サンクタス東戸塚オーセントヒルズどうでしょう？

みなさん、こんばんは。

うちも今日営業さんにいろいろ聞いてみました。

まず、引越業者ですが、まだ幹事会社は決定していないようでした。
で、359さんのおっしゃるとおり、必ずしも幹事会社を使わなくとも良い、
というお話でした。

次に日程的なことですが、
　11/24 or 25
　　金消契約会＠浜松町
　11/26 or 27 or 12/ 3 or 4
　　内覧会
　12/10 or 11
　　確認会
　12/22
　　引渡し
とのことでした。

あと、住所は現在申請中で、
まだ正式に前田町の何番地になるのかは、わからないようでした。
（年賀状印刷の関係上、なるべく早く知りたいところですが）

いずれにしても、近日中にもろもろの案内を郵送する、とのことでした。

358さん、こんばんは。
うちは結局フラットに決めてしまいました。
実行時期は、12月は間に合わなくてつなぎ融資で、
結局１月になっちゃうんでしょうかねー。
金利が気になりますよね。低いことを祈るばかりです。

358です。
WAKWAKさん情報ありがとうございます。
引越業者の選択は自由なのですね。しかし、皆さんいつごろ引越を考えているのでしょうかね？
年末の忙しい中、大変になりそうです。

アイスクリーム屋さんですが、線路沿いのところでしょうか？(お店の名前は忘れましたが）
1度食べに行ったことがありますが、大変美味しかったです(#^.^#)
ぜひ出かけてみてください。

362さん、こんばんは。
金利確かに気になりますよね。
低く〜低く〜なぁれ〜〜〜。

住所申請中ですか・・・こちらも早く分かるといいですね。
でも、今は何より引越し日を早く確定させたいなぁー。

やっとスケジュールの案内が来ましたね。

引越の幹事会社はぞうさんですね。

入居説明会や内覧会の日時は確定しましたが、引越し日を早く決めて欲しいですね。
年内か年明けかでは色々準備も変わってきますからね。
見積もり次第ですが、皆さんは幹事会社に頼みますか？
また、内覧会にプロを同行させる方はいますか？教えてください。

その後、理化学研究所（味の素所有地）に出来る長谷工の（大規模？）マンション情報を
ご存じの方はいらっしゃいますか。あそこの緑や春の美しい桜並木、テニスコートなどは
どうなるのでしょうか。サンクタス側（北側になる）の緑はそのまま残る事とは思います
が。南向きの傾斜を利用したマンションになりそうですね。7-800世帯の大規模であれば
あの丘自体が無くなってしまうのでしょうか。

366さん、私はそれほどの内装工事ではないのでプロを連れて内覧会へは行きません。
せいぜいカーテンや家具のサイズを決めるのにプロが使う（？？）メジャーを持って行く
程度です。

長谷工マンションは総戸数７９４戸。
Ａ棟〜Ｋ棟までの多棟構成。一番高い建物は１０階建て。
この冬あたりから既存の建物の取り壊し作業に入り
３年後あたりに完成の予定らしい。
もしかするとまだ変更があるのかも知れないが
今のところ以上のように聞いている。
それ以上の詳細は知らない。

366さんのおっしゃるとおり、引越日がまだ決まりませんよね。。。
この前営業さんに聞いた感じだと、やはり受け渡し直後の三連休が、
かなりピークになるだろう、とのことでした。
もちろん、１日に越せる戸数の調整はするのでしょうけどね。
ぞうさんは年末年始も休まないみたいですし、
その気になれば、大晦日や元旦も引越可能ではありますが、、、
うちも見積金額に納得がいけば、ぞうさんにします（多分相見積もりは取りますが）。

あと内覧会同行業者は使わない予定です（何せお高いですから、、、）。
こういう業者のＨＰなどに出ているチェックリストを使って、
自分でいろいろチェックをすると思います。
で、チェック後に採寸タイムが別途あるようですので、
このときに、カーテンについてはカーテン屋さんに来てもらって採寸してもらい、
それ以外は、368さんに同じく、ひたすらあちこちの幅と高さを自分で測るつもりです。

>>369さん
情報ありがとうございます。

http://www.haseko-hub.co.jp/syuto/kanagawa.htm
ここで何か情報が無いかチェックしてますが、なかなか長谷工も情報を出してくれません。
何かよい情報ソースあったら教えてください。

しかし、１１棟とはまたバラバラと建つものですね。。。
なるべく桜を温存して、線路側からの見栄えも考慮した配棟にして欲しいな。

368さん、370さんと同じく内覧会同行業者は頼みません。
引越しも相見積をとって、安ければぞうさんでもいいと思っています。
そのためにも引越し日は早く確定させたいものですよね。

長谷工のマンション情報もありがとうございました。
ずっと気になってたんですよね。

366です、反応遅くてすいません。私も三井住友建設を信じて、内覧会業者には頼まないことにします。
ぞうさんは年末年始もOKとはすごいですね（正月は帰省予定ですが）。それほど金額が変わらなければ、
幹事のほうが安心ですかね。
長谷工マンション、そこまで具体的になっているのですね。工事の音がやや気になりますが、日照や眺望に
大きな変化がなければよしとしますか（駅から大分遠そうですね）。

369さん情報ありがとうございます。
１１棟ですか、景観は何となく戸塚に建設中のプライズヒルのイメージを持ちました。１棟あたり７０世帯
ですね。やはり丘を削ってしまうのでしょうか。フォートンの森や長谷工のマンション、東口ののっぽマン
ション、もちろん我々のマンション、人口が急増しますね。JR東日本に東戸塚駅の整備をお願いしたいもの
です。
それと、案内のあった１１月２５日の入居説明会って行かないとまずいでしょうか。この週は祝日もあって
なかなか会社も休みにくいし、午後半休も取りにくいのは私だけではないと思うのですが。参加できない人
向けに内覧会後に時間を取っているようですが、それでも問題ないのでしたらそうしたいのですが。
いかがでしょうか。これはさくらリアルエステートに聞けばいいことではありますが・・・。
取っているようですが、

最期の行は削除忘れです、トホホ・・・。

長谷工マンションは、殆どの棟の高さが１０階で今ある丘の形状をそのまま残した形で建つ予定です。
よって、周りから見ると相当な高さになると思われます。（一番下の平地（北側）、中段、丘というように）
北側は、道路に平行して沿う形で長い棟が予定されてます。（７階から１０階建て）
テニスコートは今ある場所から移動させ、あの場所から車で入るエントランスを作るみたいです。
駐車場は、敷地中の方。緑は主に、神社の裏側（敷地南側）辺りを残す方向。
全戸数の駐車場、高さ等を想像すると、あきらかにここいら周辺の景観や環境はがらりと変わるでしょう。
周りから見たら、空がなくなる感じに思えます。

374さん
うちも入居説明会の件、さくらに今日聞こうと思ってます。
うちは24日と案内がありましたが、やはり休むのは難しいと思ってます。
（案内がきたのも１週間位前と急ですが、こんなもんですかね）
金消会も申込済銀行を変更しようと思っているのでその日には手続き
しないと思います。でも、入居説明は受けたいし。。。
というわけで、本日さくらさんに聞いてみようと思います。

長谷工マンション、思ったより北側（サンクタス側）まで手をつけるん
ですね・・・ちょっと残念です

長谷工　あの見事な桜並木も伐採してしまうんでしょうか？
毎年春の桜が楽しみだったのに。

北側（サンクタス側）の道路沿い（幅30-40m程度）は、準工業地域ではなく、第１種住居地域です。
第１種住居地域は第４種高度地区なので、20m以上の建物は建てられません。
ですので、北側の道路沿いに建つ場合は、MAXで７階建てと考えられます。
一方、それ以外のエリアは準工業地域ですので、第５種高度地区または第７種高度地区です。
ですので、どちらの高度地区なのかは分かりませんが、第７種の場合は31mまでOKなので、
確かに376さんのいうように、10階建てが建つ可能性が高そうです。

用途地域
　ttp://wwwm.city.yokohama.jp/tokei/
用途地域と高度地区の関係
　ttp://www.city.yokohama.jp/me/machi/gene/yotkod.html
最高高さと北側斜線
　ttp://www.city.yokohama.jp/me/machi/gene/image/koudo.gif

379です。補足です。
北側道路沿いの建物に関して、傾斜が0.6/1の関係から、高さ20m（７階建て）の部分は、
少なくとも北側の道路から20.8m（＝(20-7.5)/0.6）以上南側にしか建設できません。
但し、北側に向かって、ひな段式にルーバルを作って階数を落とし、
もう少しサンクタス側に迫ってくる可能性はありそうです。

地元の要望（＋販売戦略？）もあり線路沿いの桜はある程度は残すようだ。
当初案ではほとんど伐採して993戸という計画もあったらしいが。
ただ長谷工もビジネスだからこれ以上は譲れないんだと思われる。
採用された計画によれば

Ａ棟：西向き9階（多分富士山ビューを売りにすると思われる）
Ｂ棟：西向き10階（同上）
Ｃ棟：南向き10階（ＣとＤが神社裏手の緑地に面する）
Ｄ棟：南東向き10階
Ｅ棟：東向き10階
Ｆ棟：東向き9階（以上6棟が山の最上部にＵ字型に配棟される）
Ｇ棟：南向き10階（以下Ｇ〜Ｆが中段に位置する）
Ｈ棟：東向き10階（春に桜が楽しめるのが売りか、ただし線路は近い）
Ｉ棟：南向き13階（ただし斜面上なので法的には10階ということか）
Ｊ棟：東向き10階（以下ＪＫ2棟が下段に位置する）
Ｋ棟：南西向き7階（北側道路に平行に位置する。この建物が上で話題に上っている
第1種住居地域に位置するもの、ただし南西向きと言っても斜面の下なので眺望は
あまりないが、窓を開けると緑というのを売りにする戦略なんだろう）

３８１さん、詳しい情報ありがとうございます。

引越しは、やはり年内希望の方が多いんでしょうか？
平日に引越しできる人は限られるので、週末に集中しそうな気がするのですが。
幹事会社は前日積み込みを推奨してますね。

大変詳細な情報をお持ちの方がいらっしゃいますが、どこで入手できるのでしょう。
長谷工のこのマンションの動向には大変興味あるので。

鶴見のマンションなんかは、
緑の破壊反対！という住民運動で大分規模を縮小したようですね。
５００人程度の署名で計画見直しとなったようです。

www.nakajima-fumio.com/report/html/1087463889.html
www.townnews.co.jp/020area_page/01_thu/21_tsur/2004_2/06_10/tsur_top1.html

話題のマンションはこちら↓

www.hibiki-105.com

こんな風にもっと緑を残す方向に、
長谷工も計画変更してくれるといいんですけどねー。

383さん、こんばんは。

うちは、今日さっそく引越のアンケートをぞうさんにFAXしたところ、
じきに電話がかかってきて、11/19のアンケート締切日以降、
入居説明会の前までに各戸の引越日を調整して確定させ、
個別に連絡を入れるとのことでした。

現居が賃貸で、引渡後すぐの引越となる方などは、
１ヶ月前までに現居の退去届を出さなければならない場合も多いでしょうし、
逆算して11/22までには、ぞうさんから連絡が来て、
引越日が確定するということではないかな、と勝手に推測しています。

３８４さん
詳細な情報は、きっと周辺住民の方が長谷工から入手したものでしょう。
長谷工は、先月あたりから周辺住民に説明にまわっているそうですから。
サンクタスも少なからず影響は、あると思います。サンクタスの住民同士で長谷工に質問書を送って
情報を開示してもらうと良いと思うのですが。

３８５さんの言う通り鶴見のマンションみたく規模を縮小してくれれば良いのですが。
なんたってあの長谷工ですから・・・。長谷工は『城壁マンション』と言われ、
全国各地で訴えられ、ガンガン訴訟中ですからね。あくどいですよ。
この味の素の山も緑を残すために、周辺住民が約８００人の署名を集めて
市と長谷工に提出してるんですけどね。もっと高さと戸数を減らして欲しいものです。

386さん、383です。昨日さくらへ別件で連絡したところ、入居説明会の日にぞうさんも来て、
最終的に日程調整をするとのことでした。うちも賃貸なのですが、正確な退去日未定のまま、
解約手続きを始めているところです。結構さくらは鈍いので(サンクタスの担当者もタ○ラ一人のみ)、
早め早めに自分でできることは進めておいたほうがよさそうですよ。

387さん
城壁マンションと言えば、最近メガvsリボン(新築マンション板で常に上位にいます
のですぐ分かると思います。)で盛り上がっていますね；
やはり長谷工はあくどいですか。
住民運動がおこらなければ良いのですが...

長谷工はあの土地を約１１１億で買っているようですから、
単純に７５０戸で割っても税抜きで１５００万円してしまいます。
８００戸以上にしないと元取れないのかもしれませんね。
逆にこれ以上少ない戸数で値段が安い場合、施工内容を疑った方が良いと思います。

794戸となると車の通行量が増えそうだね。
オリンピック前からの細い下り坂の道は歩道がないからなあ。
びくびくしながら歩かなくてはならなくなりそう。

ついにオリックスから、長谷工マンションの図面が届きましたね。。。
381さんの書かれた通りでした。。。
サンクタスの目の前にＫ棟が来ますが、
間に一般公開空地を約２０ｍ確保してくれているのが、
せめてもの救いでしょうか。。。

説明会をサンクタス向けにやるといいますが、
平日の夜やられても、地元でない私にとっては、かなりツライです。。。

当方なるべく長谷工の説明会に参加したいと思います。眺望は無理にしても、日照は資産価値
に大きく影響するので、なるべく多くの人の参加を望みます。少なくとも、南側の部屋すべて
に日照が確保されるよう要望するつもりです(承諾されるかは分かりませんが)。

こちらが引越したと思ったら、解体工事が始まるなんて。。。
結構敷地めーいっぱい建てるんですね。棟が多くてびっくり。

ところで、２５日の入居説明会ですが、さくらリアルエステートに確認したところ、提携ローンを利用しない
のであれば、内覧会後の説明だけで良いとのことでした。２５日は提携ローンの契約が中心の説明会というこ
とです。
それはそうと、１６日に駐車場の抽選についての書類が届きましたが、１２０台中１１０台の申し込みがあり
１０台の２台目申し込みの案内と抽選方法の説明ですね。その抽選方法がさっぱり解りません。結局、最終は
抽選日に決まらず、後日個別に連絡？、何のための抽選日なのか解りませんね。

駐車場の抽選方法、オリに聞きました。
車の大きさに関係なく、全員をがらがらで順位付けして、
１番から順番に、第一希望のブロックに決まっていくそうです。
で、第一希望のブロックが埋まっていれば、
第二第三と、順次下がっていって、空いているところに決まるそうです。
但し、例外ルールがあり、大きい車を持っている人でがらがらの順位付けが下位となり、
自分の車が入る場所が残っていない場合には、
自分より上位の人を下から順番に探していき、
自分の車が入る場所を確保している人と入れ替わるとのことでした
（入れ替わると問題ありそうなので、割り込まれるという方が正しいのかも知れません）。
ですので、こんなケースが複数ありますと、
とても抽選会のその場では対応できるとは思えませんので、
やはり後日の連絡になるのでしょう。

それと長谷工の件ですが、日影については規制すれすれですね。。。
高さ４ｍの位置で、２時間半までの日影なら違反していないわけですが、
日影図を見ると、まさに４ｍ付近が１３時半頃から陰りますので、
１６時までの２時間半が影になってしまいます。
杓子定規に規制さえ守ればいい、という考えの長谷工には誠意は感じられませんね。。。

さて、話は変わりますが、
我々の物件も、今話題のイーホームズが検査したようですね。
設計はスピリッツオフィスですが、姉歯に下請けを出してないことを祈るばかりです。

＞我々の物件も、今話題のイーホームズが検査したようですね。
＞設計はスピリッツオフィスですが、姉歯に下請けを出してないことを祈るばかりです

ホントですかぁ？？？？？？？？なんだか嫌ですねー

それはそうと入居説明会の件ですが、うちはローンを決めていた銀行から急遽他銀行に
変更しようと手続き中なので、24日〜25日の金消会の出席はやめさせていただきました。
そこで、入居説明会だけ参加したいけど、内覧会の後に説明してもらえるかと聞いたら、
内覧会時は各業者は来ていないので、資料をお渡しするだけになりますって言われましたので
ホントは平日は厳しかったんですが、無理して参加することにしました。

重要事項説明書を見ると、確かにイーホームズが検査したようです。4ページ目（4）法令による許可・認可
の欄に、建築確認番号　第eHo・・・号とあります。下請け設計士が誰なのか、再審査の予定はないのか、入居
説明会の時に聞いてみる予定です（売主と交渉できる機会はあまりなさそうなので）。まあ大丈夫だとは
思いますが。

私も入居説明会の時に、再検査のリクエストをしてみます。
398さんと同じく、まず大丈夫とは思いますが、
将来的にもし売却をすることになった時に、イーホームズの検査確認済証しかない場合、
査定が下がったり、買手に値下げ交渉の余地を与えることになったりと、
マイナス要因になりそうな気がするもので。
なので、イーホームズ以外の、例えば日本ＥＲＩなどの大手業者に
再検査をしてもらうようリクエストしてみます。
購入者みんなで声を上げることで、実現性が高まると思われますので、
こちらをご覧になった皆さんで、口々にリクエストして下さることを望みます。

>査定が下がったり、買手に値下げ交渉の余地を与えることになったりと、
>マイナス要因になりそうな気がするもので。

将来的な事を考えると確かにそうですね。
私も入居説明会の時に再検査をリクエストしてみます。

再検査リクエスト、私もそうします。
ところで皆さん、引越し業者は幹事の「ぞうさん」にしましたか？

引越し業者ですが、相見積りを取ることにしました。
以前お願いしたことのある業者とぞうさんの２社で、
条件が良い方にすると思います。
どちらも今週中に見積りに来るので、
週明けまでにはどちらにするか決める予定ですが、
まだ引越し日確定の連絡がぞうさんより来ないですよね。
金消会の日に確定するんでしょうかねー？

私は月曜日に入居説明会の時に構造設計がどこの事務所でされ、イーホームズの検査結果が
きちんとしたものなのか、説明してくれるようにさくらに要望しました。
入居説明会の時には、どこが設計したかまでしか時間がないので調べられません、と言われました・・・。
こんな要望をしたのは、その時私が初めてだったようで、いまいち向こうは早急に調べるという対応で
なかったので、大丈夫だとは思っても皆さんで再検査の声をあげましょう。ローン契約してから
なにかあったら困るし・・・。

入居説明会、行ってきました。
構造設計についてですが、スピリッツから下請けに出されてはいましたが、
下請けの建築士は建築構造士の資格も持っているそうで、
まず安全面では大丈夫そうです。

建築構造士認定機関「日本建築構造技術者協会」
http://www.jsca.or.jp/index.html

建築構造士会員リスト（K9203052の建築構造士が担当です）
http://www.jsca.or.jp/vol2/11as_eng/list2004/04tokyo.html

↓建築構造士に関するこんなブログもありました。
http://blog.goo.ne.jp/fuga-buriki-can/e/48b4db2f429f1e33bc9f090ea351ff...

ただ、イーホームズ以外の業者で再検査というリクエストに対しては、
「業界の暗黙のルールで、他社が検査したものは再検査しない。。。」
などという不思議な理由のもとに、難色を示されてしまいました。
ですので、残念ながら、

>査定が下がったり、買手に値下げ交渉の余地を与えることになったりと、
>マイナス要因になりそうな気がするもので。

↑こちらの対策はまだ十分ではありません。
明日、浜松町に行かれる方、再検査のリクエストをよろしくお願いします。

私も入居説明会に行ってきました。
担当の方からは設計構造については、「問題になっている建築士でないので、安心して下さい。」という内容の
資料を渡されただけでしたね。ただ、今回の事件はイーホームズの検査機関に問題があると思います。
販売主を信頼していないわけではないのですが、安心するためにも何かもっと裏づけとなる数字を書面で出して欲しい
という、要望をしました。どこまで答えてもらえるかわかりませんが・・・・。

また、別の話になりますが、駐車場についてのうちがひとつ疑問に思っていることなんですが、
地下駐車場へのリングシャッターですが、昼間の時間は開いたままで、夜間になったら閉めるって、
これって、セキュリティ上おかしくないですか？空けたままにして、不審者が侵入してしまったら・・・。
重要事項説明の時も問題と思い、営業の方に言ったら、開け閉めの頻度が多くなり、故障の原因になるから
などと、不思議な説明を受けました。そのときは、話を進めるためにその場は引き下がりましたが。。
やはり、本日受け取った管理規約にもそのようにかかれていたので、管理会社の人に
管理組合立ち上がるまでは、このままで行くようですが・・・。
防犯上とても問題があると思うのですが。。。

404さん,405さん

うちは明日浜松町ですが、再検査のリクエストしてこようと思ってます。
情報ありがとうございました。
それから405さんのおっしゃっている駐車場のシャッターの件、確かに
開けっ放しは防犯上よくないですし、常時閉めていることに賛成です。
管理組合が立ち上がったらぜひそうしたいものですね。

説明会行ってきました。竣工検査を他へ頼むのは時間的に難しいとのことでした。
再検査のリクエストしましたが、「善処します」的な言葉はありましたが、さくらの担当がかなりの若造で、
全く説得力はありませんでした。個々人での要望では限界があります。
29日の長谷工説明会に参加される方たちだけでも、皆でオリックスへ要望書を出しませんか？
竣工後でも、他機関での検査を売主負担で行うよう働きかけましょう！

また、管理会社の担当者も何だか頼りなげで大丈夫かと心配です。初代役員の選出方法も、
入居後に一軒一軒お願いするなどと言ってましたが、これではいつまでたっても決まらないでしょうね。
結構他の物件では、説明会の時などに抽選で決めたりしているみたいですが・・・
有志で早めに管理組合を結成した方が良さそうですね。

404さんの言われるように耐震構造計算書の書類上の問題はクリアするとしても、実際の建築施工上の手抜き
が有れば書類上の計算値は意味が有りません。「住宅性能表示制度」じょうの性能表示と、住戸別に「設計
住宅性能評価書」を竣工後に取得することも不可能です。この表示があるとでは大丈夫かと言われれば、そ
れもまた、絶対的な物ではないし、申請・取得していない事で問題があるかといえば関係ないことでもあり
ます。
要するに、元請けであるオリックスリアルエステートのＣＳＲなりコンプライアンスの問題と考えます。要求
するべきは瑕疵担保責任の明確な基準とその賠償責任の明示を要求することでしょう。イー・ホームズが検査
したことの問題よりは、我々入居者は元請け責任の明示を追及するべきでしょう。
問題は残り時間がないことです。２１日までに残金を振り込むことになっていますが、振り込んでしまえば取
り戻すのが現実的には大変困難なことになってしまいます。なぜなら、振り込むという行為が現状を承諾した
事になるからです。この時期に振り込むという行為は万が一同様の問題が発生したときに、社会的な問題が発
生している時機でさえ振り込んだ、という購入者の意志が重要視されてしまう可能性があります。
ともかく我々購入者が要求するべきは瑕疵担保責任の明確化だと考えます。
そのためには、入居予定者の名簿を必要とするわけですが、おそらくオリックス側は個人情報保護の考え方で
拒否するでしょう。それも仕方がないことかもしれません。その上では誰が入居者の代表となり得るのか、そ
れも管理組合が結成されなければ代表は選出しようがありません。
すべてはこの今の時期に、オリックスリアルエステートが自ら問題のないことを入居予定者に照明し、万が一
のために瑕疵担保責任の解釈を誠実に明示することしか有りません。
オリックスがそうした行動に出たときに、我々入居予定者は施工主を信頼することが出来、オリックスは社会
的に大きな評価を得ることになると考えます。
私はオリックスリアルエステートのＣＳＲ（企業の社会的責任）のあり方に期待をしています。

まず第１歩は、オリックスリアルエステートにイーホームズが無償で発行する構造計算書の調査評価書の発行を
依頼することからはじめませんか。これは各人からも要求しやすいことだと考えます。
参考
偽造事件への安心確保の為の調査評価書の無償サービス
http://www.ehomes.co.jp/SITE1PUB/sun/6/news/report47.html?t=1132554445...
これくらいは、オリックスは自ら行うべき誠意だと考えますが。

販売会社＝オリックスリアルエステート、ゼネコン＝三井住友建設。商売上顧客フロントとしての責任は販売
会社、物件に関しての責任はゼネコンという事だと思います。安全性に関する実質的な証明責任はゼネコンの
役割ではあります。この２社が顧客に対して共同で納得できる説明をすることだと思います。

うちは手付け放棄しても、やめるつもりでいます。

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20051126it05.htm
これを見てしまうと、まったく信用できません。