聞いた

＞324
＞314なぜ比較材料にならないと切り捨てることができるのでしょうか。
他の方が既に記していますが、土地収得経緯や分譲条件が全く異なる
物件の予定坪単価が出ても比較にならないです。逆に、ここのAタワーの残りが
坪150で出たら仰天します。そういう事態でもないのに否定要素としてマスコミが面白く
書き立てることはあると思います。
実際は近隣MSに劣るでしょうし売価は逆に割高では？そのわけは３２６さんとほぼ同じです。

一連の長文の人は、住友の人間ではないか？

・モデルルームが休みの水曜日に熱心に書き込み
・中途半端な開発に関する知識。やたらと「営業の人に聞けば…」と書く
・パンフレットにかかる規制を雑誌などメディアにかかるものと混同

住友の人間ではないですよ。
調べてもらえればわかります。馬鹿が下手な詮索しないように。

＞324
＞値下げと供給過剰の関連を「偏見」としていますが、
＞ならば起きているという値下げの理由は何なのでしょうか

後発の物件に客を取られたくないからじゃないですか？それに、例えばコスモの南のタワーの階数が
分かれば当然、部屋によっては価格が下がります。その分他をあげたりします。
港南全体の売り主がそろって赤字になった場合に初めて「供給過剰だった。」と言えるでしょう。

せっかく参考になる長文を書いてくれる人を批判するのはやめましょう。
無料で情報などを公開してくれているのに。
ただで教えてもらって文句など言ってはいけませんよ。

水曜日？
つーか、住友の人間が仕事で書き込んでるんだったら昼間に書くんじゃねえの？
わざわざ深夜に書き込む熱心な人間が住友にいるとは思えないが。
あなたのような脳無しはここがオススメ↓
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1095650302/

現れましたね、長文さん。
ぜひ324さんや、330さんの疑問に答えてくださいよ
人を馬鹿呼ばわりするくらいだから簡単でしょ。

広尾ガーデンの管理会社も住友なんですね。

一連の長文の人はマスコミ関係者です。

＞350
なぜそう思う？

＞349
http://www.sumitate.co.jp/
本当だ。

>>348
あなたは２ちゃんの世界でがんばってください。

>>348
疑問？なんでイチイチ馬鹿の戯言に付き合わなければならないのか。
ただの煽りでしょ。自分の無知ぶりをさらけ出しているだけの書き込み
が得意の掲示板が紹介されているようなのでそちらでどうぞ。

AERA のマンション記事でここの写真でてましたけど、
本当に報知新聞＆首都高に近いですね。

＞330

ベイエリア２１は都と港湾局の構想で既に始まっています。それで自衛隊跡地が民間に
売却されず区が収得して公園を実現したわけです。もし構想がなければ民間の高層マン
ションになったかもしれません。さらに南東のボードウオークは整備されず水際の道も
できないでしょう。このような点は身近な事であり２〜４年後の話です。「食肉施設」
で報じられたのは建物を改築し臭気対策設備を一新するというもので年内に実行される
と聞いています。「道路」については現在のディーゼル規制についでさらに厳しい規制
が始まることが決定しています。またアスファルトが新しくなり消音効果で騒音が緩和
されると期待できます。長期計画としてはロードプライシング計画があり大型車両の通行
を制限したいようですが、ETCの普及が乏しくメドは立っていません。
「新聞社」は移転しない限り残ります。もっとも長期であるのが運河ルネッサンス構想
という知事の提案する親水環境整備案で10年以上かかると見られています。

尚、この内容は港湾局や都庁、東京都環境局で詳細を確認できます。電話やメールより、
直接出向くとさらに詳細な情報が得られます。

人それぞれの生活が収入が有るので、何処に暮らすかは自由。
もっとマンションの品質について意見情報交換したら良い。
入居したら、その時から中古物件なんだから。
購入者同士の情報交換による、住みよいマンションの意見交換場所希望。

築地市場が移転すると海岸通りのトラックが減りますね。

＞357さん
AINさんの掲示板に行けば良いかと思います。
ずーと上のほうにアドがあります。

食肉施設は、数年前改修されたので建物自体の改修はされないのではないか。
臭いの元は、運ばれてくる処理前の牛、豚等の臭い。
車は、清掃消毒して帰るし。立派な下水処理施設が有る。
普段人は歩かないインタシティーの大井町よりに、動物を降ろすんです。
食肉市場の工事については、衛生局ではなく、
営繕局の縄張り。

＞356
つまり、短期でみるか長期でみるかでが変わると言うわけです。早い物だと発案から
１年以内に実現しているしH18〜20年度までの計画もいくつか開示されているので
WCT全棟が竣工した頃には具体的な結果がでているはずです。もちろん計画倒れの可能性も
ありますが区の財政状況から十分に期待できると思われます。

今週の週刊ダイヤモンドより抜粋

「マンション業界の強い関心事、それは建設ラッシュが続く超高層マンションの
完成在庫と中古価格の推移である。激震地となりそうなのが、大量供給拠点である
東京都港区港南である。というのも、現時点で住環境が大きく改善される見通しが
立っていないからだ。
各ディベロッパーが倉庫跡地などを勝手に買収して超高層マンションを建てているにすぎず、
クルマやモノレールの騒音、事業所とマンションの混在といった住環境は改善されていない。
これが、売れ行きが低迷している原因の一つであり、当然のことながら、近い将来の中古価格
にも影響を与える。」

港南地区で１０００万の値引のケースもあることを指摘して、
「今のところ、静かに見える品川マンション戦争は泥沼の乱売に突入する。この価格破壊の影響は、
品川以外の都心マンションにも及びそうである。」

３流誌が、このようなことを、批判覚悟で書き、
買ってもらおうとするのは常套手段。
うそばっかりじゃん。

↑だから週刊誌を信じる人は買わなければ良いんじゃ。
ダイヤモンドの記事で株を買う勇気のあるひとや。

362をみれば
＞309〜311　314〜316
が正しいことがわかります。以下コピペ

週刊紙の編集部が時事論を興味本位に扱うのは常であるが、多くのスポーツ新聞等が
際どい身だしを設けても違法措置に至らないのは「情報」ではなく記者の「主観」と
して脱法的に書くからである。こと、株式などのファイナンス情報や不動産などの
流動的な資産の動向は「主観」としてしか予見できないし今回のダイヤモンドの
記事はその代表的な例である。

＞364
363では雑誌を「買ってもらおうとする」っと読めますが？
おせっかいスマソ

2000戸で土地共有、建物区分所有という形態って機能するのでしょうか。
管理組合が大変そうです。

住友さんが社運をかけているくらいだから大丈夫でしょ。

住友さんの管理会社に丸投げということですか。
結局、そうなると思うけど。

Ｃ棟を計画変更して２フロアくらい管理会社の本社にすれば
面白いかも。

住み込みで雇ってもらいないですか（笑）。
自分では、とてもではないけど、ここは買えません。

>365
マスコミ（WCTの広告も含む）は何を言っても良いんじゃない？
問題は読者の方で、それをそのまま信じる方がどうかしている。
事実と主観の区別ができない読者、報道している事だけで全てを判断する読者。。
くだらないマスコミ論は止めて、自分の判断力をつけることに注力した方がよろし。
そういう判断力が欠如している奴がこのスレに一部いるから突っ込みどころ満載なのだよ。

>372
１、所沢・野菜・ニュースステーション
２、JR東日本・労働組合・週刊文春

>373
だから何？当事者？

>374
理想と現実が乖離していますね。

＞364
主観どころか誰とも分からない人の発言を記事にしてる。でも
ここを買う金持ってる人はそんなこと気にしないのかな。

住友さんやその他のデベさんで共同して
うそ雑誌社を訴えても面白そうだけど
下らな過ぎて、報知かね。

329さん

>単純に比較しているのではないのですか？？？

容積率が大きくなると、坪単価の差が与える物件価格への影響は
小さくなります。
容積率が大きいということは土地代が安くなるわけですから、
「坪単価による物件価格への影響が小さくなる」と考えられても良いと思います。

私が間違っていたかしら。
確かに、80㎡のものが3500万でうられるということかもしれませんね。

ただし、うわもののグレードが落として安く売り出すということは
されるでしょうから、違う物件をどちらが得かという議論をするこは
立ち上がって、地代と建物代の比を知らされるまでは、
難しいようにも思います。

同じ広さでも１階違うと２０〜２００万円違うようですが。

>>372
判断というか希望だけを語っている人がいるからね

環境を気にされている方は、ご参考にどうぞ。
http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/kankyo/jo01_07.html

↑排ガス規制後の15〜16年データはさらに港南に有利ですよ。

これらの数字を見ると都心以外の首都圏より港南が優れていることがわかりますね。
15〜16年データは環境局で貰えますかね？

あとこちらも、
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/soumu/jyourei_2000/siryo/toiawase.htm
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/09/20e9e200.htm
海岸通りの黒煙トラックにはこちら
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/jidousya/diesel/kokuen110.htm
運河や護岸整備についてはこちら
http://www.pfinet.jp/pfiinfo/doukou/0403091.html
ついでにこちら
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/data/bay21/bey21.html

週刊ダイヤモンドから抜粋

「価格破壊はこれからが本番。品川の湾岸エリアは、とんでもない”火薬庫”を抱えているためだ。
それは、東京都の住宅政策の目玉である「港南４丁目第３団地建て替えプロジェクト」である。
安価な住宅を供給するため、東京都は、分譲戸数の半分以上が７０〜９０㎡で、かつ１㎡当たり４５万円
（坪単価が１４９万円）以下、そして７０年の定期借地権付きという前提条件を掲げていた。
７０年の定期借地権付きとはいえ、駅に近いところに、坪単価１４９万円以下の物件が大量に供給されるのだ。
これは「港南」で販売されている物件の平均坪単価に対し、３１％も割安だ。」

サンデー毎日でも否定的でしたね。

いろんな記事がある中、この周辺のことについて肯定的な記事は
１つもないというのが現実をあらわしているのでは。

雑誌は否定的でないと面白くないですからね。さんざんTVや朝日新聞で全国的に注目されて
いる人気エリアとか再開発の手本とか「他都市とのネットワークの中核として都市活動を
支え牽引していく、かけがえのない空間」と褒めていることを書いてもヤッカミを買って売れないもんね。
住不株の上昇を予見できないダイアモンドだからとうぜんでしょう。

港区ポータルサイトより抜粋

平成16年度予算の概要（全体像）
　チャレンジ精神と創造性にあふれる柔軟で躍動感に満ちた区政運営を推進し、区民満足の最大化と区民不安の最小化を実現する予算「創造型予算2004」
1　基本計画事業の積極的な実施
■計画事業の前倒しを含め100％予算化（総額162億432万円）
　◇かがやくまち（街づくり・環境） 23事業 82億7,231万円
　◇にぎわうまち（コミュニティ・産業） 14事業 18億4,934万円
　◇はぐくむまち（福祉・保健・教育） 20事業 39億9,391万円
　◇実現をめざして 5事業 20億8,876万円
2　創造型区政運営の推進
■創造型重点分野該当事業12事業を実施（総額7億4,288万円）
　◇人口の都心回帰への対応と新たなコミュニティの形成
コミュニティバスの運行（新規）/港にぎわい公園事業（新規）
相談機能付自動交付機の設置（新規）/多目的運動場新設事業〔芝プール〕（新規）
　◇「MINATOブランド」の発信
　 MINATOブランド創造・発信事業（具体化）/健康みなと21推進事業（具体化）
（仮称）マリンウインド・エコパーク計画（新規）/港区観光振興ビジョンの策定（新規）
　◇子どもの「育ち」を支える環境整備
　 港南地区児童施設等の整備（変更）/エコスクール計画（新規）
　◇地域の潜在的活力を支え再生する取り組み
　 高齢者集合住宅バリアフリー化支援（新規）/地域拠点型高齢者施設の整備（新規）
※（　）内は、基本計画上の位置付け

朝日新聞より

港区にマンションを建設予定の業界関係者が漏らす。
「この地域内では立地条件はほとんど同じ。
何が売れ行きを左右するのか、我々も確信がない」。
狭い地域内での激戦だけに、
決め手を絞りきれず、過剰な差別化への競争が続く構図だ。

港区のあるモデルルーム。
他社の物件をめぐる悪臭や騒音、
将来の値崩れの可能性などの短所をパソコン上で見学者に示していた。
社外秘だという。

別の物件のモデルルームでは
「隣に○○（企業名）がビルを建設する予定だが、
高さや用途はわからない」とあらかじめことわっている。

新しい建物が相次ぐ湾岸エリア。
将来性が期待される一方、買う側は契約時点で周辺環境を見極めにくい。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）での
マンションの分譲戸数は９９年から年８万戸以上を維持してきたが、
中でも東京２３区の伸びが顕著だ。
今年上半期の供給は約１万８千６００戸と過去最高だった。
その他の地域で軒並み減少しているのに、である。

とくに東京湾岸エリアを中心とする港区、千代田区、中央区の都心３区は、
０４年からの５年間で、約８千戸の供給が見込まれている。
過去５年間の２倍にあたる。

品川は供給過剰

マンションを購入する立場から会員制無料サイトを運営する
「アトラクターズ・ラボ」は、
首都圏の駅別に分譲マンションの需給バランスを分析した。

０４年６月時点で、
需要に対して供給が過剰になっている駅のトップは港区のＪＲ品川駅前（図参照）。
すでに完成した物件で売れ残りが出始めているという。
　

民活で観光資源化/東京都「運河ルネッサンス構想」
http://www.cpna.co.jp/Untitled%20%283%29.html
芝浦アイランド,天王洲アイルがモデル地区に選定。

おもしろい。

東京都+港区+都議員　VS　週刊誌+アトラクターズラボ

ですか？

坪単価が１４９万円をどうやって可能にするのでしょうか。

1)　建材に安いものを使う。
2)　土地購入金額が安かった。
3)　地代が高い

などの理由がが浮かびます。
会社名の宣伝効果を狙って、利益が薄くても良いと
考えているのか。。。

いずれにしても149万で採算のあう理由を知りたいですね。

>>347
住友の人間だってみんながWCTマンせーとは
思えんぞ
なんせ仕事なんだからクソだろうがなんだろうが
いいことばっかりいってうらなきゃいかん

内心アホちゃうかと思うやつがいてもまったく自然
で擁護ネタはほとんど購入者と考えている

>>393
港南がその程度の場ということが
まだ理解できんか

>港区のあるモデルルーム。
>他社の物件をめぐる悪臭や騒音、
>将来の値崩れの可能性などの短所をパソコン上で見学者に示していた。
>社外秘だという。

このMRってもしや・・・

>392
惜しいです。
東京都議員+港区議員+品川区議員+都議員+港湾局+環境局+港区教育委員会+e.t.c.

　VS

板ネクラさんです。

＞397
e.t.c.のところに自民党を追加

改めて拝見みると港区、港南はすごいです。

■計画事業の前倒しを含め100％予算化（総額162億432万円）
◇かがやくまち（街づくり・環境） 23事業 82億7,231万円
◇子どもの「育ち」を支える環境整備
民活で観光資源化/東京都「運河ルネッサンス構想」
芝浦アイランド,天王洲アイルがモデル地区に選定。
　 港南地区児童施設等の整備（変更）/エコスクール計画（新規）

>397

etc のところに、お馬鹿購入者でしょ