品川　WORLD CITY TOWERS　統一スレッド《１》

４３階建ては都営ではなくて民間定期借地権だよ。

時価をいちいち気にして買いませんよ（笑）今後は短いスパンで上下しますからね。
雑誌の記事を読みましたが、あれでは下がるも上がるもわかりません。興味本位の時事ネタ
ですから。都営地のプロジェクトの方は仕事専用のセカンドとして買いたいです。

雑誌記事に不安な人は買わなければいいのでは？契約しても06年の入居時に住むか転売するか
決めればいいんです。
そこで金銭リスクがあってもさほどの事ですかね？それからMSの資産性は
必ずしも土地価格とは連動しませんよ。特に人気物件は。

アラシ君、販売時期になるとどこでも騒ぎますね。なんとかWCTの悪口を言いたいのでしょうけど、
その材料が雑誌とは、、、。（哀悼）

ダイヤモンド読みましたけど。あれ、１年以上前の取材ではないですか？
あの内容なら僕でも書けますよ。

購入者が今はあれだけど将来変わるからといっているのをはたから見ていると
なに夢物語みているのってしか思えないですが

> あれ、１年以上前の取材ではないですか？

そうなのかどうなのかはともかく、
どうして新築70物件格付にWCTが入ってないのかな？
「上位〜」なのならWCTは欄外かよとも思いましたが、
そうでもないみたいですし。

要は今後の港南の、ひいてはWCTの資産価値の動向を
占う要因がいくつもあると言う事でしょうね。
新築マンションが林立して供給過剰に陥ると言う予測。
郊外組の都心回帰傾向に加え、長期金利の動向や
消費税の動向が掛けこみ需要を創出すると言う予測。
定期借地権付物件が価格破壊を進行させると言う予測。
住民の急増に対応して住環境の改善整備が進められ、
地価の上昇に拍車が掛かると言う予測。
そのどれもが本当であっても、どれもが全てではないのでしょう。

需要と供給の均衡点に付いては誰もハッキリした事は言いません。
短期的な事は言えても長期的な事は分からないのが本音でしょう。
しかし短期的には近所に低価格物件が提供される事で、
需要（人気）が供給を余程上回っているのでなければ
割高な設定になっている物件の価格は是正せざるを得ません。
WCTなどは港南でも割高な価格設定になっていますから、
人気はあるにしても一番影響を受けるかも知れませんね。
この週末に始まるアクアタワー最終期で早速影響は出始めるかも。
住友不動産はこの点を織り込んでA棟に高めの価格設定をし、
B、C棟販売時の価格割引余地を確保しておいたのでしょうか？

しかしその後長期間の緩やかな地価上昇の好影響も受けて、
例えば18年後に自分の部屋の資産価値を見直した時には、
「18年落ちならこんなもの？」辺りに落ちつくかと思っています。
もちろん私にも確信などありませんが。

短期的な転売を目論む故の資産性が物件の全てならともかく、
そこまで先の見当は誰にもつきませんし、
今自分が住みたいと思った物件に住んで、
その物件の住環境が購入時よりも悪化しない事が
今後の自分の満足度を一番左右すると思っています。

一口に港南と言っても各々の物件には各々の個性がありますし、
WCTに限って言えばA、B、C棟と三つの個性がある訳です。
また同じ棟内でも個々の部屋には個々の個性がありますよね。
価格は購買を決断する際の大きな判断材料の一つですが、
価格は好ましくとも、間取り、方角、階、共有施設の内容、
高級感、眺望等に納得しなければ結局購入はしないでしょう。
「港南」と言う総論で括れない部分は大きいと思います。

いくつもの物件を比較検討した末に選択した物件ですし、
将来をいつまでも占い続けても、住みたい物件には住めません。
色々な情報は飛び交っていますが、私は入居を楽しみにしています。

雑誌の内容だが噂と独自の取材（真偽は不明）で書いている点が曖昧だ。
都営跡プロジェクトの予定単価発表を材料にしているというお粗末な記事。
再開発地では当たり前に起きる現象の沿革をなぞった物としか感じない。
激戦区ならば物件の優劣が大きく出るから＊＊＊に値下げがあるのは当たり前。
優劣は現在で明確であろう。

港南の将来性をうたう専門家や記事が全くないという事実。
将来性
をうたうのは売りたい側、購入した人だけという現実。

＞272
そういうことないでしょ。
そんなこと言うから購入者が反発する。それは本意ではないはずなのに。
検討者もいるのだから、朝までテレビみたいにしないで。

>273
だったら、
希望的観測ではなく、具体的に例示しな。

検討期から契約期、そして現在に至ってもWCT（アクアタワー）が割高だと感じた事は
ありません。建物の性能工法、例えばプレキャストを含んだ300mmスラブなど清水建設の設計、
南、西、東の抜け、そしてスケールメリットを生かした共有施設の充実とその性能、都心
アクセスとどれをとってもこの価格で他件が見当たりませんでした。ここは多くの点で
私の嗜好に合致する物件であり比類がありません。私にとって不満といえば
湾岸道路の騒音（空気汚染度は心配外であったが）と竣工時期（移転時期が私的には不満）
ということだけでした。資産云々にはあまり興味がありません。激戦区云々にも興味が
ありませんでしたし、他社の営業担当からもWCTは位置づけが異なるのでライバルとは言い
がたいと言うコメントを何回かききました。非常にマイペースな物件だという印象を持っています。
事実、私と同じく近隣で購入を検討していた知人もWCTは比較するベクトルからはずれて
おり別物として候補にいれておりましたが２期で契約するに至りました。
仮に資産価値を占って不動産を購入する場合は、ではどこの物件がよいか？という議論に
なるわけですが、ここは上がる、との見方の議論は行われず、下がるだろう、というネガティブな
議論だけが盛んに行われる事は世論が未来に不安をもつ情勢であることを裏付けますが、
それが私の住む場所と結びつける事には興味が持てません。そういう世間の議題からはずれて
マイペースに過ごすのが経験上、不動産購入の幸福だと思います。

＞275
検討したいのだから、キチンとした情報がほしいと言っているのです。
これだから、外野は困る。

273ではないが、購入者、検討者の各常識人は雑誌等からではなく、主要な情報は国、都、区の
動向を察知することから得る。一例を挙げると開発情報は開示制限されて雑誌等には
反映されない点が多い。そこで都庁や区役所等で調査をするのだが、用途地変更プランや公園地収得
プランなどベイエリア21の構想に該当しつつ、従来であれば実現が危惧されるようなプランが
ハイピッチで現実化している事実をみると、それは大きく検討者の判断材料となる。
国有地の売却先が民間ではなく区であるという動向は港区の経済的強さと再開発プランが
力強い事を示している。さらに、斜形路を延伸させ区画整理が起きるとWCTから品川駅への
の徒歩測距が約2.3分短縮されることなどは、資産向上や港南区域の整備が現実化
してゆく大きな材料になる。加えて住居者のための商業施設等が完成すれば、資産価値の
動向以前に利便性が満たされることになる。それらの情報は土地の価格に大きく影響する
事柄なので法的に開示が制限されていることは皆承知だと思う。従ってポジティブな情報は
雑誌などに反映されにくく出版上制限もある。従って傍観的視点のみの記述しかできない
雑誌記事の内容に相乗しての批判は力を持たないものといえる。

私見であるが再開発プランは数あれど、このように具体的にハイピッチで現実化してゆく
事例は見た事がない。果たしてこれらがWCTの評価にどう影響するかは誰しもが明言できるものでは
ないが、希望的観測をするに十分なソースがあることも否定できない。

よこやりですが、、、
＞278さん
わざと板荒らしの人が購入者を装って書いていることもあると思いますよ。

>>261
よくローンが通らなかった貧乏人が煽ってる
などという言い方するタコがいるようだが

そうすると港区などののマトモな物件では
さらに煽りが多いことになるよな〜
しかし実際には港南、豊洲などに集中してるよな〜

物件そのものが完全にバカにされてることにまだ気づかんのか
愚鈍なやつらめ

ダイアモンドの記事がロクでもないのは
百も承知だが港南事情については大筋あたってるよなぁ

ハイピッチで現実化しているプランとは
何をさしているのですか

専門家や記者が知らない、書けないのに
行政関係者でもない検討者が役所に行けば知ることができる情報とは何ですか

>>276
躯体は少しもすぐれてませんね
清水自体は良いですが
あれでGoodなら勉強不足だよ
東西南北抜けって倉庫ビューと天王洲のビルのことかぁ

まあ共用施設と眺望は唯一の利点だからね、
がんばって上まで上がってせいぜいプールでも使って元ととらなきゃね
いらねぇもんばっかだけど

港南ってデベが好き勝手に倉庫に
マンション立ててるだけだと思うが

お役所でなんか考えているのかね　いったい

>283
ハイピッチで現実化しているプランとは、例えば北側公園のことでしょうか？国営地を
本当に区が買収するかどうか疑わしかったし、その後、民間に売却せずに公園にしたのは
ベイエリア21基本構想があったからだといいます。単なる用途地変更だけでは実現しなかったでしょうね。
尚、ベイエリア21基本構想からしてパチンコ屋やラブホテルはできませんよ。

＞283さん
＞検討者が役所に行けば知ることができる
具体的には４丁目斜形路延伸などの区画整理予定は地域価格に大きく影響するので法規上雑誌には書けません。
これらは区役所に行かねばわかりません。それから雑誌にもありましたが、学校の対応がどうなるか？というプランも
港区教育委員会が対策準備中であることも、雑誌に反映されません。

ただ単にアクアタワーの最終販売時期だからゴミが騒ぐわけです。ローン不可で買えず逆上
しちゃった人もいるかも。あと自分のMS転売してWCTを買いたかったのに、思ったほど査定が出ずに
願いかなわず、、、、という人も多くてイタズラ電話も増えてるとか、、、、。

うちには関係ないがおもしろい。

>287
そんな法規はありません。
いい加減なことを書かないで

＞284
＞東西南北抜けって倉庫ビューと天王洲のビルのことかぁ
＞まあ共用施設と眺望は唯一の利点だからね、
本音がでたか。うらやましいんだなあ。
＞がんばって上まで上がってせいぜいプールでも使って元ととらなきゃね
上まであがって？？もうちっと調べてから批判して。

＞289
情報紙は公的機関の情報を公開前に出版する事は固く禁じられてますよ。

＞281
＞そうすると港区などののマトモな物件では
＞さらに煽りが多いことになるよな〜
＞しかし実際には港南、豊洲などに集中してるよな〜

君は向こうでも有名なネクラさん。

＞291
一般の購入者、検討者が役所に行けば調べられることが
「公開前」なの？

＞293
区は道路の延伸を決めている、と聞きました。ただし残った3角地帯の扱いは
検討中との事です。とりあえず品川徒歩14分が短縮されるというのは
ほぼ間違いないようです。

週刊誌に書けない開発プランが山ほどあるのは事実ですよ。書きたくてもかけない、
記者のつらいところです。おそらく１１月の始めには同誌でも新たな情報が出ると思います。
現在は住友さんが営業上説明してくれてますけど、確約はできないので。

>297
ということは
雑誌はこのエリアの将来性を知って信じているにもかかわらず
否定的なニュアンスの記事を書いているということですか？

自衛隊跡地でしたっけ？あそこが公園になることは一般公開されませんでしたが、
鹿島、住友は既知の事実として盛んに営業してました。実はちゃんと調べられるのです。
地域の様子はさすがに売り主がよく知ってます。うそは言わないと思いますので
営業さんに聞けば良いのでは？

＞299
どうしてここまでいい加減なことを平気で書けるのか
あなた販社の人でしょ

港区のＨＰに
www.city.minato.tokyo.jp/koho/2004/km040221/1538tps6.html
これでも一般公開されていない、雑誌も書けない情報なのか

300さん
299ですが今年の４月頃の話ですよ。鹿島、住友ともに公園予定地として説明していた
のは事実です。しかし、区の決定は出ていなかった。決定前に雑誌にはかけないのではないですか？
しかし営業さんは実現する事を知っていた、ということです。

ありがとうございます。そういうデータが欲しかったのです。しかも公園の整地が１年
早まったのはたしか５月頃でしたか？やはりよい傾向にあるものがすぐに出版物に紹介
されない、という事例ですね。

298さん、記者も嘘はかけないのでどうしても「〜〜と聞いた。」とか
「〜〜と言われている。」という表現しかできないです。有効な調査に基づいて
文章を作っても世間がおもしろがるように編集されるんです。これがライターの悲哀です。

専門家の意見まで編集で真逆になるんですか

広報みなとを見ると港区って金持ちだなあと思います。ベイエリア21も真っ先に実現しそうな
勢いで、他の区の予算案よりは遥かに大きいのは期待できますが。
あとは品川の供給過剰がどうか、、これが不動産の明暗を分けるでしょうがWCTは強いのでは
ないですか？

ところで地価の下落ってマンションの値下げで決まるのですか？
値下げは単なる販売戦略だと思いますけど。値下げ競争があると土地の値段がさがるのでしょうか？

品川が供給過剰だと言ってるのは一部の評論家（専門家）ですよ。それはあくまで
再開発の実態を表す表現の一つだと思いますよ。あのエリアに１万世帯増えても、他の団地街
より少ないじゃないですか。

＞307
このエリアの将来性を評価している記事、専門家を教えてください
参考にしたいので

週刊ダイ●モンドの港南のマンション記事を読んで、ほっとした。
「なーんだあそこは高層マンションだけど、少しも高級マンションではないんだなぁ。」

多くの人にそう思ってもらえたらありがたい。
これで港南地区のマンション購入者への注目度が少しでも薄れてくれるかも知れない。
なにしろ、この地にマンションを買って、こんなに得をした気分は、バブル期以来ひさしぶりだからだ。
もうこれ以上うれしそうな態度を人に感づかれたくない。

件の記事だが、中身は実にくだらない。
単純な値引きの話と、坪単価の比較。
定期借地権と一般分譲を一緒くたに論ずる粗雑な発想。
品川駅があるからといって、港南と品川区を混同。
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更を業者から耳にして、港南地区の各物件に値引きしてないか聞いてまわる軽卒さ。（銭形平次の子分にそんなそそかしい男がいましたね。）
一般敷地の総合設計より複合開発がよいという主張。港南は買い物不便・・まるであとから出てくる佐藤美紀雄さんの日頃の主張そのまま。
住宅評論家は、よほど地震が怖いのか、東急田園都市思想の信奉者なのか、タワーマンションに極めて厳しい。

まぁ、株式市場でも脱税指南のでたらめ記事書いて顰蹙かう、週刊ダイ●モンドの編集部のことだから、深みは期待してはいけない。
だいたい、、記者もデベロッパーの何を叩きたくてこういう記事を書くのか。
市場が下がるから買うなといいたいのか、買えといいたいのか。
聞いたことをそのまま書くだけなら、一年生記者でもできる。
よく読むと、供給過剰で値崩れし、売れ残るから気をつけろとケチつけているだけ。港南買うなら錦糸町のほうがいいぞってか？まるで主張が見えない。

港南地区のマンション価格は確かに下落している。港南2丁目の高浜運河沿いの中層マンションを３〜4年前に買った人のほうが、いまの港南タワー物件を買った人より2割近く高い買い物をしている。
ただ、中古物件としての値下がり率は極めて低い。地域発展の期待があるからだろう。居住者平均年齢65歳の郊外の老朽マンションの値下がりとは意味が違う。
将来建替えたら今の倍の大きさのタワーが建つ土地でもある。
単純に坪単価の比較ではない。マンションは規模が大きくなるほど建築単価は安くなる。この間に地価下落もあったが斜線制限緩和　敷地連担制度など　大幅な規制緩和で「道路さえ広ければ」
高層マンションが簡単に建つようになってしまった。容積率制限など有名無実化したとさえいえるのだ。
土地価格が下がらずとも（逆に上がっても）マンション分譲価格は下がる。

大きな流れは、天王洲シーフォートのマンションと品川Ｖタワーの東口が、天王洲デユープレックスほかの物件でつながり、ゾーンを形成しつつあったのが、グランシティ天王洲と天王洲シーフォートをつなぐ流れとして、ブランファーレ、クレストタワー　ＷＣＴが出来た。また従来賃貸のリバージュ品川を基点にビューロ品川、コスモポリス　ポルトチッタ　品川ベイワード　など港南3丁目エリアがにわかに活気づいてきたという流れだ。

湾岸の火薬庫などと　馬鹿な駄洒落の材料になっている定期借地権住宅には、大きな背景がある。
都の住宅供給公社の暴走だ。　湾岸ゾーンには、都営住宅の建替えで、90年代後半、わけのわからない高層都営アパートが何棟も建てられている。トミンハイムとかトミンタワーとかいろいろあるが、その多くが、採算度外視、維持管理に赤字垂れ流し。
老朽化した都営アパートの建替えはわかるが、その実施のために土地をバブル期に取得して高層アパートを建てているのだ。
だいたい、供給公社はこんな港湾地区隣接の辺鄙な場所に民間マンションなどこないとふんで、設計事務所に30階レベルの高層タワーを好きなだけ設計させてきた。
目立たないと思っていた目論見も見事にはずれ、港南4丁目をはじめ都の財政委員会で収支構造の欠陥が取り沙汰されている。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/syukei1/yosan/balance_gaiyou.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/SHOUSAI/70C1S100.HTM

もう、これ以上高層タワー都営住宅は作れないとふんだ供給公社がやむをえず、民間に下駄をあずけて、徹底的に安く作ってねと依頼した。それだけだけの話。
人の住んでる建物をとやかくいいたくないが、壁はタイル張りで外装なら高輪物件にもまけない都営賃貸タワー。
なにしろ家賃6万円程度で管理費も修繕積立金もなし。都の財政補填で維持管理してきて今後どうやって採算をとるつもりなのか。
東京都では指定管理者制度といって、施設の運営管理を民間に任せる方式を検討しているが、このままでは、タワー都営住宅はお荷物にしかならない。
そこで都が考えたのが、定期借地権による分譲住宅というわけだ。一応、都営賃貸もそれなりの控えめな規模で立てて、地代で都営の赤字を回収したい考えだ。