港南地区の今後について・・・第４話

とりあえずネタ振りで、転載の転載。

「住んでみたい街（首都圏／関西圏）」 青山や目黒等の住宅地を抑え8位に品川。
http://www.major7.net/frame/frame.php?type=11

でも昨年（２００４年）は６位、今年は２つ順位を落としている。
落ち目ということです。

http://www.major7.net/img/trendlabo/003/003-1.pdf

汚泥処理工場は、運河ルネッサンス関係で何らかの開発がされるようですね。少なくとも遊歩道が運河沿いにできることは、運河ルネッサンス計画にて確認できます。東京都関連のhpでわかりますよ。パークタワー品川は、コスモポリスと同じ坪単価ぐらいまでは上昇するのではないですかね。

コスモポリスがPT品川と同じ坪単価まで下がるのなら可能性大ですけど。

「駅からの距離は平均点」＆「処理場絡みのマイナス」だったPTが、
「泉岳寺新駅からの現状最寄マンション」＆「大規模緑地」に大化け。
しかも、元の値段と変わってないから「コスパ良好」から「破格値」に。
コスポリは知らないけど、割戻しの現在価値は当然あがってるでしょ。

第4話　開設おめでとうございます。

盛り上がってますね。

なんだかんだ言っても4〜5,000戸ほとんど売れて、うち1,000戸くらいが入居済。
そこに入居間近でハイになってる2,000戸の住民が加わってる集団ですから、
「落ち着け」と言っても無理でしょう。

芝浦の方がもっと盛り上がっています。
まぁ、なんだかんだ言われてもあちらはの立地は別格ですから。
ＰＴ品川もＰＴ新田町とかＰＴ泉岳寺とした方がもっと価値が上がるかも。
他の港南マンションには悪いが凄く得した気分。

売れ行きは良いだろうけど、定借ってむしろ地雷では？

>>9
芝浦って言うかCMTだよね？
島は明日まで登録なのに、昨日・今日と書き込みさえ無いみたいだし。
カワイソ。

>11
なんで地雷になっちゃうの？
よかったら教えて下さい。

東京都との約束で、販売価格の上限（約140万/坪）がFIXされている。
　↓
まだ着工さえしてないのに、今後も資材・建築費はどうなるか分からない。
特にエネルギー関係の逼迫はしゃれにならない。
　↓
資材・建築費等が上がった分を住友orゼネが背負うことになる。
　↓
地雷。

もしくは。

超低仕様・手抜き工事で引き渡される。
　↓
（入居者にとって）地雷。

でも、１４０万円／坪は、入札条件として最初からありますよね。
それにもかかわらず、６社が応札してきたということは、
それでも旨みがあるプロジェクトと考えて良いのでは？
逆に言えば１２０万円／坪で十分元が取れると。
粗利が５０％近くあるということです。
御殿山や高輪なんて粗利がきっと７０％近くあるのでは。
だから、コスポリも３３戸の残戸では、売主から見れば完売と同じ。
ベイクレも半数売った時点で元は取った、後は全て利益だから慌てない。
芝浦アイランドも宣伝費を幾ら使っても痛くも痒くもないというところですね。
儲かるのはデベで、我々庶民は結局搾取されているだけなのかな。

定借物件の破格の値段から、周りのマンションもつられて資産価値が半減。
まさに港南マンション購入者にとっては地雷です。
というか、購入した後しばらくしてからガツーンとくるので、ＢＳＥか？

それはないだろうね。
他の物件とは全くの別物と考えたほうがいい＞定借

定借に関しては転売時の坪単価が制限なければ、
高層南向きなんかは坪単価は倍になるのでは。
逆に、北向き低層階は坪単価が１４０万を割る場合もあり得ると思います。
結局マンション内格差の大きいマンションになるのではないでしょうか。
ちなみに、major7の順位、港区にあるものは、軒並み順位を落としてますね。
港区の方針で、マンション誘致しすぎて、ややブランド価値が下がってきているのでしょうね。

>9
いや、芝浦で盛り上がっているのはＣＭＴの物干し談義ぐらいです。
アイランドは撃沈、それにつられてこのスレと対を成すはずの芝浦
統合スレは事実上死んでいます。どころかＷＣＴの話で止まってます。
かわいそうなのでたまにはみんなも覗いてみて。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38688/

★エキュート品川★
求人情報出ましたのでこれで出店予測ができます。
http://www.ecute.co.jp/shinagawa/job/01.html
益々、品川発展だね！！

＞17
定借の権利取得のため一般的には２０〜３０％の権利金を地主に払うのですが、ここの場合
３０か月分の保証金を入れるだけで、権利金が無い。このため、民間の定借よりさらに安く
できますよね。それにより実現した低価格ゆえに、営業コストや、建築コストとの相乗効果でさら
に安くできるということでしょう。だから民間の定借ではそうはいかない。

マンション販売の場合、営業コストをかなりかけてますから、今回の４丁目の場合、低価格と
いうことで申し込みが殺到するでしょうから、営業コストを削れますよね。
価格で勝負するマンションですから、仕様も天井が低かったり、スパンが短い、北向きが多い、
共用施設は最小限等、建築費も落とせる。（ちなみに免震、制震？）

いずれにしても、お買い得ですよね。

＞20
販売時の価格制限はいまの法律ではできないのとちがいますか？

>23 。（ちなみに免震、制震？）
住民説明会聞いたところ、免震、制震でもなく耐震だそうです。
昨今の地震の恐怖を考えると、低価格の故に様々な安全面が不安になるところです。

また低価格故に、近隣の都営住宅からの入居がかなり多く予想されますので
現在の都営住宅の管理状況と同様の雰囲気になる可能性があります。
あまり良い言い方ではありませんが、高価なマンションはそれなりの管理維持はされます。
低所得の都営が同じ地区年数でも管理の差が雲泥に違います。つまり住人の質がマンションの価値に比例します。
その為一度購入前に港南の都営住宅をご見学されることをお勧めします。
賃貸という理由もありますが、放置自転車や、共用箇所の落書き、ごみ捨て等様々を見て
将来の状況をシュミレーションができると思います。

また同じ敷地内に駐車場無しのスーパーが出来るので、それ以上に路中が多くなることが予想されます。

>22
花屋さんが駅中に入るのはいいですね。
ちょっとした記念日に会社帰りに奥さんに花でも買ってかえる生活ができますね。

＞２５　そうですね〜　ちなみに港南口のアトレにも青山フラワーマーケットが既にあります！
　いずれにせよ、花やがある街って素敵でいいですね

その通り！

>24
耐震でも心配ないのと違いますか。超高層の場合、建物自身でゆれを吸収しますから。

それと港南は硬い地盤が浅いところですから、他の湾岸地区よりは安心ですね。
６０メートル近くも杭を打つマンションて多少不安がありますが、
この地区は芝浦もそうですが、２０メートル程度でよいですから。

そうなると後は液状化ですね。
この地区の場合、免震より
直接基礎工法が有利ですかね。

って、そんなのコスポソのあまりモノしかないじゃん。

杭って、液状化には対応しているのかな？
仮に免震構造だったとしても、その免震装置の下は杭ですよね。
地震の時は地面ごと揺れる。軟弱地盤がグジョグジョになったときに、
免震装置ごとタワーが傾くってことあるんじゃないかな？
直接基礎プラス制震構造の方が、この地域に適した工法ではないでしょうか？
直接基礎プラス耐震でポキッというのも怖いけど。

東京都が地域別の災害危険度の調査結果を発表しています。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/home.htm

意外ですよね、港南、芝浦はもちろんですが、他の湾岸地域もいいですよね。
ＡＡＡですよ、トリプルエーですよ。

イメージとしては災害に対しての危険度が高そうですが、これではそうでないところが
実におもしろい。

なんかベイクレスレがおかしい件。

ベイクレ再評価、いいじゃないですか。
眺望重視の人には最高の立地だし。
強気の価格設定で、バランスがちょっと悪かっただけの物件かと。
デベの怪しさを除けば良いと思いますよ。
若干の値引きで、適正価格に収束かと。
大量に売れ残って変なことになるより、頑張って完売してもらった
方が近隣住民のためにも良いです。

ゴクレさん、良い営業さん回したら？（ってそんな人材いないの？）

第二東京湾岸道路構想がありますが、実現するとこの辺はパイパス効果の恩恵をうけて
よくなりますね。

第2湾岸の構想もありますが、357の東京港トンネル（第2東京港トンネル）のほうが近いですね。
平成14年度に国により事業化着手していて、測量などを進めています。
http://www.ktr.mlit.go.jp/kawakoku/357/tunnel/index.htm
完成の予定の記載はないですが、どっかで平成20年度って見たような気もします。（気のせいかも）
これができれば、一般道でのお台場・千葉方面と品川埠頭・羽田方面のアクセスがかなり向上するので
海岸通りの交通量が、それなりに減るでしょう。
あと、築地市場の豊洲移転でも豊洲へのアクセスを考えると、
海岸通り＆1号線の交通量が減ると思います。
（今の築地へのアクセスは、湾岸通りや1号線が便利ですが、
豊洲市場なら、新たにできる首都高や、357→新設の晴海通りが便利になるからです）

なるほど、参考になりました。

なんかフジテレビで運河ルネッサンスの紹介やっていたみたいなんですが
何日のどの番組か分かる人いますか？

筑波エキスプレスいよいよですね。
ＪＲも対抗処置として、常磐線の東海道線乗り入れしてほしいですよね。
名付けて、常磐湘南ラインですかね。
これが品川通れば、もっと、品川駅便利になりますね。

運河ルネ　やや具体化
http://www.tennoz.co.jp/unga/topic02.htm
http://www.tennoz.co.jp/unga/topic01.htm

どうせなら香港の水上レストランみたいにハデハデの企画のほうがよかったんじぁないの。

最近、ベイクレ vs. WCT の様相がある件について。

最近マンション買うことになって、よく読ませていただいてます。
港南芝浦スレはいつ見ても面白いですよね。
まあ、港南虐めと港南の方々とのバトルも、あまり過熱してはいけないと思います。
みんなどんな地域であろうと納得して購入されたのだと思いますから。
常々思うのですが、港南や芝浦が「港区」だから一部ヤッカミやあるいはその他の港区民からの
蔑んだ意見が出るのではないでしょうか？
埋め立ての港湾地区ということで防災上も多少違った対策が必要かも知れませんし（間違ってたら
ごめんなさい）、これから人口も増えて新たな行政サービスも必要と思われますので、
いっそのこと、港南、芝浦、台場、海岸、東品川、八潮、青海、有明、東雲、勝どき、佃etc.あたりを
一つの行政区（新区）にすればいいのではないでしょうか？
東京24区となってもいいですし、23区のままがよければ、世田谷を市にしてしまえばいいでしょう。
何て名前がいいんでしょうね？
やっぱり湾岸区とかビーチ区とかですかね〜？

しょくに区

「祝！完売！」　品川タワーフェイス！　8/30

【１回戦 ────────────────────　港南局地戦　3,827戸 】

- 全滅２棟目！“英雄ベイクレ”伝説は人々の心から忘れ去られてしまうのか？ -

ラクシア 　 　 （16.12竣工済）　. 0/162戸　━完売御礼━
スカクレ 　 　 （17.01竣工済）　. 3/129戸　（空き率2.3％） ±0戸
ラグナT　　　（17.02竣工済）　. 5/501戸　（空き率1.0％） ±0戸
★コスポソ　 （17.03竣工済）　30/590戸　（空き率5.1％） −5戸　★　準優勝確定
タワ-フェイス　（17.08竣工済）　. 0/255戸　━完売御礼━ −5戸

★ベイクレ 　（17.11竣工予）　∞/594戸　（空き率MAX!）　不明!　★　優勝確定

PT　　　　　（18.01竣工予）　. 8/325戸　（空き率2.5％） −2戸
WCT-A. 　 （18.03竣工予）　8/1038戸　（空き率0.8％） −2戸

フェイバリチ　 （18.12竣工予）　. 2/223戸　（空き率0.9％） −1戸

【２回戦 ───────────────────　芝浦vs天王洲　3,849戸 】

- WCT-BCに動きあり？秋商戦で３極の壮絶な需要争奪戦か！ -

Island.C.T　（19.01竣工予）. -/1095戸　（販売マダ─!?）
WCT-B.　　（19.03竣工予）. −/459戸　（販売マダ─!?）
WCT-C.　　（19.03竣工予）300/593戸　（空き率50％） ±0戸
Island.G.T　（19.03竣工予）383/833戸　（空き率46％）-105戸

CMT 　 　　（19.11竣工予）359/869戸　（空き率41％）. -70戸

港南初心者でーす！
教えてください！
ベイクレっていうのは何がダメだったんですか〜？

東京都湾岸区港南字港南大橋

港南幼稚園→港南小→港南中→港南高（３年Ｂ組金八先生より）
→東京海洋大→スターゼン

しかしさぁ、これからどんどん入居が始まるわけだが、
きっと駐車場にはメルセデスのＣクラスとか、ＢＭＷ
の３シリーズとか、そんなのばっかりなんだろうね。
そういう、むしろ墓穴系の車に乗ってる皆さんって
なんか田園都市線梶ヶ谷〜あざみ野の方々と似てらっしゃるｗ

>47
ひょうたんじ〜まはどこへゆ区〜

>>50
やはり優勝チームは走・攻・守の全てに秀でているわけです。

【走】
品川から走らないと辿りつけませんから自然と足腰が鍛えられます。
途中に高速・モノレール等の障害物もあり、毎日がちょっとしたクロスカントリーです。

【攻】
戦力補強は全てオプションとなっており、高額な契約金が必要ですが、
全て揃えれば、並のサラリーマンは一撃でノックアウトされるほどの破壊力です。

【守】
パンフで品川埠頭を青く塗り潰す「隠し玉」や、
販売状況・戸数を公表しない「乱数表」など禁じ手スレスレの守備が自慢です。

>>51
真面目な質問なんですが、コーマン地区にこれだけ供給があって、
現状そこまで売れ残っていると最後はどうなるんですかね？
もう購入された人もいるわけで、さすがに「半額で〜す」なんて
売るわけにはいかないでしょうし・・・

常々思うのですが、港南や芝浦が「港区」だから一部ヤッカミやあるいはその他の港区民からの
蔑んだ意見が出るのではないでしょうか？
埋め立ての港湾地区ということで防災上も多少違った対策が必要かも知れませんし（間違ってたら
ごめんなさい）、これから人口も増えて新たな行政サービスも必要と思われますので、
いっそのこと、港南、芝浦、台場、海岸、東品川、八潮、青海、有明、東雲、勝どき、佃etc.あたりを
一つの行政区（新区）にすればいいのではないでしょうか？
東京24区となってもいいですし、23区のままがよければ、世田谷を市にしてしまえばいいでしょう。
何て名前がいいんでしょうね？

>>47
やきに区

ちん区

港湾施設の整った湾岸各地区を統合して港区を継承し、
港区内陸部は麻布区に戻るのが規定路線です。

そんなの嫌じゃー。バカバカバカ

麻布区て高級感があって良さそうですね。
60さんに１票！

もしも、湾岸地区を別の区画にするなら、名前は緑海区。

>>61
何を言います。
「麻布區」は「赤坂區」や「芝區」と同様、旧・東京市15区時代からの伝統ある名称ですよ。
「港区」は合併時に出来た名称で軽い意味しかありません。
つべこべ言わずに、湾岸地域に渡してくれるのが得策です。

芝はエリア的に湾岸新区の一部に取り込むとして、
残った赤坂・麻布から一文字ずつ取り「赤布区」でもいいね。
赤い布って、色々な意味で伝統的っぽいし。ほらフンドシとか。

64うるせーぞ。ばかもんが

>>64
ほんとですね。引っ込んでてください。

行財政改革の時代だってえのに、区をふやす？？？
まさに區ですね。

>>49
スレ違いかもしれないけど検討者の多くはその表の中のWCT-BCを除きTTTを加えたところで検討していると思うんだが...
そもそもWCT-BCはWCT-Aの販売から考えても相当販売延期されているしなぁ

ＷＣＴがＢ棟の一棟売りについて盛り上がっている件について。

港南や芝浦の運河って、台風の際の増水とかってどんな感じなのでしょうか。

浸水して大変です。
今日も膝下まで浸水していました。

>72
そんなことはありませんでした。
地下駐車場から、今日も出勤しました。

東京都建設局から過去の水害のデータが公表されてます。
それによれば、港南地区は水害はほとんどありませんよ。おひまな人は
↓でチェックしてみては。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/kako.htm

>>71
橋が壊れたら、って想像しただけでゾッとするね

>>72呪あれ

実際に浸水被害は内陸部の方が多いな。

強風で島が流されなければオツケイ

隅田川、荒川、江戸川のような大河に掛かるのと違い、
港南から周辺地域へは狭小の運河を渡るだけなので、
ほとんど道と言う道全てが橋で対岸に繋がっている。
その全てが崩壊するのはちょっと想定し難い。

そんな事になるなら、都内全域で大パニック状態だと思う。

71です。皆さん情報有難う御座いました。殆ど水害実績は無いようですね、一先ず安心しました。

あたりまえです、運河は「海」ですよ。
雨で海の水位が上がるわけないでしょ（ｗ

> 81

洪水が無い代わりに、高潮が＊＊に出来ませんけどね。
過去に港南地区が高潮に襲われた事はあったのだろうか？

>>83
大丈夫ですよ。これまでの最高潮位は2001年9月11日に襲った台風11号(?)の
時に記録しましたが、防潮堤を超えていません。その時の潮位はレインボー
ブリッジ近辺の船寄せに白くマークしてありますよ。

＞８３
関東大震災でもなかった。
おまけにいまは台場等が緩衝の役割をする。
高波の心配は不要。

毎度で恐縮ですが、防潮堤は港南等の埋立地を守ってるのではなく、
その後ろに控える東京東部の０メートル地帯を守ってるんです。
高潮で水没し被害に遭うのは、こっち↓ですので気をつけてくださいね。
http://www.banktown.org/teichi-tai/jiban.gif

「海沿いは怖いから」なんて言って、
その実、いちばん低いところに住んでたらしゃれになりませんよ？
家族を危険な地域に住まわせることにつながるような無知は罪です。

確かにカトリーナ台風でニューオリーンズが水没した事を考えると、
河川の通常水位もしくは海面の満潮位より低い地域に住むのは怖いね。
港南は満潮位より5メートル高いか．．．

389 ：名無し不動さん [???] ：04/11/24 00:28:43 ID:???
　　　杭打っているマンションの場合、液状化が起こっても建物は残るが、
　　　肝心の地盤は水を噴出したあと陥没するので、１回の入り口と地面に段差ができる。
　　　これ阪神大震災の教訓。
　　　まあ生活はズタズタになるが命は助かるのでよい方か。
　　　真に怖いのは木造住宅密集地での倒壊や火災。これは命にかかわる。
　　　ところで、江東から江戸川にかけて、縄文期に作られた深さ60Mの埋没谷がある。
　　　その後河川の堆積物で埋って軟弱な地層を形成して今は谷なんてみえないが。
　　　地形・地質の専門家に話を聞くと勉強になる。

１階の入り口と地面に段差ができても埋めれば良いだけでしょ。
一度液状化が起きても水が抜ければ地盤としては締まるので良い傾向ですよ。
「雨降って地固まる」ってやつです。
最近はわざと液状化を起こさせて水を抜いて地盤改良を行う方法もあります。

WCTのB棟が10月中旬販売予定で来たね。
これで湾岸西地区2回戦の役者が揃ってきたぞ。

>>89
液状化は同時に地盤沈下が発生するから厄介らしいよ。

＞90
湾岸戦争はもう終わってますよ。

液状化の問題は港南よりももっと怖い地区がいっぱいありますよ。むしろこのへんは
地盤がしっかりしてるから、良いのではないかな。

埋立地で尚且つデルタ地帯のところが一番まずいでしょうね。

その地盤沈下が地固まることなのです。
タワーであれば基礎部分は沈下しないので、段差部分を土で埋めれば良いだけです。
簡単でしょ。
怖いのは隆起した場合です。
この場合は基礎から隆起するため最悪、傾くことがあります。
しかし、隆起の場合は広範囲で起こるので湾岸地区だけの騒ぎではありませんね。

東京サウスゲートの続きはいつ発表ですかね？この計画で値上がりするマンションもでてくるのでしょうか。値上がりするならどのマンションでしょうな。

値上がりなんかするわけないでしょ。
港南地区の基準は定借物件が基準になります。
値下がりの加速化が多少緩和される程度です。

定借は、所有権ではないから目線になりませんよ。流動性低いですから。定借だと中古になると銀行はさらにローンだしませんからね。しかし、所有権はローンつきますから。港南は3丁目含め土地はあがってますよ。これから企業が港南を売りにだすときは、いまのマンションの土地仕入時よりも高い値段となるでしょうよ。

今更売りに出されても、港南なんて誰も買いませんよ。
買い手がいなければ、値下がりしていくのが経済の基本。
湾岸で値上がりが定着すのは、豊洲、島、ぐらいでしょう。

>>98
あとは勝ち鬨もね。

島は厳しいと思いますが・・・