うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWER（小杉タワー）は？

>>316
もともとは工業専用地域でしたが再開発のため工業地域に用途変更しています。準工業ではありません。
しかも、ここは不二サッシの工場跡地で土壌汚染アリ。もちろん土は入れ替え済みですが。
一方、三井の方は第二種居住地域（住居系）かつグランド跡地で、立地は雲泥の差があります。
取得価格はどう転んでも同じとは考えにくいのですが・・・。

>320
取得価格は、そういった条件だけではきまらないと思います。
売主が、競争入札した場合、つりあがるそうです。
だから、不二サッシが色気をだしたかどうかによると思います。
同じく、東京銀行も（三井の方の土地）。

319さん、

ナビューレはLow-Eでしたか。すいませんでした。
そういえばナビューレもフォレシスも三菱地所ですね。


ところでこの物件の登記簿上の住所（つまり住民票にも）には「ザ・コスギタワー」というマンション名になるんでしょうか？

>>321
なるほどね。
ただ、立地だけで考えると三井が圧倒的に有利だとは思う。

１５F以上のコーナー住戸は、コーナー部分のバルコニーがなくなっていますが、
この部分のガラスの窓拭きは、やっぱり、管理費から、窓拭きおじさんを雇って、
上からブランブランとぶら下がって、拭いてもうらのでしょうね。
タワーならではの費用ですね。ちょっぴりヤダ。

「コーナー住戸のやつだけ払え」とかになるのかなー。

もっと最悪なのは、窓拭の費用節約とかで、きたないままになったりすること。
そうやって、見るも無残な状態になってるマンション、いっぱいありますからね。

>325
新宿のオフィスビルのように、ロボットが窓拭きやってくれるといいのですが、プライバシーの面でもいやですね。
MRを見てて気になったのは給湯系ガス器具が外廊下側でなくベランダ側に設置されていました。
保守点検時は家屋に入られるのでしょうか。

>327
>MRを見てて気になったのは給湯系ガス器具が外廊下側でなくベランダ側に設置されていました。
>保守点検時は家屋に入られるのでしょうか。

確かに！　全住戸ベランダにあるみたいですね。（なんじゃこりゃー、ムカムカ！）
ガス給湯器って保守点検ってするのかな？
個人所有なので、壊れたら「各自勝手に修理・交換」じゃない？

ここで、ちょっと一息。

田原俊彦がマンションの宣伝に出てて、売れるのか？と疑問に思ったことがありましたが、
このマンションは彼の旧恋人の中山美穂が宣伝してますね。あのCMは、インパクトありますね。

とりあえず合わせガラス確定ということで・・・。
では、次のテーマいってみよ〜！ｗ

東建、伊藤忠のコンビは東品川のラグナタワーのときに最初に
出した予定価格が異様に高かったのですが、品川の鹿島の
「ブランファーレ」やリクコスの「コスモポリス」がずっと安く
価格を発表した途端、800万〜1000万近く正価を下げたことが
あります。まだ三井やリクコス次第では価格が下がる可能性が
有ると私はにらんでいます。
今はお客様の様子見ということでしょう。
一期で完売するわけもないでしょうから、私は
三井がはっきりするまで待とうと思っています。

このマンションの書き込み、多少の意見の差はあっても
みなさんの誠意が感じられて読んでいて嬉しくなります。
こんな人たちと隣人ならいいなと感じています。
ただ価格はもっと下がらないと買う気にならない。
（ペアガラスとかは間違いなくオプションで頼まなくちゃならないし）
このままならフォレシスあたりのほうが私には魅力があります。
（立地に対する考えは人それぞれですが、とにかく構造は最高レベル）

よっぽど間取りとか、絶対ここと決めている人は一期で買わないとなのでしょうが、
IH(50万・・)、ペアガラス(値段わかりません)などオプションでお願いしても、
結構お値段上がってくるので、とりあえず三井待ちかなという感じです。
学区の関係上プラウドも気になっていますが。
マンションズ見てたのですが、リクコスの物件複層ガラスとありますね・・・(複雑)

ここのメインの売主の東京建物って、結構しっかりとした商売していると思っているんですけど
なんでペアガラスにしなかったんだろう。
ブリリアブランドでみなとみらいのタワーはペアガラスにしているのに。
共同売主とのからみかな。
いずれにしても物件価格にペアガラスのオプション価格を加えて、他物件と比較します。
ちなみに三井ならオール電化だから最初からＩＨですね。ＩＨは好き嫌いありますが。

４９階建てなのに、なんでオール電化じゃないの？

>325,326
私の聞いた話では、ガラスの窓拭きは管理費内に入っているそうなのですが、年４回の予定との
ことでした。　少ないですよね．．．。

年４回というのは開かない窓に対する窓拭きのことだと認識しているのですが・・・

私がいちばん怖いなと思うのは、管理費の見直しなどで、
窓拭の清掃費が削減されたり縮小されたりすることです。

住友の新宿タワーマンションも年４ｏｒ６回の窓（Fix）クリーニングですね。
やっぱ汚れますよね。

私も何回かMRに行ってきましたが、基本仕様だと、キチン以外に他のタワーマンションと
比べると、価格だけ高くて特にいいところがないように思います。確かに南に高層マンションが
ないのは魅力的ですが、駅からちょっと遠いデメリットがあります。やはり三井の詳細情報が
出てから検討した方がいいかなあと考えています。

「先行逃げ切り」狙いって、ＭＲの方が言ってましたが、
第１期でどのくらいの戸数出しますかね？

後続の三井、リクコス登場で、売れ残り
→値引き、オプションサービスラッシュで、第１期は＊＊＊

なんてことにならなきゃいいけど。。

>341
とにもかくにも、
南側１０Ｆ以下の、６０００万切ってる部屋と、
北の安い部屋
は、抽選＆即日完売必至でしょうね。

あと、東西の比較的安めなところの売れ行きが読めない。

残りそうなのは、３０Ｆ以上の南向きですかね．．．

まだMR行ってないんですが（何しろ現地まで遠いんで・・・埼玉です）東か西の中層階80m2で、5000万で買える部屋ってあるでしょうか？
南向きは無理そうなのは過去レスで分かりました。
全く歯が立たないようであればあきらめるのですが。。。

>>341
４００くらい出す予定だと言っておりました。

80超えては東があったような気がします。
中層階か低層階かは忘れてしまいました。。

>343
１５Ｆ以下ぐらいなら、５５００ぐらいだったかも

>343
１１〜２２Fあたりなら８０㎡超えありましたが、
５０００万円超えてたような気が・・・。
もちろんペアガラス抜きw

明日MR行かれる方いらっしゃるのでしょうかね？

何気に近くにスレッドがあったもので見てみました。
グランエスタさんのスレなのですが・・東京建物大丈夫なのでしょうかね？ｗ
パン屋の話とか気になります。結構いい加減なのでしょうか？

皆様ありがとうございました。
なかなか厳しそうですね。

芝浦のケープの方が安そうなので、そちらも検討します。

>>343
東向きの１４Ｆ以下なら８０㎡〜８５㎡で５０００万円以内で買えます。
ただしリビング窓から見える景色はＮＥＣ！
西向きだと１００〜３００万上がっちゃいますね。
ただし１２Ｆ以下だとリビング窓から見える景色は隣の１２Ｆ建て賃貸マンション！

>349
ほんとうだ、ひどい話ですね。
ＫＯＳＵＧＩタワーの、「パン屋」と聞いたときも
聞こえはいいけど、継続してやっていけるか疑問に思っていました。
グランエスタでは、コンビニさえ撤退ですか？

東京建物は、大丈夫かなー
心配になってきた。

マンション内のショップなんて、所詮イメージを創りあげるための飾りものでしかないですから、
早めに無くなってくれたほうがかえって都合が良いかも。

>353
違約金とかの話がネタになっているようです。よく読んでいませんが、要注意です。
また、管理費が高くて、修繕積立金が安く、修繕積立金の一部を東京建物が持って行っているようです。
最初の一時積立金をもっていっちゃうのかな？
まっ、ちゃんと読んで見たほうがよさそうです。

東京建物は皆さんの投稿をみると何だか怪しそうだし、大成建設は談合だし、大丈夫ですかね・・・

グランエスタでは、少なくとも「コンビニ撤退」をやらかしたみたいね。
しかも入居直前の確認会で伝えており、購入者の反感をかっているようだ。
あとの、修繕積立金の話とかは、投稿者の書き込みからは正確なことはわからんです。

あと、パン屋の試食会をＭＲでやったみたいね。
ＫＯＳＵＧＩタワーのＭＲでもパン屋の試食会やるのかな？
「べーかりーKOSUGI」かな？　あはは

この物件気になったので、HP見てみたのですが、共有施設にゲストルームのような
宿泊施設ないみたいなのですが、どーなのでしょう?
個人的にはあったら便利だと思っていたのですが・・・

357さん
HPにあるのかわかりませんが、ゲストルームはあるようです。
MRに行った時にいただいたパンフレットにのっていましたよ。

この週末にＭＲ行った方いますか？
繁盛してました？

>359
とりあえず、今週と来週ぐらいはめずらしもの見たさもあって大繁盛
するんじゃないの？
その後は、客がスクリーニングされて、減るのかな？

とりあえず三井待ち、という人も多そうですね。ここの販売員も「三井も検討されますか？」と
聞いてきましたし、気になるのでしょうね。

三井はオール電化が嫌なんだよねー
そうすると、リクコスしかないけど、リクコスはタワー系じゃないし、
なんか趣きが、KOSUGIタワー・三井と、ことなるんだよね。

やっぱり三井の方が高いんでしょうか？

KOSUGIタワーの裏手にもリクコスのツインタワーの予定がありますよね。
こっちは、何も情報がないですね。
「リクコスのツインタワー」という情報も薄いから、
ひょっとするとデベが変わる事もあるのかな？
いや、でも基礎工事してるよね。

＞＞３６３
いままでいくつか見てきましたけど、三井はどこでも高めかと思いました。ただ、その高めでも
ちゃんと売れちゃうのですから、世の中お金持ちは多いのですよ。
どーしてもこの地域のタワーを買いたいという人は、ここの第一期に掛けるのが良いと思いますが、
余裕のある方は、三井を待ってみたほうが良いかと。

裏手（北側）の２本のタワーは、
賃貸といううわさを聞きましたが・・・。
いずれにしても、やっぱり三井待ちですね〜。

>366
えー、南西側の１２階建ての建物２つの話じゃなくてー？
タワーをオール賃貸にするのー？

聞いた話ではリクコスから鹿島主導になって賃貸に回すとか・・・
12階建ての方はオリックスって言ってましたね。

UR賃貸住宅と聞きましたが。
小杉タワーと近いぐらいの高さの賃貸が2本と聞いて、
賃貸じゃさぞ値段が高いだろうな・・と思いました。
リクコスのは２４階ぐらいでしたっけ？

周囲の建物（10階以上）

南側→なし
西側→オリックスの１３階？建て
北側→北東と北西の位置に同じくらいの高さの鹿島賃貸タワー

リクコスは新駅の方ですね。

>370
東側のＮＥＣをお忘れでは？
これもツインタワー。

>371
もろ視界に入りますよね〜。

タワーなのに内廊下ではないというのがどうしても
ひっかかっています。デベは高級なタワーを、作る気は
さらさらないようですね。
リクコスは結構、仕様にこだわる会社なんでその辺は
侮れませんが板状というのがね。
ま、価格の発表を待つしかないですね。

それにしても今日の混みようすごかったですね。

三井の中低階層は、そんなに高くならないらしいね。

>>359さん
今日行ってきました。結構繁盛していたけど、あまり待たずに営業の人と話ができたから（時間は昼過ぎ）
あれだけCMをバンバン流していたわりには、それほどでもなかったかな？

でも気になったのが、営業が「400戸ぐらいを1期で売ります」って言っていたこと。
本当にそんなに要望書でているのかなあ？

>>371さん

すいません、確かにNECあります（＾＾；；；
ただ、現地行って見ましたが思ったより離れているという印象です（セールスは250m離れていると言っていたような気が）。もちろん、東側から見ると正面にそびえていると思いますが。

ところで、モデルルームの場所は何とかならないんですかね？
今日の午後も駐車場待ちの車の長蛇の列が。。。
あの場所では電車で行く気にもならないし。

>377さん
まだ未公表だよん。
>376さん
ＨＰで眺望確認できるようになりましたね。
やっぱりこの物件は、南向きだと思います。
南向きの眺望だけは、三井に勝ってると思います。

MRに行って眺望シミレーション画面を見せてもらったけど、東側NECにはびっくりでした。

>３７５さん
>でも気になったのが、営業が「400戸ぐらいを1期で売ります」って言っていたこと。

一期で売らないと三井に持ってかれちゃいますからね、販売もあせってるのでしょう。
要望書は４００は、出ないと思いますねー

>379
西の側面しかこっち向いてないから大丈夫だと思うよ。
むしろ、レジデンス・ザ・武蔵小杉の方が南面がNECのノースタワーの北面とお見合いじゃないかな？

登録して抽選に当たって重要事項説明会に出ても、１０％振り込んで本契約しない限りは
キャンセル料とか発生しませんよね。
本契約は３月上旬以降となっていますから、取り合えずキャンセル料が発生するギリギリの
ステップまでは進んで、その間に三井のタワーの情報を集めて判断する手もあると思いますが。

>378
西もいいんじゃない。12F以上なら隣に何もないし、
富士山きれいでしょうね〜

ペアガラスの件：
MRで担当者に聞いた話ではオプションのペアガラス等は一切無く、
単なる防音の合わせガラスしか選択の余地はないそうです。。。
一生懸命言い訳してましたが、正直がっかりです。。
しかも食洗機もオプションだし、ロックはサムターンじゃない一世代前のものだし。。
やっぱり三井待ちだな。

>>378
今の所はね。南は道路挟んで工場あるから将来高層建築物が建つ可能性はありますよ。（タワーは無理）
これはＭＲの担当者もリスクがあると申しておりました。なので南でも中〜高層じゃないと意味なし。
その点、西は１３Ｆ以上なら眺望いいと思うので個人的には１３Ｆ以上の西向きが価格面でもオススメかなぁ。

>385
川崎市は、この先、20m以上は立てられない可能性が高いから
10F以上買っておけば大丈夫じゃないですかね〜

>384
以下のサイトを見る限り、防音（遮音）と結露防止は、それほど値段がかわらないと
思いますけどね。
コーナー住戸のリビングの大きなガラスを２重にすると、価格が跳ね上がるのですかねー？

http://www.iimado.jp/syaon.html（遮音ガラスの価格）
http://www.iimado.jp/dannetu.html（断熱ガラスの価格）

このぐらいの値段だったら、自分で後からやりたいですが、
タワーマンションのはめ込みガラスは後からの工事でも無理なのでしょうね。

>382
３月上旬じゃ、このペースだとたいした情報出てこなそうですね。三井。
たぶん三井は、コスギタワーの捌け具合を見て価格設定の最終ＧＯサインをすると思われる。
リクコスは来週からある程度、価格出してくるだろうね。
タワーじゃないけど２４階建ての大規模物件だし、仕様しだいでは、こっちも比較対象。

>384
オプションペアガラスなしですか？
ガラスだから自分で交換っていうのも無理ですよね。
毎日掃除・・

ペアガラスのオプション対応不可が事実なら、自分で拭けない角住戸のガラス部分はどうなるの。
冬景色の景観を楽しむどころか、露ダラダラの窓を恨めしく眺めるだけ・・・。
高い金を出して眺望を買う高層タワーとしては致命的欠陥ですね。
安さが魅力の北側はもっと大変でしょうね。
ここは対象外になります。
私は三井待ちです。

今、佃の高層賃貸に住んでいます。
上に行くほど温度が多少寒くなるのか
冬になると結露には本当に泣かされます。
拭かないでいると今度はかびてくるし、
ガラスだけはまだ建築前の段階で
強行に申し入れられることをお薦めします。

ペアガラスのオプション対応不可となったら。
この板、元気がなくなったような気がします。
そりゃそうですよね。
何のための高層タワーか分からない。
雪が降った後の地上の美しい景色が目の前のガラスが露ダラダラで楽しめないなんて・・・・。
最低！！！！
失礼ながら３９１さんのように賃貸ならまだいいですが
７〜８０００万も出して眺望を買ったつもりがこの結果じゃ笑えません。
このマンションの高層階を何も知らずに買ったら、初めての冬はショックでしょうね。
私はもうここはあきらめました。

オプションも無しじゃだめでしょ・・
我が家も申し込む気100％でしたが、他を考えることにしました。
とても気に入った間取りがあったのですごい残念ですがしょうがないですね。
それにしてもここの販売会社はそんなことも考えて無かったんですかね？
高い部屋になればなるほどガラスもたくさんで、掃除やらカビ取りやらで時間を割くのは＊＊らしいです。

>391
「カビ」ですか・・・。そこまでは考えてませんでした。
結露だけなら、冬場は眺望がまんする「貧民作戦」もありかと思ってましたが、
私みたいなずぼら住人ばっかりだと、建物自体に不安が出てくるのでは？と感じました。
三井、リクコスもあるし、あせらず納得いくものを探して行きたいと思います。
みなさん、ありがとうございました。

ペアガラスってそんなに重要なものだったの？ というのが素人の私の感想。
でも、そういう望みの人が多ければ、オプション対応は考えるんじゃないですかね。
だって、業者にとってはそれだけ余計に儲けられるって事でしょ。
普通の商売人なら喜んでオプション設定しますよね。

391です

結露は拭けば何とかなりますがカーテンのぬれたのが
かびてくるのです。
初めは何でだか分からなかったのですが腰高窓の
下の壁紙が緑ににじんでカビと気づきました。
これは結構厄介です。
この、サイトが画像も出せるのならお見せしたいくらいです
賃貸脱出の時には絶対にガラスだけはこだわりたいと
思っています。
佃の公団に知り合いがいらしたら確認されるとよいですよ。

>395さん
角部屋とかは、設計に組み込み済だろうから、そう簡単には・・・、
といったところではないのでしょうか？
わたしも、対応に期待しておりますが。

私もペアガラスの対応可とその価格の確認が出来なければ、ここは対象外ですね。

>395さん
ペアガラスかなり重要だと思います。高層マンションなら尚更です。
冬場の結露のすごさには閉口します。
めんどくさくてほっておくとカーテンだけでなくサッシの部分もカビが生えてます。
そのままにしていますが。。

私は今まで高層マンションばかり見てきたので、高層マンションではペアガラスは標準装備かという錯覚に陥ってしまっていましたが、違うんですね。

ところでペアガラスにするなら、サッシの材質も大事ですよ。
ちゃんとした戸建て（高気密高断熱）の場合、ペアガラスを使う場合にはサッシも樹脂にします（木製もあり）。
アルミの熱伝導率はガラスよりずっと高いため、アルミサッシのままでペアガラスを入れた場合にはサッシ部分で結露します。

マンションの場合には樹脂サッシはあまり見たことがありませんね。このあたりデベロッパーや設計者はどう考えているのでしょうか？
もちろん、アルミサッシでもサーマルブレークが入っているものであれば問題ないのですが。

ペアガラス以前の問題なのできっとサッシもたいしたものではないと思われます

昨日発売の「日経トレンディー」の安全な家特集でも、
東建は三井やリクコスに比べると評価が低いのも一寸
気になった。
仕様に関しても、東建はおおむね平均点以上、リクコスはおしなべて
高水準と書かれている。
今回の小杉もリクコスの使用はかなりのものらしいね。

やはり、三井、リクコス、揃ってから決めたほうがよいのかな。

三井は高値挑戦らしいよ。今後絶対買えない土地ということで
自信を持っているらしい。確かに東建と比べると一等地だもんな。

三井やっぱり高いのですね〜。場所が良すぎですものね！
リクコスは週末の説明会が取れないですね。かなり人気なのでしょうね。
リクコスは販売個数30戸とかの売り方がちょっと私的には嫌です。

三井いくらぐらいなんだろう。
アンダー5000万くらいかな・・・

>403
明らかに、当物件（ザコスギ）の様子見なのでしょう。
標準的な間取りのとこは出さず（価格確定せず）に、
それでいてリクコスを気にさせといて、
でも標準間取りは、ザコスギの状況見極めといった作戦・・・だったら、
結構な策士？？？
ちなみに、私も様子見で対応・・・。

コスギタワー戦争が値崩れしたら、真っ先にここから価格の地盤沈下かな？
たぶん安泰とは思うけど、少子化の波は怖い。じわじわと来るかもね〜。
>402さん
投資物件としても、三井はばっちりですね。ホントこんな土地、絶対ない！

マンションズ見たけどリクコスの間取りはピンとこなかった。

>407
絶対駅近タワー希望！じゃなければ、
プラウド武蔵小杉パークフロントの間取りは魅力的でした。
違う物件ネタですいません。

ペアガラスで随分盛り上がっているようですが、コスギタワーのパンフレットには
「２４時間換気システムにより結露やカビをが発生しにくいように配慮しています！」
と出ていますけど、これじゃダメなんでしょうか？
彼らも高層タワーのプロでしょうから、そんな基本的なことを見落とすとはとても
思えないですが。

24時時間換気システムは、法律上の義務です。

ＭＲで営業の方が、
「換気扇は常時まわしておけば、湿気もとれますし・・・」
と弱弱しくいっていたのは、こういうことか・・・。

24時時間換気システムあっても、拭いても拭いても窓がびしょびしょになってしまいます。
水滴、眺望はいいとしてカビが出てきて、カビアレルギーの人がいると結構大変です。
花粉症かと思ったらカビにあたってました。

ペアガラスにすると結露しないのは普通のガラスより断熱性能が高いからです。
冬の寒い時に窓際に行くと足元が寒い（コールドドラフト）のですが、ペアガラスにするとかなりなくなります。
冷暖房コストも違いますし。

一番良いのはLow-Eのペアガラスですが、これを採用している物件はあまりないのが現実です。
特に、西陽が当たる西側の部屋の場合、夏の西陽による暑さをかなり防いでくれます。もちろん冷房代にも影響します。

東建、伊藤忠コンビの東品川「Rタワー」にすんでいます。
買った当時、江南地区のは自分たちには高くて買えず、
少し離れたここにしました。
今回の小杉を見ていると、自分のときに似ているなーと
思います。
値段相応というか、細かい仕様はやはり劣ります。
上記で書き込まれている、結露にも悩まされている一人です。
眺望は珍しかったのは最初のうちだけで２月もすると
見なくなってしまいますが結露も、ほっておくと１週間で
カビは出てきます。マンションの機密性がよいので
賃貸のときより結露はひどいです。
今は、家具も壁から離して置くようにしています。
頭で描く以上に機密性のよい部屋の湿気は深刻ですよ。
先輩としての、アドバイスです。

414さん やはりオプションでペアガラスという選択はなかったのでしょうか？

固定されてしまっている角部屋は不可能だと思うのですが、
購入後、取り外し可能な窓はガラス部分のみ交換するなんていうのはどんなものでしょうか？

ちょっと調べてみたところだと、サッシはそのままで中のガラスだけ
真空タイプ（スペーシア）に取り替えらるタイプがあるようなので（価格はともかく。。）。
サッシを変更しないなら、共用部の変更にはならないのではないのかしら、
と思っているのですがどうでしょうかね。

http://shinku-glass.jp/select/reform.html

これですね。

ここの標準サッシは合わせガラスのようですので、厚味的にもサッシはそのままでガラスだけを替えるという対応が可能な気がします。

もし販社がオプションでもペアガラス対応が出来ないとすれば
それなりの理由があるはずですから、
購入後に個人として交換をするのにも問題があるのではないでしょうか。
それに以前レスありましたが他物件でペアガラス・オプションが１３０万だったとか。
とすれば、入居後の交換ならば２００万近くかかるのではないでしょうかね。
それなら最初から三井かリクルートでも考えたほうが現実的では。

合わせガラスと真空ガラスの違いは、二枚のガラスの間にPCフィルムが挟まっているか真空になっているかの違い。
厚みもほぼ同じ。サッシも元のものを使う。

なんでいけないの？