パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

大企業の少ない江東区と違い大企業（ソニー、日立、東芝エレベーター、楽天、バンダイナムコ、コナミスポーツ）が多い（税収が多い）品川KU！

※大崎、品川シーサイドの大企業一覧

一期で見事成約した方、良い年越しになりますね。
抽選外して二期を目指す方、来年も頑張ってください。
北側物件契約で不安を抱えている方、大事な判断が迫っていますね。
一期で登録せずに検討中という方、残念ながら東や南の人気住戸はもう殆どないと思います。
今日で仕事納めですね。少し早いですが、皆さんいろいろお疲れさまでした。

実は東も虫食いで空きがある。二期は高倍率確定だろうけどね。

年明けモデルルームみますが、北東か南東の角は人気なのでしょうか。

折角だったら、角部屋がいいなと。

北側の話だけど、
ソニーの旧本社ビルは、ニッキの持ち分をソニーが全部取得。（11月30日のニッキ株主総会）

代わりにソニー3号館の62％をニッキに渡したということですよね～。

まず、旧本社ビルのNSを売却という話ではないのですか？

NSのみだったら、特区だけどそんなに高層建てられないでしょ。

この辺りの名門私立小は、どこになりますでしょうか。
付近に名門私立小が多いと、毎年一定数引っ越してくるので、資産価値維持に有効とききました。

例えば、話題の南青山グラン付近ですと、以下のような私立小が近く、ここに通うご家庭（結構芸能人も多いとのこと）の需要が継続的にあるようです。

慶応幼稚舎
青山
聖心
女学館
東洋英和

南青山グランは話題は話題でも、『不良建築で話題』だからねぇ・・・

>>626　地図見ればわかりますけど。　南青山からよりは、パークシティ大崎からの方が慶応は近いですし、聖心も近いですよ。
　　　　東洋英和も六本木行のバスで通っているお子さんが近所にいます。
　　　　

どんな地図みているの？

やはり、大崎というマイナーな名称のため、位置関係がわかんない人が多いんでは。
ほぼ御殿山、もう少し高輪です。

あの半澤さんも住んでますよ。

慶応幼稚舎だったら、広尾にしたらいいでしょ。
どう見ても、ネガキャンの釣りですよ

各マンション・私立小を中心に半径1.5キロ

◇慶応幼稚舎
　http://goo.gl/X7hbnH

◇パークシティ大崎
　http://goo.gl/dJ49Tf

◇南青山グラン
　http://goo.gl/1IP47B

◇トミヒサクロス
　http://goo.gl/kgeVnT

◇SKYZ
　http://goo.gl/DkjYBa

ひまだね

>624
北東角：１億前後
南東角：１億２千万～
予算がＯＫなら二期でもまだ空きはありますよ。
>626
自分の子を行かせたいんじゃなくて、資産価値維持に有効という視点が凄い。

>610

ららぽーと、とかいい加減なデマを書かないこと。
ソースだしてみな。

＞６３３

南青山グランより、ここの方が慶応に近いって本当かな、と思いまして。

ららぽーとできたら嬉しいですね

相鉄が東京方面乗り入れ検討だって。短絡線構想はなくなるかもしれんね。

>634
東南角は一期一次で完売じゃなかったかな。

どうして相鉄が東京方面乗り入れたら短絡線構想がなくなるのですか!?

>>640 じゃ北東角は大丈夫ですね。グラスカより安いんですね

短絡線は相鉄が乗り入れたらキャパ一杯になるから、というのが理由の１つだった。東京に流れるなら短絡線は関係なくなる。

間取り図と価格表を見ていて一つ発見がありました。

南西角27階の80R(84.05平米)：9090万
南西角28階の80P(83.74平米)：9590万(他の階からの推定ですが恐らく正しいと思います)

80Rと80Pは玄関部分の収納が若干80Rの方が広いだけで、間取りは極めて酷似。
むしろ27階の80Rの方が広いにも関わらず、1階の違いで500万の差があります。

南西は購入検討外であまり詳しく眺望シミュレーションは見てませんでしたが、この額の差は眺望の差なのでしょうか？
西向き80Kも眺望が抜ける階と抜けない階で大きな価格差がないことから、どうにも理解ができませんでした。

90C以外の角部屋はリビングの換気が
キッチンの換気扇と換気用スリーブしかない。
FIX窓も年何回掃除があるか聞いたが担当者に濁されました。
要注意です。

>640
8Fより低層が売れ残ってます。3Fの90Cって億で売れるのかなぁ・・・

FIX窓掃除の頻度は管理費に跳ね返るから決まってると思うけど。オフィスみたいに多すぎるのも困り者。

>644
80Pは上層階基準で階が下がる毎に10万ずつ安くなって、逆に80Rは下層階が基準になっているのでは？
震災後階数の差がほとんどなくなったことでこういったことが出てきてしまうんじゃないでしょうかねぇ。
80Oと80Cも多少の面積の違いはあるけども、
28階80O 9390万 83.74m2
27階80C 8590万 77.48m2
と800万も差が。
一方で、同じタイプが続く80Lは
28階 9240万
27階 9200万
値付けの仕組み上こうなってしまうのだと思いますが…

ソニー通りの東芝エレベーターの本社ビルは、本社が川崎に移転後に三井不動産に売却されるのでしょうか？

ガーデンシティ品川御殿山と同じく東芝エレベーター本社も移転後に高層建てられないでしょうか？

来年不動産価値が下がるらしい。

そうなるといいね。

ここは結局、大きな欠点もないし、価値はそう簡単には下がらないでしょうね。

過去に盛り上がってた水害リスクも結局、グラスカ、ニューシティ、ゲートシティ等々の周辺地下施設(パークシティー大崎から見れば調整池)のおかげでリスクはほとんど無いし、デッキもマンションの目の前まで繋がるし、大崎周辺では一番価値が高いと思います。

第二期以降に販売される部屋の価格は、第一期に販売された部屋と比べて割安になるにでしょうか?
価格が割安でなければ、希望の間取り・階数・セレクトプランが選べない等、第二期以降で購入する際のメリットが無いと思うので。

欠点？　仕様が低いことですかね。冷静に比較するとわかると思いますが。

>647さん
80Oと80Cは結構面積が違うため、坪単価で計算してみますと
28階80P：378
27階80R：357
28階80O：370
27階80C：366
となり、やはり80Pの割高感は否めません(もしくは80Rが割安と説明することもできます)。
いずれにしても500万の価格差は大きいように思います。

ちなみに80Lや80Jなどでは20階⇒21階と27階⇒28階はそれぞれ40万円 UPとなります。
これは同じ階の他の住居の構成が変わるためと説明を受けました。

>６５２
基本的に価格調整はないでしょう。
申し訳ないですが、そのような視点で第二期から購入するのは単に出遅れな気がします。
この物件が本当に欲して早くからチェックしている人は当然一期一次で購入しているからです。
二期は一期の抽選に外れて再検討している人と、残った部屋でも購入を検討する新規の方が対象だと思います。

完成が楽しみです。

ここに限らないけど、二期で価格を下げる例は９９％皆無です。
一期で６割売れれば、残りは割高でも少しずつ売れていきます。その意味で一期で買えないと割高な部屋ばかり残るマンションになってしまう例が多いです。
それでも少しずつ売れていき竣工前には完売することが経験的に分かっているので、デベも焦って売ったりしません。

デッキ、って目の前ではあってもマンション直結ではないですよね。
過去に直結と勘違いしていた方がいましたが。上がり下がりですね。直結との大きな違い。

ペデストリアンデッキは屋根付きのエスカレーターがありますよ。詳しくはぜひMRへ。

予約なしでMRにいけますか？

直結なの？それともグラスカみたいに目の前まで？

グラスカ目の前にでっきなんてあった？

大崎の街って、どこか味気ない気がしませんか。

グラスカにはデッキないですね。
パークシティー大崎は、マンションを出た目の前にデッキのエスカレーターが来る予定だそうです。

えっ？グラスカありますよ。橋渡って目の前から大崎駅まで。屋根付きですよ。

なんか、正確なことを知らずに書いてる人がいる。

ペデストリアンデッキはパークシティの西側向かいのビジネスタワーまで繋がるそうです。
だから道を渡る時だけ雨に濡れるわけですが、少々の雨なら平気です。

既にバブルの胎動どころか、始まってしまってますよね。
あの時も気が付いた時はバブル最盛期でしたから何も出来ませんでした。
このマンションもオリンピック直前には1.5倍かなw

バブルは後で、崩壊が待ってるからバブルと呼ばれます。
ちなみに2007年頃のプチバブルは、２年続きませんでした。

>665
橋渡るまで無いんだから、それは「無い」っていうんだと思いますが…

ならここも、道を渡るまで無いんだから「無い」って言うべきだと思います。

買った人の肯定が侘しさを感じます。

レジデンス三田とどっちがいいですか？

皆が使っている便利なデッキがあるんだから、それでいいんじゃない？
そのマンションの為に作ったかどうかがポイントなの？
何をムキになってんだろ？

デッキより、スーパーマーケットが大事ですよね。

スーパーと言えば、店舗棟に何が入るのか、まだ決まってないのかな…。

格安なスーパーマーケットができたらすごい良かったね

高級スーパーが入って欲しいです。成城石井とか。

駐車場がそこそこ広いから、マルエツやいなげやあたりが本命。大穴でイオン傘下になったピーコック。

高級スーパーが入ったってすぐ撤退でしょう

オオゼキがいいです。活気があってなんか楽しいので

今日現地見てきました。
15階まで建ってきてますね。
東側の細い道が通れなくなってました。

駅から周辺歩いて思ったのは以下、
①ここがランドマークのマンションとなるでしょう。
②やっぱり大崎は暗い感じがしてさびしい。

わたしもマルエツのような気がします・・・良い肉、魚、野菜があるスーパーがいいんだけど・・

だから地下鉄作ったら賑わうのに。

＞682
大崎は暗いイメージですよね。工業地帯だから

同じ感想。なかなか住む印象がもてないんですよね、無機質な感じがして。
10年後、20年後、古くなって味わいが出る街でもないんだろうな・・って思いました。

古くなると、賃貸がかなり多くなると思うよ。住宅街でもないし。お勤めの人のためのところだからしょうがないですよ。この無機質感はどうしようもない。
古くなっての味わいとかもとめるなら住宅街の低中層のマンションがいいと思う。

確かに。やっぱり住むなら住宅街したほうが無難ですね。最近、そう思えてきました。

わたしは、利便性があり都心に近い中、週末は静かな感じで落ち着いて生活出来る良い場所と思いました。

道・線路の騒音も感じず（高層階からは？ですが）、周辺工事が全部終われば雰囲気もだいぶ変わるのではないでしょうか

三井、住友、三菱すごいね。

６８９ですが三井ではないですよ！

これからは晴海の時代。その次が目黒開発

この間久々に日曜にゲートシティ行ったらすごく賑わってた。
マックで買って食べようと思ったら席がなくて上に上がってようやく席みつけたよ。
あれは何とかして欲しい。
ここが入居したらさらに混むんだろうね。

小中高が冬休みに入ったからね。
安い店は混むでしょう。

>696

意味がわからないんだけど。ゲートシティの構造は知ってるよね？

ここに限らず今から1年半後、2年後竣工の物件を今の分譲マンション売却前提で購入決断できる人は勝ち組だと思う。中古価格が上がり切った時に売却しそれから新築購入しても、新築購入価格で売却益がそのまま吸収される。新築上がる前の今購入を決めておけば売却益が享受できる。時間差で発生する損得を予見できる目利きが必要になりますね。

>697
日曜日はアトリウムで子供向けのイベントをやってるよね？

>699

だから日曜混んでたって言ってるんだけど。平日だけじゃなくて、今は休日も混んでるってこと。
イベントやってる時間じゃなかったけどね。
で、ここの入居が始まればもっと混むだろうと。間違ってる？

ちなみに、695の

>あれは何とかして欲しい。
は、マックの専用席がないことへの不満。

マックも懐事情が厳しくて店舗縮小したよね。
以前は専用の席があったけど

土日にゲートシティきてる人は地元の方が多いんじゃない。山の手線等途中下車して買物しないでしょ。土日は、基本人気がなくなるので、店を閉じる所も多い。また、撤収が絶えないエリアですね

品川まで歩いたら、良かったよ。

マンションは売らないと損益は確定しない。上がり切る前の価格で新築を購入し、中古価格が好調のうちに売却し住み替える。利潤最大化を目指すとどのタイミングで動くか。ここはまだ価格がリーズナブルなのでその候補になり得ると見てます。

気になる人の書き込みがたくさんありますね

平日だけだとチェーン居酒屋とFFとコンビニしか採算とれない。その意味では品川インターシティと似てる。

店が混むのはいいことですね
ここに限らずどこの店も土日は混みます
街が栄えてる証拠

705さん
ここは事前には坪320万って話だったのに、それより10数%高い坪単価でした。
それでもまだリーズナブルですか？

320って希望的観測の書き込みであり何の根拠もないですよね。プラウド、グラスカ中古はここ以上の坪単価で取引されてるし、ウエストシティタワーズもここ同様の坪単価。非常にリーズナブルです。

プラウド、グラスカは値段高杉で異常値扱いね（例外値）。すみふ大崎＠３３０。駅３分直結で。ここは＠３６５だっけ。高いじゃん笑

すみふはビル群に囲まれて間取りが酷いから１割は差し引いた方がよいかと。

年末のかいだしはライフで大丈夫ですか？買い出しにはどこがよいでしょうか？

間取りオタクさんの評価
http://mansion-madori.com/blog-entry-2302.html

この規模の内廊下タワーマンションで、ここより間取りいいのは滅多にないでしょ。

OWCT住民さんが常駐しているのですみふの話題は避けましょう。

すみふ西口の教習所跡、解体工事始まりますね。
あそこはスーパーは入らないらしいですね。ここと大差ない値段付けてきそう。