下記スレッドが満杯となりましたので、このスレッドを作成しました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41233/res/481-510
所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2005-09-07 19:29:00
200=「契約者」？
販売戦略なんて言葉に騙される人がいるんですね。
マンションの販売方法はデベによって色々あるだろうけど基本は一緒。
売れる時に目一杯売る。
このマンションの売れ時は、他のマンションと同様販売当初、つまりA棟売り出し時でしょう。
そこからドンドン尻つぼみ。MRの混雑具合もそうなんじゃないでしょうか。
売れる時に出し惜しむ販売戦略なんてありませんよ。
一番旬な時期に売り出したA棟も完売できないマンションがここから全棟完売なんて不可能です。
203＝○○じゃないの？売れる時ってのは竣工時または実際に中が見られる竣工1〜2ヶ月が一番じゃん。
N村みたいに竣工までに売り切らないと所長が飛ばされるとこは竣工＝完売を目指すんだろうけど・・・
早く売り切るほうが宣伝費やモデルルームの維持費など
販売経費がかからないんだからどこも早く売り切りたいのは一緒。
一番売れるのはどこでも竣工時でもなければ竣工後でもなく販売開始時。
そんなの何件かモデルルーム回れば誰でもわかるでしょう。
大体、竣工後まで残っている物件を世間では売れないマンション、または売れ残りという。
不良債権処理から生まれたＴＴＴみたいなモンスターは別として、
これだけの大規模物件、そんなにすぐに売り切れるもんじゃないですよ。
豊洲物件が期待よりずっと高いと分かった時点で、こちらの人気は盛り返すんじゃないかと
楽観してます。住民の質は下がりそうですからいいことばかりではないでしょうが。
値下がり率も、郊外物件ほどではないでしょう。額は大きいかもしれませんが…。
＞２０５
ご苦労様。
B棟はよく売れてるみたい。まだ正式販売してるかどうかくらいなのに。
入居者用スレに書かれていたよ。
＞ブリーズは、ほとんどバラがついていたよ。
＞ただグランドオープンの割には人が入っていないようでしたが。
＞ブリーズ第一期一次はほぼ完売？
花をまともに信じる人がまだいたとは・・・
>>203
別にだまされているつもりはない。
営業レベルの話では、売れるときに売りたいし、せめて希望のあるところだけでも
早く売りたいと考えている。
現にＢ棟北希望者を抱えている営業は、ずっと待ってもらった上に値段が上がって、
しかもプランも選択できないような売り方は何とかしたいと考えている。
購入希望者にとっても希望しているところはとっとと売り出してほしいと思っている。
それを行わないにはどんな理由があるのか、少なくとも私には理解できないが、
住友の上層部では、あえてそのような売り方をしている。
素人や、現場営業レベルには理解できない販売戦略が何かあるのだろう。
えらそうなことを書いているけれど、203さんだって、しろうとでしょ。
売れるときに目いっぱい売るだけなんているのは、完全に素人考えだよ。
情勢の変化への対応、他物件との兼ね合いなどいろいろあると思われる。
売れるとこだけ売って、売りにくいところだけを最後に残してしまったら、
売れ残り確定だろうし。
それとも不動産の戦略をすべて（経営判断なども含め）理解しているのですか？
193=197=209=いちいち反応すんなや
いずれにせよ
売れ残っているという状況証拠は十分すぎる。
>売れるとこだけ売って、売りにくいところだけを最後に残してしまったら、
>売れ残り確定だろうし。
既に売りにくいところだけ残っているんですが・・・
いずれにせよ、デベさんご苦労さん。
宣伝もしていいよ。
島は、グローブの残りやケープなど選択できない形で売るみたいだね。
>>215
>いずれにせよ、デベさんご苦労さん。
>宣伝もしていいよ
もし、私のことであればデベロッパーさんではありません。限りなく入居予定者に近い検討者です。
ＷＣＴ東側を検討していて、カラーとかにこだわるなら、今回買うしかないですよ。（宣伝？）
北側販売時期はかなり遅いらしいです。
Ｂ棟南側を２期に分けて売った後、Ｃ棟北売って、最後にＢ棟北になってしまう模様。
まあ、どちらにしろ、今回逃せば、プランなどは選べないので、残りの販売時期は
遅くなっても制約事項とかは同じですが、検討者が逃げちゃいそうです。
早く売ればよいのにね。（販売苦しんでいるというのは本当なのでしょう。）
Ｂ棟プラン・カラー選択は今月末、期間限定オプションもそれくらいが期限のようです。
入居スレにあったよ。売れてるのそうでないの。
どっちが言うことがほんとかな。
37: 名前：匿名さん投稿日：2005/10/09(日) 16:40
>>35
ブリーズは、ほとんどバラがついていたよ。
ただグランドオープンの割には人が入っていないようでしたが。
ブリーズ第一期一次はほぼ完売？
この前もＣ棟が散々だったわけだし、結果が正直に教えてくれるでしょ。
駅から一番遠い、どの共用施設もコンセルジュを利用するにも必ず外にでなければいけない
（雨や雪の日はどうする？）
物件を消費者がどのように見るかは一目瞭然じゃない？
Ａ棟・Ｃ棟の残戸数（１０＋２５）が変わっていないのは確か。
また、グランドオープンを見に行った限り、人が少なかったのも事実。
要望書のバラがほとんどの今回売り出す部屋についていたのも事実。
売れていなさそうなのも、Ｂ棟販売予定に予定が要望書が入っている
のもみんな事実。
Ｂ棟販売の申し込みは１５日から２２日まで。
公開抽選が２２日２０：００なので、それではっきりするのでは？
ちなみに、Ｂ棟の値段しだいで流れようと思っていたＣ棟の部屋は、
２戸ともすでに商談中だそうです。
ただし別の部屋が一軒キャンセルされそうということ。
>>220
ＡＢＣ棟すべて地下駐車場でつながっています。（Ｂ２Ｆ）
雨にぬれるのがいやなら、地下を通ればよい。
品川駅から一番遠いけど、天王洲アイルもある。
ところで、Ｃ棟の25/325の空きって結果が散々ということになるのですか？
>>223
納得。確かにＢ棟は駅から一番遠いですね。
他物件との比較かと思ってしまいました。
地下駐車場経由の移動は、どうしても雨にぬれるのがいやなら
そういう選択肢もあるということです。
普段は外で他方が早いですから。
220さんは、Ｂ棟が売れないのが一目瞭然とおっしゃっているのですね。
値段が高いことを除けば、Ｂ棟にもよいところはあると思うけど。
すでに中秋を過ぎてますが皆さん熱いですね^^ そんなに他人の意見が気になるものでしょうか？w
自分の条件をクリアして自分の目で見て自分で判断したのなら迷いもないはず。
皆さんネト上で論議せずに早々に希望物件を購入してくださいな^^そうすれば他人のやっかみなど全く気にならなくなります。
>>225
人の意見が気にならない人は、掲示板は見ないのでは？
あと自分で決めても迷う人はいます。
むしろ迷いがあるから書き込んでいる（かも？）
ネット上の議論自体を楽しんでいるかも知れないし。
C棟購入者です。購入した後もなんだか気になって、よく覗かせてもらってます。
みているだけでも色々な意見や、誹謗中傷があり面白いです。
それだけ、注目されている物件なんだなーと思いさせられます。
よく、良い物件ほど、あらされているっていいますよね？
確かに品川駅からは遠いですが、天王洲から近いじゃないですか！
シャトルバスは込み具合は気になりますが、５分おきだったら大丈夫かななんて思います。
半分くらいは天王洲に流れるだろうし、、、。
コンシェルジェの件ですが、パソコンから共用施設の予約はできたと思います。
多少面倒でもいるといないとでは違うはず。
ここは検討者の掲示板ですよね？
お待ちしてますよ！
227 たまに見ますよ 購入者は立ち入り禁止でした？そしたらすいませんｗ
購入者板は今ストップしてるみたいなのでココに来ました。
そしたらなんとも＊＊げた事で論議してるみたいなので、こんなところで不毛な言い争いするより
ＭＲ行くなり担当者（いるかな？）に色々聞くのが一番正確ですよ。と促しただけ。
余計なお世話でしたね。ではw
２２０、２２３さん
A棟とB棟の間には屋根があるはずですよね。
更に、B棟のブリーズエントランスにほぼ対面する位置にA棟の出入り口があるから、
その距離数メートルで、ほとんど濡れないでしょう。
地下２階も、B棟にはA棟に行くため？のサブエントランスがあって、
ほぼ内廊下伝いに歩いていく感じですよ。
残念ながら、C棟は、A棟への行き来にちょっとありますね。
でも、C棟は毎日の買い物が便利かな。^o^
>>229
すみません。いっている意味がよくわかりませんが私の書き込みで、
購入者は立ち入り禁止などということは書いていないと思います。
229さんがたまに見に来られるのは人の意見が気になるからでは？
229さんにとって＊＊げた議論に見えてあきれたのでしょうけど、
２chの掲示板みたいな無意味な書き込みばかりでもないと思います。
知らなかった。
ばかげたが勝手に伏字になるのですね。
（ひらがなも変わるかな）
＊＊げた
231<荒らしの張本人じゃないの。無暗な嫌がらせばっかりするくらいならさっさと去ったら？大人気ない。
大変申し訳ありませんが私の書き込みのどの変が嫌がらせに当たるのか教えてください。
さっさと去れとおっしゃられたので、去りますが、どこがそんなにいけなかったのか、
本当に知りたいです。
不快にさせてしまったかたがたには、お詫びします。
公式価格発表されましたね。
高い！！Ａ棟買ったほうがお買い得だったみたいですね。
高すぎない？
ほんとに売る気あるのか？^_^;
島の方が高い高いってここで騒いでいたけど比較すらならないくらい高いじゃん。
間取りや立地だって全然いいわけじゃないのに・・・
WCTの担当者は相場と勢いってものを理解していないのかな？
また自滅したようです。ご愁傷様です。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu/layout_list.cgi
会員客に大体売れちゃっているから強気でいられるんだろう。
２３７さん、驚いているところ見るとちょっと無理ということかな。
島よりは全然安いですよ。島の８割から高くても９割程度というところでしょう。
まだ売りに出ている港南の他のマンション（コスポリ、パークタワー、フェイバリッチ）と較べても同じくらいです。
島と価格を合わせてきましたね。
良く見ると若干、島より割安感があります。
島の９割強から９割といったところでしょうか。
しかし、眺望はＷＣＴの方が良いでしょう。
>島の方が高い高いってここで騒いでいたけど比較すらならないくらい高いじゃん。
うん？
全然、比較になっていますけれど。
って、ＷＣＴの方が若干安いと思うのは私だけですか？
>>239
あの・・・ちゃんと比較していってる？
較べて見ればすぐわかるよ。
B棟
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu/layout_list.cgi
島
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A4019001/juko.html
コスモポリス
http://www.cosmospolis.jp/plan/index.html
パークタワー品川
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A3011001/juko.html
フェイバリッチ
http://www.s223.jp/roomtype/yuttari.html
島ですら坪単価２５０万オーバーはほとんどないよ。
一方、WCTに至っては坪単価２５０万オーバーは結構あるんだけど・・・^^;
ものによっては３００万オーバーも・・・^^;
>>244
オイオイ、おいらが買った島の平均坪単価は、２５３万円だよ。
３０階以上では、２６０万円を越えている。
４０階以上では、２７０万円を越えているよ。
ちなみに一番安くても２１７万円（３，４Ｆ西側）なんだが。
ＷＣＴよりも安いマンションにしないでおくれ。
失礼な。プンプン。
Ｂ棟の８５㎡の前後の物件は、東西の両面バルコニーですよ。
これが５８００万円（低層）から８０００万円（高層）というのは安いですよ。
対する島は田の字！のつまらない間取り。
＞２４７
住友の売り方は、要望書を取ってあらかた
買い手を確保してから、一般発表をしています。
だから、A棟の１期では、発表後たしか一週間足らずで８割以上は売ってしまっている。
B棟も同じはず。待っている客がいっぱいいると言っていた。
A棟の価格は、便乗では上げない会社だからキャンセル待ちを入れておいたほうがいいと思います。
＞２４９
ちょっと待った！
MRで芝信の提携ローンの話は聞いていますか。
よく聞いてないという前提で言わせてもらいますけど、
この提携ローンなら、他行より審査金利が低く、総返済率も高めに見てくれるので、
ワンランク上の価格の部屋でも買えますよ。私がいい例で、他物件より、1,000万は多く借り入れ可能でした。
返済さえあてがあるのならありがたい提携ローンです。
もちろん、返済の問題があるので、おすすめしているのではなく事実として
お伝えしようとしているつもりです。
ご存知でしたら、失礼しました。
問題は借り入れ可能かどうかではなく
様々な犠牲を強いてまで住居に金をかけるかどうか。
本気になれば年収1000万なら1億の家でも買える。
けど、それに何の意味があるのか。
私もあやうく不動産屋に乗せられるところでした。
BT金額手が出ませんでした。
GTに決めます。
不動産を買う意義を感じてない人はここには来ないのでは。
Ａ棟とＣ棟の先着順の部屋の間取りはＭＲ行かないと見れないんですかね？
どこか見れるサイト知っている方、教えてくれませんか？
>>248
やってることはどこのデベもだいたい一緒だよ。
それでも他はたいてい完売、完売で売りぬいている。
完売できていないのは、マンションそのものに問題を抱えているか、
強気の値段過ぎて買い手がつかないかのどちらか。
この物件で完売できていないのは、贔屓目にみて強気すぎる価格設定のせいだと思われる。
このスレの反応をみてて前回の反省が活かされず、
このマンションの価値にこの価格設定は高すぎると思っている方が多いと思うのは私だけ？
おそらくＢ棟も完売できないんでしょうね。
>>244
島
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A4019001/juko.html
コレ見て思ったけど、WCTの管理費って島と比べるとずいぶん安いね。
なにげに嬉しい。
定期的な一時徴収金でごっそりとられるからくりだからね。
なにげに悲しい。
ここのスレを見ているとなんか昨晩から一気に戦線離脱した人が多い。この価格がお買得という人はいるのかな？
いやならやめとけ
シッシッ！
今になっても残念です。
S棟の低層階がに住みたかった。
残念ながら諦めた者です。
まず、荒らしではありませんし、荒らすつもりもありません。
さっきまで検討者だった＊＊＊の遠吠え程度に思ってください。
Ｂ棟の価格をみて思ったのは、
こんな無謀な価格設定で買ってしまったら、
中古になったときの価格下落率がすごいことになるんじゃないかってこと。
これだけ割高だと一気に２０〜３０％下がるってこともありえそうな気がする。
それに賃貸にして資本回収しようにも生きているうちに戻ってくるのか？
その前にこれだけのマンションが乱立していたら借り手を探すのも大変そうだし。
一生住むにはここの修繕費用の一時金＆上昇はばかにならないし。
うーむ。。。
>266
東洋経済の9月上旬の号で、品川周辺のMSが一番賃貸による
回収率がいいと出ていました。
品川の回収率がいいのは昨日今日のことではありません。
さて、価格が高いといっても、安いとこと比べ20％も変わりません。
価格がうん千万ですから差額は大きく出ますが、割合から見るとさほどでないです。
ただ、バブルのときのように一方的に上がることはないと思います。
「低い」数字じゃなくて「悪い」数字ね。（笑）
それじゃ。
>267
あの数字がおかしいのは、あくまでこれまでの数値。
湾岸地区のようにこの数年で供給が凄まじく増える、
現在の数倍というレベルで増える特殊な地域では過去の継続で将来をみるというのが当てはまらない。
それをもって、品川は将来も投資効率がいいというのはあまりにおかしくないか。
供給が数倍に増えたら前提条件が変わると見るのが当然。
同感。
買えない貧乏人が言い訳探してるのが涙ぐましいね。
２７０は分析がおかしい。
品川の物件が増えているのは昨日今日ではないが、
それで賃貸料が下がった話はあるか。
むしろ上がり気味くらいの強気な価格帯が多い。
実体に則さない内容で断じているのは、悪意を持ったアラシの類だ。
アラシには反発があって当然。
都心でのマンション用地の供給はほぼ終息されました。現在建設中もしくは計画発表されている物件意外での都心部での新規発売（18年以降）は極めて少量です。大規模はほとんどありません。平成20年、21年頃は現在のマンション供給量の3分の1程度に留まりそうです。都心部で現在販売中のマンションの価格はここら辺をどう見るかで値付けがかなり上下しています。（by ○○総研 F動産市況分析チーム
）
駅から10分以内ですらこうなのか・・・
さらにこれから竣工するのも山ほどあるわけで。
Vタワーは駅近だからまだしも
駅から徒歩15分かかる物件なんて借りるかねえ、普通
>>280
周辺駅との優越ではなく
それぞれのマンションの最寄り駅からみた賃貸相場とマンション価格のバランスだと思うのですが。
例えば、あるとある駅でここの最寄り駅より賃貸価格が低くても
マンション価格が適正であればそちらの方があきらかにお買い得なわけです。
↑にもあるようなこの物件のマンションPERであるとか何か説得力のある数字で
買いであるという根拠を示してもらいたいものです。
そうでないとあなたのおっしゃっている言論が精神論か期待論としか見られませんよ。
利ざやをどれだけ乗せて販売価格を設定するかは不動産事業の最大のノウハウと決断です。
百戦錬磨のスミフはこれでも売り切れると読んだのでしょう。
誰かがこの値段で買ってくれれば良いのです。。。誰もが飛びつくようなPricingは愚の骨頂です。
２８２さんは実際に不動産を持っていないらしいですね。
あれこれ言っている間にほかの人にもうけを持っていかれてしまいますよ。
お金があったら運用、運用ですよ。手持ちのお金どうしてます?
それに、肝心の、坪単価で調べたかを聞きたいのに。
282さんは276さんではないの?
購入者スレ５に、三井住友銀行の不動産購入優待制度について記述があります。
みなさんはご存知でしたか？
実際、これだけ売れ残ってるのが現実でしょ？
A棟すらまだ残っているのに、買いの物件とはとても言えないよね。
ここは負けです
文句があったらまず完売してね
そこがスタート地点です
>>285-286
こんなことは住友にかぎらず、東急や三井など大手であれば
会社同士の付き合い等でどこでもやっていることです。
ま、同じようにだいたい 0.5-1% の間ですが。。。
ただ、残念ですがこの程度の割引では割高感は解消されません。
>>284
安く買って高く貸す、こんな常識も理解されていないみたいですね。
276や282に正面きっての反論ができてない時点で結論はでているような気がしますね。
それに運用するならどこか他のマンションを検討すると思いますよ。
気をつけて運用しないと大事な資産がめべりします。
まぁ、賃貸どうこう不動産持ってない方たちの希望的観測といった
リーマンのご教授は無視して、ＷＣＴの迫力を実物見て感動してみましょうや！
内覧してきたが、エントランスアプローチの開放感、南側の抜け、
エントランスホールのゴージャスさ、エレベータの内装の高級感。
トリプルセキュリティシステム、クルーザーの利用権。
なんだかんだ言ってもダントツの満足感が得られるぜ。
価格が（あなたの給与水準＝生活水準に比較して）高いからと言って当物件を否定してみたり、
売れ残りの心配をしてくれる暇があったら、
せめて自分の所得水準を１円でもいいから高める努力をお勧めしますよ。
これまでのご意見を見ていると、内覧の話が出てこないことから、検討するというよりも
否定したい人が意見を書きまくっているようで、お寒いですな。
さらに、購入者の意見として、この物件は賃貸に出して不動産所有者を設けさせる投機対象物件
でないこともご案内申し上げましょう。
安く買って高く貸す、そんな常識をせっかくお持ちになっているなら、せいぜい利ざやが出る物件
をがんばって見つけてくださいな。
購入してここでの暮らしを楽しみにしている私からすれば、給与だけでは低くてどうにもならない
生活水準を、不動産収入でなんとか向上することを夢みている余裕のない人間がこぞって購入する
ことができない、このコンセプトに大賛成！！
賃貸に出すインセンティブを持つ住民の顔が見えない住居よりも、そのような賃貸思考をあらかじめ
排除するこの住友の価格設定＝仕様の高さに大変満足しています。
しかも、リーマンの皆さんは、居住目的としての銀行融資でギリギリマンションを購入する方が
ほとんどでしょうから、銀行に内緒で賃貸に出すことは規約に抵触しますので、素人はくれぐれも
安易な行動に出ないことをお勉強しておきましょうね。
ちなみに、よく書かれているネタとしての「品川駅から遠い」のは、デメリットではなく、
眺望を重視する層からすればそれこそ価値があって、
駅から近いＶタワーは眺望的にはデメリットであることをご理解いただければありがたいです。
なかなか期待通り、以上の内覧会はないものですよ。
他MSの内覧会報告を見ればわかる。
私も期待。
＞これまでのご意見を見ていると、内覧の話が出てこないことから、検討するというよりも
＞否定したい人が意見を書きまくっているようで、お寒いですな。
こういう方はご遠慮くださいね。
>>293-294
あまりに購入者側の視点にたった一方的な書き方だと思いますよ。
デベのすることすべてに賛成な訳でもないでしょう？
検討者がすべてデベのイエスマンでしかない検討の場なんてそら恐ろしいと思いますよ。
購入者の方はそうあるべきというお考えが多いようでひいて見ています。
尚、内覧、内覧とおっしゃっていますが、
購入者自身が一度は経験した自分にとって適正な価格かどうかという判断するという現実的な問題が
検討者にはあるということを忘れていませんか？
いままでのスレをみていると（どこのMSでもそうですが）ＭＲ等での洗脳から冷めて
各自の判断で見送った人が多いように思いますよ。
至極当然な書き込みだと見ていました。
あと、マンション購入としてギリギリの予算で組む人が多いとのことですが、
ローンを組めるギリギリまでローンを組むというのは以前のバブル時代の考えで、
その時代に苦労した世代、および、それを見ていてた団塊ジュニアの世代は、
できるだけ収入におけるローンの年間支払額が10%台におさめる考え方になっています。
これは最近、マンションを特集した雑誌でも紹介されていた記事にもありましたよね。
人それぞれ考え方が異なっていて当然だと思うので肯定も否定もしませんが、
以前書き込みされた方で1000万多くローンを組んだ方もここにはいらっしゃるようで
天変地異や収入のリスクを加味した上でそのような決定をできるのはすごいなぁと正直思ってしまいます。
と、これも購入者の方にとっては否定的な書き方なんでしょうね。残念です。
>>295
>各自の判断で見送った人が多いように思いますよ。
というか今回1/3にあたる150戸を売り出すんでしょ？
それだけの戸数だけあれば買おうという前向きな発言があってもいいと思うのですが・・・
見当たらないですね。
それにしてもB棟の半分の戸数さえもまだ売り出さないんですね。
＞２９５
あなた方の意見により、ここは購入検討でなくMS批判の場となってしまっています。
それをどうお考えですか。
それに、どんなMSでも属性があって、誰でもわかっていることをぐだぐだ言って、
人に押し付けて、大のおとなが何やってるの。
そんなもの個人の価値観の問題じゃないの。
検討者、購入者でも、はっとする指摘なら耳を傾けます。
そういう情報ならほしい。
ここに何度も書き込みするくらいなら時間が余っているはずだから、
少し勉強して、足で情報稼いでを実行してほしい。
それまでここに戻ってこなくていいよ！
賛成。
批判したければ２ｃｈにでも行ってください。
大人気ない人ばかりで嫌になりますね。
2chのアドレス教えてください。
見てみたいです。
私も価格を見るまで検討者だったものですが誰もマンション批判していませんよ。
荒らしでも中傷でもなく価格付けに対する批判だけのように思えますが。
だから、検討者としての率直な意見が多いわけで。。。^^;
私もこの価格は高すぎると思っています。
どう見たってＡ棟より安いのだが？
何と較べて高いといっているのか不明。
高いなら客観的にＡ棟との比較を出して欲しい。
