山王プレイス

山王二丁目といっても、外れの外れですからね・・・・。
日当たりが悪い住戸は多いみたいですよ。
それは価格にある程度反映されるみたいですが、逆に日当たりのいい住戸は割高。
現地見て気に入って、資金に余裕があれば、いい物件なんじゃないですか。設備は整っているみたいだし。

モデルルームいってきました。はっきりいってよかった！山王二丁目の
知名度は正直知りませんでしたが、現地も戸建街の落ち着いた雰囲気に
あって、名門小学校も近いし。駅からの徒歩もテニスコートとかあって
気持ちいいし。
でもなんといってもよかったのはモデルルーム。億ションにあるような
設備仕様はみんなついているし、ひとつひとつに質感がありました。
その割には６０００万ぐらいだから、この場所でこの内容だったら
私的には納得かなと。でも、案の定価格表にバラがいっぱいついて
いました。いいなと思ったお部屋も希望者がたくさんいるし。。。
周りの賑わいの雰囲気に惑わされず、来週あたり主人も連れて
行ってこれからじっくり考えたいと思います。

私もこの物件を気に入った一人です！！

確かに日当たりなどは期待できない部分もありますが
「山王二丁目」というネームバリューはすごいと思います。
たしかに端っこですが山王には変わらない！！

モデルルームの仕様も非常にグレードが高く、申し分ないですよねぇ〜

ネックといえば価格が・・・ただ、人それぞれに価値観は違うので
高い安いは一般論でくくるのは難しいかも・・・

ただし！！私はすんごい気に入りました！！

まだモデルルームを見ていない方は一見の価値ありです！！

予算が許すなら買いたかった。
主婦の夢の設備が揃ってるんですもの。
だけど上の階は高いですしね。

たしかに素敵な販売センターでした。販売員さんも
笑顔で物件のいいところ悪いところもしっかりと
説明してくれました。売れている余裕だからでしょう。
これだけ完成度の高い物件は正直はじめてでした。
だけど、価格がなあ。。。でも、これだけの物件は
もう山王ででないのも間違いないし。。。
うーん、悩んでいます。。。

山王っていっても正直どんなとこ？って感じでしたが、現地にいってみて
落ち着いたほんとの邸宅街でびっくりしました。
こんなところによくマンションなんかが建てられたなっていうぐらいの
お屋敷いっぱい。近くの小学校も進学校みたいで安心しました。
モデルルームも、ここのサイトの皆さんの評価が高そうだったので
期待していきましたが、まさに夢の仕様で目がハートマーク状態です。

１期はもう終わってしまうようなので、次に向けて何度か足を運んで
希望のお部屋を探すつもりです☆

今週は当選発表で、私は何とか当選できました。
抽選会は行ってませんが、結構すごかったようです…。

山王二丁目は道が狭いですが、あれが普通なのでしょうか？
すれ違うのも大変だったので不便かと思ってしまいました。
慣れの問題なのかもしれませんが。
でも雰囲気とかはすごくよかったです。

高級住宅地ほど（よほど計画的に整備されていなければ）道が狭かったりすることはよくありますよね。
むしろ、車が頻繁に通らないので安全だし、そのほうが良いと思います。
ちなみに、山王プレイスの玄関がある方の道路は、土地の一部を大田区に移転して、道路を六メートル（だったかな？）に拡張するような話を聞きました。

第1期は登録完売。
最も高額な住戸が最も倍率が高いという異常人気だったようです。
抽選会は立ち見が出る盛況でした。
同倍率同時抽選って、いっぺんにたくさんの住戸の当選が決まるから、会場の緊張感が高いですね。
私も、●倍の抽選を突破して当選、購入を決めました。

現在は第1期2次として、第1期であえなく落選した人に、残りの住戸を優先的に案内しているのだそうです。
それで残った住戸が第2期に回るようです。

すごい人気ですね。
地元民から見ると、山王2丁目でも色々ある・・・という感じはしますが。
とりあえず何が何でも山王小に子供を入れたいという方には
いいかもしれませんね。
徒歩9分というのはどのルートを使用した場合か分かりませんが
夜道が安心なジャーマン通り方向からなら恐らく10〜13分、
急な坂道（暗闇坂）〜くだり坂を通ると‘坂’ゆえ
最低12・3分はかかりそうですよ。
また、斜め前の古いアパートといわれているのは
渋○倉庫という上場企業の独身寮のようです。

　ちなみに、山王小は8・9割以上の生徒が受験を希望していると
いうスーパー公立小です。中学受験をしないご家庭には
少々きついかもしれません、というかお子さんが可哀想かもしれません。
また地元民の団結が強いので
夜のパトロールなどに保護者がかり出されることも
時にあります。係りは何かしら必ずしなくてならないようです。
また、比較的裕福な家庭が多いので
あたりまえに車を持っている世帯は多いと思いますが
母親同士の付き合いでは基本的に自転車を皆さん使用されています。
ただし、アップダウンの多い土地柄なので
ほとんどの方が電動自転車ですが・・。

　買い物は近所に小規模のスーパーが在りますが
お肉・魚・野菜がイマイチだと評判です。
ジャーマン通りをはさんで向こうの商店街は
小さいですが良いお店もたくさんあります。
基本的に駅前の、オオゼキ・東急（駅ビル）、すこし離れて
ダイシン・カドヤあたりならなかなか良い食材が
手に入ると思います。

　全体的に山王は良い町だと思います。
もう少し駅よりが良かったとか、坂の上が良かったとか
後々微妙に残念に思うことはあるかもしれませんが
‘すごく後悔！’ということは
ほとんどないように個人的には思います。

　ただ純粋な、山王のお屋敷街からは完全に外れていますよね。
　この物件から道（ジャーマン）はさんで反対側の馬込のマンションが
　3千万台から販売されている事を考えると
　立地云々ではなく、どにかく「山王」という名前だけに
　どれだけの価値を見出せるかだと思います。
　利便性でいえば、山王1丁目、2丁目でも坂の上までの方が
　駅近で、買い物にも困らないし
　大森駅・大井町駅・西大井駅（横須賀線）とつかえて断然便利です。
　ち
　　

現地を見た感想ですが、ジャーマン通りをはさんで、
この物件の立地と馬込側の雰囲気は、そうはいって
も違うと思いますよ。
名前だけってことはないと思います。
土地の雰囲気は、直感的ですが非常に大事です。

お屋敷町から完全に外れているとは思いませんが、
お屋敷町とそうでない町の境目にあることは確かで
す。緩衝地帯みたいなもんですね。
この物件がきちんとした物件なら、お屋敷町のよい
雰囲気を拡張することになるでしょうし、そうでな
いなら周りに飲み込まれて境目が後退するんじゃな
いですかね。

↑
　業者の方ですか？

私は業者ではありません。
購入を検討した者です。

モデルルームの玄関ポーチは　邸宅とはいいがたいチープな印象でした。

蛸の天ぷら・・・・。
邸宅なんて売り文句でしょう。それを間に受けて検討したひと、
いるんでしょうか。
ポーチが邸宅の雰囲気じゃないと、物件がきちんとしていない
かどうかは、考え方にもよるんじゃないですかね。
全てが完璧な物件を望むなら、この物件の価格帯じゃないでしょ
う。

確かに　売り文句を真に受けた私が馬鹿でした。
しかし、もっと安い物件でも、きちんとした戸建感覚の門扉のついた物件はいくらでもあります。
ですから、これは価格の問題ではなく、売主、and/or 設計者のセンスというか、気配りというか、そういったレベルの問題なんです。
山王プレイスの一番高いクラスの住戸はポーチがかなり広いですが、ポーチ扉からは　玄関扉横についているインターホンや表札が見えません。
ポーチ扉より内側は居住者の空間という感覚であるのにもかかわらず、来訪者は無断でポーチ扉を開けてかなり奥にある玄関ドアのところまでズンズンと進入してこないと誰の家かもわからないし、インターホンも押せないのです。

ポーチ扉の外にインターホン、表札をつけるのが　きわめて良心的な設計です。

そうなってない高級物件もたくさんありますから、価格の問題ではありません。

たぶん　もともと共用廊下で建築申請していたものを　あとから
とってつけたように　扉をつけたんでしょうね。そのときにドアホンの位置を移動し忘れたのか、
法規上移動できなかったのかはわかりません。
他にも理由はあるのかもしれませんが

ドアホンの位置をポーチ外側に移動できないか要望しましたが、ダメでした。

確かにそういう目で見ると　レジデンス・ザ・武蔵小杉

http://www.kosugi-1.jp/rtype/index.html

は　全戸に門扉があって、門扉にテレビドアホンがついてますね。
こう設計すべきなんですね。
これに対して、タワーマンションは玄関開けるとすぐ共用廊下　が多いみたい。

確かに、18さんのおっしゃる通り、ドアホンの位置はセンスの問題。
門扉がある住戸で、あれはよくないですね。
19さんのおっしゃるような事情があるのだろうと思われます。
アルコープの住戸の場合は、あまり気にならない問題ですけどね。
ポーチがある住戸なんてうらやましいなぁと思う私から見ると、ある
意味ゼイタクな悩みに見えます。

全戸に門扉があるのが望ましいかどうかは、それが価格に跳ねて来る
はずなので、難しいところです。
下手すると総戸数が減りかねませんから。
武蔵小杉の場合は、敷地に余裕があり、最近マンション立地としての
勢いもあって値付けが比較的強気なので、全戸門扉が可能だったので
はないかと邪推します。
もちろん、プライバシーの観点からは門扉があったほうがよいことは
確かですが、私の資力なら今の価格帯だと何とか手が出るところ、こ
れ以上価格があがるなら、門扉は別にいらないなぁと思います。
個人の趣味ですが。

おそらく他にも居住性の観点で問題なしとはしないでしょうし（某有
名建築家が三流とけなす、9.5mmプラスターボードが間仕切り壁に使
われていたりとか）、細かいことを言えばきりがないでしょう。
ただ、ファミリー対象主体の間取りでそろえてあり、周辺景観とも特
に違和感があるでもなく、決して貧乏臭い作りでもないですから、13
さんのおっしゃっている（と思われる）町づくりの観点からみて「き
ちんとしている」かどうかといえば、及第点なんじゃないですかね。

町作りの観点からは及第点以上だと思います。それだけに　惜しいなぁという気持ちです。
最初から考慮していれば、たいしたコストアップにはならなかったのではないかなぁ。

山王は‘高級住宅街’ではありません。
高級住宅街とは成城や田園調布、また都心の山手の住宅街です。
山王は古くからの住宅地なので、
当然のように3階建てのペンシルハウスが少ないというだけで、
一般中規模住宅地の部類だと思います。
何でもかんでも‘高級’とつけるのは正確ではありません。

売主も　閑静な高台の邸宅地　　という表現で　高級とは　言ってないみたい

クルマが何台も停められる駐車場がついた大きな家も散見される（中には、Ｆ１マシンが
何台も置いてある家もある・・・・なぜ？）し、既にたっているマンションも低層で一戸
あたりが広そうな物件が多い。
人工的に造営された田園調布のような高級住宅地ではないが、自然に形成されたお屋敷町
としての風情は十分。ペンシルハウスが少ないというだけではないと思う。
「高級」かそうでないかは知らないけど（人によって考え方が違う）、都内の住宅地を相
対的に比べれば、さすがにここは「良質」な住宅地だと言えるんじゃないか。
木造アパート「●●荘」みたいなのも、どっこい健在している町だから、こういうのが残っ
ているだけで「ああいやだ」と思っちゃうひとは、素っ気無いけど町並みは整っている田
園調布みたいな町の方がいいだろう。

山王町会の掲示板を見ると、いかにも土地への愛着が強そうな感じが漂ってくる。
山王プレイスに行く途中で販売していたセンチュリー２１（これも伊藤忠だな・・・・）
も、建売りだがペンシルハウスではなく、建坪・延床ともに大きいものだった。価格も当
然高い。
そういう開発がなされるのであれば、山王プレイスの周辺にある老朽建物が建て直される
ときも、それなりに町の景観や雰囲気に配慮されるようになるんじゃないか、という期待
感は持てると思う（先のことはわからないけど）。
山王プレイスが、そうした町の雰囲気を外延する契機になると、町にとっても住人にとっ
てもハッピーだね。

高級かどうかとは関係ないが、すぐそばに銭湯や駄菓子屋があったりします。
（悪いと言っているわけではありません）

そういうところも　古くからの住宅街ならでは　で　いいのでは。

`閑静な高台の邸宅地’・・・・山王プレイスはこのアタリでは
一番低い場所に位置します。
山王1・2丁目の一部　＞池上通り沿いの品川区　>山王プレイス　＝環七
　悪い場所ではありませんが、何をするにも
「坂越え」は宿命です。
利便性を求める方には個人的には不向きと感じますが
環境（ネームバリュー？）重視の方には悪くない物件だと思います。

逆方向の　馬込に出るんだったら、坂越えしなくていいです。
車のアクセスは悪くありません。

それほどきつい坂か？と思いますけど、まあ個人差あるでしょう。
環七を底にした地形になっているのは確か。

山王にネームバリューって、あるんですかね。
ひとに訊いたら、３分の２くらいは溜池と間違われます。
大田区の、と冠つけてようやくわかるひとが半分くらい。
どっちかというと、ネームバリューは乏しいけど環境はよいという部類の
住宅地だと思いましたが。
ネームバリュー重視なら、同じ価格出してもっと名前が売れている場所で買
えると思いますね。

知る人ぞ知る。　ということなんでしょうねぇ。
個人的には田園調布とか成城とか、誰でも知ってるネームバリューあるところは
なんか　こっ恥ずかしいので　こういうところのほうがいいです。

↑
同感！

自分が子供のころ（昭和40年代前半）山王にはまだ千坪クラスのお屋敷があり
車寄せがある邸宅もありました。庭に大きな池があり太鼓橋が架かっていたり、
起伏のある地形を利用して東屋や茶室があったお宅もありました。
これらの多くは戦前の元勲、華族、政財界の方々の別邸や邸宅で、
戦後、高度成長期にその多く土地がものの見事に細分化されていきました。
山王ガーデンハイツ、山王ホームズ、山王小学校（大部分）も、
もともとは一軒のお宅のようですね。

そういう意味では町並みは崩れつつあるのかも知れませんが、
そのころの面影を残した石垣や地形を利用した家も多く、
古きよき？時代の雰囲気はある町かと思います。

なるほど。参考になりました。
馬込銀座というのは　昔は商店がたくさんあったのですか？

はい。とても賑やかな大きな商店街だったと思います。
（過去形で表現してしまい、現在の商店主の方々には申し訳ないですが・・）
昨今の商店街の宿命なのでしょうか、
馬込銀座もかなり歯抜けになってきてしまっているという印象です。
馬込銀座には馬込温泉という黒湯のいい銭湯＆２Fに宴会場がある
とてもいい温泉公衆浴場以前ありました。
全盛期は町も人通りが多く活気があったと記憶しています。

山王プレイスの場合、坂をおり、ちょっと行くとすぐにワールドパレスという
マンションの１Fにフレッシュというスーパーがあるのでそこが便利かと思います。
馬込銀座も近いので日ごろは便利な商店街かと思います。

ありがとうございます。
ロマンチック通りが　馬込銀座商店街の名残ですか？

現在、馬込銀座会という商店街は環七とジャーマン通りの交差点（馬込銀座交差点）を中心にした商店で形成されており、重心はジャーマン通りに面したあたりからご指摘のロマンチック通りにありそうですね。36さんが言われるようにロマンチック通りが馬込銀座商店街のコアと考えてよいかと思います。小生の親の時代はジャーマン通り（補助40号）はまだ存在しておらず、馬込銀座の重心は馬込銀座交差点あたりにあり、お店は谷中通り（旧環七）の一部まで広がっていたようです。

ありがとうございました。
花屋さんやクリーニング屋さん、八百屋さん、お肉やさん、おでんやさん...と ちょっとした買い物はできますね。

今日モデルルームを見学してきました。テラス側しかほとんど残っていないのですが
テラス側の前にある一軒家群との距離ってどうなんでしょうか？
＃一軒家群の方に向かって登っているようなので、2F（実質1F）だと相当に圧迫感が
　あるのかなと思っております

馬込寄りの平屋とアパートは老朽化が進んでおり、決して見た目が麗しいとはいえ
ません。
特にアパートは、通路が住戸側を向いているので、プライバシーの面からも、問題
があると感じました。
２Ｆ以下だと、眺望が「期待できない」でなく、「良くない」と思わざるを得ない
でしょうね。
気にしなければそれまでの問題ですが・・・・。

住戸にもよると思いますが、バルコニーの手すりから向かいの住戸（土地境界線で
はない）までの距離は８メートルと聞いた記憶があります。
バルコニーが２メートルありますから、つごう１０メートル離れていることにはな
ります。
圧迫感があるかどうかは個人によって感じ方が大きく違うでしょうからなんともい
えませんが、馬込寄りの平屋の方が、上が抜けるだけマシだろうとは思います。

便利そうだし住宅街みたいだしで興味しんしんです。
これから見学いきたいんですが、もうあらかた売れちゃったのでしょうか？

昨日　行きました。　4戸くらい　残ってました。

最近書き込み少ないですが、契約済の人のコミュニティーってあるのでしょうか？情報交換しましょう。

http://www.sumai-surfin.com/　　に　少しあります。

↑のコミュニティは、ずいぶん部屋に手を入れる、お金のあるひと主体みたいなので、いまんところ、あまり参考にならない・・・・。

というか、情報交換したいタイトルをつけて　新しい掲示板記事を投稿すれば
（いわゆるスレを立てれば）いいんですよ。

http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=873&disp=1
にスレッドたてましたよ。
山王２丁目に来年完成する「山王PLACE」に関する情報交換をしましょう。付近のお店のこと、心配事、デベロッパー、管理会社の不満等、なんでもざっくばらんに話しができればいいですね。つり、煽り、厳禁で、まったーりといきましょう。

↑　は　よくわからないが　参加には　携帯電話が必要だね。

今だに売れ残ってるんだからたいしたことないよ。