【流山おおたかの森】UPPER EASTについて

東洋経済ですか？
私も見ましたが、TX沿線の記事は無理がありましたね。
デベの言い分そのままですから。

東京近郊では、むしろ豊洲・武蔵小杉なんかのほうが期待値高いと思います。

５千万払ってここに住む人はよほど流山にこだわる何かがあるんでしょうか。

ここはマンションの構造はしっかりしてそうですけどやっぱり高いですねー。
この駅周辺のマンション建設計画ってここ以外まだないんでしょうか？
高島屋は来春オープンですよね？

あと５００万安くならないかなあ・・・おおたかの森は隣駅の柏の葉キャンパスと並んで、東葛トレンドになる可能性は充分にあります。我孫子の物件は化学工場の跡地だったので、購入を見送りました。

我孫子の物件は化学工場跡地じゃなくて、工作機械メーカー跡地ね。
情報は正確に！

おおたかの森

読売ウィークリーでは千葉県で2位でしたね。
でも、ほとんどが「未定」なのに2位ってのはすごくいい加減だと思います。
しかも「割安になるだろう・・・」って

ちなみに、1位は浦安のパークシティ。

完売になるのかなぁ〜？？それとも売れ残る？？
早くモデルルーム見たいな。

実際はあんな強気な値段にできないと希望的観測。
予定価格より1割くらいさがると期待してます。

「待ってて良かった！」となるか、「やっぱり無理」となるか
あと２週間もすればわかります。

値段が変更になる可能性もあるの？
何度聞いても値段は同じなので変更はないのでは？
契約後、売れなくて値段が下がったらショック・・・。
やっぱり様子をみるために待った方がいいのかな。

>>81
何回かにわけて販売の場合、初回に分譲する部屋の価格のみ公表という場合があります。
もしその初回分譲が低層階の中住戸ばかりの場合と角部屋、ルーバル付、高層階ばかり
初回分譲とでは価格が大きく開く場合があります。事実現在でも分譲している東京マジカの
場合初回は南向き4LDK＆広めの部屋のみ分譲だったためどの部屋も3000万以上で非常に割高感
を感じました。しかし今分譲の分は向きの悪さや部屋が若干狭いので3000万以下の物件が
中心になっています。逆に三郷中央では初回で2LDKの一番狭い部屋の価格を公表し（2400万）
割安感を持たせた例もあります。（実際人気だったのは3500万、80㎡の高層階の角部屋）
ここで注意しないといけないのは比較するにしても全く同じ階、方角、部屋の広さ、間取り
装備にしないと本当の意味での比較は困難だということです。安いのは安いなりのわけは
あるのです。安いと思って購入→装備があまりついていないのでオプションを多数購入
→結局当初狙っていた物件と大して価格が変らなくなったとか管理費や修繕積立金や手数料が
やたらとかかってしまったとかトータルで見てなーんだ大して得してないじゃんという
人は多数いますよ。

今日、請求していた資料が届きました。
予約制の内覧会は、ＧＷに予約しました。
随分人気のようですが、皆さん本当に買うのかなあ？

こちらの話通り、割高感がありますよね。
７０㎡３ＬＤＫで３１００万代。
８０㎡で３５００万代　８５㎡で４０００万代…。
ただ、棟によって坪単価は違いそう。
一番南の池の前は高く、老人ホームとＴＸ線高架橋を背後に持つ棟は
安めなんじゃないかと思います。

管理費修繕費も気になるところです。

ブライト（２２階、一番南側）以外は、
ちょっと向きがうちの好みではありません。
あの棟が買えないなら、他にするしかないかな、とうちは思っております。

我孫子Gを見送り、フォレスト狙っていたのに高いから南柏のジュエルにした方いらっしゃいますか？我孫子Gとフォレストは駅近ですがジュエルはバス利用と全く条件が違います。駅から遠いのは対象外だったのにジュエルの環境見たら気に入ってしまい迷っています。全てが未定のおおたかにこんなに投資する勇気がなく、、。

いや〜お仲間ですね。
全く同じ状況です。
うちは、予算の関係と周辺の変化に対応する自信がなくなったのが要因です。
その他、臼井のPや南船橋のS、千葉中央・千葉みなとの数物件も検討しましたが、
住環境が気に入ったので、最終的にはジュエルになりましたよ。

今度は、ジュエルのスレでお話しましょう。

こちらの方々、お仲間がいたのでついついレスしてしまいました。
お邪魔してすいませんでした。

ＧＷに入りましたが、予約制の説明会行かれた方いますか？
私は後半に予約を入れたのですが、どんな感じだったか
どなたかお願いします。

同じく５月連休で説明会に行きます。
まずは「高いっしょ〜」の一声かな。
８５平米で４０００万円台（諸経費入れれば４５００万くらい？）は・・・
でも新しい街は魅力的です。

早速行ってきました！
モデルルームには人件費がかなりかかっている印象を受けました。
受付には制服着た受付嬢みたいな人が数人いたし、
キッズルーム（狭い）にもベビーシッターが数人、
2階のモデルルームに入る際の下駄箱係り？が数人、
なんか貧乏性な私は、こんなことしてるから高いのよ〜〜！！！
と思ってしまいました。初日だったからでしょうか？
どこのモデルルームもそうなのかな？

行ってきましたが、非常にショックを受けました。
使っている内装材やトイレ、バス、キッチンなどが信じられないぐらい安っぽいです。
キッチンなんてタカラのですよ！
6000万出して、タカラのキッチンなんて使いたくないよー。
壁紙や床材も非常にチープで、高級感はゼロ。
正直、他社物件をいろいろ見送ってここを待ち続けていたのでショックです。

手賀沼価格じゃあないよね。田園都市だってさ、８０㎡４０００万〜は本当に田都価格だよ。
すぐさびれちゃうんだろうなあ。

　B-Kタイプの値段は下層で4800万台からいう、事前パンフの数字とは変わっていなかった
でしょうか？　角とはいえ50万/m^2という価格は、相当に内装や、構造レベルで凝りまくって
いないと説明不能に思えるのですが。
　あと、天井裏収納を持ったB棟最上階の部屋はいくら程度の価格だったか聞いてこられた
方おられますでしょうか？
　うちの連休後半の訪問なので、ある程度の心構えをしておきたいかなと。

B棟最上階角は８２００万です。
早々にリボンがついていました。
お金持ちっているもんですね。

共用設備は凝っていますが、専有部分は特筆すべき点はありません。
埋め込みエアコンでもあれば。。。
良いのはＢ棟の玄関側の柱の位置ぐらいでしょうかね。
デザインに相当なお金がつぎ込まれたのかなと思いました。

120m^2で8200万 = 坪単価220万台ですか。確かにすごい値段ですね。
湾岸タワーで同じ面積のが買えてしまう値段ですが、地縁重視でここを待っていた
お金持ちってのが一定数いるのでしょうね。　してみると、最上階は殆ど7000万超え
になりそうな感じかな。 6000万台なら考えてみようかなぁとか思っていたのですが。
難しいですね。

初日に事前内覧会に行ってきました。MRの感想です。
標準装備：IHクッキングヒーター、ディスポーザー、浴室換気乾燥機、床暖房、人感センサー。
オプション：バスルームのシャワーフックのスライドバー、食器洗浄乾燥機。
建具は高級感あり、面格子はルーバー式（ブラインド型）ではない。
キッチンは静音シンクではない。洗面所は掃除が楽なスクエアボールではない。
サッシに指鋏止めストッパーは付いていない、スロップシンクなし。
B棟は値段（管理費も）が高い、P棟（東南東向き）はB棟より買いやすい値段である。
共用施設にお金をかけていそう、全般的に部屋は庶民的な造りなのに、値段は高級。
中身も高級を期待していたのでショックでした。

2重床・2重天井は良かったんだけどね。
構造的にはしっかりしてるみたい。Ｂ棟は免震構造で、Ｐ棟はそうでなかった。棟単位で構造が
違うことが不思議だった。Ｂ棟の屋上にはヘリコプターが、止まれはしないが救急の時はしごを
使って搬送できるということだった。Ｂ棟は他の棟と別格らしく、管理費や修繕費も高くなるで
しょうと言われた。
ゲストルームはすごい。いくらで泊まれるのかは不明。でも、なぜトイレがついてないのか？
共用施設をクリニック・薬局・託児所に賃貸で貸す予定だとか。その賃貸料が住民の管理費に
入ってきますと言われた。
最初から最後まで、要望書をとにかく出せと迫られたことに疲弊。
最初は値段表を渡すと言っていたのに、帰りには渡せないと言われた。
次の回のお客の相手があったらしく、要望書を出したら早々にどこかへ消えてしまった。
4時間弱いて、？？？（何がなんだかわからなかった）が正直な感想です。

建具に高級感はありませんでした。いいなと思うのはすべてオプション。
デフォルトで使われていたのはこのへんで2000万，3000万円台のマンションで見るようなタイプ。
高級なのは共用施設のみで、かなりがっかりしました。

ほかの方も書かれてましたが、特に洗面とキッチンのシステムが安っぽくってひどいです。
ドアも、玄関収納ユニットもすごくチープでしたよ。
あれならジュエルガーデンの方がまだまし。
ちなみに私見ですがこのへんで見てまわった中では、
内装や建具、キッチンユニットなどがいちばん高級感があったのはアーバンビュー柏でした。

確かに、安っぽい印象を受けました。
これで、あの値段は・・・共用施設は立派でした。
どんな素敵なお部屋なんだろう♪と期待していたのに残念。
あぁ〜早く次のマンション建てばいいのに。

柏の葉の三井に期待ですね。
おおたかよりさらに数百万あげてくるという噂ですが。

ホームページにでている2タイプの値段は？　中層くらいで。

確かに標準装備のレベルが低いですね。

私も見てきました。　洗面に関しては皆さんと同じで思ったよりも
古い感じもしました。
部屋は3タイプの色が選べます。　こげ茶系、ワイン色に近い茶色系、明るい薄茶（肌色）系。
全体的な印象ですが、部屋の装備・間取りは思ったより高級感はない。普通レベル。
ただし、環境としは良い。若干高圧電線が７０M以上離れた所にあるものの、
公園や調整池があり、高層マンションで日がさえぎられる可能性もない。
総合的に見ると、家のつくりにこだわる人には不向き・環境重視の方には最適、というところでしょうか。

値段の割りに安っぽい造りなんですね〜。がっかりです。
流山でこの価格なのでさぞ高級感ある部屋だと思ってたのに〜。
B棟の免震だけが売りなのでしょうか・・・？

　しかしそれほど B棟とそれ以外の価格差は大きくないが...
(奥ってきた資料の想定かかく200万刻みくらいでみて）
じゃあ一体どこにお金かかっているのか？　土地取得？？？

インフラ整備と共用設備で高くなっちゃったので、
専有部分にかんしては、お金の有る人がやりたいだけやる、
という考えなのかな？と思いました。

とはいえ、キッチンと洗面は正直がっかり。
アップグレードすることになるでしょう。

Ｂ棟とＰ棟では坪単価で１割強の差がありますが、
免震・南向き・柱のスパンを考えると、妥当な差かもしれません。

担当の方は感じよく、それなりに勉強してました。
我孫子Ｇに比べると雲泥の差。

調整池が夏場に臭わないかどうかが大変気になります。
水の入れ替わりがないわけで、臭ったらブライトリーフは最悪な環境になりますよね。
それから駅のこちら側の高島屋じゃない部分の商業地域に大型のパチンコ屋が入るという噂があり、
もし本当だったら最悪。

>>とはいえ、キッチンと洗面は正直がっかり。
>>アップグレードすることになるでしょう。
うちもそのつもりで担当の人と話しましたが、メーカーの変更は一切受け付けないそうです。
（最上階でも、好きなユニット入れるわけにはいかないと明言された）
オプション全部入れたとして1億近くなるのに、それでもキッチンはタカラスタンダードかー。
賃貸のアパートじゃないんだよ！と思っちゃいますよね。

我が家は見送る方向です。

>>107
私も気になって聞きましたが、パチンコ屋はないといわれた。
それより知り合いがすでに二人契約したと聞いてびっくり。
投機目的らしいけど。

調整池ですが、ふだんは水が無いらしいですよ。
排水が追いつかなくなった場合に、一時的に貯めるだけのようです。

しかし、キッチンのメーカー変更無しってのはなぜなんでしょう？
間取りの変更も個別対応しないって明言されたのも気になりました。
なんだか妙に高圧的。

普段は水がないってことは、汚い土の面が見えっぱなしということ？
なんかブライトリーフは賭けっぽいですね。

「高い」と言われていたので、ひやかし目的でＭＲの見学に行ったのですが、
価格表を見せてもらってそれほど高くないなという印象でした。
でも、前スレ等で書かれている通り、外面は良いのですが、装備はノーマルですね〜
悩むな〜（‾〜‾;）ウーン・・・

おそらく、賃貸で貸し出すならそれなりの家賃が期待できると思う。
駅近だし、大規模ショッピングセンターあるし、外面は良いし。。。

でも、1番気になったのは、おおたかの森病院のそばで分譲していた第一住創の一戸建てです。
時間が無くて立寄れなかったのですが、GW中に覗いてみたいです。

>>109
笑顔で「できません。無理です。」と即答だったっけ。丁寧さと裏腹に言葉は高圧的。
オプションやセレクトを教えてくれないと、予算も買うかどうかも決められないと
言ったら「まだ何も決まっていないんです」と言いながら、オプション・セレクト
担当者と入れ替えで消えていった。

浴室の手すりがオプションなのにびっくり。しかも、バスタブの入り口だけで、
浴槽壁際の横てすりはつかないって。
居室の建具は全て、アーム型ストッパーがついていたのは評価するけど。

ベランダとリビングの境のサッシ枠下部がフラットになっていなかったことが不思議。
「サッシを支える為に頑丈な枠が必要だったのでしょう」との回答。
確かに大きくて重いサッシだ。それが良い事なのか、やりすぎな事なのか。

サッシはいいものを使っているんでしょうか？私にはわかりませんでした。

図面集眺めてて気づいたのですが、エアコンの取り付け想定位置に
コンセントとダクトの記号が書いてないのですが、
これって入居後に自分で工事する必要有りってこと？
今度聞いて見なきゃ・・・

サッシの鍵を閉めた時、ギュッときつく閉まる感じがなかった。
あの状態だと、密封性がないような。
窓から音や冷気が入るのだから、大丈夫かな？と思った。

>117さん
気密性能を確認した方が良いです。
ペアガラスであれば、気密性のＪＩＳグレードでＡ−４またはＡ−３と思われます。
この２つでも結構違います。（Ａ−４のほうが良い）
一般的にＡ−４はエアタイトサッシ、Ａ−３はセミエアタイトサッシと呼ばれているようです。

私も気になって以前調べましたが、流山・柏近辺では通常サッシ（Ａ−２、気密性低い）が多いようです。


参考リンク
気密性能について：http://buildingsash.net/tech/pdf/SIRYO_02.PDF
エアタイトについて：http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20040625_01.htm

遮音性能のほうは？　T2? T3?

後半に行く者です。
ちなみに、ＭＲはどのタイプの部屋が作られて
いたんでしょうか？