プラウドシティ大泉学園５

>>199
今年4月に25mの高さ制限がされるらしい
http://www.city.chofu.tokyo.jp/download/163107828685.pdf

既存不適格になることがわかっていて着工するのだろうか・・・

　＞＞205
　　　ということは、条例が成立すれば、条例不適合ということで、
　　　ここは立替することができないマンションということでしょうか？

>206
25mの高さ制限は今年4月に施行のようですよ。

>>199 のリンク先によると
>名称：（仮称）調布市深大寺南町計画
>階数：地上15階
>高さ：44＊＊.5m
>着工予定：平成18年3月1日
>完了予定：平成19年9月30日
らしいです。

>206
http://www.play21.jp/board/formz.cgi?action=quote&resno=419&id...

＞＞２０７
　再建築不可というアピールはかなりのイメージダウンですね。そんなところを初めから買う人なんて
普通いるのでしょうか？例えば来たる大震災で被災してもそのままでは再建はできませんからね。長谷工
はどうせ建築基準一杯で建てているでしょうから。　

　ようやく販売の１週間前になったようやく販売の内容が発表されましたね。
　物件名 プラウドシティ大泉学園 ( 第5期1次 )
　販売戸数 10戸
　入居時期 平成18年3月末日 （予定）

　なんとか１０戸売れる見込みが出たようですね。
　いろんな情報があるけど、野村が公表している販売戸数（実際にどれだけ売れたかはまた別の数字
　だろうけど・・）だけを見ると、第5期２次以降は少なくともあと４０戸は残っているようですね。
　野村不動産には、売れ残らないようにがんばって売ってもらいたいものです。
　応援しています！！！

　http://www.nomura-re.co.jp/bin/outline/BukkenOutline.do?code_no=014690

>>205
練馬区もマンションの高さ制限を今後入れるような話を聞いたが。
　　そうなると、プラウドシティ大泉学園も同じ条件では再建築不可ということになるんでしょうか？
　　そのあたりが心配です。ここは容積率限度近くでつくっているから、再建築する場合には、
　　１戸の面積を狭くしないといけないですよね？現在でも７０平米台しかないのに、さらに小さく
　　したら６０平米台になってしまうということなんでしょうか？　

>>205
●物件概要
・細かい字で書かれている情報ほど、重要なことが多い
・必要な情報がきちんと書かれているかどうかチェックする
・「既存不適格」「建て替え不可」などの言葉にご注意
http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20031031B/index2...

マンションの建てかえって何年毎に行うのが通常なのですか？
まさか10年に一度行うわけではありませんよね
30〜40年後に行うのであればそんなに心配しなくてもよいのでは
周辺環境も変わっていると思いますが。

>>205-207
http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=4418233

　>>213
　　　でも「既存不適格」「建て替え不可」などとなると、
　　相当不動産価値は下がるんじゃないですか。
　　　特に大地震は１０年以内に来るかもしれませんしね。
　　　このマンションは特に免震機能が優れているという訳ではないようなので、
　　倒壊はしなくても、建て替えになるケースも確率的に無視できるほど小さい
　　という訳ではないでしょう。練馬区がどのような条例を作る予定（あるいはすでに
　　出来ている？）のであるか、慎重に見極める必要があるでしょう。
　　「練馬区で過去20年間供給されてきた中では最大規模のマンションです。」というのも、
　　裏を返せば、「建て替えリスクも最大規模」ということになりかねません。
　　人生に１度か２度の大きな買い物ですから、よく調べてみないと大変なことになりかねない
　　ですね。条例がまだ出来ていなければ、デベロッパーは顧客に「既存不適格」「建て替え不可」
　　にまだ説明しなくても一応合法でしょうから。

　　　　　

　　>>215
　　計算上は、現在容積率がぎりぎりであっても、建坪率に余裕があれば、高さ制限を加えられても
　　なんとかなるんじゃない？でも前提として建坪率に余裕があればであって、高さ制限が実質的に
　　容積率の削減につながる場合も状況によってはでてくるね。そうすると、１戸ずつ面積を削減しな
　　ければならなくなるけど、問題は４００戸完売したとしてその住民の意見がまとまるかどうかって
　　ことだよ。
　　阪神淡路大震災だって、住民の意見がまとまらなくて、なかなか再建できなかったマンションが
　　多かったようだから。それに全戸が売れきれず、深沢ハウスみたいに売れ残り物件が虫食いみたい
　　に賃貸マンションにでもなったら、それこそ深刻でしょう。賃貸の人が建て替えの費用など出す
　　はずがないでしょうしね。

今晩のニュース２３で阪神大震災の被害で手抜きが発覚したホテルシェレナの件やっていましたね。
これって長谷工が元請でフジタにまる投げしておきながら
回収できないことを理由にフジタへの支払いを拒否し、裁判で長谷工が負けた奴じゃなかったっけ？
そのときに長谷工側が「フジタに丸投げしたからオラ知らん」みたいなAHOな文面を自社のHPに
堂々と掲げてさんざんBAKAにされたやつ。
たてものはまだそのままだったんだ、ここは・・・

プラウドシティ大泉学園（野村不動産の発表した数字による）
第１期は、170戸販売で完売としていたが、後に十数戸にキャンセルが出た模様で、
第２期は、当初８０戸と発表されていたが、いつのまにか５０戸へ削減される。
第３期は、全戸数からイーストエントランス側の戸数を除いた分だから、292−第1期分170戸−第2期分 50戸＝72戸の売り出し。完売したかどうかは不明
第４期では、残り全部の１００戸と言われていたが、やはりこれまでの販売実績を象徴するかのように５７戸に削減。完売したかどうかは不明。ということで竣工の１１月中に売り切ることは絶望的となる。
第５期１次（１月中旬）１０戸
　ということで、これまで販売された可能性があるのは最大で、
２９２＋５７＋１０＝３５９戸　だたしこの数字は全て完売したことを前提としているが、最小で４４戸売れ
残っているということになる。
　　がんばれ野村不動産！！！

　＞＞２１８
　　　第６期とするのと、第５期２次とするのは、どこが違うのですか？
　　　今回第５期１次を２ヶ月かけて１０戸しか売れなかったのだから、
　　　残り４０戸とすると、このペースだとあと８ヶ月かかりますね。
　　　入居者のみなさんが揃うまでもう少し時間がかりそうです。
　　　皆さんが揃うのを楽しみにしています。

『既存不適格建築物』 では現況のまま使用する限り是正命令等の対象外ですが、
建替えの際に現況の建物と同規模のものが建てられないことでは

『違反建築物』 も 『既存不適格建築物』 も同じです。

一戸建住宅の中古市場には、当然のように違反が行なわれていた
頃の建物が数多く出回っていますので注意が必要です。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021212A/

（引用）
■売れないには、売れないなりの理由が存在する（？）
　一方、デメリットとしては以下の４点が考えられる。

１．価格設定の失敗（割高）
２．性能や機能などが見劣りする
３．現状引き渡し（内覧チェックができない）
４．中古住宅融資の利用となる場合がある

　都心回帰により、新築マンションが特定のエリアに集中して建設されることも珍しくなく、
ライバル物件に対抗するには価格訴求が欠かせなくなっている。そのため、分譲マンション各
社は値付けに細心の注意を払うのだが、あたかも“後出しじゃんけん”のように、同じエリア
に後発マンションが先発物件より割安で販売されると、先の物件が相対的に割高物件に分類さ
れてしまう。２番目に挙げた「性能や機能」とも関係があり、販売価格が周辺相場を上回って
いても、共用施設が充実していたりプランに特徴（差別化）があれば割高分を吸収できる。と
ころが、設備や仕様が同レベルで価格だけが割高となれば、結果として「値付けは失敗」とな
ってしまうのだ。

　消費者は「販売価格」と「物件の性能や機能（物件価値）」を天秤にかけて、常に損得
（＝費用対効果）を意識する感覚を身に付けているので、クリアランス物件は価格設定やマ
ンション設計に何らかの欠陥を抱えていることが想像される。売れないには売れないなりの
理由が存在するわけだ。

＞＞２２０
　　続発するマンショントラブルと、遅ればせながら景観を考えるうようになって、行政（東京では）は
　ようやく住宅地での高さ制限を入れるようになってきたね。このマンションが５年後に 『既存不適格建築物』
　になるかどうかは、一か八かの賭けだけど、やはり中古で転売するときに『既存不適格建築物』になっていた
　りすると、結構叩かれるのは予想される。こんな住宅地の細い道路に無理矢理作ったから仕方ないんだけ
　ど、そのあたりちょっと検討する必要がありそうだ。

宇治市が20mの高さ規制を実施
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060118/127032/main.shtml

数十年後の高さ制限？そういうことが心配な人は一戸建てにすべし。
地盤、区画整理、道路予定地、嫌悪施設建設などをできる限り予想した上で閑静な住宅街に建売ではない注文住宅を建てるのが安全ですよ。

>>223
平等院マンション“借景”
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kyoto/kikaku/002/

このマンションは、室内の吸気口にフィルターが付いてません。フィルターが無いと、壁の周りが相当汚れると思いますが、
誰か対策を教えてください。また、どこで購入したらいいか？教えてください。

うちもフィルターを取り付ける予定です。
２４時間換気扇の説明書にフィルターのことは書いてあると聞いた覚えがありますが、
確かではありませんので引渡しのときにご確認下さい。
ちなみに現在住んでいるマンションにもフィルターはついていませんが、居住８年でも壁は全然汚れていません。
ただ花粉は入ってくるので、新居ではフィルターをつけることにしました。

私は地元に生まれ住み続けて三十数年になります。そして明治より以前から地元には私の親と親戚一同も住み続けています。地名の由来は数多い湧水池を小さな泉がたくさんあるということで”おいずみ”村と呼んでいましたが漢字にすると読み間違えられやすいので大泉となりました。親やおじさんからの話では、戦争中、当時近所に住む子供たちはマンション現場の元撮影所内に米軍の爆弾が投下されて炸裂した穴に水が自然に溜まり水遊びをしたと聞かされています。私は疑問に思っているのですが、以前建築中だったその横を通ったときに大量の排水をすぐ横の白子川に流していましたが地面の水抜きのためでしょうか？それとも工事用の排水だったのでしょうか？その処理をした理由がわかる人はいませんか？

私も地元は長いですが大泉村の由来はまったく違う話を聞いています。
３つの村が合併するときにそれぞれの村の文字をいれたとか、
役所に届けたときに大泉にするように薦められたとか。
図書館に行けば詳しいことはわかるのでしょうが…。

結局のところ、明治半ばごろ小ぐれ村（西大泉、南大泉、大泉学園町）と上土支田村（東大泉、大泉町の一部）ともうひとつを合併した時、名づけられたようです。

明治初年　　上土支田村。
明治２２年　町村制で石神井村と合併、同村大字上土支田となる。
明治２４年　新座郡に属していた榑橋（くれはし）村と合併し大泉村が成立。
昭和７年　　東大泉町となる。
昭和５５年　住居表示が実施。

完璧ではないかもしれませんが、こんないきさつのようです。
詳しい方がいらっしゃれば補足をお願いいたします。
地名の由来を調べるとその土地の歴史を知ることができて楽しいですね。

泉の文字は白子川の源、井の頭池からとったそうです。

モデルルームで使い古しの家具などを売ったようですね。
いよいよモデルルームも閉鎖なんですね。入居もいよいよ始まったようですが、
これから売れ残りを現地で売っていくようですね。
がんばってください。

以前、消防車（はしご車）の事が話題になってましたが、
竣工後に消防検査ではしご車も来たみたいですね。
とりあえず問題ないみたいです。

消防車の写真、見ました。
ちゃんと敷地内まで入れるんですね。安心です。
それから大泉という地名の由来も区のＨＰに紹介されていました。

しかし、もっと苦戦すると思った西新井が完売し、ここが売れ残るなんて野村も考え付かなかったろうな。

施工業者の問題では

＞＞２３６
　　野村も読みが甘いんですよ。
　　西新井と大泉（購入を見送った層）では客層が違うでしょ？
　　大泉で戸建てでなくわざわざ総額５千万近くだしてマンション買うぐらいの人だれば、
　　かなりマンションに対する鑑識眼のレベルは高いよ。そのレベルの人はいろいろ問題の
　　あったマンションは敬遠するんじゃないの。総合的なレベル（倫理性・社会性への配慮・学歴ランク）で言えば、

　　　プラウド大泉学園の購入を見送った層＞西新井の購入を見送った層＞プラウド大泉学園を購入した層＞西新井を買った層
　　　といったところなのでは？　

　　

実際、二重壁はヨクナイ。壁に耳当てると空洞の中で何の音か知らんがカタカタ聞こえる。
隣の人の声もたまに聞こえる。以後戸境壁には極力近づかないように生活しているが、
たまに鳴るドンという大きな音はどうにもならない。子供の飛び跳ねなのか、扉の開閉なのか知らないが
響く響く。数えたことはないが、朝から晩まで毎日最低１００回は音がしている。未だになかなか慣れず
そのたびビクッとしている。それほど大きな音だ。太鼓現象は本当に恐ろしい。ちなみに去年買った物件ですよ。

　　今日もチラシ入っていたが、相変わらずセンスが今一歩ですね。
　　どこが売りなのかさっぱりわからない。前は都心までのアクセスの良さを
　　強調していたが、さすがにそういうのは東京都外の田舎の人にしか訴えかけない
　　のがわかったようで、今度は子役を登場させてきたね。
　　でもこのマンションは出来た時期が最悪。マンション耐震偽造がばれたあとであれば、
　　もっとまともなマンションになっていただろうから、偽造発覚後の新しいマンション
　　ができるのまで待つのが人情でしょうね。出来るのがどうやら１年早かったようですね。
　　株と同じでタイミングが勝負だから、仕方ないとおもうけど。住宅性能評価を取ることを
　　宣伝しはじめているが、耐震性能はどこのくらいなんでしょうか？
　　相変わらず総合請負は「前田建設」とになっている。さすがに一度言ったらひっこみがつかない
　　んだろうが、前田建設なんてこの現場で見たことないね。ただの丸投げですか？

　
　

駅前に風俗かなにかの客引きがいるというのは本当ですか？
ご存知の方いらっしゃたら教えてください。

練馬区で売り出すマンションの情報はないでしょうか？

大泉在住です。
駅前にキャバクラ？があるらしく
そのお店の前には黒くて茶髪なお兄さんが
立っています。
でも強引な客引きをしている様子もありません。

車が混む、道が狭い、一通が多いことを除けば
私はすごく気に入っている町です。

車が混む、道が狭い、一通が多い、パチンコ屋が多い、清掃局があるためゴミ収集車が多い、
学校の質が悪い、役所の質が悪い（圧倒的多数の区民の反対を無視して豪華区役所を建てるくらい）、
周辺公園・川べりなどにホームレスが多い、白子側の異臭などを除けば、
私もすこし気に入っている町です。

それに野村不動産が共用通路を作る予定の東大泉第三保育園の工事が進んでいますが、
建設業者は年中路上に違法駐車を繰り替えしています。少なくとも１０月の工事開始か
ら１月の現在に至るまで違法駐車は繰り返されています。練馬区は歩行者の安全を確保
するためにわざわざ保育園内に共用通路を造るにもかかわらず、しかしどうやら練馬区
にとって工事中は歩行者の安全はどうでもいいようですね。練馬区の営繕課は工事業者
の違法駐車は放置したままです。練馬区の営繕課は、現状を全く改善していないとこ
ろから判断すると、区の公共工事を監督する義務を完全に放棄しているようです。こん
な公務員の給料のために税金を払っていると思うと腹がたってきます。もともとプラウ
ドシティ大泉学園の野村と練馬区との裏交渉（住民に知らせることなく、勝手に保育園
建設を決めていた）でこの保育園が出来ていますから、業者の違法行為も放置している
のは練馬区にとっては当然なのかもしれませんが。

＞＞２４７
　高野台の順天堂病院の前の豪華歩道橋は１億円以上かかっているという噂ですが、
　あんなところにあんな豪華な歩道橋を造る必要があるんでしょうかね？一日に何万人
　も通るわけではあるまいし、別に普通の
　歩道橋で十分だと思いますが。豪華歩道橋と言えば練馬区役所の歩道橋（目白通りに
　かかっている）は２億ぐらいしたそうですが、練馬区と歩道橋の工事業者は特別な
　関係があるんでしょうね。練馬区は豪華歩道橋がお好きなようです。

　＞＞２４２
　　金曜日のこのマンションのチラシ見ましたが、「優しい街に包まれるから、優しい人になれる」なんて
　キャッチコピーですが、このマンションを作った野村不動産と長谷工は近隣住民には決して「優しい」
　人たちではなかったですね。そんな人たちから「優しい人」なんていわれても、何を勝手なことを言って
　るんだって感じです。それにこのチラシですが、すでにこのマンションが完成（12月）しているのに、
　なんて実物の写真を載せないんですかね？やっぱり絵のほうがイメージを膨らませるし、実物の写真は
　ちょっと魅力的ではないということなんでしょうか？
　老婆心ながら申し上げますと、こんな１年前と同じ広告流していても、なかなか売れないと思うんですが。
　どうも販売戦略がピンとこないですな。　

　通りすがりのものですが、ある意味この業界で有名なプラウドシティ大泉学園だけど、
　　あとここはどのくらい売れ残っているんですか？そういう数字って業者ははっきり
　　言わないけれど、参考までによろしく。

　　引っ越しのトラックは、どうしてマンションの敷地内に止めないだろうか？
　　通行に迷惑だから、マンション内に止めるのが常識だと思うけれど。

＞２４４
　練馬区の他のマンションとの坪単価比較です。

練馬区 　 グランドメゾン石神井公園 積水セキスイハウス 分譲中 　 坪単価216万-
練馬区 　 Dクラディア井萩北forfic style 大和ハウス 二期分譲中 　　 坪単価192万-
練馬区 　 プラウドシティ大泉学園 野村・新日鉄都市開発他 五期分譲予定 坪単価219-万(100BaRタイプ 6900万　31.43坪）

http://members.at.infoseek.co.jp/peacewld/souba.htm

　>>２５２
　　意外と港区のマンションあたりといい勝負というのは正直驚き。
　　周辺との比較もどうなんだろう。グランドメゾン石神井公園は高級感があるけど。

２３４，２３５
　　消防車は、細い道で途中で自動車が違法駐車とかしていたら、
　入って来れないですよ。それにこのマンションは東と西への通行が
　自由にできないですよね？セキュリティを確保するために、逆に緊急時には
　外部から入れない仕組みになっているところが不安です。
　　こんな細いところにこんな大規模なマンションを作るのが間違っている
　のではないですか？

グランメゾン石神井公園は高級感はありますが縦長間取りが残念でした。
規模が小さい割りにまだ売れ残っているみたいで、やはりなあという感じです。
ここの物件は角部屋と100BaR（ルーフバルコニーつき最上階）はお高めですが、他はそこそこなんじゃないですか？

　＞＞２５５
　　Qagタイプなら、２３坪で４３００万だと、消費税・雑費含めて総額５千近くいきそうですね？
　そうであれば、もう少しがんばって一戸建てというのが、一般的な練馬区あたりの住宅購入の
　感覚なのでは？練馬区は低層住宅地域で一戸建てが圧倒的に多い地区だから、マンションの
イメージは、申し訳ありませんが、一戸建てに手が届かない層の住まいといったところですね。
マンションの相場は３千万台といった物件が多いでしょう。練馬区なら４千万出せば一戸建ても
可能ですから。
　

　１年以上かかってもまだ完売していないというのが、事実であれば、
　やはり世間の一般の人は、CSRやコンプライアンスに関して正しく厳格な判断を
　していらっしゃるんじゃないでしょうか。
　

＞251さん
土日は引越し多いんだから路駐もしょうがないんじゃない？
あの道はそれほど危険じゃなから、大目にみてあげようよ。
それより、ファミマ裏の公園（みやのくぼだっけ？）周辺の路駐とか、
さとの交差点からSVに行く途中の路駐（正確には歩道駐車だね）の方がよっぽど迷惑だよね。

＞256さん
同じような発言を小泉首相からもよく聞きますね。

誰だって憎しみや怒りに包まれて生活したいとは思わないですからね。

マンション業者は、恨まれようと売ってしまえばはいそれまでだけど、
こじれた人間関係のなかで暮らすのは購入者だから。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

今だからお話しますが、私はマンション周辺住人でここを購入しました。
ここまできたら嫌がらせがないと思うので思い切って購入しました。
マンションの中身はまあまあです。ちなみに一軒家に住んでいました。

>>254
消防車はいざとなれば、南側の東映撮影所内から消火活動できますよ。
それより、川を挟んだ反対側の民家やアパートの消火活動の方が心配です…。

>>261
　マンション問題と保育園問題を混同されているのでは？
　マンション反対派と保育園反対派は必ずしも同じ人たちではありませんよ。

私も購入者の一人ですが、マンション住民と近隣住民の問題は理性的に話し合う
べきだと思います。これまでのマンションの建設の経緯の中で、近隣住民の方々には
多大な迷惑がかけられたことは事実でしょうし、恐らく業者の対応に問題があった
ことも確かでしょう。しかしマンション住民はそのあたりの事情をよくわからない
で購入した人間も多いはずです。２６１さんのように「杉並区あたりに引越しした方がよい」
などという感情的な発言は避けるべきであり、近隣住民の方々のほうが先にここに
住んでいたことを認めた上で、両者の関係をどのように築いていくべきかを考えるのが
よいのではないかと思います。

お金があるから戸建、ないからマンションっていう選択ばかりではないと思うんだけどなあ。
ちなみにここは地元の戸建からの買い替えが多いそうですよ。
室内はもちろん、一歩敷地内に入ればほとんど段差がないし、ゴミ収集所の掃除当番もないし、
将来を考えて住み替えたくなる気持ちはよくわかります。
もちろん、戸建のほうが断然いいという考えも十分理解できます。

お互い近くに住むということは、お互いに迷惑をかけあう関係でもありますので、
それだけ相手を配慮する必要が生じてくるのはあたりまえだと思います。
一方的に正しいとか、一方的に間違っているなどということはありえません。
もう少しここのマンション業者がそのあたりを配慮してもらえればよかったのでしょうが。
実際にここに住むことを選択したのですから、現実を受け入れ、そこからどうするかを考える
べきでしょう。

正月明けより購入を検討している者です。
この掲示板を拝見しておりますと、「ギロチン梁」という用語が度々出てきますが、
どういったものか教えていただけませんでしょうか。
ネットで検索したりしてみましたが、よく分かりませんでした。
説明が掲載されているＨＰ等があればそのＵＲＬを教えていただければと思います。

>>270
既出ですが。
『総合パンフレットは購入意欲を湧かせる為の物でさらっと見て下さい。大事なのが図面集の中の住戸プランです。
この各タイプの全ての住戸プランをじっくり見て下さい。特に住戸プランの中の点線が重要です。この点線は下がり天井,梁やダクトが通っている梁型の表示の線です。
いくつかの住戸タイプを見ていくうちに,たまに６〜７帖位の洋室の中央付近に点線が有ったら要注意です。洋室の中央付近に点線が１本だったらその部屋の天井の約半分は下がり天井でその部分の天井高さは２.１〜２.２メートル程度です。部屋の天井の半分が低いのです。
通常洋室の天井高さは６〜７帖程度で２.４〜２.５メートルです。
更にもっとひどいのが６〜７帖の洋室の中央部分に点線が２本平行に書いてある住戸プランです。ＬＤの中央に書いて有るマンションも多々あります。
これは部屋の中央付近に大梁,小梁かダクトの梁型が通っている事です。この梁の下端は床から約２メートル程度です。私はこの様なマンションを「ギロチンマンション」と呼んでいます。
天井の中央付近に「ギロチン」の様に梁が４０センチ位下がっているのです。照明器具をどこに設置したら良いのでしょうか…？
いくつかの住戸タイプを見て,１つでもこの様な洋室やＬＤが有るタイプを見つけたらそのマンションは購入候補から外して下さい。売主の姿勢が良くわかります。
良心的な購入者の事を配慮している売主は絶対にこの様な住戸(部屋)を作りません。構造計画を密に行えばこの様な部屋は存在しません。』

>>270
追記:
『ギロチンの評価というのは見栄えの問題や体積の問題ではありません。
天井高を上げたからギロチンがなくなるというものでもないんです。
どうしてギロチンが評価が低いのかというと、まずは何故ギロチンになるのかというのを
考えないとなりません。ギロチンになる理由はダクト及び配管が通る為です。
部屋の真ん中に配管かダクトが通っているという事がまず1つの問題点です。
　素朴な質問なのですが、どうして部屋の真ん中にわざわざダクトを通すのでしょうか？壁の中や部屋の隅
のほうに移せないのですか？このダクトはなんのためなのでしょう？
　次に二重天井の場合、その部分はどうなっているのか？という問題にもぶち当たります。
折角「二重天井でリフォームが楽」と業者が言ったとしても、その部分は二重になっているとは限りません。
まして、平らな天井とギロチン天井の場合リフォームを考えた場合、ギロチンは明らかに手間がかかります。
ということはその分リフォーム代が高くつくという事です。いいマンションを購入するという事は、如何に購入後維持費が安く済むかという点です。
その点で評価額が下がるのです。
　一旦ダクトをそこに通したら、それを移動させることってできませんよね？
　それに配管及びダクトが通っていると仮定した場合、その騒音の問題も気になります。
換気扇の「ゴーゴー」という音は換気扇自体の音だけではなく、ダクトに音が反響するという難点があるんです。
それを考えて貴方のリビングの天井にその音が微音でも聞こえるとしてイヤではありませんか？
大体の場合部屋の端の部分を通すんです。ですので一面はコンクリートに塞がれるので多少音も抜けますし、まあ普通の梁ですし
あまり気にはしていないと思いますが、それが中央にあるんですよ？それも今の構造なら出ないように作るのは可能なんです。』

>>270
ついでに。
『中古価格の査定では立地、広さ、間取りで9割方決まります。
が、長谷工さん筆頭に階高を低くし部屋数をかせぐやり方をする業者がよく造る
洋室、LDに梁を出しているタイプの物件は別です。
この部屋の中ほどにある梁のために査定の際に100万ほど引かれます。
査定で100万ということは売値では300〜400万は違ってきます。
(築年数もあるので一概には言えませんが)
またリフォームの際にもこの梁のために余計にお金がかかります。
目先の値段と将来のコスト、相殺するとたいして安くもないんですよ
この手の物件を買ってしまうと。』

広いリビングで天井に梁がなくフラットなのは、耐震面で心配ですね。

>>275
広いリビングでの中央の梁は配管やダクトを通すために
天井を下げてるだけなので耐震強度が上がるどころかむしろ下がりますよ。
耐震面で考えるのならリビング中央に梁を造るより
部屋の四隅に柱梁を出して天井部の端に梁を出して造る方がいいですね。

確かにここは一部プラウド仕様になってますが、ほとんど完全に
長谷工仕様なんですよね。見た目もよくある大規模長谷工マンションです。
野村の担当者も言っているように、プラウドとプラウドシティはブランド
としてかなり差があるようです。

確かにここは一部プラウド仕様になってますが、ほとんど完全に
長谷工仕様なんですよね。見た目もよくある大規模長谷工マンションです。
野村の担当者も言っているように、プラウドとプラウドシティはブランド
としてかなり差があるようです。
　今感じるのは、ここは東西方向に長い（165m）ため、メインエントランス
から屋外共用通路を経て、各住棟へアクセスする構造のため、かなり歩か
せられ、時期はかなり寒いですね。横長プランで外部からのアクセス
２カ所しかないというのは、設計ミスなのでは？

確かにここは一部プラウド仕様になってますが、ほとんど完全に
長谷工仕様なんですよね。見た目もよくある大規模長谷工マンションです。
野村の担当者も言っているように、プラウドとプラウドシティはブランド
としてかなり差があるようです。
　今感じるのは、ここは東西方向に長い（165m）ため、メインエントランス
から屋外共用通路を経て、各住棟へアクセスする構造のため、かなり歩か
せられ、時期はかなり寒いですね。経費の節約なんでしょうが、横長プランで
外部からのアクセス２カ所しかないというのは、設計ミスなのでは？

横長に建っているおかげで、向きによって差はありますが、全戸お日様の恩恵を受けられるので、
私はありがたい設計だと思います。
共用通路をはじからはじまで歩くと約２分かかりましたが、ちゃんと屋根がついていて道幅も広く、
植え込みがきれいに整備されていて、ちょっとした公園を歩いているようでした。
共用通路は道路に面していないためとても静かで、この通路に面した北側のお部屋でもきっと静かに生活できるんじゃないかと思います。

途中にアクセスがあっても結局同じなんじゃない？
駅方面行くにもオズ方面行くにもエントランスまでは歩くからね。
途中にアクセス口が出来ても、結局川沿い歩く事になるし。
川沿いの民家の方達の方が、外歩くの時寒そうだけど…。

アクセスが2箇所なのはセキュリティのためだと女性の営業の方から聞きました。
ただ、毎朝の通勤・通学、災害時の避難経路を考えた場合にアクセスが2箇所なのは
ネックじゃないのか？と考えております。

＞＞２８２
　　確かにアクセス箇所を少なくしたほうがセキュリティが高いでしょうが、ただ前提としては
アクセス箇所からは不審者の侵入はできないのですから、アクセス箇所を増やしてもそれほど
セキュリティが落ちるとは思えません。むしろ現実の生活の中では、居住者が中から外への出る
場合の利便性がかなり落ちるほうが問題でしょう。確かにアクセス箇所を増やすといろいろと
設備も必要ですから、経費はかかりますよね。でもこの規模で２箇所というのはちょっと？？
という感じです。朝急いでいるときは気になるでしょうね。

２８１さんのおっしゃるようにエントランスを増やしたとしても、
結局は川沿いの道にでることになります。
東西の道路にでるために川沿いの道を歩くか、マンションの共有通路（屋根付、居住者のみ）を歩くか。
歩く距離自体はマンション内の共有通路のほうが短いように感じましたが、
雨にも当たらず快適だったのでそう感じのかもしれません。
こういうことはすでに購入した方ならすぐに理解できることですが、
現場を見ない方はピンと来ないのかもしれませんね。

皆さん、川沿いの夏の悪臭をご存知ないのでしょうか？（あ然）

>>281、284
川沿い、川沿いと横長の建物前提で話しすぎでないですか？
279、282、283は一概にアクセスが2箇所といった話をしてるのではなく
横長の造り自体にも疑問を感じてるのだと思いますが。

また284さんはすでにご購入の方ですか？
282での指摘の
>毎朝の通勤・通学、災害時の避難経路を考えた場合
を考えてもエントランス2箇所でも十分なのでしょうか？

ヤならこなきゃいいって思われると思うけど。
以前も同じ質問をしましたが、
親切でいろいろ言ってくれてるんですか？
嫌がらせですか？

悪い点はもうよ〜くわかりました。
しかも、同じ悪条件ばかり引き合いに出していますよね？

好条件は営業マン、悪条件はここでって意見があったので、
それもそうだなぁ〜と思って読んでましたけど、
新しい悪条件があまりでてこないので、
もう悪条件的にも参考にならないと思うんですが・・・

どうでしょう？

そういえば共有通路では全然川のにおいがしなかった。
ちょっとした散歩道っていう感じ。

>>288
真冬にはさすがに臭いはそれほどじゃあないでしょう。やっぱり悪臭は夏ですよ。

　

私は30年ここに住んでるけど、夏でも臭いと思うのはヘドロが舞い上がる大雨の後位かな。
まあ上流は河川工事できれいになってるし、この辺ももうすぐ工事でしょ？
反対運動もないみたいだし。
ちなみに川が臭いという事は、地元民が汚してるって事を忘れないでね。

>反対運動もないみたいだし。
本当？

＞286
「横長の造り自体にも疑問」ってどんな疑問でしょうか？

「毎朝の通勤・通学、災害時の…考えてもエントランス2箇所でも十分なのでしょうか？」
私はエントランスの数よりエレベータや階段の数が重要だと思います。
その点ここは、エレベータや階段が多数あるので問題はないでしょう。
縦長のマンションでエレベータが少ないと大変だし、避難経路だってエレベータ停まれば階段になるわけだし。
特に避難は1階に降りるスピードが大切だと思いますが…。

＞２８７
そろそろ短所は出尽くしたというところなのでしょうか。
お引越しが進んでいるようですが、実際に生活されている方のご意見などもお聞きできればと思います。

>291
反対運動あるんですか？
だからまだ未着工なんですか？

今日新聞の折り込みに練馬区報が入ってましたが、いよいよ建築物の高さ制限を導入するようですね。
「周辺の街並みとかけ離れた高層建築物の建設などがみられるように、良好な市街地環境維持にとって
望ましくない状況が発生しています」練馬区もそんなのわかっているなら、もっと早くこの条例を作る
べきだったのだが。ということで、プラウドシティ大泉学園はすぐに「既存不適格建造物」になりそう
ですね。また長谷工は調布の明大グランド跡地にマンション計画をしていますが、調布はこの高さ制限
を今年の４月に導入するようですが、それを長谷工は駆け込みで３月にマンションを着工するようです。
いかにも長谷工のやり口なのですが、「既存不適格建造物」を作って売れると思っているんでしょうか？
当然資産価値は目減りするのは目に見えているんですけどね。

＞＞２９２
　でも結局なんだかんだと言っても、アクセスを2箇所しか作らなかったのは、
経費節減でしょ？普通のマンションであれば最低８０戸程度で１箇所アクセス
を作るとすれば、ここは５箇所程度作るべきだったのでは？ここは１箇所のアクセス
箇所で２００戸使う計算になりますからね。

＞＞２９５
　「既存不適格建造物」であろうとなかろうと、どうでもいいんじゃないの？
　しょせん住めればいいんだし、再建築不可の状況で地震で壊れても、なんとか高さを下げれば
　建物は一応建つんだし。「既存不適格建造物」になっても、多少買い叩かれるぐらいで、
　売ることは違法ではないんだから。「周辺の街並みとかけ離れた」ことによって、眺望も良く
　なっているんだから、そのぐらい多めに見てよ。

＞295
建築物の高さ制限を導入って事は、
南側に高いマンションが建つ可能性もなくなるって事ですね。良かった。

＞296
アクセスの意味がいまいち分からないのですが？
1階までのアクセスは9箇所ありますよ。
メインの2箇所も広いので問題ないですし、それ以上あってもムダですよ。
数が多くても狭いと意味いなですよね。
まだ現地モデルルーム見学できるみたいだし、一度確認してみてはどうですか？

先日モデルルームを現地を拝見しました。
通勤のしやすさや駅からの遠さが気になっています。
駅からの距離は徒歩11分とありますが、女性がゆっくり歩いた場合もう少しかかりそうな印象をうけました。
また、駅から建物までの道が、夜は暗そうなので、少し怖いかもしれないと思います。
また、西部池袋線はあまり乗ったことがないので、朝の通勤時間のラッシュ状況などが気になります。
どなたかご存知の方教えてください。

>>205-215
>今日新聞の折り込みに練馬区報が入ってましたが、いよいよ建築物の高さ制限を導入するようですね。「周辺の街並みとかけ離れた高層建築物の建設などがみられるように、良好な市街地環境維持にとって
望ましくない状況が発生しています」練馬区もそんなのわかっているなら、もっと早くこの条例を作るべきだったのだが。ということで、プラウドシティ大泉学園はすぐに「既存不適格建造物」になりそう
ですね。また長谷工は調布の明大グランド跡地にマンション計画をしていますが、
>調布はこの高さ制限を今年の４月に導入するようですが、それを長谷工は駆け込みで３月にマンションを着工するようです。
いかにも長谷工のやり口なのですが、「既存不適格建造物」を作って売れると思っているんでしょうか？当然資産価値は目減りするのは目に見えているんですけどね。

既存不適格建造物とは
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_house/w005149.htm

>>297
>「周辺の街並みとかけ離れた」ことによって、眺望も良くなっているんだから、そのぐらい多めに見てよ。
完全に売り手側の論理だね。

>>300
>当然資産価値は目減りするのは目に見えているんですけどね。
そもそも資産価値気にしてるんであれば、長谷工は選ばないでしょうから
その辺りを突っ込んでも無意味です。
気にしてるんであればもう少し都心部の駅近で大手が施工してるマンション買いますから。

既存不適格建造物についてですが、
「近年は法を遵守し、完成後の 『検査済証』 まで取得しないと住宅ローン融資を行なわない金融機関が
大半になり、違反建築物はあまり見かけないようになりました。」
　これが正しければ、住宅ローンの借り換えは絶望的なんでしょうね？
　これから５，６年借りて、金利が上昇し始めたら、有利な住宅ローンに買い換えも考えていた
のですが、通常借り換えの場合は、借り換え先の銀行で再度改めて審査があるでしょうから、その時に
問題になるでしょう。
　「そのため、建替えをすると現行の建物より小さなものしか建てられない、ということで建替えを断念
するケースも多いようです。」
　建物をそのままならいざしらず、小さく建て替える場合、居住者の多数の同意を得るのが難しいので
しょうね。それに対する対策も今後あらかじめ考えておく必要がありそうです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021212A/index.ht...

　この高さ条例については、昨年あたりから情報が流れていたから、
　当然住民も野村さんから説明受けているはずですよね？
　それを承知で購入されたのだから、他の人が余計なことをとやかく言う必要はないのでは？

いろいろ言われるけど、最後には土地が残るから、ここを坪単価１５０万とすれば、
一戸あたりの土地の持ち分は
（敷地面積16,237m2÷３．３）×１５０万（坪単価）÷４０３（戸）＝１８３１万
　となる。もちろん提供公園や共用分など個人として使えない分があるので、ここからかなり差し引かなければならないけど、１０００万分ぐらいは土地として残るんじゃないの？