パークコート本郷真砂　はどうですか？

資料頼んでもこないな、ここ

某掘り出しもの(笑)と違って崖の上だから苦戦はしないと思われ
でも反対運動が既にすごいようだけど大丈夫？

13Fで地下扱いになるところは駐車場、崖に近接するから崖の下から見上げると60m以上だそうだよ
近所のアーバンビューもちょっと離れた堀坂も反対運動すごいから反対運動ってそんなものなのかも

反対運動が起きているとは知りませんでした。
予定通り販売されるのでしょうか。
この辺りの住民は力を持っているので、長引くと予定が延期になるというような
ことを聞いたことがあります。
価格や間取りはどんな感じなのでしょうか。

あらあら別のスレを立てちゃった人がいたのね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39639/

前スレはマンション名も決まってなかったことですし、新しくしてしまってもよいのでは？

近所の商店で聞いたんですけど
町会ぐるみで反対運動してるそうですよ。

昨日現地を見てきましたが、確かにあれで13階建てはさすがに反対が出るかも。でも、ノボリは無かったよ。
北と南では高低差が10メートル以上ありそうですね。

真砂図書館の2階、3階の閲覧室から敷地が一望出来ました。

都のあっせん調停から訴訟に移るという情報あり

>10
もう少し詳しく教えていただけませんか？
訴訟に移るということは、現在のスケジュールが大幅に遅れるということなのでしょうか。
野村のプラウド本郷なんかでも、以前に近隣の反対がすごく、販売が１年以上遅れてました。
長引かなければよいのですが…。

１０ではないですが。
けさ８時ごろ、春日通り沿いでプラカードを持った４、５人の人が、工事関係者と小競り合いしてました。

ここ数日工事をやってないようですね。単に作業の谷間なのかもしれませんが・・・

校区の学校の状況について

校区は本郷小学校になるようですね。
児童数減少のため（？）、数年前に統合によってできた学校のようですが、
同校のＨＰを見ると、いわゆる学級崩壊があるようなことが書いてありました。
「落ち着きを欠いた学級」なんて、オブラートに包んだ表現をしていますが、
端的に言うと、学級崩壊なのでしょう。

http://www.tcn-catv.ne.jp/~hongou-ps/hongouframepage.htm
「本郷だより」平成１７年２月号

保護者に示しているところは、隠すよりはいいとは思うのですが、
新たに子どもを通わせるとなると不安に思います。
実際に見てみるのが一番なのでしょうが、地域住民でもないのに、
見学させてくれ（それも「悪い」クラスを）と言っても無理でしょうね。

どなたか、正確な状況をご存知のかた、いらっしゃいましたら、
教えていただけませんか。
（「どこにでもあるよ」といった一般論ではなくて、
この学校の具体的な情報が分かれば、うれしいです。）

１２です。きょうも午前８時ごろプラカードの人たちと工事関係者が小競りあっていました。
私は出勤時間がまちまちなので気づかなかっただけなのかもしれませんが、
もしかして毎日この時刻にもめてるのかもしれません。
それと確かに今は何も工事の作業はしていないようです。
基礎工事段階にはよくある話なのでしょうか。

>14
本郷小学校は文京区内でも人気のある小学校だと思いますよ。
文京区ですと、窪町と誠之が良い小学校として評判ですが、勉強に力を入れすぎて
いじめや仲間はずれみたいなものがあると聞いたことがあります。
本郷小学校は合併してできたので１学年に何クラスかありますし、できたばかりなので
設備もきれいで、近隣から越境しようという人もいるそうです。
そういう状況なので、もしかすると窪町・誠之化してしまっているのかもしれませんが…。

>16
情報ありがとうございます。
少しほっとしました。
窪町、誠之は有名ですが、そんな悪い面もあるんですね。
本郷は、各学年２クラスないしギリギリ３クラスのようですね。
本郷周辺になると、かなり昔っぽい雰囲気もあると思うのですが、
地域のご家庭はいわゆる教育熱心な方が多いんでしょうか？

きょう目の前の炭団坂を散歩しておりますと、建設反対の会ののぼりがあちこちに立っていました。
「住民と（樋口）一葉を泣かすな三井不動産」というセリフでした。ややおとなしめですが。
不確かな情報で恐縮ですが、住民側が建築審査会かどこかに不服申し立てとやらをしたそうです。
うろ覚えなので、もし正確な内容を知ってる方がいれば補足ください。また、間違ってるなら訂正ください。
工事は中断している様子。この先どうなるのでしょうか。

幟が立っていない反対の方が事態が深刻という話を聞いたことがあります。

盛り上がりませんね。
反対運動はその後どうなりましたでしょうか。

反対運動なお続行中のようです。もう一ヶ月以上も工事をしていない様子。

モデルールームが建設されています。もうすぐ販売開始の様子。

モデルルームってどこに作られているのでしょうか？敷地内ってことですかね？

そういえば、14階建てですが、届け出上は13階。地下マンションということは
ちょっと気にかかってます。値段が折り合えば、欲しいんですが、やはりモデル
ルームができてからですね。

>23
春日通りを西へ進め！！

>24

Thanks!

工事が再開されている様子。反対運動も沈静化か！

真砂図書館の3階から見下ろすとわかるのですが、敷地が3つの高さに分かれてます。
北側がもちろん一番低いところ。階段の途中の自治会（？）の平屋の高さ（ここが
玄関の高さになる？）、そして真砂図書館の高さです。

図面を見ると真砂図書館側を削ってしまい、そこにできるロビーや１F住戸は、図書館
から見ると地下一階ではないかと勝手に推測しております。なので、地下マンションと
勝手に呼んでしまいました。

今日届いたこんにちはには玄関のCGがどーんと出てましたが、かなり心動かされてます。

文京区民はどんなマンションでもとりあえず反対するのなｗ

地上14階地下１階建で、エントランス＆ロビーは２階になるとのことです。
地下は駐車場等になるみたい。１階は実質地下住戸か？

エントランス下の住居って存在するものなんでしょうかね？
共用施設（会議室等）になることを願っています（笑）。

地上13階地下2階　地下(菊坂)から60ｍの高い建物になるようです。　エントランスは1階で地下の部分は住宅と駐車場みたいです。
現在は北側は非常に見晴らし良く、東西南側はいずれ同じようなマンションが建設されるのでしょうか？

春日通り沿いで、パトカーが２台、ダンプが１台止まっていて、住民と工事関係者がもめているようでした。
まだまだ、反対運動が続いているようですね。

建設自体に、反対しているみたいですね。それからパトカーを呼んだのは建設側のようです（聞いた話によると）

私は、文京区に住みたいと思って物件を探しています。
宣伝されているので、「パークコート本郷真砂」を見に行きました。
行って驚いたのは、まだ全然工事が始まっていないこと、周囲の住民の強い反対にあっていることでした。（周囲には反対の幟が立っていた。）
聞けば、裁判沙汰にもなっているとのこと。そんな建つかどうかもまだはっきりしないマンションなんて、大丈夫なのでしょうか？
また、仮に建ったとしても、ここにこれからずっと住む者にとって、周りの住民にこれだけ反対されている中、一生怨まれながら住み続けるのは耐えられません。
どうなんでしょうか？

私も、「パークコート本郷真砂」を見に行きました。
反対している（反対の幟が立ってる）のは、北側の崖しただけでした。
一部の人達が反対しているのはよくあることなので、
そんなに大きな反対運動ではないと思いました。
はやく販売が始まることを期待しています。
値段が折り合えば、欲しいんです。

どうも３６、３８、３９は関係者っぽいのだが、、、
特に３６は削除依頼を出すより、反対住民に言って訴えてもらったほうがおもしろいかも。
ドメイン名から丸分かりになったりして。

見てきました、現場。どなたかのコメントを参考に図書館3階から全体も見てきました。
一葉旧居跡にも足を延ばし、下からも見上げてきました。この場所に13階建てが建つと
言われて困惑する皆さんの気持ちもわかるような気がしました。反対するといっても、
例えば、階高をさげろ、という要求がかかげてあり、何が何でも反対ということではない
ようです。もう少し街並みと住民との調和に配慮した設計にならないのでしょうか。
因みにわたしは関係者でも、地域住民でもありません。

それにしても、ＨＰの更新はないし、ＭＲのオープンもずるずる先送り。
（もっとも、ＨＰの物件概要の「情報更新日」だけは律儀に更新されてます。
　内容は何も更新されてないのに、かえって不快。）
そして、それらについては、ＨＰ上も、資料請求をした人にも全く説明・連絡なし。
地元対策にかかりっきりで、顧客のことを考えている暇はないってことでしょうか？

４６さん
あの階段は「炭団坂（たどんざか）」という江戸時代からの由緒ある坂なので、
マンション建設なんかで傾斜を緩やかにしたら、それこそ都や区と三井不動産の
全面戦争になりかねませんよ。文学者の知事なら坂をとるかも・・・
（そもそも、三井もさすがにそんな真似はしないでしょ）

炭団坂の由来はネットで検索でもしてください。
（本郷に住みたいと言う人でこの坂を知らない人がいるとは思えないが）

45です。

>46さん
説明・連絡がないのは、たぶん、デベはこのような問題
（地元反対による工事の遅れ。場合によっては計画見直し）がある
ということを顧客に知られたくないためだろうと思います。
この掲示板をはじめ、ネットによる情報流通がこれだけ発展
している時代なのに、頬被りをしておけば分からずにすむと
思っているのでしょうね。
実際、ＩＴ文盲の相手にはそれで通るのでしょうが、
こうやっていろいろ情報収集に努めている者に
とっては不信感を増すだけです。

23さんの話によると、敷地が三段階になっているということですが、、つまり、真砂図書館の北側とマンション
の南側は陸続きではなく小さな崖のようになっているということなんでしょうか？

>49　あくまで図書館から眺めたときの元々の土地の形状が三段階になっていた
のでそう書きましたが、図書館側の高いところを削ってしまうんだろうと推測し
てます。（マンションレベルと駐車場レベルの二段になるかと）
なので、すみません、私の勝手な推測ですが　>陸続きではなく小さな崖　にな
ると思ってます。

しかし、一ヶ月延びましたね。モデルルームの茶室プランって、イマイチ。。。

23サン、どうもです。

このあいだ菊坂付近を探索しましたが、あの住宅とマンションのスケールとでは確かにどうかなと思いました。
真砂に限らずこのままマンションが建ち続けたら東京の街並みはどうなっていくんだろう？

>50
実際のイメージがわかないように、わかないように（＝誤解させるように）
とモデルルーム作って、
しかも、その費用は購入者に付け回すんですよね。
ああ、やだやだ

確かにパークコートは街並みの景観に合わせるデザインをコンセプトにしてますが、東建が入っているのでちょっと微妙かも。周りから疎まれるようなマンションにはなって欲しくないですね。

ところで、HPがやっと新しくなりましたね。部屋の中はいい感じですが、実際のBasic Planがどうなのか全然わかんない。。。6月オープンの葉書も来たので行ってみようと思います。

パークコート市ヶ谷仲之町を逃してしまったので、この物件には
期待をしていたのですが、パークコートなのに 10 階を越える中層建築、
地元の反対、度重なる MR オープンの延期など、私はこの物件に冷めてしまいました..。

私も市谷仲之町を逃したクチです。三井には頑張ってほしい…。

7000万位だとどんな部屋が買えるの?

57 さん。
噂では、市谷仲之町より高めの設定になるとか。
建物全体から受けるグレード感では、市谷仲之町の物件の方がどう考えても
高いのですが..。もし本当ならこの物件は完全に視野圏外になりますね。個人的には。

また、ここしばらく工事してないですね。なぜ

7000万で暗くて陽のあたらない、狭い部屋だと売れないと気が付いたからでは？

工事が進んでいないことが拍車をかけているのですが、
ネガティブな意見やが多くて残念です。
真剣に購入を検討している方々の意見交換の場にしたいですね。
それにしても、情報がすくないですぞ > 三井関係者の方々

モデルルームはすでに出来ていて、商談エリアなどが完成する6月初旬から販売開始の予定だそうです。（電話して聞きました）

推測ですが、地元との協議（？）がまとまらないので設計変更などで遅れているんでしょうね。パンフレットや価格表などもまだ準備出来ていないとのことでした。

>57
80Cの低層階、75Aの上の方だったような気がします。（資料についていたアンケートに記載あり。）

> 63 さん
あそこは、西側だと 5F 以上、欲を言えば 6F 以上あれば日照は大丈夫ですね。
北側は直接の日照ありませんが、開けているので暗くなさそうです。

色々とりただされているようですが、炭団坂もしっかり残されていますし、
東側に既に同じ程度の高さのマンションもあるので、景観云々は今更という気がしています。
ここには期待しているので、三井さんには地元の方々との早期解決を図って、計画を進めて頂きたい
ものです。

>>64さん
東側は公団であの高さの倍の高さになるんだが…

とうとう三井のこんにちはにも掲載されなくなりました。。。

あーあ、って感じですね。

近隣の反対を甘く見ていたんですかねぇ

>69
情報ありがとうございます。色々調べてみましたら、この条例は昨年11月の区議会で可決されたようなので、そもそも三井は知っていたと思います。

なので、遅れているのはこの条例の影響ではないと思います。（住人説明会に施工主が必ず出ること、とか、工事の掲示を30日前→60日前に早めるなど、近隣住人への説明徹底がこの条例の趣旨のようです。）

ホームページの物件概要が更新されてます。販売時期は７月上旬で、モデルルームは今夏公開、と。
「今夏」というのがひっかりますね。早く公開してほしいものです。

文京区には坂や崖が多く、建築計画にある階数に比べて崖の下から見た階数が高くなって反対運動が起きるようです。清水建設は近くで反対運動に遭っているのでこうなることを予想していたのではないでしょうか。
区役所２階で区議会の議事録や資料の閲覧ができます。文京区でどの建築計画がもめているかよくわかります。区の担当者も住民の動きを知っているはずなので、もう少し早い段階で行政指導しておいてもらわないと。購入者にとっても迷惑な話です。

崖を工事しているようですが、菊坂の井戸の水に影響でたりしないのでしょうか。開発許可が気になります。横須賀市では崖に建つマンション工事の取消しがされています。
http://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/nagekomi/200503/n100000312.html

今度は2007年3月竣工予定になってますね。

http://www.as-bbs.com/usr/fre-02/mkgif/mkgif.cgi?hunaoka

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/2004/list_3.html

>>75さん
坂の下の20年間だと、マンション３つ、ビル２つだけだよ。それも菊坂に面したところ。
下道だと１ヶ所だけだな。ほとんど風景が変わってないよ。
晩菊で検索してみると面白いですよ。古い映画のシーンの写真が出てくるから現在と比較出来る。
司馬遼太郎の街道をゆくを読んでも良い。東京の中でこれだけ風景が変わっていない場所は珍しいのがわかる。
坂の上側が大きく変化している。
菊水坂でなく菊坂ね。菊坂についてはあそこを近隣商業地域とした行政がいけないんだけどね。
このマンションも近隣商業地域にまたがっているから高い建物を建てられる。
そしてさらに風景は…。なんたって「坂の上の雲」が消えちゃうんだから。

確かに昔から地元に住んでいる人にとってはマンション建設により風景が変わってしまうのは
耐え難いことかもしれません。ただ、私のような新参者からすると、東京のような過密都市を
住みやすい町に変えていくには、ある程度高層化していくしかないと感じます。
そういった考えの者からすると、高層住宅を毛嫌いする方々の主張は、「自分さえ良ければいい」と
いう我が儘に思えてしまいます。
都心の地価の高さや利便性は、後からその場所にやってきた人たちによって形作られたということに
思いを致してほしいものです。

78さんは、地元住民の立場にいたら間違いなく正反対の意見を言うタイプですね。
はたから見てると、78さんも「自分さえ良ければいい」人のように思えます。

地元住民、移住希望者（もしくはデベ？）、どちらの言い分も一理あるからこそ、
調整に時間がかかってしまうのでしょう・・・残念ですが。
私もこの物件に興味があったのですが、販売延期の連続に耐えられず、ほかの
物件を購入することに決めました。

78さんへ　私も東京という所で新しい街づくりを行って場合に、高層化にしてゆくという意見も最もであると思います。
この場合には、条件が出てくる例えば日照・周囲の街並みにとけ込むか・風害はどうか・周囲の道路の整備などいろいろあります。
そのような条件をいかにクリアーしているかが問題ではないでしょうか？　パークコート本郷真砂はそのような条件に当てはまらないマンションでは？
78さんは実際に本郷真砂へ行かれましたか？あの場所で高さ60メートルのマンションの建設に反対することが、住民のエゴと果たして言えるのでしょうか？現場を見た私にはとても周囲の住民が無理な事を言っているとは思えませんでした。

６０メートルって、ほんとですか？

>81, 82
では、春日通り沿いにある14階建てのマンションは敷地ぎちぎちに建てているよう
に見えますが、

>日照・周囲の街並みにとけ込むか・風害はどうか・周囲の道路の整備

についてどれもすべて考慮されて建てているとお考えでしょうか？

ブランドを気にする企業が下手に出ているのをいいことに、エゴ丸出し、一葉まで
担ぎ出しているのには失笑を禁じ得ません。

84さんの意見に賛成！！

>>84さんへ
私は81でも82でもないんですが、近隣住民です。
春日通り沿いの１４階建ては建坪率80の容積率600の場所です。
パークコートは60の300の場所です。一部80の400の場所があるけど駐車場の一部だけｗ建物部分はすべて60の300です。
春日通りは三菱地所が建てたけど、いろいろとやはり反対運動がありました。
敷地について言うと、三菱地所の方は裏側の駐車場の部分が60の300の地域でその場所は建てなかった。
空けてあるのです。よく調べないで感情だけで書き込むのはいかがかと思います。
80の600と60の300を一緒に語るべきではないでしょう。
もうすぐ四万六千日お暑い盛りでございます。
冷静になるために下町散歩をしながら、本郷文学散歩などいかがでしょうか。
夕涼みにはもってこいの場所です。
そうそう>>83さんへ　あの場所は炭団坂北側下側から６０メートルですね。>>82さんの書き方だとちょっと
誤解を与えるかな。こういう書き込みって一人歩きをするから正確に記す必要がありますね。

＞８６さんへ
ありがとうございます。

数日以内に現地付近にいく用事があるので、現地を見てみます。

86です。ちょっと訂正ｗいかがかと思います→いかがなものかと思います。
と直します。自分で正確に記すべきと書きながら、日本語おかしかった。すまんです。
追記　建坪率80％容積率600％は商業地域　建坪率60％容積率300％は一種住宅地域です。
>>82さんの書き込みはおおむね正しいと私は思います。

>>79さんへ
>はたから見てると、78さんも「自分さえ良ければいい」人のように思えます
手厳しいですね。
敢えて否定はしませんが、誤解があるといけないので申し上げます。
マンション建設によって日照を奪われてしまう方が反対することまで私は「わがまま」
と言っているわけではありません。恐らく同じ立場になれば私も反対します。
でも、「景観を損ねる」とか「街並みを壊す」といった理由での反対意見には、首を
かしげざるを得ないのです。
>>81さんへ
私は現地に行っています。確かに圧迫感はありますね。「真下」に住んでおられる方
の気持ちは理解できます。

>>89さんへ
東京都の場合、都心に日照権なんてものはどうでも良いというのが現在の都の考えです。
そのかわり景観条例など景観や街並みについて意見を採り入れるという姿勢です。
日照だけでは行政も業者も動かないのです。
だからどこのマンションの反対運動でも日照だけでなく、景観の問題を出しているのですよ。
なんか不思議ですよね。
景観の問題だとマンションに住む人にとっても重要な問題になるという認識に立つためそうなるのです。

先程、初めて書き込みをしてみましたが、間違えて82でもダブッテ書き込みしてしまいました。すみません。また60メートルの高さの件についても周囲のポスターに書いてあったのでそのまま書き込んでしまいました。どなたかが書いていたようにデータは正確に書くように注意いたします。ちなみに建設予定地の北側にある菊坂下の道路からでした。

通りすがりの者ですが

建築敷地の最も低い点（北側道路に接するところ）から見ると
６０メートルといっているのでは

斜面地建築物にありがちなことです

都心ですから、がまんしなきゃね。

>>86さんへ

>よく調べないで感情だけで書き込むのはいかがかと思います

別に調べなくても三井や東建が建坪率や容積率を上回るマンションを建てるわけ無いじゃないですか。法令遵守しているのに「感情」的になっているのは近隣住人ではないかと。
そうでなければパークコートはその容積率を上回っているとでも？購入検討者？お詳しそうですからこのマンションの建坪率や容積率を教えてもらえますか？

>>93さん
http://www.city.kawasaki.jp/50/50kesido/home/kekikaku/shamenti/shament...
都心はまだ規制がないのかもしれないですが‥
北側の崖下の人が，がまんできないというのも，わかるような気がします。

>>95-99
崖の下が北側のため影響が大きいのでしょうか。
三井の設計ですか？

>>99さん

非常に勉強になります。（あまり理解できていませんが）

私の意見ですが、
>実に不公平な法律
といのは、どうかなと思います。
その土地によって、特性が違うのは当たり前のような気がするのです。
私の考えは、間違っていますか。

99さんでありませんが。

建築基準法は最低限度守らなくてはならないルールを定めたもので、
土地の特性に合った指導は文京区がしないといけない。

行政の対応が遅れているということではないでしょうか。

>>95さんの例のように、条例で地域に合った規制をすれば
もめ事も少なくできるようです。

>102さん

すみません、わかりにくくて。

土地によって、
「日当たりも違うのは当たり前ではないか？」
「高さに違いが出るは当たり前のことではないか？」
と、いうつもりで書き込みました。
これらの差異を「不公平」と呼ぶのは違うのではないか、ということです。

97ってさ、自分で不毛と言いつつ、全く自己矛盾の繰り返しでない？

自分は調べてるぞっといいつつも、突っ込まれるとはぐらかしの連続でないかい？
じゃあ、抜け穴があるというならそれは自分で行政なり立法府に言えばいいことで
ここでぐだぐだつまらんことを言っても仕方ないのでは？

一つ質問。景観がどうのと言うなら、73以降の疑問にすぱっと答えてみたら？

まあ、無理だと思うけど。。。。

http://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/cof/042/

つかさ、新宿の本社に乗り込んでクレームするなど感情的な
騒ぎを起こしている時点で、反対派は墓穴を掘っていると
思われ。

いずれにしろ、104を見ても行政の放漫・怠慢が根本にある
と思うが。

区役所って何やってんだろね？？？

>>102
区の対応といえば植物園の横の住不の一件もあったしねえ。

こういう物件に対して地域環境保護のため「反対」というのは、耳障りもいいですし、格好いいですよね。
このような反対運動がある度に、反対派の人たちで投資組合かなんかつくって、土地を買ってしまえばいいのにって思うのですが、いかがでしょうか。
できないんだったら、反対しないのよ。

>>109
ま、だから反対反対とだけ言ってるんだろう。
そろそろ反対意見の人はすれ違いだから、別に立ててそっちでやってね。

それにしても三井は何やってんだろうね〜。マチクタビレマシタワ。

わたしは、もう少し反対派の人たちと話し合いたいですね。

ここの方たちは、感情的にならずに意見をいう方たちのようですから。

>112さん

そうですね。お節介はやめておきます。
けっこう頻繁に反対運動が起こるので、この際、反対派の意見をじっくり聞いておこうと思ったものですから。

あくまで一般論ですが
反対派が盛り上がるとコスト高で購入価格に影響します。
ここの場合、既に反対行動その他で工事が休止になった期間があるようですので
工期延長＝人件費増加＝建機レンタル料増加
さらに、反対派と団体、また個人で切り崩し的に和解しても
相手は弁護士がついてるようですし、賠償なしの和解とはいかないでしょう。
最悪の場合、階数がカットされるようなことがあると、さらに一戸あたりの価格はアップします。

マンション購入者にとって、もめ事の理由も知っておきたいですが。

>弁護士同士が話し合っている
これは有名な話ですか。情報源は？

>115
通常、訴訟では弁護士同士が話し合うのが普通なのでは？

10月竣工が翌年3月になった為、

　概算で50億円のプロジェクトとして、銀行借入金の金利負担　→　1.25億円（年利6％で計算）の増加
　平成19年入居のため、住宅ローン控除額の減少　→　限度額3,000万円が2,500万円に減少、最大55万円の控除減
　弁護士費用、和解費用の増大　→　数千万円？？？（100万円×数十戸＋弁護士費用数百万円）

ざっと見て、約2億円弱の損失はすべて購入者に降りかかるため、一戸あたり200万円の負担増！

近所の皆さん、住むことになった暁にはお手柔らかにお願いしますね。これ以上は勘弁だな。

とても魅力を感じて、待って待っていたのですが・・・本当に、購入価格に上乗せしてしまうという事であれば、もうこの物件は止めます。諦めるしかありません。係争費用を価格に乗せるのは、常識なんですか？

＞１１８
＞係争費用を価格に乗せるのは、常識なんですか？

そんなことないと思いますが、どうなんでしょうね。

一般的に、ものの値段というのは、売り手と買い手、双方の合意できまります。
いくら経費がかかっても、買い手がつかないような値段はつけられません。

ただ、これだけあっちでもこっちでも反対運動が起こると、
マンション全体の価格に影響を与えているんでしょうね。
どこの会社も反対運動対策には相当のお金をかけているんでしょうから。

>購入価格に上乗せしてしまうという事であれば、もうこの物件は止めます。

全レスを表示して 44あたりから読み直しました。

現場にも行きましたが、住民は建設そのものを反対しているのではないし
少し早い段階で設計で配慮していれば、余計な経費がかからなかったということはないのでしょうか。

>>100
設計は清水建設です。

>少し早い段階で設計で配慮していれば、余計な経費がかからなかったということはないのでしょうか。

どうでしょうね？　設計変更による損失もありますからね。
また、かけひきとして、あまり早い段階で大きな譲歩はできないでしょう。

>123
市谷仲之町も苦戦しているみたいですしね。
このところの三井さん、あまりいい土地を地上げできないみたいですね。
三菱地所や野村不動産に押されている感じがします。

＞１１９
＞一般的に、ものの値段というのは、売り手と買い手、双方の合意できまります。
＞いくら経費がかかっても、買い手がつかないような値段はつけられません。

もはやミニバブルの都心マンション価格にはそんな一般論は成り立たないと思いますが。
そもそも売り手によって価格が左右された例ってあるの？
（技術革新や企業間競争による値引きはのぞく）

＞１１７さんへ
横レスです。ふふふ。年利６％ねえ・・・・。いつの時代のはなし？？？？？
ゼネコンはデヴェと握った金、よっぽどのことがない限り増額要求はできない。
プラン変更の手間とかコスト増をデヴェが認めるのは稀。特に三井クラスの
大手はね。文京区なんだから相応の補償費はプロジェクト収支で計上されて
いますって。また、補償費みたいな実弾以外の訴訟に伴う費用は、プロジェクト
収支にはつかん。「販売価格」については三井はじめどの大手デヴェも土地買収時
の想定再販価格で売るのが基本。マンション価格はマーケットが決めるものだから
近隣対策費が多少上がったからそれをエンドに転嫁、というような議論はふつう
ありえんのですよ。ましてココのここの総事業費を考えれば千万単位はゴミ。
購入希望者は、当初予定価格で買えますよ。安心なされ。

>>126

安心しました！


と、つられてみる。。。

つーか、資本を投資した事業は14％はリターンが無いとだめでしょ。株式
投資の基本。

そもそも担保も元本保証もないんだし。だとしたら、投資のリターンが6％
なんてその会社はだめですよ。住宅ローンや定期預金の金利感覚＝庶民感覚
で物を言ってない？　>126

まあ、千万単位はゴミってのも、50億と仮定したら5％未満は統計上も誤差
ですわな。常識的に。

で、何が言いたいかというと、皆さん心配せずに案内を待っててください。

ROEが6％割ってる会社なんぞごろごろあるがね。
ROE≒エクイティコスト≒株式投資の期待収益率なわけで、あまり強いことはいえたもんじゃなくないかい？＞128

＞１２８
いやいや。よく読んでくだされ。
ギンコー借り入れの金利（資本コスト）が６％、と発言していた方
がいたので６％はないでしょうと言ったのです。一部上場企業で
そんなに高い金利（資本コスト）ありえないって。
１４％のリターンというのはよくわからんが、それはいわゆる粗利益？
経費差引後利益か？どこの企業でも社内の管理費とかをそこから
引いてるから一概には言えないですが・・・・・。
個別のＰＪ収支を基に「株式投資の基本」とか言うのは死ぬほど
恥ずかしいので言わないほうがいいよ。バカ丸出しなので。
＞１２９
ここはバカの＊＊か？
ＲＯＥと株式投資の期待収益率が何でリンクすんねん・・・・・
三井不の株を今買ったらＲＯＥ並の利回りあるってこと？？？？
馬鹿も休み休み言ってくれよ・・・・

１２８の発言に一応付言すると、
マンション事業の原価率というのは基本的に８０％です。販売価格の。
原価というのは土地取得費・建築工事費そして気になる近隣
対策費や設計費もここに含まれる。これは企業会計上のはなしだから
どの会社も一緒ね。ここに更に経費として販売手数料（販売会社に支払う
手数料、一般に売りねの３％）とか広告宣伝費（一般に売値の２．５−４％）
とか会社の管理費とかがのってきて最終のＰＪ収支は、、、ってなるんだけど

そういう意味でいけば１４％のリターンというのは「経費差し引き後利益」
レベルかな。金利は考えてないけど。＞１２８そういうことでいいですか？？？？

すみません、自分はファイナンスの授業を受けたいわけではなく、
この物件についての詳細を知りたいだけなのですが…。

１３２さんと同意！！
何か情報をお持ちの方、お願いします。

確かに、私には理解できないレスが続きましたが、≫１２７はなかなか説得力のある意見だったのでは？

それに、掲示板ですから、いろんな意見があったほうが好ましいのでは？
自分に関係ない情報は、スルーすればいいわけだし。
最初に株式とかREOとか言い出したのは、インサイダーさんではありませんし。

インサイダーさん以外に向けた発言だったらごめんなさい。

物件に関しては、いろいろな意見が聞けるのはいいですね。
でも、１２６くらいから、ずれているのでは？

興味のある方は別スレでどうぞ。

インサイダーさんのご意見、勉強になってます。

>文京区なんだから相応の補償費はプロジェクト収支で計上されていますって。
他区に比べて近隣住民に配慮するための費用が多いのですね。

それとこの物件、近隣住民への対策に誤算があったりしませんか？

インサイダーさんのご意見、勉強になってます。

>ゼネコンはデヴェと握った金、よっぽどのことがない限り増額要求はできない。
ということは、なんかあったらその分ゼネコンに手を抜かれるということですね

そうそう。待ちましょう。
販売計画が延び延びになったお陰で(?)千石三丁目と比較できる訳ですし。

もっとも、本郷真砂と千石三丁目ではクラスが違いすぎるか。
三菱さん。比較できるくらいにしてくれ。頼むよ。

>>143
http://www.mecyes.co.jp/cgi-bin/mgj_bkn_detail.cgi?bid=11232001

三井不の株主なんで・・・・。株については脱線すまん。

うーーーーんインサイダー情報出せって？
坪単価を比較すると
三井本郷＞野村千石＞＞三菱千石

ってカンジかな。物件のグレード感は度外視で単価だけの比較ね。

近隣のことえらく気にしてるようですが三井本郷に限らず
文京区はどこでもモメてホームページが立ち上がるのが普通。
最近の傾向からすると旗がたたないほうが珍しい？？？？？？
あと文京区の場合はそういうマンション近隣紛争に票集めでクビを
つっこみたたがる議員がいたり＆区役所が異常に弱腰だったりで
開発はやりづらいとこですね。そういった意味でデヴェもある程度の
反対は「想定の範囲内」ですよ。

そうそうインサイダー情報と言えば
ご存知の通り土地のミニバブルが過熱してるのが
都心３区＋渋谷文京新宿。
しのばず通り沿いや本郷通り沿いの商業地域立地
の中高層物件を不動産ファンド系がとんでもない価格で
落としていて分譲前提のデヴェが土地仕入れをできていない。
財閥系や東京建物・野村の会報誌とってるひとならおわかりでしょうが
なーーんか郊外の物件ばっか・・・・というかんじ。
決して買い煽りではないですが短期中期的には都心物件は先高感はある。

＞１４３
そうですねえ・・・・本郷と千石では地位が違いすぎ。
三菱も野村も「文京区の高級住宅街」でマーケティングしてくる
だろうけど、冷静にみれば文京の辺境、巣鴨のイメージに
ひっぱられる。千石プライスは三井のステーションアリーナや
三菱の本駒込くらいが適正だと思うけど今度の三菱野村物件は
それよりも高いだろうね。

＞１４５
野村の千石ってどの辺ですか？

>148
野村の駒込の間違えでしょ。
お願いしますよ、インサイダーさん。
ぷぷ。

対抗馬の番町はかなり高かったそうですね。

って、文京とは格が違うか。

＞１４８
千石１丁目だよ
もう工事はじまってる。
ここはＭＲ用地さがすの大変だから・・・・
どこで売るんだろね？
＞１５０
ん？番町？
三菱のやつのことかい

＞１４９
そういえば三井真砂を検討するひとは
野村駒込も比較検討するのかな？
野村駒込はＪＲ社宅跡地
ＪＲ社宅といえばあれっ
三井真砂のそばにもでーーーーーかいのあるよね
地図みてみんさい
さあこれはどうなるのでしょう？？？？？

> 152

> そういえば三井真砂を検討するひとは
> 野村駒込も比較検討するのかな？

しないでしょう。値段だけは同じクラスもありますが、
プラウド駒込は、あれは巣鴨ですよ。豊島区。
しかも、周囲はラブホ、スーパー、飲み屋、JR の線路、打ちっぱなしゴルフ場。
環境悪すぎ。値段もピンきりですから、様々な階層の人達がごっちゃごちゃ。

私は真砂を本気で考えていますが、全く比較の対象外ですね。
パークコート市ヶ谷、市ヶ谷逢坂は比較対象でしたが。

> 三井真砂のそばにもでーーーーーかいのあるよね

そうそう。これ、気になりますよね。

>151
千石の物件、敷地は広いんですかぁ？
低層だといいんだけど。
地震怖いからね。

素朴な疑問ですが、プラウド駒込は住所も最寄り駅も駒込なのにどうして巣鴨と言われるんでしょう？
スーパーが近い（というほどでもないけど）というのは欠点なんですか？
プラウドはすでに躯体が完成し、かなりの戸数の販売が終わっています。
そういう意味でも、本郷真砂と比較される方は少ないでしょうね。
野村の千石一丁目は、具体的にどの辺りですか？

>>157
http://www.nomura-re.co.jp/bin/outline/BukkenOutline.do?code_no=014560

ごめんなさい。千石の情報かと思って期待したのですが、158さんの意図がよくわかりませんでした。

住所を見なさい、ってことではないですか？

＞１５３
Ｄが落としたやつね。えらい高値掴みってはなしだけど・・・
転売もできないし自分で売る？あそこでＤの高額・・・うーんだよね
＞１５５
くるまで前を通りかかった。白山通りには面してない。
三菱より駅近だけど環境は三菱のが上かな
ちょっと甲乙つけがたい・・・
野村はここは茗荷谷や駒込よりは高く出してくるよ

よく
わからんのだが・・・・・
みなさん文京区の適正価格上限坪単価っていくらくらいなんだろう・・・・？

この前まで売っていた、パークハウスが参考になるんじゃありませんか。
バカ売れでもなく、売れ残りが出たわけでもなく。

確か、６０㎡で８階か９階の部屋が４８５０万円だった。
向きは覚えてません（南だったけ？）。坪２６７万円くらい。

パークハウス本駒込はちょっと仕様が・・・。ブリリア六義園なんかリーズナブルだった
と思います。向き・階数でピンきりでしたが、２８０〜２９０万円くらいの部屋だったら
いいな。

本郷３丁目？のほうです。
ま、こちらも仕様はそれほどよい感じではありませんが、私は十分です。
間取りはいまいちでしたが、これも私にも十分かなって思ってました。
貧乏育ちなもので。

> みなさん文京区の適正価格上限坪単価っていくらくらいなんだろう・・・・？

真砂は 300 万乗るかどうかってトコでしょう。
ちょっと高いですよね。

千石はパークハウス本駒込よりちょっと高めらしいですが、それでも 300 には行かない
らいしいですが。

やはり、それくらいいきますか。
それくらいでも、十分売れそうですね。

私は、やめておきます。たぶん。
同じ本郷でも、もっと庶民的な仕様のマンションにします。

三井真砂は３００万超えですね。
２年前なら文京区３００超えは考えられない
野村の真砂も２７０くらいだったかな？
今は相場が底上げされてしまっているので通りに面していない閑静な
立地ならそういう値段でないとデベの採算があわないのでしょう
というか今はその「通り沿い」の立地ですら不動産ファンドの
キャッチボールで値段がどんどん釣り上がっているから
今後は通り沿いなら２４０−２５０の相場が続く保証はできませんが・・・
ファンド系は賃貸利回りレート○％きますからね・・・
めんどくさいモデルルームもチラシ広告もうたなくていいからその分
土地代にのせられる
まっとうなデヴェには苦しい時代

実際、バブル期さながらの
地上げのような土地取引が横行している
国立でもめたデヴェ
しゃちょうが捕まっちゃったデヴェ
あたりはもちうろん
財閥系でもそうなんだから何をかいわんや
ただエンドユーザーが払えるカネが無限にアップするわけ
じゃないんだからいつかははじけそうなもんだけどなあ
いつか来た道か

＞ただエンドユーザーが払えるカネが無限にアップするわけ
じゃないんだから

当たり前のことなんですけど、みんな忘れちゃうんですよね。
エンドユーザーも含めて。自分だけはババを引かないように気をつけないと。

>161
Ｄ京が買ったって本当ですか？

>>145-148>>161
いんさいださん、↓のあたりですね？
http://www.mapion.co.jp/html/AddressList/13/13105/9/1/index-20.html
開発許可の標識があったような・・・規模はあまり大きくないみたいですが、必要なのですか？

＞１７２
開発許可の標識ですか？？？いらんでしょ開発許可なんか。
わしは気付かなかったけど。
廃道とかあるかもしらんがもう工事やってるんだし関係ないんでないの
＞１７１
ダイア建設か
ダイナシティヤク漬けマンソン
大穴ダイナセルとかいろいろあるぞ

>161
本郷のＪＲ社宅、まだ人が住んでますが。

JR 社宅跡にそれなりのモノができたとしたら、三井の本郷真砂とどっちが
ランドマークになるんでしょうか？パークコート本郷真砂を主眼に考えてきましたが、
これは考えを改めないといけないかも。

唐突ですが、こちらの物件と住友の目白物件と比較された方はいませんか？
ここを待ってたんですが待ちくたびれ目白で手をうとうかと。。

>175
ＪＲ社宅跡地が売却されたなんてガセネタでしょ

そうなの？

>176
豊島区と文京区を私は比較できません。

>177
そうなんですか？この話木になったので色々探しているんですが、雲を掴むような感じで。
真砂付近に別のマンションの計画はないって事ですか？

菊坂下に新日鉄のマンション計画があるけど、あそこはランドマークにはならんでしょ。

（仮称）本郷一丁目計画　住友不動産　公庫融資付戸数 37
http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/news/yubun_list.html

本郷１丁目プロジェクトは電話して聞いたら、完成住戸内にＭＲ作るので１１月頃オープンと聞きました
が・・・。今日、葉書が来てましたが、全く建物の概要すら分からない意味のないものでした。
グレードは高いかも知れないけど、小さいし、ランドマークというほどになりますかね？

> 185
同感です。
白山通りに近い住友の物件とこちらでは建物周辺の雰囲気を含め
別物でしょう。対象外とまではいいませんが、格は段違いですね。

>正式オープンはいつなのでしょうか？
>>44-45 あたりのレスから読み直してみてはいかがですか

正式オープンは9月です。（会員登録すると、案内してもらえると思います。）

調停が完了してからでないと、動き出せないそうです。＞三井不動産販売

＞184
＞http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/news/yubun_list.html
丸の内線後楽園　　（仮称）春日２丁目計画　　プロパスト　　62
丸の内線後楽園　　（仮称）本郷一丁目計画　　住友不動産　　37
丸の内線本郷三丁目　　パークコート本郷真砂　　三井不動産　　99
丸の内線本郷三丁目　　パークハウス本郷三丁目　　三菱地所　　26
丸の内線茗荷谷　　プラウド文京春日　　野村不動産　　26
南北線後楽園　　小石川二丁目マンション　　NIPPOコーポレーション　　119
南北線本駒込　　（仮称）ナビウス文京向丘新築工事　　旭化成ホームズ　　64
有楽町線江戸川橋　　小日向１丁目プロジェクト　　東京建物　　17
三田線千石　　小石川ガーデンヒルズ　　住友不動産　　208

>191
丸の内線後楽園　　（仮称）春日２丁目計画　　プロパスト　　62　　　　　　　←　１棟売りのため供給なし
丸の内線後楽園　　（仮称）本郷一丁目計画　　住友不動産　　37　　　　　　　←　今秋販売予定　完成後販売
丸の内線本郷三丁目　　パークコート本郷真砂　　三井不動産　　99　　　　　　←　近隣との交渉難航　今秋販売可能？
丸の内線本郷三丁目　　パークハウス本郷三丁目　　三菱地所　　26　　　　　　←　販売終了　１〜２ＬＤＫ
丸の内線茗荷谷　　プラウド文京春日　　野村不動産　　26　　　　　　　　　　←　残１戸（100㎡超　値引きある？）
南北線後楽園　　小石川二丁目マンション　　NIPPOコーポレーション　　119　　←　堀坂　みずほ銀行社宅跡地　近隣との交渉難航
南北線本駒込　　（仮称）ナビウス文京向丘新築工事　　旭化成ホームズ　　64　←　アトラスヒルズ文京白山　残僅か（先着順）
有楽町線江戸川橋　　小日向１丁目プロジェクト　　東京建物　　17　　　　　　←　ブリリア小日向１丁目　販売終了
三田線千石　　小石川ガーデンヒルズ　　住友不動産　　208　　　　　　　　　←　近隣の反対のため頓挫

案内来ましたね。
9/M からモデルルームオープンとか。
新しい間取りも記載されていました。東向きでなければ結構いいのに..。

早い所、付近住民と調停して前進して頂きたい。
崖下住民が崖上から見下ろされるのは仕方なかろうに。

＞丸の内線本郷三丁目　　パークコート本郷真砂　　三井不動産　　99　　　　　　←　近隣との交渉難航　今秋販売可能？
2戸減っているのは、近隣への配慮でしょうか？

＞崖下住民が崖上から見下ろされるのは仕方なかろうに。
崖下が北側だと、日照被害もあるのでしょう。

>193
うちには来ないなぁ

諦めましょう。

> 2戸減っているのは、近隣への配慮でしょうか？

階数は 13F となっていましたから当初の予定通りなのでは？

>191の戸数
住宅金融公庫の公表が間違っているとも思えないですが・・・

>>197-198 当初から，総戸数 101戸で販売できないとの考慮があったのでは？
もしそうなら，早い段階で，減らした戸数を近隣住民に示せばよかったのに