パークコート本郷真砂　はどうですか？

>駐車場代や管理費、積み立て修繕費が出てましたね。

え、どこにですか？教えて下さい！

先週末ＭＲ見て来ましたが、管理費や駐車場代は出ていましたよ。
駐車場は３万円強だったかな？それでも９千万以上の部屋の購入者が優先で、
それ以下の部屋の場合はかなり競争厳しそうでした。
冷やかし気分で見に行ったＭＲなんですが、立地に一目惚れしてしまい、
購入検討しています。それでも７千万半ばの部屋が手一杯で、すこしでも広い
低層の西側か北西角部屋検討していますが、この価格にして日当たりと間取りにちょっと迷う所。
それでも抽選になる様だし、もう日にちは無いし、
ああ、もっと早くからＭＲ見に行っていればよかったです。（ＭＲ巡りをして間もないです。）
立地的にいえば、こんな好物件なかなか出ないですよね？
でも、価格的にはどうなんでしょうか？

　　↑訂正です。
駐車場代は、屋外機械式〜平置きまで、３万ちょっと〜３万強まででした。

9千万以上の購入者優先とは感じ悪いですね。
3LDKは安くても6千万円以上するのだから、車ぐらい持ってる人は多いでしょう。駅だって極近というわけでもないんだし。
9千万円以上住戸の魅力を増して、それ未満の住戸の魅力を減らして、何かいいことあるんでしょうかね。
この辺って、外部の駐車場なんかありましたっけ？

駅まで近いですよ。部屋による優先もありません。

駐車場は部屋による優先はあるようです。
駐車場：屋外：3-3.3万。屋内：3.3-3.6万。平面3.7-3.8万。
要望倍率：95Bの1003×１、1102×２.90Dの1004×４、1103×２。95Aの901×４．
モデルルーム行きましたが、がっかりです。オプションも含め私の感性とは合いませんでした。個人的には、値段やローンも含めると、「夢」の買えないマンション、「妥協」のマンションという印象です。
私は購入をやめます。

入居後に組合で規約変更して5年ごとに
駐車場の再抽選にすればよいのでは?

駐車場は多分余るでしょう

>駐車場は多分余るでしょう

いやあ、このカバー率ではちょっとなんともいえないですね・・・
置けない人も出てくるかも

一億前後のマンションでは、高価格帯住戸の駐車場優先権は常識ですよ。

買いたい人、買える人　が、買えばいい。無理する必要はどこにも無し。
自分にあったマンションを探すべし。

明日からMRオープンですね♪

プラウド駒込の建設用地（もう竣工間近）のすぐ横にパークコート本郷真砂の大きな広告が
建てられました。まるで山田電気とコジマ電気みたいですね。

>一億前後のマンションでは、高価格帯住戸の駐車場優先権は常識ですよ。

常識なのはわかってるけど、その「常識」がおかしいといってるわけで・・・。差の付け方は他にいくらでもあるでしょう。生活していく上で致命的な差の付け方、あとで禍根を残すような差の付け方は良くないと思う。

>>駐車場は多分余るでしょう

>いやあ、このカバー率ではちょっとなんともいえないですね・・・
>置けない人も出てくるかも

賛成。駅2分くらいで50％の駐車場が全部埋まってるマンション、沢山知ってます。
それにここは、一番安い3LDKでも6千万円台半ば。フツーにEクラスや5シリーズくらい乗ってるレベルの人たちです。

一部の住戸に異常に人気が集中してるらしい。
８０Ｂのテラス付きだったかな。でもあそこって、前から生えてる
木を残したおかげで随分影になるし、それ以前にもともと日照
条件ひどいし、外から進入しやすいから女性一人しかいないとき
は昼でも窓開けっ放しは怖いし、一番下のエレベーターホール前っ
てことはほとんど全住民が行き来するわけだし（ドアはあるけど）
冷静に考えるといろいろ問題ありそ。幅が2mしかない部屋もあるし
ね。あと、このキッチンて、一体どこにゴミ箱置くの？
ルーフバルコニー付きの部屋の倍率が高いのはまあわかるけど。
あーあ、やっぱり安い部屋はそれなりだな。

>あーあ、やっぱり安い部屋はそれなりだな。

そういうことですね。
高級マンションの場合って、安い部屋から埋まるんですよね。
本郷のあの場所は確かに静かでいいけど、前の道は狭い、
すごい傾斜。そこに9000万とかの物件ができてしまうのは
なんとなく違和感あるんですが、みなさんはどう思われます？
そんなもんでしょうかね？

プラウド文京千石とも比較しているのですが・・・・。
パークコート本郷真砂は大きな間取りでもキッチンが狭いですね。

>339
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38434/res/11

9,000 万円台の部屋に結構高倍率がついているようですね。凄いなぁ。
私が希望していた部屋も x 倍になってしまいました... (T_T)


> なんとなく違和感あるんですが、みなさんはどう思われます？

違和感あるならそれでいいでしょ。気に入ったら買う。気に入らなかったら買わない。

>>335 逆に一億払って駐車場の優先権もとれなかったら怒りませんか？
飛行機でファースト・ビジネスクラスの荷物が先にでてくるのと同じですよね。
うちは別に1億級狙いではないけれども、この手の優先利用権はあって当然に思います。

>>飛行機でファースト・ビジネスクラスの荷物が先にでてくるのと同じですよね。

335さんではないですが、ちょっと例えが悪いのでは、、、
荷物の順番なんてその場限りの話ですが、駐車場はこの物件の場合、たしかに結構致命的でしょう。
この辺って、ほんとに周辺で駐車場探すのはたいへんでは？

一億払ってうんぬんというのは金持ちの思い上がり。この習慣は変えていかないと。
そんなに駐車場を優先して欲しいなら、いっそ分譲駐車場にして、物件価格に含めなきゃ。
この物件の場合はあとから9千万円以上に優先とか決めてるから問題になる。
その9千何百万円という価格にもともと駐車場の優先権は含まれていない。

343さんのおっしゃることは正論には違いありませんが、
マンションって、階層がありますからね。
いわばカネもち優先の身分社会、それが現実です。
この物件に限りません。

>>その9千何百万円という価格にもともと駐車場の優先権は含まれていない。

含まれているのだと思ってましたが。
含まれていないんですか？

>>335 >>343
デベは、お金持ちを優先したいってこと。これが言い過ぎなら、特典をつけて
より高い物件を買って欲しいってこと。それは彼らの経済行為としては常識。

あなたの常識が全ての常識ではない。優先されたかったら、いいとこ買うべき
（対価を払うべき）だね。車がないと困る人には同情しますけど。

346さんのいうとおり。
一億払ってくれるお客に駐車場優先をつけるなんて、あたりまえ。
「優先権」が価格に含まれている、と考えてもいい。
クルマをどうしてもおきたいなら、
自分の予算が最高額になるようなマンションを選ぶしかない・・・
というわけで、私はこの物件は見送りました。

>>347 同感ですね。　無理して背伸びして日照の悪い下層を買うようなマンションでは
ないと思います。　”利便性”だけなら同等でもっと安い物件はいくらでもありますしね。
歴史ある街だとか、なんらか立地にほれ込んで買う物件ですよね。　9000万上とかだして
駐車場の優先権すらとれないのなら、うちも検討しないと思います。　後で地権者には
駐車場代を免除していましたというのが分かったとかいうパターンとは違って、最初から
そういう条件を設定して、それをinform した上で購入希望者を集めているわけですから
極めてフェアだと思いますけれども。　

パークコート市谷仲之町なども、100平米以上の部屋には駐車場優先権が付いていましたね。

だから、都心の物件を買うときは駐車場のカバー率を見て決めないとね。
実際のところ、個人的にいろいろ見て回った感じでは60％以上確保されてれば
意外とみんな駐車場にありつけてる場合が多いようです。
クルマはもういらない、そのかわり都心に、って人も多いわけですね。
一方60％以下だとかなり危ない。抽選で外れる可能性高し。
そうなると都心の場合悲惨。ここの本郷真砂だと、屋根つきボロ駐車場で5万、
なんていってるからね（大きな道をわたって、その向こうの道に入ってください。
どの駐車場のこといってるかわかるから）。
でも、ちょっと考えたんだけど、この物件の場合、目の前のマンションが
駐車場空ありっていってない？　そっちに置く手もあるかも。

>>207
5階建てで50〜60戸くらいなら2基でもと思いますが、
13階建てで2基は少ないように感じます。
ただ、待ち時間が気にならないタイプの方であれば、
問題ないかもしれませんね。

うちは今2戸に1基なので、エレベーターが重なることは
まずありません。
あとプライバシー性が高いこともあります。

管理費が高いという意見もありますが、無駄な共用施設が
ないので、80㎡で2万円です。

何を重視するかによるのでは？
それに2基だとエレベーターのメンテナンス時が不便だと
思います。

>>351 かなりの戸数があり、EVも2基だけで、とくにお金のかかる共用施設もなし。
駐車場代も相場程度はしっかりとる割りには、 80m^2 20000万ってかなり高く
ありません？　250円/m^2 ってのは、ずっとメンテ費用のかかるはずのお水系の
共用施設など満載の都心のタワー物件とかでしかお目にかかったことがない数字
なんですけれども、正直何に使うんでしょう.....

はっきり言って、駐車場代、管理費、修繕積立金は安い（良心的）
ですが、これは販売側が得るお金ではないので今後の居住者の管理
のやり方次第ですが、足りなくなる可能性もあります。

三井はこれらを少なく見せて販売する傾向がありますので、どちら
かというと安全な（=満足な）管理をするためには高めの設定の方が
入居後もめないとは思います。

ちなみに、10年、20年後の一時金が高いのは三井の特長です。

>>353 なるほどね。

>三井はこれらを少なく見せて販売する傾向があります

らしいですね。友だちが三井のマンション買ったのですが
なんだかんだで月2000円、また数年たって2000円・・・
というようにアップしていくそうですよ。

>>297 >>302 の既存不適格となる可能性についてはどうなのでしょう？

現在購入を検討しており、ＭＲに複数回足を運んでいるんですが、いつも車で行きその都度時間貸しのパーキング
に停めているんですが、先日、同時間帯に車で来場していた人がＭＲ敷地内の駐車場に誘導を受け車を停車しており、
(私達には時間貸しを案内された。)更にその後の案内もブースではなく、扉付きの応接室で担当の営業の方から説明を受けていました。
(私たちは普通にブース。)
高額のお部屋を検討している(と思われる。)人にはそういうサービスもつくものなのでしょうか？
些細なことですが、少し気分が悪かったです。

パーキングに関しては、駐車場があいてなかったから、ということも考えられますが、
高額物件を検討している人を特別な応接室に通す、というのは大いにありますね。
ベンツなんかでも、Sクラスを買う人は特別な応接室で商談して、
そのほかはふつうのテーブル、なんてこともありますからね。

でも、まぁ、不動産って、結局カネがすべての世界ですから、
あまり気にしないことです。

銀行だって特別応接室があるし、デパートも外商がある。
くやしかったら、お金儲けしましょう、
私は見て見ぬふりをして納得させています。

>>357
へーそうなんだ。やっぱし、14階ですよ。14階。

ちなみにうちは下の方希望。あ、安いからじゃないよ。地震怖いし、エレベーターも嫌い。最後の理由がローン無しで買えそうだから・・・って、やっぱ下の人は無理して買ったのねって>>348さん言わないでね。

レスありがとうございます。そうですね、気にしてもしょうがないことですよね。切り替えますわ。

私は、広さと安さに惹かれて、西側低層の部屋を希望していたんですが、日照のシュミレーションを
見て、考えが変わってしまいました。やっぱり、西側低層階の日照はかなり厳しいものがありますね。
ここに来て、希望する部屋の見直しに入ってしまいました。

> 361 現地に何度も足を運んでいますが、西向き低層階の日照も、シミュレートで想像するほど
悪くはないと思います。確かに直射はありませんが、日照はとれます。もともと逆梁なので、
直射でない限り部屋の中が明るいと言うことにはなりませんが、少なくとも窓の外を見ても昼なお暗い
ってことにはならないと思いますよ。高級マンションの低層階を買う人間は、見栄坊というような
やっかみ半分(大笑)の落書きがありましたが、現地で確認してみては如何でしょうか？
ちなみに、私はここは購入しません。資金が足りないので。泣く泣く...。

>362アドバイスありがとうございます。参考にさせていただきます。
私も背伸びすればどうにか、っていう範囲です。３年の駐在で貯めた頭金があるので検討できた物件です。
駐在前だったら、絶対に見送っておりました。
そんななので、こちらでの書き込みに(管理費等が上昇する可能性等に)ビクビクしております。
すこしでも安い部屋を、と思うのですが、本当に安いには安い理由があるんですよね。(笑)

>>363
管理費などについて書き込んだ者です。ご心配をおかけして申し訳ありません。

ただ言いたかったのは、修繕積立や駐車場代も含め、これらの毎月の出費は自分
たちの資産となったマンションを維持管理するための物で、決して販売者や管理
者が儲かるという物ではないと言うことを理解して欲しかっただけです。

もちろん、理事会がほったらかしにしていると、保守業者や管理会社にぼったく
られるという懸念はありますが。

>363 みっちゃん？？

皆様はじめまして。
パークコート本郷真砂が建設される前に建っていた会社に勤めていた者です。
大江戸線沿いのマンション探していましておりましたら当物件を見つけました。
まさか以前勤めていた会社の跡地がマンションになるとは思っておらず、とてもびっくりしました。
価格的にちょっと手の出ない物件で更にびっくりなのですが・・・。（笑）
ですが、せっかくですので物件付近の環境を書き込まさせていただきます。

皆様もすでに書かれていらっしゃいますが、物件付近は凄く静かな環境です。
駅もそれほど遠くないですし、丸ノ内線、大江戸線、三田線、頑張れば南北線、JRも利用できます。（ただ、真夏にあの坂を上るのは辛かったですが。。。）

歴史的にも非常に趣のある場所です。
ただそのせいもあってか、観光客のちょっとした集団が付近を歩いていることがありました。
そういえば、パークコート本郷真砂の建設前に土地を掘ったら遺跡が出てきたと聞きました。
詳細はよく知りませんが、その辺は大丈夫だったのでしょうか？もめなかったのかな？

周辺の会社はまったくもって静かでしたし、北西側にある日立製作所なんかは研修所ですので人の出入りはほとんど見たことがありません。
問題は南側の図書館でしょうか・・・。
ここはもちろん人の出入りは多いですし、図書館の出入り口にはちょっと微妙な方達が居座っていたりしました。
あと鳩が多いのでもしかしたら洗濯物には注意しないといけませんね。
テラスにも居座られないように気をつけないといけませんでしょうか・・・。

後は以前勤めていた会社のシャッターにスプレーで落書きをされてたりしていましたので、その辺も注意ですね！
あの閑静な住宅街でもそのようなならず者がいると思うと悲しいのですが・・・。

そんな感じでしょうか。

負の部分を払拭する位物件的には価値があると思います。
是非、完売してもらえればなと願っております。

>364すごく勉強になりました。
>365？
>366そういえば現地に行く度に、図書館前や隣の小さな公園に微妙な人がいるのを目撃しました。
　　鳩が多いというのは意外でした。鳩がベランダに来る確率って、中層階が一番怪しいのでしょうか？

>367
以前は鳩が多かったけど、上野公園の鳩が減って、この辺りも激減してますよ。

登録予定の方いますか？

いますが？

希望の部屋にとんでもない高倍率がついていた。こりゃダメか..。