パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

ここはお金がないと買えませんよ
それだけ価値がある場所
住む人の層も違います

時期が違うからなんとも言えないけど今まで販売された御殿山のどの物件より高いよここ。

同じ区でも価格が違うのはどこでも一緒
変な書き込み多いですね

もし、事前に言われていた坪320万で売られていたら
坪320万の価値の場所だったってこと？

【大崎】ららぽーとOOSAKI TOKYO サウス、TOHOシネマズ、紀伊國屋書店
、北品川五丁目第一地区
ソニー通りの東芝エレベーター本社が川崎へ移転みたい。ちなみに本社ビルの持ち主は三井グループ。

前から思ってたのですが、その320って公式に発表があったのですか？

品川だったら品川シーサイドがすごいよろしっいー。大井町庶民的だっしー。街並みが汚いっしー。

品川は、山手線の内側か外側かで地盤の固さも津波のリスクもまるで違いますよ。
私は品川駅周辺では山手線の外側という時点で検討対象外ですね。価格の違いもそういうことでしょう。湾岸と同じレベルですね。

ちなみに私が事前(8月末～9月初旬頃)に価格を聞いたときは、坪320くらいからでグランスカイと同じくらいの価格になると言っていたので、予定通りの価格だと思いますよ。

地盤診断サイト、というものがあるのでそれで確認するといいとおもいます。

坪３２０は、出どころの根拠もない勝手に書き込まれたこと。
よくいえば、３２０だったらいいな的な。
現在でまわっている中古をみても、新築でこのあたりで３２０はないと思いますよ。

品川シーサイトは、開発された街だから、整備されていて、運河がリゾート感満載で魅力的！
ですが、埋め立て地なので資産価値を考えてやめました。

坪３６０万以上でもこれだけ売れているということは、相場より若干安い、あるいは今後を考えると十分リーズナブルだと多くの買い手が考えているからでしょ

過去にも書き込みがあった地盤診断サイトは、東京都の地盤データが半世紀前のものなので、最新の地盤データとはかなり異なります。

参考にするなら東京都都市整備局の地域危険度マップをお勧めします。

東京都都市整備局のものは毎年のように追加ボーリング試験を行っているので、公開されているものの中では最も信頼性が高いと思います。

ちなみに東京都内の各丁目のランキングも載っていて、北品川5丁目は東京都の東側ではかなり好成績ですね。

この物件は消費税８％で計算されているわけですから、現在の５％との差額分、８０００万円で２４０万円引いたら妥当な金額じゃないかな。

うちは、大崎が気に入っているので、この場所と三井の物件・共有設備がそれなりにある、というこの３点でここに決めました。
正直、内装や坪単価は問題ではなかった。

同一丁目内だと、自然の危険度が一緒になるのですね。自然って賢いな〜。

地盤って、そんなに短期間で強度とかかわるものなの？

＞過去にも書き込みがあった地盤診断サイトは、東京都の地盤データが半世紀前のものなので、最新の地盤データとはかなり異なります。

すみません、半世紀前、というのは何処を見れば確認できますでしょうか？

あれ？土地に消費税ってかかるんでしたっけ？建物分だけでは？

ここが割高かそうでないかは、大崎（北品川５丁目）近隣中古相場を調べればわかりますよ。ご近所のプラウド、グラスカとくらべんように。あちらは「五反田」なんで

人気だとか割安とか言いながら、最上階が売れ残ってるって結局人気無いんじゃない？
普通人気タワーの最上階は真っ先に売れるけど…

>877
前のスレでどなたか、数字だしていませんでしたか？確か＠300とか@280-290かな。。320はガセでしょ。再開発費用
アベノ価格、そのたもろもろ乗せて@370なんでしょ。ここは。既に上昇分が盛り込まれちゃってるんだよね。

買いたい人が買えばいいんじゃない。グラスカ等近隣タワーからの横流れ組が多いようですが。

最上階が売れのこっている？？
第１期でだしたものは全戸登録完了！

リーズナブルな部屋に人気が集中して一期で全て売れただけです。
最上階も時間の問題でしょう、ご心配なく。

今年は増税の年になるんで、かなり市況は冷え込むと思います。消費税だけでなく住民税等負担も増えますので。
昨年１期１次までは好調でしたが、以降はいわゆる人気薄のお部屋を中心に売り出す事になる（一部、目玉温存）ので苦戦は必死かと思います。完成までまだ間があるといっても増税モードに突入して行く時期であり（１０％も視野に）タイミング的には至極悪いと言わざるおえないですね。　マインドが冷え込む可能性が高いということが一番大きいと思います。

ここに限った話ではないですが、、

>875
G-spaceⅡというサイトのことでしたら、詳しくはこちらというリンクから詳細なレポートをダウンロード出来たのですが、リンクが見当たらないので削除されたのかもしれませんね。

そのときダウンロードしたデータでは、表題が『土地条件調査報告書』で、昭和57年3月版、建設省国土地理院となっています。
中身を見ていくと、土地条件図の一覧表があって、東京都は昭和43年と書いてあります。
ちなみに地震のデータは1978、水害データは1972までのデータのようです。

以上、参考までに。

ネガさんここでは負けっぱなしだからね。二期以降の不調を願って巻き返さないとだね。

で、１期の北側保留はどうなってるの？

ここは営業マンが、再開発の得意な財閥系デベのブランドを鼻にかけて、勘違いしている。
特に営業のMakiは全くデタラメ！
自分の自己管理の悪さを隠すために、客のせいに転嫁する最悪の営業マン。
それをマネジメント出来ない、しようとしない会社の体質も大きな問題だ。

営業マンが全く駄目でも、物件がよければいいけど。住み始めたら営業マンなんて関係ないし。

現地に行けば売れる理由が分かりますよ

わたしもここの営業マンの不誠実な対応に怒りをおぼえました。

そして買う気が失せたのですが、、、

良い物件だから最終的には決めました。

私が、購入を決めた動機は、大崎からの交通の便の良さは勿論ですが、
反対側の高輪方面です。散歩をしてみると、高級住宅街を通って、
プリンスのテニスコート、シネコン、ゴルフセンター、お洒落な
ショップ、お手軽なランチ等々、今からワクワクしています。

品川区ではなく、港区の施設に憧れても…
高輪でマンションを買えなかったって事になりますから。

例えば、営業はどのように不誠実だったのでしょうか？うちはたまたまか、普通の対応だと感じていたので少し気になりました。

891> 当人がいい気分になっているのですから、
買えるとか、買えないとか、いちいち茶々いれないで!

買えない人は何かにつけて否定的な意見を書き込みますね
高輪はすぐそこなんですから行くこともあるでしょ

高輪はすぐそこ
御殿山はすぐとなり

でも、ここはどちらでもない大崎。

891の器の小ささに笑えた
どの区の施設なのかなんてどうでもいいwww

そりゃ、品川区か港区か、を気にしない人にしか住めませんよね。

御殿山だって品川区北品川5丁目です。
品川区だって港区だって周りの環境が良ければ
どちらでもいいんじゃないの。

気になるけど買えないから変な書き込みするんですね
ここが嫌ならほかにいけば

住所が違うんだから高輪でも御殿山でもないのは当たり前
ここは再開発の大崎
執拗にここに来て荒らしてる人がいますね
そんなことしても売れますよ
買いたい人はたくさんいますから

高輪 御殿山 大崎で買えなくて荒らしてるんですね

買うから荒らしてるんだと思いますが…。購入予定者の倍率減らし以外で執拗にネガで張り付いてる動機は無いでしょう。

一期登録開始直前も、ネガの嵐でしたが結果は総販売戸数の半数以上が蒸発ました。未だに執拗にネガで張り付いてる人が多いということは、二期も相応の人気があるってことですね。

いずれにしろ否定の仕方がくだらない。ここの契約者と思われる人の書き込みは知的レベルもそれなりに高そうなので、少々のネガはあっという間に一蹴されてる。一期で６割も売れてるんだから、そんなmajorityを相手に論破しようとしても勝ち目はないですよ(笑)。

>一期で６割も売れてる

保留扱いの北側は、売れたんですか？

北の保留はいつまでなんでしょうね。ＭＲ再開したら担当さんが教えてくれるのでは？
西と北の販売ペースはゆっくりでしょうけど、惜しくも一期に間に合わなかった人が居るようにここを欲しがる人は常に存在するので、着実に完売に向かっていくと思いますよ。

＞903
また、知的レベルの話かい。ご苦労様笑

９０６の様なコメントって何なんでしょうね、、
ネガでも意味があるものであればいいいのだけど。

それと二期でまだ東向きの３ＬＤＫありますね。低層で少ない数でしょうが。

モデルルームにいって、資金計画の資料を見せて頂いたのですが、固定資産税税も諸費用も高いのにびっくり。
伺うと、よくは覚えてないのですが、新税率？とかで試算しているからとおっしゃってました。
これまで通りでしたらかなり下がるのでどうなったのか気になります。
ご存じの方いらっしゃいませんか？

>908
固定資産税減税のことだと思いますよ

しかし、過去スレにもありましたが、ここの購入者の年収は平均１５００万を超えるのでしょうか？

固定資産税は2014税制改正大網で減税延長が盛り込まれました。登録免許税の減税は2015年3月で終了予定ですが、過去の例をみると延長の可能性も！？ そんな事も営業が分からないのでしょうか？ その営業は失格です！

おそらく延長されますが、未確定なので最高額(新税率)で計算しています。
営業からもそのような説明があったのではないでしょうか。

そう説明がありました。延長はされると思うが、それは想定での話であり、当然斯様な想定で試算できないので便宜的に計算すると。確定ではない中で非常に誠実かつ当然の対応をしていただいている認識です。

>909
平均1000万はまず越えているでしょうけど、1500万のラインは微妙でしょうね。でも年収少なくても持ち金のキャッシュで買っちゃうような人も居るんで、平均年収の推測はあまり意味ないかもしれません。700世帯以上となれば資産も年収もピンキリでしょうから、中には自分と近い金銭感覚の人も居ると思いますよ。

税率の話に戻ります。
担当営業の方からは、延長されるかどうかは、昨年の１２月にはわかると伺いました。
なので１月の今、延長かどうなったかご存知の方いらっしゃいましたらご教示頂けないでしょうか？

固定資産税に関する2014年度の「税制改正大綱」です。
○認定長期優良住宅にかかわる特例措置
長期優良住宅に認定された住宅を取得した場合、所有権保存登記・所有権移転登記の税率を軽減し、不動産取得税の控除額を拡大することに加え、上記の新築住宅にかかわる固定資産税の減額措置（1/2減額）を一戸建ての場合は5年間、マンションの場合は7年間にする措置を2年間延長（2016年3月31日まで）する。

登記に関する登録免許税の減税は910さんの通り、2015年4月以降は未定です。

認定長期優良住宅にかかわる特例措置ということはこの物件には当てはまらないということでしょうか？

認定長期優良住宅に認定されてない場合、マンションは5年間1/2です。変わらないということですね。

認定長期優良住宅ってここも当てはまらないんですかね。
具体的にどういうところが該当するんでしょうか？

新三郷とか

固定資産税について質問があります。

ここは建物価格が土地価格の２倍弱。
固定資産税は、内訳が建物が大きい方が、経年で安くなっていくものなのでしょうか？

>918
不動前のタワーが長期優良だったような

わたしは現在、建物価格：土地価格＝ほぼ１：１のマンションに住んでいますが、固定資産税の建物：土地の内訳は１８：１とほとんどが建物で占められています。ここの物件と全く同じとは思いませんが、似たような傾向はあるかと思います。建物部分の割合が大きいほど、都市計画税を含めた総額の1/2に近づくことになります。しかし一軒家に比べると建物価値が下がりずらいので、経年的にどの程度税額が下がるかは不明です。

922です。後半部分の訂正です。
(正)
建物部分の割合が大きいほど、減額措置後の額は都市計画税を含めた総額の1/2に近づくことになります。しかし一軒家に比べると建物価値が下がりずらいので、経年的にどの程度税額が下がるかは不明です。

９２３さん
ありがとうございます。

建物部分の固定資産税が大きいほど、減免優遇は大きくなっていくとの理解であってますか？

経年の件はそうですね、確かマンションは建物耐用年数を50年位とされていると記憶しています。

ＴＶＣＭやってるんですね。今見て驚きました。

◎マルチエアコンについて
リビングに天井カセットエアコンが付いている部屋が多いですが、間取りによっては洋室にマルチエアコンが付いている場合があります。これは本来は通常のシングル機を置きたいけれど、室外機や配管の関係でやむなくマルチエアコンになっているということでしょうか？。マルチエアコンには室外機の個数が少なくて済んだり、隠蔽配管で部屋がスッキリするなどのメリットがありますが、一方で同時使用でパワーが落ちたり、室外機故障で複数台がダウンしたり、付けられるエアコンに制限がかかったりといったデメリットもあります。基本的にはシングル機が多く設置されていることを考えると、どちらも選択できる場合にはシングル機のメリットの方が大きいという理解で良いのでしょうか？

ＴＶＣＭやってるんですか？見たいなあ。

室外機、普通はシングル機の方が良いですね。
シングルなら、故障などで取り替えるときに最新型を安く買えますから。
マルチにするのはオール電化物件が多いですね。お湯沸かし用の室外機まで必要になるので。

TVCM始めますってメルマガに出てましたね。

二期からＣＭやるケースって珍しいですよね。
なんでだろう。
わたしも今朝みました。桐島かれんさんとコンセプターのモデルの方・

一期は黙っていても倍率がついて売れる。
西と北を捌く二期以降こそが本番なのでしょう、きっと。

新築時の固定資産税の減額は建物部分だけが対象ってこと。なので、建物だけなら半額になる。

ちなみに非事業用の鉄筋コンクリート造の耐用年数は７０年。

確かにここの西向きは長期戦になりそう。東向きとあまり値段変わらないし。。

耐用年数50年くらいって、事業用の47年のことかな。事業用だと減価償却に利用するから、こっちの数字のほうを見かけることが多いのかも。

あっ、そうだ。固定資産税って１年目は引渡日移行の清算なのと、１月１日時点の登記状態で課税なので建物には課税されない。なので、固定資産税の見込み額を営業に確認するとき１年目と減額される２年目、減額されなくなる７年目以降を確認しておくのがいいと思うよ。

税金は不動産取得税の見込み額も確認しておいたほうがいいかも。本当は不動産を取得したら自分で申告しなければいけないんだけど、申告して無いと入居してから２年目くらいに申告書が送られてくる。

934さん
ここは長期優良ではないから５年目以降では？

935さん
ネットで調べると、不動産を取得したら東京都は取得税減免申請が必要と書いてるサイトと
東京都は減免申請が不要と書いてるサイトとがあります。

１年目は引渡日での日割り計算になるから
２～６年目が減税対象の５年間
７年目から通常の額に戻るという意味かと推測します。

１年目も減税対象に含まれるはずですよ。
なので５年目まで。通常は６年目から。だと思いましたが。

934でもコメントしたけど、１月1日の固定資産税は登記状態で課税されるから、建物が最初に課税されるのは２年目から。それから５年間が減免期間。

それから不動産取得税だけど、登記簿を調べて申告書を送ってくるので、向こうも減免対象か把握していて、申告書の書き方もそう説明されている。送付された申告書を期限までに返送しなかったらペナルティがあるのかも。

今のマンションは現場でコンクリこねるなんてせず、あらかじめ工場で作った部品を組み立てるだけなんですね。
その方が精度も良さそうですし施工差が出ないのでスーゼネとかの特殊技術はいらんのでしょうね。
外壁まで一緒に作って持ってくるとは知りませんでした。
でも隣のオフィスビルは鉄骨組み立ててコンクリ流し込んでるし高層ビルもいろいろあるのですね。

手前のトレーラーの上のブロックがこれからクレーンで吊り下げるプレキャストコンクリです。

随分、間近で写真をとらせてもらえたのですね。

そのプレキャストだけど、ヒビの入ったのを使って問題になったスーゼネがある。管理基準とかちゃんと確認しないと。

それから杭なんかは差込むだけの既成杭よりも、現場打ちの方がいいとされてる。

杭って何？

基礎杭のことかな？
ここは直接基礎なので基礎杭は使ってないよ。

なるほど。杭基礎の物件を購入する場合は要チェックですね。

>941

確かに。というか現場の中っぽいから関係者じゃないの。

いや撮影したのは目の前の道路ですよ。毎朝トレーラーが順番待ちしてます。君たち現場すらいったことなさそうだから検討者じゃない単なるマンコミお宅だな。

CM流すって事は先行きが危ういということでしょうか？
契約してしまったので後にはひけないのですが…

早まったかなー

東向きを買えた人は勝ち組なので大丈夫。

売れ残って不人気ってレッテル貼られたらマンション全体に影響するよ。

向きといえば、北向き保留はまだ続いているのですか？

西は東と比べて割高だし、西向きを高値のまま長期戦で売ってくれればむしろたの方角の資産価値はプラスでは。

マンションって、近隣住民、勤務者や地縁のある人の購入が多くを占める。そういう人達ではけるのであれば新聞の折込とかローカルなメディアで十分。テレビとか新聞の一面みたいにマスなメディアで広く一般に広告するってのは、（見込み客という意味で）集客が厳しいってこと。

三井は住友みたいにずっと販売ってことをしないで、売れ残りを賃貸にしたりする。某物件では大量に賃貸に出されて、その賃貸住民が風俗営業で騒ぎを起し他なんて事例もある。

>952

それ大きな間違い。住友みたいにずっと販売してると、新築未入居の販売とバッティングして中古も売れなくなる。

> 953
コメントありがとうございます。比較していた富久や桜上水も新年に入って日経の一面広告出してましたが、
同じように苦戦しているのでしょうか？

富久なんか絶好調に見えるのですが。。

大規模マンションの宿命なのか、調子が悪いのか、
あちらは新聞でこっちはテレビCMと、いろいろ勘繰ってしまいますわ。

あー、契約したらしたで悩みは尽きないわー

他物件スレに書いてありましたが
正月明けは不動産の売り時なのだそうです。
帰省して親族からそろそろ家を買うように勧められるそうで。

晴海の選手村跡地は、超高級住宅街になりそうですよね。将来性は、晴海の方があるような。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372924/26

>958

選手村跡地ってのが全くのデマ。選手村として建設する宿泊施設を住宅を再利用するって計画のはず。大量に住宅供給があるから需給バランスを崩して周辺相場は落ちるってのが読みだけど。

晴海の選手村は、要はリフォームした中古をマンションとして売り出すってことですかね？？

TVCM打ってるのは、１期～２期の公告期間がかなり短いのに結構な数を売り出すみたいだから、一気に売りきっちゃうつもりなんでしょうね。正月を挟んでいるので、公告期間は実質半月ちょっとしかないですからね。

何にせよ、ここまで好調なんだから、売れ残りを心配する必要は皆無でしょう。