南大沢レジデンス

でも東急建設ってどうなんでしょ？評判はいいのでしょうか？

うーん。ちょっと不思議なのですが、この物件は東面４車線道路、
南面は６車線道路、さらに少し離れますが線路に面しており、け
して静かな環境ではありません。
マンション建設予定地付近で騒音実感をされればわかると思うの
ですが・・・。

とくに南側はバルコニーに面していますので生活スペースへの騒
音が気になるところです。逆にいうと、西向き住戸のバルコニー
は道路からの騒音はなさそうです。

モデルルームに行かれる場合は、建設予定地も近くにあるので、
騒音実感をされた方がいいかもしれません（また、音の聞こえ方
は地表からの高さによって、だいぶ異なります。階数が高くなる
と意外と音圧レベルがあがって、うるさくなります）。

南大沢には沢山マンションがありますが、割と駅よりも高台にあるので、トラックやバスの大型車が通行中の音は窓を開けていると結構聞こえると思います。信号で停車している車が発車するときなどは、（道がなだらかな上り坂だと）高層階には聞こえます。
このマンションは多摩ニュータウン通りともう一つの道に挟まれていますので（間に遊歩道はありますが）、駅から離れたマンションに比べると静かな環境とはいえないと思います。ただやはりそこのマイナス面を考えても、駅までの近さは捨てがたいものがあります。駅から近い住宅はなかなかないので、やはりそこが決めてになって購入するのではないでしょうか？

雨が降っている通勤を場面を想像してみましょう。南大沢レジデンスの前の遊歩道を通ってあなたは通勤しています。毎日１５分駅まで歩いています。うるさいからここに住みなくてよかったと感じるか、やっぱり駅が近いこのマンションがよかったと感じるか、皆さんの価値観は如何でしょうか？
パーク○フィー○の値段の下落を見ると、資産価値を考えてしまいますよね。

＞５１さん
東急建設はネットでは叩かれているよね。すぐ近くのベルコリーヌの手抜きも東急からんでたしね。ただ、同一人物の作成したホームページのようだから、大勢の人が発信している情報ではないんじゃないの？
三井も住友も長谷工も、いろいろ裁判抱えているようだから、今は大手でもよくわからないと思う。ただ、姉歯の問題の後だからいい加減な仕事しないと思うんだけどなー。

施工主ではなく売主の方ですが、
”欠陥マンションおよび近隣紛争件数別ランキング情報”
で検索かけると、紛争・欠陥集合住宅等業者ランキング
がでてきます（ＵＲＬを直接貼ってよいか迷いましたの
で）。
可もなく不可もなくといったところではないでしょうか。

さすがにベルコリーヌの件はバブリーな時代の物件です
から、今どうこうということではないかもしれません
ね。

56さん
ありがとうございました。どこの売り主も問題を抱えているんですね。
東急が特別悪いわけではないみたいですね。

いえいえ、お役にたてたなら幸いです。
上記ランキングの総件数の多寡よりも、欠陥・施工不良件数が
多いところの方が問題です。
物件選びの際、一応私はそういう業者は避けるようにしていま
す。
今回の施工は東急建設ですが、通常東急不動産と組むことが多
いのでまあ悪くないのではないでしょうか。

参考までに、建築家の碓井民朗さんは、「マンション設計は三
菱地所設計、日建ハウジングシステム、東急建設コンサルタン
トの大手３社なら問題ない」と言っていたそうです。
まあ、元東急建設コンサルタントの方ですが、著書はなかなか
良かったので信用できるかもしれません。

ホームページに第1期、3件キャンセルが出ているようです。東南角部屋の一番高い部屋が2件と、西側が1件です。やはり、完売とはいかなかったようです。うーん。　残念！！！

５８さん
碓井さんと２ヶ月程前にメールでやり取りしたのですが、東急建設コンサルは良い人間が退社してお勧めできないと言われちゃいました。まあ、碓井さんは業界では辛口コメントで有名な方なので、どこまで気にするかですが・・・どう判断するかは、個人の判断になりますね。いろんな情報があって、難しいです。

６０さん
＞東急建設コンサルは良い人間が退社
おお、そうなんですか。
残念です。

ところで御本人とメールされたということは、検討依頼をされたのでしょうか。
もしよろしければ物件に対する評価等をお聞きしたいです。

６１さん
参考意見として聞いてくださいね。結果として、あまりお勧めできないというものでした。
1) 京王沿線の価値に将来性がない
乗り入れ地下鉄の都営新宿線は、官庁街につながっていない
2) 東急設計は良い人間が残っていない
U氏は元東急の方のようです
3) 三井、東急がコラボした物件は、両社の良いところを打ち消しあっている

このようなコメントでした。ただ、他の建築コンサル会社にも話しを聞いたのですが、U氏の意見はかなり業界でも厳しいらしく、あまり気にしなほうが良いといわれました。ここでも指摘されたのは、南大沢という土地の将来性でした。私は南大沢が好きですので迷いはないのですが、客観的に見ると千代田線乗り換えの多摩センターが良いのだろうと思います。
こんなところです。

６２さん
お返事ありがとうございます。
１については、私も南大沢が好きなのでまったく気にはなりません。
（お気遣いありがとうございます）。

私は基本的に多摩ニュータウンに絞って物件を探してきました。

・計画的な緑地の確保
・『車道に面しない歩道』の確保
・広い道路と車線の確保

いずれも区内ではなかなか望み得ないものです。

また、都心に通っているわけでもないし、めったに行くこともあり
ません。
ですから、マクロ的な意味での立地条件は私の考慮外です。

将来性については、そうですね。
適度な賑々しさが理想ですので、そんなに発展しなくても程々でよ
いです。治安とある意味正比例しますし、多摩ニュータウンは相対
的に治安が良いのも魅力的なところだと思います。

２は残念ですとしか言えませんが、まだ遺産に期待できるのではと
いう気もします。

３はどうなんでしょ。
この物件は実質東急が造っていると思ってますので。
これに関してはわからないです。

で、実をいいますと私が気になっているのが、立地条件の方ではな
くスペック的にどうなんでしょう、ということなのです。
もしよろしければ、こちらについてお聞きしたいです。

それにしても他にも色々と調べられていらっしゃるようで、６２さ
んは意識の高い買主さんなのですね。

６２です。
＞６２さんは意識の高い買主さんなのですね。

ただ、心配症なだけですよ。一生の買い物なので、後で後悔するのであれば少しのお金を払って相談してみようと思いました。
これはU氏以外のコンサルのコメントです。

スペック的なコメントですが、”普通”とのことです。特質して優れているところはない。東急さんはネットでかなりいじめられていますので心配しましたが、最近のマンションでは当たり前のスペックとのことです。一つ心配なのは、梁がないので音の問題が生じる危険性があると言われました。二重床、二重天井よりも、梁がないと、全体がたわんでしまい音が響くとのことです。部屋はかなり広いタイプですから、心配になりますね。
青田買いマンションでは購入前にチェックできませんからね。LHレベルは55と東急は言ってました。（LLではなく、LHが大事）この数値は防音効果がさほど高くないようです。
あと、東急リバブルの評判は悪いとのことです。うるさく言うなら、買わなくても良いと言う態度だそうです。（実際に私もそう感じました）こんなところでしょうか。

そういうことなら私も心配症のお仲間ですね。
私自身もいろいろ調べましたが、それ以外に、ひとりの方に相談し
まして、その方の評価も「普通」とのことでした。

梁の件は私も気がつきましたが、おや、こちらが東急さんに聞いた
話だと、ＬＨ−５０、ＬＬ−４５との話でしたが。
食い違いますね。
どちらが正しい情報なのでしょう？

音と言えばやはり戸外からの音が気になりますね。
マスキング効果により上下階の音が気にならなく・・・冗談です。

ああ、上記６３です。
失礼

６２です。
ボイドスラブが入っていますが、これも一長一短のようですね。他のマンション情報を見ても、2重床／2重天井でも音が響く物件もあれば、響かない物件もあるようです。あとは運まかせでしょうか。ダイア建設のL3の躯体は魅力ですが、マンションは立地優先なので、神に祈るしかないですね。皆さんよく決断してマンションを購入しているなぁと感心する毎日です。

そうですね。音の響きは面積が大きく影響してきますから。

まあ、購入の件については、皆さんホントは一軒家がいいけど、
価格と面積の関係上、やむなくマンションを選ばれているので
しょう。東京で全てをワンフラットで済ますためには、いくら
かかることやら。

費用の関係上、青田買いなのはある意味仕方がないと理解でき
ますが、その分きっちり作って欲しいものです。

こんなにも皆さんが専門家に相談していたとは思いませんでした。
実は私も一級建築家に調べてもらいました。報告書の一部を引用
しますと、

『上下階への遮音対策として床にシステム防振根太工法を採用し
ていますが、軸組に際根太を固定させないで、軸組から上下階へ
の音の伝播をさせないよう細かな配慮を見せています』

というような評価で、決して悪い評価ではなかったですよ、その
他、共用部、構造、間取り、断熱、換気、防犯、設備、環境など
様々な角度から検証してもらいました。そのすべてにおいて納得
できる評価だったので契約しました。

一生に一度の買い物ですから納得して買いたいですからね、徹底的
に調べました。後は来春の引越を待つのみです。

６２です。

６９さんは、一級建築家さんと一緒にＭＲに行って、設計図面を調べてもらってのでしょうか？
私の場合は時間がないので、購入コンサルティングという形で、パンフレットをベースに意見をもらいました。
設計図面まで見てもらったのであれば、６２さんの意見が一番ですね。すごく、このマンションの価値が上がるコメントで、うれしく見ています！！

69です。
はいその通りです。一級建設士にMRに同行してもらい
設計図書を3時間くらいじっくり見てもらいました。費用
が高かったので誰か購入予定者と折半したかったという
のが本音ですが、そんな人を見つけることはできなかった
ので自腹で払うことにしたんですが、良い結果だったので
契約もできましたし、今は満足しています。

内覧会にもこの方に同行してチェックをしてもらうつもり
です。プロの目で見てもらうので安心です。

６２です。
誤字ばかりですいません。
＞設計図面まで見てもらったのであれば、６９さんの意見が一番ですね。

そうですね。事前にお知り合いになれれば、費用を折半できましたね。
私も契約しましたので、今後も情報交換できれば助かります。
３２さんが指摘されていた、議決権の問題は私もコンサルから指摘され、意識の高い住人で団結し、管理規約を変えるために活動すべきだと言われました。６９さんと団結して問題を解決できるといいですね。

６３です。
議決権の問題は気がついていましたが、総会までに規約変更を提案しよ
うと考えていました。
同じ考えをもっていた方がいらっしゃってうれしいです。

私も一級建築士の方に依頼しましたが、パンフのみで設計図書までは見
てもらってません（相手の方のスケジュールの都合上）。
それにしても、６９さんの結果は心強いですね。

69です。

管理規約に関しては私が相談した建築士の方も指摘されていました。
総会までに規約変更の提案についてどうすれば住民の総意に沿った
ものになるのか考えてみたいと思います。少なくとも住民の3/4が
賛同しないと変更できないと思うので、結束しないと無理ですから
何かと難しいかもしれませんけど、やりましょう！ねっ皆さん！

６３です。
総会参加率は初回が一番多いので、変更に関してはそこが要だと
思っています。

頑張りましょう。

６２です。
コンサル会社から、管理会社の東急コミュニティーから敵対視されないように、十分な注意が必要と忠告されました。管理会社が管理組合を取り込むために、組合メンバーに接待を繰り返し、厳しい意見を出すメンバーと敵対させるような対策を取るそうです。３／４の賛成が必要となりますので、少しずつ有志を増やしていくことが成功への道だと。
問題意識のない住民の方は、何かうるさいことを言う奴がいるなぁと思ってしまう気もします。問題意識のあるメンバーで結束することが重要ですね。とにかく、４〜５名の反対で否決されますので、十分注意が必要だと感じています。
しかし、入居前から意識の高い方にめぐり合えて希望が見えてきました！！

評価される方によって違いはあるようですが、良い話を伺いますとうれしく思います。調べていた上に結果まで教えていただいてありがとうございます。費用を負担されてしまって申し訳ない気持ちです。
住宅に関しては素人ですが、議決権のことは皆さんの意見と同じく変更したほうがいいのかなと思います。スポーツジムが併設することで議決権が問題になるとは思いませんでした。
私もモデルルームがオープンする前ですが、管理費などの面でちょっと心配だったので聞いたところ、運営は全くの別なので管理費などの面での費用負担は全くなく、スポーツジムは２戸分の所有だと聞いていましたので、それが面積？で議決権に関係してくるとは分かりませんでした。

ここは駅から近いという便利さと、遊歩道で構成された歩きやすい街並みがいいと思います。
隣のラフェットも１５年と言うことですので、５年以上過ぎた今、あと１０年後にはどうなっているのかと思っ不動産屋の人に聞きましたが、やはり「１０年後のことは分かりません」とのことでした。でも「制限があるのでそれほど変な建物はできないのでは？」とおっしゃっていましたが・・・

１０年後のことを考えれば、スポーツクラブの経営が存続しているかのほうが危険なのではないでしょうか？今は希少価値ですが、駅の南側にスポーツ施設ができるという話も聞きます。東急スポーツＯＡＳＩＳは全国規模なので、南大沢店が儲かっても他店舗の経営も関係します。まあ、将来のことはわかりませんね。。。。駅直結で１階にスーパーが入っているような、一見便利なマンションも同じリスクを持っています。

10年後のことなんか、誰にもわからないですよね。10年前はノストラダムスの
予言を信じて21世紀は来ないと思っていた人も多かったと思うから、これから
の10年なんてどうなるかなんていうことよりも今を生きた方がいいんじゃない
かな？今を考えると、この物件はいい選択だと思います。

そんなことよりも、カーテンどうしましょ？私は実際のに専門家に内覧会時に計ってもらおうかな？って思っています。Keyukaはやってくれるって言ってたけど他にもこういう店あるのかしら？ペンタ君ってこういうサービスしているのかしら？

2次販売で購入を考えていますが、パンフレットを入手したところ、南大沢の相場から考えると結構強気の価格帯ですね。立地が確かに魅力なのでそれなりの理由はわかりますが、もう少し価格が下がればかなり気持ちが動くと思います。
購入された方で、価格はまったく相談の余地がなかったのでしょうか？また、施工オプションなので多少のサービス（割引）は期待できるのでしょうか？言える範囲で教えてください。

強気だと思います。安いなんて思えません。〜〜でもやはりこの近さを考えると、他に物件がないので・・・。一期は日当たりもいいし希望者も多いので価格を下げることはないですと言われました。でも、２期が終了後、万一残った物件については、将来的には下げる可能性はあります（希望の住宅である可能性も低いでしょうが）とも言われました。　それは仕方がないかもしれませんね。

最近の話ですが、南大沢の某高層マンションが、入居直前でキャンセルが出て、数割引で販売されたと聞きました。これはマンション販売ではよくある話のようです。レジデンスもその可能性は否定できないと思います。2期も抽選販売と聞きましたので、値引きはないと思いますが、残っているのはやはり人気がない場所と感じましたし、このまま強気で定価販売するのかなと思います。結局売れ残ったら値段を改定するでしょうが、、、

おっ！！
ホームページから、１次販売の残り３戸のうち１戸が消されました。売れたのかな？
悩んでいるうちに、売れてしまわないようにね。いくら安くなったら買うのかな？
いきなり、１割も安くすることはないでしょうが。　

マンションは立っている方向によってベランダに風があたる具合が違うと思いますが、ここのマンションはどうなのでしょう？
南南東と西南西だそうですが・・・？季節によっても違うと思いますが、前に建物がないのでどんな感じで風が吹いてくるのでしょう？？？　

ベルコリーヌの住人です。
毎日、建設中のマンションの前を通りますが、特に風が強いとは感じたことはありませんよ。
ご安心ください。特記事項は無しという感覚です。

２期の販売状況はどうなんでしょうか？情報をお持ちの方、教えてください。ホームページに２件売れ残りが出ていますので、２期の状況が気になります。

８６さん　答えてくださってありがとうございます。
実際住んでみないとわかりませんが、ここは桜並木があるので低層階だとベランダからすぐに見えてきれいでしょうね。ところで2期はいつから販売されるのでしょう？広告は入りませんが・・・？

2期販売は恐らく5月の連休明けではないでしょうか？前回聞いたところ、南側はほとんど残っておらず、西側の鉄塔側が主に2期販売になるようです。やはり日当たりが悪く人気がなかったのでしょうか？

営業マンから２期の前に１．５期をやると、聞きました。
１期で抽選に漏れた方を対象に、事前販売するそうです。営業マンとしては、それが楽ですからね。
２期の販売予定では、南側の部屋は２〜３戸残っていました。後は西側でしたね。
日当たりは西側がいいでしょうが、鉄塔の眺望だけが問題です。。。

南側はほとんど一期販売で、南側のうちの5戸だけは2期以降販売予定となっていました。西側半分近くの15戸ぐらいが二期以降予定だったようですが、１．５期ではそのうちの、どれくらい売ってしまうのでしょうね？やはり西側は日当たりが良く、大通りに面してないのでうるさくないと思いますが鉄塔が気になるのでしょう。　非常用ということでいまのところ電波は通ってないらしいので気にしない人ならいいのかも。

皆さん、明日から２期のスタートのようです！！久しぶりに広告が入りました。
広告には西側の部屋だけが載っています。ホームページには南側の部屋も出ていますので、MRに行ってみないと正確な情報はわかりませんね。
行かれた方は、情報発信をお願いしますね。楽しみにしています。

その後このスレ伸びないけど、モデルルーム行った人レスよろしく。

私もこのスレ結構楽しみにしています！！

連休中にモデルルームに行きました。その日は3家族ぐらい見に来ていました。やはり３，４戸一期販売した分でキャンセルとなっていたようです。先着順販売となっていました。（2期で売ればいいのになと思うのですが、何がちがうのでしょうか？）2期は5月２０日からと（多分）言ってたような気がします。
「でもあと１５戸ぐらいですから・・・」となんだか余裕？な感じがしました。南大沢は最近マンションや一戸建ての新築販売が多いですね。　

南大沢の歴史を知りたい方は、”南大沢　Wikipedia”で検索かける
と中々面白いですよ。

京王線のＨＰより、こんなデータを作成しましたのでご紹介します。
1日の駅別乗降人員
駅　名 　　　　　2004年度 2003年度 2002年度 伸び率
稲　城 　　　　　18,232 18,187 17,914 102%
若葉台 　　　　　14,454 13,445 12,158 119%
京王永山 　　　　　44,023 42,680 40,574 109%
京王多摩センター 79,894 80,912 81,255 98%
京王堀之内 25,651 25,599 24,321 105%
南大沢 　　　　　51,123 50,554 48,947 104%
多摩境 　　　　　11,987 10,727 8,763 137%
橋　本 　　　　　80,105 78,072 74,185 108%

聖蹟桜ヶ丘 65,506 66,369 66,237 99%

これをみると、京王相模原線は全体的に増加傾向にあるようです。
多摩センターと聖蹟桜ヶ丘は減少してますね。
永山はなぜ増加してるのかな？

最後にお子さんをお持ちの方向けの情報を一つ、”八王子市　学校
選択制度の結果”で検索をかけるとなかなか面白いデータが得られ
ます。
このマンションが建つ学区の学校はなかなか良さそうですよ。
（微妙な問題を含んでいるため、学校名はあえて出しませんね）

学校選択性のデータは、すごくリアルで、びっくりしました。こんなの公開しているんですね。

２期の情報について、書き込みがありませんねーぇ。売れていないのか・・・売れているのか・・・・　気になるところです。

南棟の残りは４戸（内１戸は先着順）。
昨日までは計５戸（内２戸は先着順）でしたが、売れたようですね。

西棟の残りは１３戸（内１戸は先着順）。
昨日までは計１４戸（内２戸は先着順）でしたが、同じく売れたよう
です。

計残り１７戸のようです。

残り１７戸ですか！！
これって、どう判断すればいいのでしょうね。順調と言っていいのでしょうか。大した宣伝してないしね。