Tomihisa Cross Comfort Tower （ﾄﾐﾋｻｸﾛｽｺﾝﾌｫｰﾄﾀﾜｰ） Part15

大きすぎると逆に競合して不利な気がします。
ネガでは無く購入者ですが、真剣に考えて思いました。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

大規模すぎると常に何軒も売りに出るから不利になるような気もします。最上階などの希少な部屋は別として、早く売りたい隣や一階上と値下げ争いになったら…。
一生住むなら問題なし。

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競合といっても湾岸のタワーみたいに、近隣の大規模な中古競合物件があるわけではないですし。
ここの内部同士の競合だけならたかが知れているのでは。
ここか、山手線外の西新宿かを並べて選ぶ人がいるなら別ですが。

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>東京の1000戸以上のマンションは湾岸に偏っており、内陸のタワーマンションとなると、大崎ウエストシティタワーズとトミヒサクロスしかなさそうです。

大崎は山手線外なので、山手線内は今のところ富久しかないんですね。
確かどこかに計画はあった気がするので、これから増えるでしょうね。

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1000戸以上のマンションではリセールは
有利に働かない気がします。

似たような間取りが格段に増え、
300戸超マンションの単純に3倍はあるので
競合は当然避けられません。

が、一生住むなら問題なし。
または､5年、10年過ぎ頃など誰しもリセール考えだす
時期を避ければ大丈夫かな、と。

皆さん、同じように考えるかなぁ。

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それでしたら、合計で2000戸3000戸と
中古タワマンが密集する地帯のリセールは
更に不利に働きますね。

より取りみどりの間取りが数多くあり、
300戸超マンショの単純に6倍や10倍はあるので
エリア内の競合は当然避けられません。

が、タワマン林立地帯も一生住むなら問題なし。
リセール考え出す時期はバラバラなので避けようもないかな、と。

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リセール経験者です。
リセールはタイミングですよ。なんて言ったら身も蓋もないですが。
私は査定よりだいぶ高く売れました。売り出してすぐです。もちろん買値よりかなり高い値段です。
同時期で違うタイプの部屋も売り出されていましたが、その部屋は買値とたいして変わらずでした。
要するに、買う人が気に入る部屋なのか、価格なのか、相手次第です。
あと同じ部屋タイプが多いと不利かもしれませんね。競合が増えますから。
少ない部屋のタイプは有利です。ここでは角部屋、１LDKは有利です。
あとは部屋の向き、高低によるので、何ともいえません。
千戸くらいならそんなに気にすることもないですが、成約価格は残るので、あまり安値で売る人がいると困りますね。
私が売った部屋と同タイプが今売り出されていますけど、私の価格がフラッグシップになって、更に高値で売り出しているのが驚きです。

あと、物件が人気になると、中古でも欲しい、という人が増えるので、そんなに心配しなくでも大丈夫ですよ。
一時期の湾岸大規模物件はかなりのリセール物件が出ていましたが、すぐに売れていました。

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>437さん

ネガではありませんが、
競合は同マンション内のほうがより大きいです。
成約事例の履歴は中古売買時に残っていきます

超大型物件の棟内同時期販売だと、
近隣タワマン(築年数で差別化出来る)との
比較検討ではなく、シビアに値段で選ばれて
しまう。

ライバルより50万でも安く売り抜くと
それが中古業界の成約事例として残り、次から
また下げざるを得なくなりがち

売り急ぐ人が出ないといいです
棟内相場が下がってしまいますから。

気に入った物件ですから、長く一生住む場合
騰落率などは無関係ですから
問題はないですね

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大規模でも小規模でも、抽選にならないような物件は買うべきではないと、何かで読みました。
人気の物件は中古でも人気ですから、人気の物件を買うべしです。

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441さん

いいタイミングだったんですね、高値売抜き出来てうらやましいです。

売却されたマンションは何百戸の規模ですか
特定されない程度で売却時築年数と
規模(1100戸超だと希望も持てるのですが…)
をお教えいただけるると嬉しいです。

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442さん、湾岸でタワマン売却経験があります。

別マンションの成約事例も当然ながら履歴が残り、エリアの相場として使われます。

近隣タワマンの相場が安くなれば自分のタワマンの値段にも悪い影響があります。
棟内相場だけではなく近隣タワマンの価格相場まで関連してくるのがタワマン林立地帯です。

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【超】大規模物件のリスクは
まさに経済状況が家庭や
(物件によるが)トミヒサのように
階高で値段差が激しい事ですね。

カツカツでローン組んで破綻する方や
離婚などの家庭事情で手早く売り急ぎたい方が
絶対数からどうしても多くなる。

避けられない事は考えても仕方ないので
サーフィンしたい方は早く売るだろうし
一生住んでいけば問題なければ、ケースバイケースでいいでしょう。

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私はあまりいい時期の購入、売却ではなかったですが、欲しい人がいれば世間一般は関係ないみたいです。
本当は２００５年前で１回買っていれば、もう１クールできたのに。

規模は中規模です。１０００まではいきません。
売却時の築年数は２～３年です。だから売り物件も少なく、仲介会社に順番待ちの潜在顧客が大勢いるような感じでした。
今でも高値で取引されていますから、買うときの相場より上がる物件を買えば、いつ売っても損はないと思います。

過去の例で言えば、湾岸。買う時は安い、再開発後、湾岸地域全体の相場が上がったので、過去の値段には戻らない。
再開発物件は、池袋にしろ、大崎にしろ、再開発前の値段は安い。再開発後は値段が上がり、過去の値段には戻らない。
池袋も大崎も、2003年頃から再開発が始まり、今の物件は後発組ですので、転売益はあまり期待できないでしょう。
富久は初期物件。これから近隣の再開発が始まります。新宿６、７丁目計画など。
だから、今が最低価格なので、下がることよりも上がる可能性が大幅に高いでしょう。
再開発後の街の相場が上がれば、棟内の競合などは関係なくなります。
全員が、高く売れるからです。
ここは値段的には、まず間違いないと思います。
日本全体がバブル崩壊のようなことが起こっても、もともとバブル価格で上乗せされていないので、そんなに損することもありません。

ただし、ここはずっと住むかもしれません。
住みやすそうだと感じています。

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これから始まる再開発は西新宿だけかと思ってました

富久町あたりも林立するような再開発計画あるのは
恥ずかしながら知りませんでしたが、
それはそれで相場があがりそうで楽しみですよね。
道路だけと思っていたので時間ある時詳細調べてみます。

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お知らせです。
第二期は　新しい間取りプランが１１　も登場！
これだけでワクドキものですが、更に価格も　７４㎡で６１００万円台～　です。
興味がある方は新年1月11日から先行相談会です。
今すぐ資料請求をしてみましょう♪

新しい部屋１１もあったっけ？
間取り変えたのかしら？建築確認があるから無理かな？
誰か謎を解いてください。

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年末ジャンボ当たったらもう一部屋買います。

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富久町周辺で再開発なんかないよ
道路拡張の事じゃないの

447が、盛ってるか願望

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新宿六丁目西北地区、新宿六丁目N街区
もう昨年完成していましたね。ちらっとみただけだったので、勘違いでした。

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新宿六丁目と富久町は、豊洲と東雲くらい離れてるから、完全に別エリアですし。

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大学で例えると、ここは明治くらいの立位置でしょうか？

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明治といえば神田駿河台、
あそこはワテラスタワーの立位置でしょう。　

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東京医科歯科大学、慶応医学部、東京女子医大の立ち位置でしょう。

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小学校は学習院初等科も近いですよ

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立ち位置の意味変わってきてるし。

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ま、ここは旧帝大、早慶レベルにはない事は確かだと思います

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じゃあ、それぞれの物件上げてミソ
東大はどこ？

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富久町周辺が再開発になるわけない
そんなに需要見込めない

ポジが必死すぎ！

超高層を、超高級マンションだの
富久町周辺で再開発計画用地だの
不安払拭したくても嘘はいけませんよ。

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富久クロスそのものが再開発なんだが。

西富久地区第一種市街地再開発事業（事業中）
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_05_00023.html

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本当に勘違いだとしたら
気の毒だなあ、購入前によく調べないのかな。

再開発あるから確実に値段上がるだろうと
リセールも期待し見込んで購入したとのことだし。

再開発の旨味は残念ながら
ないが、気に入ってるのが
救いだね

たくさん戸数あるといろんな人いるんだなあ

まあ、長く住めばいいよね
もしかしたら、何十年後には本当に再開発
るかもしれないじゃないか！

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462
富久町【周辺】でしょ
ニュアンスが全く違う

豊洲みたいに大発展していく
(先発物件がトミヒサクロス)と勘違い？してたわけで

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四谷駅前 地区第一種市街再開発事業

この辺は四谷から東新宿、西新宿にかけて、ものすごく発展しますよ。
豊洲みたく1キロ圏内でほそぼそとしているのではなく、富久クロスを起点に半径１～３kmがゴールデンプレイスです。
四ツ谷駅前1分マンションは2019年竣工ですから、富久クロスに4年住んで住まいサーフインするか、両方持ちたいです。

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東池袋の再開発もその場所だけですよ。
大崎は少しだけ広がっていますけど。
その先発、後発のことを言っただけで、周辺のことはおまけ程度にしか考えていないので、問題ないです。
また、この近辺も外苑西が伸びれば、またマンションも立つでしょう。
豊洲も、大崎も池袋も10年経っています。
ここの10年後は誰もわかりません。が、期待しています。

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四ッ谷て何駅先

営業まんが四ッ谷駅前開発がトミヒサに
影響すると言及しなけりゃ
それが一般的な答えじゃないの

勝手に夢みるのはいいけど
土地勘ない地方の検討者もいるかもしれないから
資産価値に関わる事は
いい加減な推測で言い切るのは
止めないとマズいと思う

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先発エアライズの東池袋再開発は
このあとの造幣局跡地とかんぽ跡地か

でもブリリアとミレーニアは南池袋だな。
南池袋再開発では先発で近隣はこれからみたいだな
トミヒサとは関係ない話だから大崎、池袋、豊洲はどうでもいい

富久町周辺が再開発で値段跳ね上がるならそれでいい

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富久クロスをもう１戸購入しようか、国内リート（不動産投資信託）にしようか考えています。ニッセイのものを銀行で薦められた。どちらが良いでしょうか？(^^;)

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466が調べもせず
いい加減なこと書き込んでるのがわかった

469余り物買うよりお金寝かせておける余裕あるなら
リスク分散で違うエリアとかもあり。水道橋再開発とか

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大抵の再開発は駅そのものや駅前商業施設、大規模オフィスビルが絡むけど、駅が遠いし、オフィスには向かない立地。
それに、ビルが林立したら眺望の心配が出てくる。お見合いだらけでもいい？

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個人的好みだけど、リートは紙、マンションは現物。
リートは不動産全体の日経平均のようなもので、マンションは個別株のようなもん。
リートは住めないけど、配当がある。（手数料は下がっても取られる）
マンションは住めるけど、維持費と固定資産税がかかる。
リートは下手すりゃ紙くずになるけど、マンションは腐っても住める。
リートは少額から始められる。マンションは高額。

日本の不動産全体が上向くと思うならリート、
不動産全体の未来はわからないが、少なくとも富久は損はしないと思えばここ。

ただ、自分だったら再開発事業で、富久くらい相場より割安な物件があったら、他にする。
リスク分散したいから。
証券はすきじゃないので、現物を買う。
そんなにお金があるなら、小さいマンション１棟買えば？それか土地買ってアパート建てたら？

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470
水道橋再開発って何？

変形な土地にビル林立で建てる春日・後楽園駅前地区再開発の事？

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469
トミヒサクロスは再開発エリア先発物件てわけじゃないからね。

利鞘狙いたいなら駅前、駅近の再開発エリア先発物件購入すれば。複合路線あればなおいい。

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473そう、そう。後楽園のこと。

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>>465
四谷の再開発は距離が遠すぎるような気がしますが・・・。
これからも、四谷と新宿の間の、知名度は低いけどねらい目なエリアという位置づけは変わらないと思います。

環状4号線は富久より北側が一旦途切れるのが難点で、いまは街づくり協議会がいろいろ検討しているようですが、富久のように
道路整備と一体で開発する計画がないので、道路沿いに10階建て程度のマンションが、バラバラと建つと思われます。
上がり目はもちろんありますが、広域開発なエリアを例に出すのはちょっと大げさすぎかなと思います。

>>469
その2択なら、絶対にリートです。
ただ、どちらにしても同じ様なアセットクラスに集中するのはオススメできないですけど。

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銀行で薦められたリートでしょ？
うちも銀行の証券担当から営業電話が掛かってくるけど、
薦めてきたからって買いませんよ。

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リートは利回り３～４%ぐらいだから、諸々差し引いた現物よりいいんじゃないかな？ただ、リートよりもっといいのは日経225と思う。金利が上がるとリートは下がるから、今から買うなら株じゃない？

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今後はここの地域も再開発やオリンピック景気で値が上がるでしょうね。
再開発から10年くらい経ち値崩れの危険がある地域もあるわけだから、恵まれていますよね｡
大規模物件、値段の安さ、再開発、地盤の強さ、オリンピック景気効果、環境の良さ、治安の良さ、
伊勢丹徒歩圏、大型スーパー敷地内、医師と会社役員率の高さ、利便性 、山手線内側
など利点と駅からの遠さ 、間取りの悪さなどの欠点を客観的に比較してみて
お買得物件だと思います。

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間取りは一次は直せるから更に良かったのです。

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よく出る駅からの遠さだけど、
新宿駅徒歩1分じゃ買わないよ。
駅の大きさと適切な距離ってあるんじゃない。

人それぞれのメリット、デメリット天秤に掛けたら買いたいって人が多かっただけ

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ここが環境や治安が良いなら繁華街のど真ん中とか限られたマンション以外ほとんど該当するし坪単価そこそこのマンションは会社役員多いだろうしポジが主観的すぎるだろ(笑)
ちなみに間取りはナロースパンなので一部角部屋除いて改善しようがありません。
単価下げるためワイドにせずナローにしたわけだから一長一短だけどお買い得かといえば微妙。
総合的に並の量産型タワマンだよね。

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戸建よりマンション、マンションよりタワマン、これは駅近を求める人の趣向。
タワマンでターミナルじゃない駅まで５分以上かかるのは下の部類。
タワマンなのでドアドアだと15分はかかるし、むしろ駅遠マンションの部類。

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資産価値維持に有用なのは、豊かな植栽だとおもいます。築３０年以上の広尾ガーデンヒルズがここより高値で取引されている事実が雄弁に物語るかと。都心にいながら緑を感じられる、これは価値があります。

http://latte.la/picture/user/20470

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