物件概要 |
所在地 |
東京都品川区北品川5丁目568番(地番) |
交通 |
山手線 「大崎」駅 徒歩6分 埼京線 「大崎」駅 徒歩6分 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 山手線 「五反田」駅 徒歩13分 都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
734戸(販売総戸数566戸、事業協力者戸数168戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上40階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年05月下旬予定 入居可能時期:2015年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]日本土地建物販売株式会社 [売主]大成建設株式会社 [売主]大和ハウス工業株式会社 東京本店 [売主]新日鉄興和不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークシティ大崎 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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861
引越前さん
ニューシティとつながるのは嬉しい! 遠回りですが、ほぼ雨に濡れませんからね
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862
契約済みさん
三井住友信託の2.3.5年固定は、変動より安いですよ。
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863
匿名さん
>>862
具体的に提携優遇金利はいかほどてすか?
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864
契約済みさん
>>863
12月末に届いた資料に入っていましたよ。
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865
契約済みさん
固定期間が終わったあとの、金利下げ幅が小さくなるのでは?。
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866
契約済みさん
当初期間終了後も1.8%→1.7%と引き下げ幅はほとんど変わりないですが、固定期間の金利も変動と大差はなく、2年や3年はアッという間に終わるので、実質的に変動金利を選択したのとほぼ変わりないです。
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867
契約済みさん
わずかに当初期間引き下げの固定が得でしょうね。その銀行のアピールであり、客へのボーナスといったところでしょう。ただし一定期間固定ですので、万一すぐに金利が上がり始めた場合に対応できないというデメリットも一応あります。
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868
契約済みさん
エアコンを注文したのですが、注文書を送ったあとに
マルチエアコンの価格表が間違っていたと言われました。
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869
契約済みさん
>>868
実価格が見積もりより高かったのなら、安い見積もり価格でやらせるべきでしょ。
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870
匿名さん
>>868
これだからデザインテックに仕事を頼む気にはなれないんですよね。
アフターも酷そうで恐ろしい。
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871
契約済みさん
金利や繰り上げ返済の話が出ていたので、便乗して質問してよろしいでしょうか。よく「1万円から繰り上げ返済可能」などと書いてあるのを見かけますが、実際には「元金1か月分の金額から繰り上げ返済可能」ということで良いんですよね?。そうでないと短縮期間が日の単位になったり端数が生じて煩雑になるかと思います。ローン組むのは初めてなので、ご教示をお願いします。
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872
匿名さん
三井住友信託銀行の2月金利で5年固定0.55ですね。
こりゃ凄い
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873
契約済みさん
どこの銀行も金利が低くて助かりますね。是非このまま行って欲しいです。
ですが、当初固定期間引き下げ型は案外盲点ですよ。
三井住友信託の例でいうと、当初5年は変動金利に比べて0.675-0.55=0.125%の差。6年目以降はどの金利を選んでも0.1%引き下げ幅がダウンします。銀行HPの記載と新築マンションの特別金利は多少違うかもしれませんが、総支払額をシミュレーションしてみると、普通に変動金利を選んだ方が有利な場合が多いです。固定期間中に金利が急に上がった場合も一見良いように思われるかもしれませんが、変動の方が情勢を見て適宜変更できるメリットがあります。複数年固定してる場合は固定期間終了時の金利が急騰している場合があるからです。
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874
契約済みさん
固定と変動とをミックスして借りたら良いのではないでしょうか?もしもの時のリスク分散。ただ、今の情勢だと、金利が上がるとも考えにくいのですが。
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875
契約済みさん
変動が1%を超えたときに焦り始めるような借入であれば、固定ミックスでリスク分散しといた方がよいかも。
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876
契約済みさん
ローンの実行が6月7月になると思いますが、この短期間に金利はさらに下がりますか?
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877
契約済みさん
個人的には据えおきで十分。上がらなきゃいいかなと思います。
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878
[男性 40代]
国債の破綻が近そう、と考えるなら低金利は長く続きません。大丈夫と思うなら低金利の融資でいいのでしょう。繰り上げ返済が直ぐ可能な、資産がなければ、低金利ローンは危険と思います。
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879
契約済みさん
独断と偏見ですが、変動で借りるなら3000万くらいまでが比較的安全なライン。それ以上はややハイリスクハイリターンな感じがします。
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880
契約済みさん
2月の金利、1月よりさらに下がってる銀行も多いのでは。
かなり良いタイミングで購入できそうですね。
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881
匿名さん
と言っているそばから金利が急騰しています
6月までこの低金利が続くか微妙になってきましたね
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882
匿名さん
>>881
ただの反動じゃないでしょうか?長い目で見たら低金利は続くはず、というのは楽観的すぎですか?
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883
契約済みさん
たまたま、銀行担当の方と今日話をしましたが、3月も固定金利は下がりそうとの見解を示されてました。私は素人なんで、ふーんそうなんだぁと聞いてましたが。
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884
契約済みさん
オリーブが立派です。
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885
契約済みさん
オリーブの写真2枚目です。
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886
契約済みさん
>>885
こういう言い方するといけないんだろうけど、オリーブ結構でかいですね。歩道&自転車道の妨げにならないですか?
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887
匿名さん
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888
契約済みさん
>>886
歩道が広いので全く問題ないと思いますよ☆
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889
契約済みさん
>>887
過去レスNo.138に業者のことが書かれていました。
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890
匿名さん
>>889
パークシティ武蔵小杉を数多くリフォームしてる業者を見つけました。
三井タワーマンションの施工実績が多く頼むことにしました
ここの施工実績を見るとキュビオスとかダサダサに感じます。
施工実績を見せてもらうだけでも価値がありそうです。
ひやかしてみては如何?
「武蔵小杉 タワーマンション リフォーム」
でググれば出てきますね。
写真もたくさん出てくる。
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891
匿名さん
>>890
情報書き込みありがとうございました。
早速業者に電話してみました。
丁寧な対応してくれました。
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892
契約済みさん
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893
匿名さん
たしかに自作自演臭いけれどウェブ見るとなかなか良い感じですね。
興味ありありです。
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894
契約済みさん
駐車場の抽選が終わりましたね。
2月末には、結果が郵送されてきます。駐輪場の結果もでしょうね。
ドキドキです。
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895
契約済みさん [男性 40代]
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896
契約済みさん
このマンションは制振構造ですし、保険料・保障内容次第で入るか決めるつもりです。
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897
契約済みさん
おまいらだけにいいことを教えてやろう
新住所
〒141-0001 東京都品川区北品川5丁目3番1-○○○○ (○○○○=お部屋番号)
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898
契約済みさん
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899
契約済みさん
地震の際、個別に対応しなければならないのって乾式壁のところだけでしょうか?
もし、全修理しないといけないならいくらくらいかかるのでしょうか?
火災保険と比べて地震保険ってかなり高いから、入るの躊躇しますよね。
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900
契約済みさん
6月までに金利が上昇しないか懸念されている方がいましたので、自分なりのコメントをします。変動金利は店頭表示は2.475%で変わらないものの、各銀行が引き下げ優遇幅を拡大しており、数年前と比べ0.1%程度下げている銀行が増えてきました(実質0.675%など)。固定金利はさらに下がり幅が大きく0.3%以上低下したように思いますので、少し前にマンションを購入をされた方は惜しかったと思われているかもしれません。もし6月までに金利が上昇に転じることとなれば、ここ数年では見られなかった変化が起きたということになります。つまり我々は超低金利時代の最底辺を見ることができたということです。一気に急騰されるのは困りものですが、0.1%程度の上昇で済めば決して損だとは思いません。
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901
契約済みさん
この先数ヶ月の間に金利の急上昇が起こるようであれば、おっかなくて変動なんて借りれないです。むしろ、もうワンランク利率が下がるのを期待してるのですが。。。甘いですかね?
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902
匿名さん
>>900
>>901
両社素人書き込みですね。
金利が低いのはわかります。
相反して物件価格は確実に上がっています。
これは金利低下利益より物件価格の方が上がっているので総じて得な物件ではありません。
極論ですがこの物件で100㎡の部屋を2億ですが金利が0.375%ですと言われてどうでしょう。
物件に価値があれば悪く無いと思いますが同じ三井でもグランスカイと比べたらかなり分譲価格が上がっているのはご存知ですよね?
金利上昇リスクを気にしているようですがこの20年以上、金利が上がると言われ続けて上がっていません。
35年のローンを組んだ人も半分折り返している状態です。
住宅ローンの仕組みをご存知の方であれば借入直後の利金負担が多いことはご存知でしょね?
だとしたらスタート時点での金利は低金利が良いに決まっています。
大手生命保険会社が長期貯蓄性商品販売停止等になっています。
これは私達市民の目線ではなくプロの目線でみても短期的な金利上昇が見込めない事を判断しています。
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903
契約済みさん
御殿山小校庭の崖側植栽は工事の際にばっさり切られていますが、植栽するのでしょうか。
そもそもあそこは学校側の敷地なのかもわかりませんが。
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904
契約済みさん
開発値側からのデッキが川をこえてニューシティにつながることが決まったら、
三井からその情報は郵送されてくるような気もしますが、本当に決まったんでしょうか。
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905
契約済みさん
グランスカイと比べてみたり、この物件が損か得かとか論じるのは関係ないんじゃないの?。金利に関してはしばらく上がらないと読むのが一般的で、間違って6月までに金利が上がろうものなら902さんあたりは真っ青でしょう。ただし過去20年の推移をみてこの先35年も上がらないと結論づけるのはやや危険。借入額と返済能力のバランスで計画すべきでしょう。
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906
契約済みさん
>>902
スイマセン
頭悪いんで
三行でまとめてください
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907
契約済みさん
>>902
金利の話をしているようだから、自分なら変動を選ぶでよいのでは。分譲価格が上がっているという局所的事情と関連づける意味が良く分からない。割高に感じるから尚更変動優位という発想なんでしょうけど。
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908
契約済みさん
入り口の姿が見え始めましたよ。
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909
匿名さん
>>907
わかりやすくまとめるならば金利動向が気になるほど限界の借り入れしないで分譲価格が安いタイミングで結論を出しておくべきだったのではないですか?
或いは分譲価格の安い物件を買う方がいいんじゃない?
金利が上がる事がビクビクする程度であれば身の丈にあっていない物件チョイスしているこということですよ。
変動金利か固定金利かは他スレでありますが経済体力によって結論が違います。
経済体力あれば迷わず変動チョイスですよ。
短期繰り上げ返済計画であれば固定を選択する必要ないですからね。
固定を選択するとしたら5年間が現状の変動金利よりも安い場合のみね。
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910
匿名希望
三井に連絡したら、ニューシティとの連結は決まってない、ネットは時に暴走するから信じないで下さいと言われました。
残念です。
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911
匿名さん
>>910
何、そのやる気のなさ。
まあ、タワー&レジデンス完売した今となっては、三井不動産マンション部門としては直結だろうがなかろうがどうでも良いって事なんでしょうね。
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912
契約済みさん
>>909
それが一番安全かつ賢明な変動金利の借り方なのは間違いないです。頭金を相当額投入し、金利上昇時には残債を一括返済できるくらいの経済体力のある人。変動金利で借りる人のうち何割くらいを占めているのか、興味あります。
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913
匿名さん
そもそも、グランスカイよりも高かったっけ?
同等の占有面積で比較すると高くもなかった気がしますが。
まぁ、事前の坪320という偽情報に踊らされてしまったひとには凄まじい値上げに見えたんでしょうがね。
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914
契約済みさん
一定割合はいるとしても、少数派かと。そういう方は35年ローンなんて不要でしょうし、住宅ローンを組む人の典型像とは思えません。また現金では到底手の届かない商品を購入できるところに、住宅ローンの旨味があるのではないでしょうか。
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915
契約済みさん
グラスカより安かったというのが販売時のトピックでしたね。リーズナブル感がそれで醸成されました。いまのグラスカの中古価格みるとここは既に1割以上の含み益状態でしょうか。販売時期が半年ずれていたら、まずこの価格では購入不可だったと思うと、本当にラッキーでした。加えて、価格上昇前に購入した中で、住み替えの方は中古マーケットが上がり基調での売り抜け
ができ、更には金利が底値中の底という市況ということで、住み替えの方は特に利潤を得ている状況かと思われます。
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-
916
匿名さん
>>913
グラスカよりも安い。
内装は大して変わらん
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917
契約済みさん
今更なぜにグラスカとの比較?。グラスカの話を持ちだしたのは、ここの契約者ではないんじゃない。
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918
契約済みさん
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919
匿名さん
>>909
お金のある人には理解しやすいコメントですね。
無い人やギリギリで返済する人にとってはとても辛いコメントです。
頑張って働けば良いだけ。
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920
契約済みさん
変動金利を選ぶ人には2パターンあって、経済的事情が両極端だということが良くわかった。
一般的な感覚だと919さんのタイプが多いと思いますけどね。
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921
契約済みさん
キャッシュでも買えるくらいの力があるけど、手持ち金を残すためにゆとりで変動ローンを借りる人達のことを指していたのでは。でも世の中そんな人ばかりではないですって。感覚の近い人同士で話をしないと不毛な議論になりますね。
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922
契約済みさん [男性 40代]
提携司法書士の登記費用が物件価格の0.94%って相場なんでしょうか?
ちょっと高い気がします。
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923
匿名さん
とはいえ、こういう物件だと個別に登記できないからデベの言いなりにならざるを得ないですよね。
どうせなら物件価格に組み込んで欲しい
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924
契約済みさん
税金について詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
平成27年4月以降の税制、このマンションに該当する内容でお願いします。
(1)固定資産税の新築減額の適用はありますか?
(2)住宅ローンの抵当権設定登記の税率は4/1000ですか1/1000ですか?
(3)所有権移転登記についてはどうなりますか?
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925
契約済みさん
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926
匿名さん
>>908
写真アップありがとうございます。
入居が楽しみですね!
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927
契約済みさん
変動ではちばぎんの金利0.625が最強と言う情報共有をしてくださった方がいらっしゃいました。その時はなるほど〜と思いましたが、金利上昇局面で固定に変更することも考えている人の場合は、ちばぎんは固定金利が高いので向いていないかもしれませんね。それを考えると変動の金利は少し高くても信託系の銀行が良いかもと思ってきました。ソニー銀行も魅力的なのですが、ソニー銀行のセレクトを選ぶと事務手数料が高い、ソニー銀行の普通の住宅ローン変動を選ぶと金利が高いという点が気になり、なかなか難しいです。
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928
924
>>925
ありがとうございます。初期費用のシミュレーションは、確か想定されるMAXの税率による額だったと思うので、実際は懐に優しい税率だと有難いですね。
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929
契約済みさん
>>927
月々の返済や総支払い額を計算すると分かりますが、金利の0.05差はかなりの微差なので、あまり影響され過ぎない方がよいです。仰るように、変動から一定期間固定に変える場合の利率や、繰り上げ返済に条件がないかがむしろ重要です。全期間固定を組み込むなら、独自に金利を下げてるところもあります。ネット銀行まで含めれば、相当な比較調査が必要ですよね。
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930
契約済みさん
千葉銀はどうだか知らないが、月あたり繰り上げ返済できる回数や手数料などの制限も加味したほうがいい。
ちなみに、三井住友信託は手数料無料で月何回もできるし、自由返済(繰り上げ返済)や自動返済(ローン返済日の口座残高の一定額を繰り上げ返済に回す)なども充実してる。
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931
匿名さん
>>930
月に何回も繰上げ返済します?
5年前に買ったマンション完済して今回この物件を買いましたが多くて月に1回程度ですよ。
小さなTAXメリットを考えるのであれば確定申告の際の住宅ローン残高証明評価直後が最も良い。
5年間借りっぱなしでも良かったのですが二部屋目に低金利借入条件が完済だったので払った。
それが無ければこれだけ低金利であれば借りたままでも良いくらい。
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932
匿名さん
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933
契約済みさん
>>931
現居を完済し、ここが2つ目の家とは羨ましい限りです。
知識不足で申し訳ないのですが、住宅ローン残高証明評価直後の繰り上げ返済が有利なのはどうしてでしょうか?
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934
契約済みさん
住宅ローン減税が、年末時点での借り入れ額・ローン残金を基準にして算定されるからじゃないですか?
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935
匿名さん
>>933
横から失礼します
単純に借入金利よりも住宅減税の方がお得だからでしょう。
>>932
私もフロアーコーティンが気になっています。
有名な会社と同じ工法で安くやってくれる会社を見つけたのでお願いしようと思っています。
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936
契約済みさん
>>934,935
確かに5000万以下のローンなら、そうですね。参考になりました!
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937
契約済みさん
フロアコーティング悩みますね。
マンションは、シートフローリングのようで、多少は良いようですが
やはりコーティングすべきなんでしょうか。
凄い悩んでいます。
コーティングを業者に依頼しようにも、ガラスコートや、UVコート、ウレタン・・・・
いくつか分類がある上に、業者によって呼称が違うようですし。
何か良いのか、混乱するばかりです。
誰がアドバイスください。
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938
契約済みさん
シートフローリングだからコーティング要らないです。
キッチン石貼りも人工石だからコーティング要らないです。
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939
匿名さん
三井デザインテックの営業の方に、フロアコーティングは物落とすとコーティングが割れると言われました。割れたらもう一度コーティングし直しだそうです。
なので、普通に営業からしないほうが良いと言われました。だったらオプションに載せるなよと心の中で言ってみましたが。。。
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940
契約済みさん
日経不動産記事で、大崎ブライトタワーにかんぽ生命が6000人所帯で入るとのことです。ブライトコアの入居企業や、商業施設も気になりますね。
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941
契約済みさん
>>931
自分の経験だけで語られても…
繰り上げで返すと、返済した分の保証料が振り込まれて、繰り上げで返す(以下無限ループw
ってことがありましたけど何か?
まあ、こちらも自分の経験ですが
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942
契約済みさん
>>936
細かい話ですが、ここって確か認定長期優良住宅にならないですよね?
であれば4000万円が住宅ローン減税対象の上限と思われます。
>>941
月に何度も繰り上げをするかは個人の自由・事情次第ですかね。
各銀行オリジナリティーを出して集客に努めていますが、三井住友信託はかなり特徴があると思います。
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943
契約済みさん
10年の間に残債が4000万円を大きく割らないようなローンの借入,返済法を考えるのも一つ。
元金に対する利息との兼ね合いもあるので、シミュレーション次第ですが。
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944
匿名さん
>>941
保証料は確かに帰ってきますが100万繰上返済して大した額ではないですよね?
それを更に繰り上げ返済ですか?
そんなに慌てなくても利金変わりませんよ。
保証料はお小遣いとして使って下さいな。
5000万程度借入で2000万繰上返済するのだとしたら保証料もそれなりの額になる。
繰上返済も借入残高が減ると戻ってくる保証料も減りますしね。
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945
匿名さん
フロアーコーティングは掃除の手間が減って良いと思います。
私は先日このスレで自作自演臭いと出てきた >>891 のリフォーム会社で頼みました。
フロアーコーティングとテレビの壁掛けとエコカラットを頼みました。
フロアーコーティングは30年UVにしました。
デザインテックよりメチャ安いです!!
このスレで自作自演と書かれている旨を伝えたら大爆笑されましたよ。
内覧立会もやってくれると言うのでさらにお得がありましたね。
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946
匿名さん
【大崎】かんぽ生命本社移転、無印良品、 フランフラン、アパレル、ライフ、大崎ブライトコア
パークシティ大崎
大崎ブライトコアタワー
1〜3F 複合商業施設(無印良品、フランフラン、アパレル)?
4〜30F オフィス (かんぽ生命)
大崎ブライトコア
1〜2F 複合商業施設(?)
3F〜19F オフィス (?)
大崎ブライトコアプラザ
1〜2F (ライフ)
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947
匿名さん
マイナビの求人で、大崎ブライトタワーの複合商業施設に大手アパレルの店が入るとのことです。ブライトコアの入居企業や、他の商業施設も気になりますね。
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948
契約済み
このマンションは2015年住宅エコポイントの対象になるでしょうか?
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949
契約済みさん
>>945
差し支えがなければ、三井デザインテックだと見積もりいくらでそちらだといくらか具体的に教えていただけないでしょうか?
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950
内覧前さん
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951
契約済みさん
>>949
見積先は城南設備ですか?
他スレでも有名ですが私もいくらか知りたいです。
見積り内容によるのかな?
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952
契約済みさん
>>943
住宅ローン減税は収入ではなく所得税控除だから、純増でもらえるのがデカイですね。うちはちょうど満額いただけそうなプランニングです。
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953
契約済みさん
金利よりも、例えば8000万を夫婦二人で4千万ずつ借りた方が控除も2倍になるのでへたに金利の部分であーだこーだよりもお得になると思います。借入できる人は目一杯かりて、手元資金を運用するに限りますね。
-
954
契約済みさん
借入4000〜5000万くらいだと結構悩む。最初の10年間に繰り上げ返済をする方が得か。それとも繰り上げないで住宅ローン控除を最大限に受けておき、貯めておいたお金を11年目に一気に繰り上げ返済する方が得か?。
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955
契約済みさん
たくさん借入額が増えると、諸経費の手数料も高くなるのでは…?
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956
契約済みさん
2本目ローンは手数料割引あるよ。最大の難所は夫婦各々で相応のローンが組めるか否か。
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957
契約済みさん
>>955
諸費用としては保証料が高くなりますが、それよりも利息増による総支払額増が懸念されます。金利上昇時のリスクの問題もあるので、むやみに借入を増やすのはお勧めできません。ただし借入を3000万にするか4000万にするかくらいの判断になると微妙です。住宅ローン減税の差額でプラス100万円を見込める以外に、1000万円を手持ち金として持っておけば色々運用できる可能性があり、4000万借りた方が良い場合もありそうです。
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958
契約済みさん
マイナビの求人に大手アパレルの募集などありませんが。。。
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959
匿名さん
5000万の物件を買う際、頭金として投入できる自己資金が3000万あったとする。この場合、本来2000万円借りれば足りるのだが、ネット銀行等で変動金利が一番有利な銀行を探し、わざと4000万借りる。税制を利用して控除を多く受けながら、手元に残した2000万も自由に転がせるメリットがある。元金増による利息の差分は十分プラスに転じさせることができるだろう。
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960
匿名さん
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