南大沢レジデンス

19です。専門家でも業者でもない素人ですが、購入したかったのでいろんな本読んだり、知人に聞いたりインターネットで調べたりしただけです。ブリリアを批判しているのではなく安くする工夫が建材だったり建築方法だったりしたわけで、南大沢はきっと別の方法でコスト削減しているのでしょうけどそれがブリリアみたいにわかりやすいものではないんでしょうね。

19さん、あまりお気になさらずに。
あきらかに煽りですから、スルーするのが一番ですよ。
（そもそもどこが専門用語の羅列なのやら）

ＡＬＣの件は碓井さんの本ですかね。私も読みました。
ブリリアは見に行ってないのでなんですが、南大沢レジデンス
はダブル配筋で、レンジフードのダクトと浴室、洗面所、
トイレのダクトの二つが天井裏配管してましたね。

それにしても、サッシに直接壁紙ってそりゃまた。（＾＾；
ドアの煽り止めはＬＤ以外もちゃんとついているのでしょう
か。

ところで、この板でまだでてないので書いておきますが、近
くの鉄塔は将来の人口増加用（多摩境方面）で、現在は通電
してないみたいなので電磁波問題はないようです。
まあ、将来はわかりませんが。

南大沢在住の新妻です。。
南大沢レジデンスは広告が入ってきませんね。人気物件のためでしょうか？
このマンションの皆さんの評価はどうなのでしょうか？
マンションに詳しくない初心者ですので、この物件の良い点、悪い点をお教えください。
よろしくお願いします。

24さん
パシーナやブリリアに比べて確かに少ないですよね。モデルルームの営業に聞いたら、売れている物件に
販促費を投入しなくても売れればいいんだから、って答えていたから、物件に自信があるし、実際に売れて
いるんだと思います。駅近だし、南向きだし、いいとこ多いと思いますよ。欠点としては鉄塔があるかと
思いますが、電流は流れてないっていうし気になる電磁波はないみたい。もし将来転売することを考えても
駅近は値崩れしにくいと思いますよ。

25さんへ。
返信頂けて有難うございます。
南大沢は京王相模原沿線の中では、素敵な街ですよね。
多摩センターのほうが便利な気もするのですが、遊歩道とか公園とかアウトレットとか、街が素敵に感じてしまうのです。南大沢でマンションを探していたのですが、駅から15分以上に物件ばかりで・・・
南大沢レジデンスを見つけて気になっています。２期の販売になっているようなので、急いでモデルルームに行ってこようと考えています。
なんだか、掲示板のレスが少なくて、このマンションは人気がないのかなぁと心配になっていました。

２５さんもおっしゃられてますが、あまり販促してないのは
物件に自信があるからでしょう。
当然、チラシまいたりすればするほど宣伝活動費として売主
の利益が減りますので。

実際、第１期で８割完売してるようです。
坪単価、立地条件、スペックから総合的に判断すると安くも
ないけど高くもないというのが私の感想です（まあ、高い安
いは人それぞれですが）。

南大沢は都市計画法の関係上、駅直近は住居建てられないの
で、既存ＵＲ住宅等以外の余地でいい空き地はそれほどない
のが現状です。あってもアップダウンのおまけがついてきま
す。ここの立地の良さはその点にあるような気がします。
まあ、鉄塔のおまけつきですが。

鉄塔は将来拡張用です。今は電流流れてないから気にならないかも。将来はわからないのですが・・・
南向きの部屋からは鉄塔は見えないので、景観的には問題ないと思う。西向きの部屋からは鉄塔が見えるのは気になるよね。第１期は低層階の安い部屋は抽選が多かったらしい。完売となると、売り手側も強気になるなーー。第２期も宣伝をあまりしていないので、売れると読んでいるんだろう。価格は高いと思うが、２７さんのおっしゃるとおり、南大沢には駅近マンションはないに等しい。この土地もスポーツクラブが併設しているからマンション建設許可が取れたらしいよ。
そういった意味では、希少価値だね。

２４の南大沢在住の新妻です。。
みなさん情報有難うございます。８割が完売なんですね。やはりマンションは立地なんですね。駅から１５分のパーク○ィーネは築４年なのに、購入価格から１０００万以上も下落して中古市場にでているそうですよ。（営業マンに聞きました）
駅から近いって、やっぱり重要なんだなーぁって感じています。皆さんのから肯定的な意見を頂いて安心しました。真剣に考えて見ます。完成は来年の４月だそうですよ。金利が上がる前だったら、よかったのに。。全ての条件は整わないですね。

検討しているんですけど、南大沢って雪や台風などで京王線動かなくなったら
どういう経路で都心から帰ってこれますか？

うーん。
ちょっと違いますね。
厳密に言うと、低層階の安い部屋に抽選が多かったのではなく、
南向きで特定のタイプの住戸に抽選が殺到していた感じです。

この物件は事後、周囲にマンション等の高層建築物が建つ可能
性が低いので、他建築物による日照、景観の問題が生じにくい
ことから、階差価格が通常のマンションより小さくなっている
模様です。要は最下階と最上階の価格差が低い、これは他のマ
ンションを比較する時にも役に立つ指標のひとつです。階差価
格が大きいマンションは、そこにそれ相応の理由が存在すると
言うことです。

それにしても、築４年で１０００万以上下落ということは、
１０００万÷４年÷１２ヶ月＝２０万８０００円／月
の家賃に住んでたのと同じということですね。
（実際は各種税金＋管理費＋修繕積立金がからむのでそれ
以上の家賃相当になりますが）
ただ、新築→中古時のカーブが一番急で以後カーブはゆるや
かになるので、だんだん長く住むほど家賃相当金額は下がっ
ていきますが。

そんなに良いことばかりでもないよ。悪い点を指摘すると、スポーツクラブが併設されていて、同じ土地を共有するから、例えば管理規約とかはスポーツクラブと同じになる。議決権は面積比率だから、マンション住人のやりたい方向に規約を簡単に変更できない危険性がある。管理規約は３／４の同意が必要だから、逆に１／４が反対すると何も改正できない。今回の物件は、スポーツクラブ＋３〜４件の住人が反対すると否決できてしうリスクがある。将来スポーツクラブの経営が悪化して、売却先が変な企業だと、議決権の問題はリスクあると言える。このような、商業施設と同じ土地を共有するマンションは、全てに言えること。便利と同時にリスクもある。これを知って、買う決断をすれば将来騒ぐこともないので、いろんなリスクは知っておいたほうがいい。

３２は、ちなみに不動産コンサルティング　さく○事務所のコメントです。プロのコメントなので、信頼できる情報。

３２さんの意見はある意味正しいが、私はさらに調べました。あの地区は南大沢センター地区
と呼ばれていて用途制限が厳しく制限されていますので、麻雀、パチンコ屋などはできない
ようになっていますので、「変な企業」は建てられないと思いますよ。

マンションのエントランスとスポーツクラブの入り口が隣り合わせだから騒がしくなるのが
気に入らないね。
メインの入り口は西側って営業は言ってたけど駅からの徒歩ルートはこっちだっつーの！
場所良し。駅距離良し。方角良し。などなど良い点はたくさんあるけど商業施設が併設の
マンションは後々の問題は山積みになりそうな気がして私は見送りしました。
あと３４さんのおっしゃる用途制限が厳しく・・・これは将来的には変更の可能性ありですよ。
他のエリアを見ても用途地域の組み合わせでいろんな物ができてますからね。

確かにね。駅前にもパチンコ屋できるしね。当初はだめだったはずで、都市計画が緩和された結果ではないでしょうか。ただ、常識外の商業施設が駅前にできるとは思えないので、杞憂に終わることを祈ります。それを理解しても、魅力的な物件ですね。あくまでも南大沢が大好きな人が対象でしょうが。。。この価格だと、もっと都心のマンションが購入ですますからね。

スポーツクラブの入り口と言うより単なる通り道なので
そこに人がたむろする可能性は少なそう。
そもそもマンションの正面の通りは、在住の人なら分か
ると思うけど、散歩やお買い物コースで人通りはいつも
それなりにある。スポーツクラブのせいで正面の通りが
騒がしくなることはないと思う（というか音を問題にす
るならニュータウン通り等の近隣道路からの車の騒音や
電車の音の方が断然大きい）。
客のルートとしては、①駅から以外の徒歩②自家用車③
専用バス④駅から徒歩の４パターンだと思うが、問題は
徒歩客よりも②の方でしょう。

あと、用途については用途地域の方ではなく地区計画で
しばりをかけているのでそんなに気にはなりませんが、
議決権の問題の方が重要ですね。

ああ、駅前とは地区計画が違うので建築制限が異なります。
パチンコでいえば、駅前は制限かかってませんが、レジデ
ンスのあたりは建築制限かかってます。

さらに補足で言うとパチンコについては、駅前に（仮）マ
グレブ南大沢という施設が建設中（平成19年1月31日工事
完成予定）で
地下２階　店舗（千歳屋）
地下１階　遊戯施設（パチンコ）
１〜２階　スポーツ施設（多摩の方が３月２９日に閉鎖済）
３〜５階・Ｒ階　駐車場
上記は私の予想ですが、遊戯施設がパチンコであろうと噂
されています（公式発表はまだないはず）。
地下とはいえ、控えめに言ってもあまりうれしくはないで
すね（別の意味でヨーカドーは奮起が期待できますが）。
もうひとつ計画されている（仮）南大沢ＳＣについてはど
なたか情報知ってる方がいらっしゃったらお願いします。
個人的にはツタヤとか書店が入って欲しい。

（仮）南大沢ＳＣについては、地元向けに説明会を実施する新聞の折込ちらしが入ってましたよ。南大沢駅前がより便利になるといいのですが。パチンコ屋は不要だけど。。。。
誰か、南大沢レジデンスを買った人はいませんかーぁ。決断理由を教えてください！！

南大沢にお住まいの方に伺います。
横田基地などを往来する飛行機の音って、大きいのでしょうか？
別の掲示板で「南大沢の真上を飛行機がとぶ」
みたいなことを仰ってる方がいたものですから。

南大沢５丁目に住んでいますが、飛行機の音が気になったことはないよ。
かなり高いところを飛んでいる気がします。

39さん
契約した者です。決めた理由は
1. 駅に徒歩４分と近いでも静かな環境
2. 南に他の建物が建つ可能性がほとんどない、
3. 都心に比べて広さの割に安い
などですが、環境はいくら出しても買えないですからね。
他にはない掘り出し物だと思います。住むのが楽しみです。

41さん
私も契約しました。これからよろしくお願いします。
1.立地
2.環境 遊歩道沿いの静かな場所
3.100m2の広さ
南大沢で駅4分は最後の物件です。来年4月の金利確定が不安です。

これを見ている方の内でもこんなに契約者がいるんですか？本当に売れているんですね。
２期の販売って残っているのかな？モデルルーム行ってみようと思います。

飛行機の音は聞こえるときもありますが、普段は全く気になりません。本当に時々だと思います。
やはり、駅から近いので通勤通学も安心ですし、（団地の中でも夜は意外に人通りは少なくなります）階段もないので年をとってからもいいかなと思います。

１．５期をやるって聞きましたよ。抽選にもれた方を優先で、２期の前に販売してしまうそうです。だから２期の広告も入らないし、強気の販売戦略なんだと思います。
興味のある方は急がないと、南向きの部屋の残りは、３〜４戸だったと思いますよ。

南向きの部屋ですが実際に昼間見てみると逆に西側の方がいい感じの日当たりだとおもいませんか？

そう感じますね。南側の部屋は南東向きなので、朝から午後の早い時間までが日照時間と考えたほうがいいです。逆に西側は午後から日没までの日照時間になります。
しかし、南側は眺望もよく将来建物はたたないでしょう。西側は鉄塔が見えます。日照か眺望かどちらを選ぶかにもなりますね。夏は逆に西側は暑いということにもなります。
さて、皆さんはどちらを選びますか？私は南側の眺望を選びました！！

> 46 さん

ゲロゲロそんなに人気なの? これはGWを挟んで掃けてしまいそうです。
やはり南大沢の駅近は侮れないなぁ、業者のほくそ笑む顔が浮かびます
これを気に多摩地区の活性化にもなればいいと思います。

46です。
私もびっくりです。安いマンションではないと思うのですが。。。
南大沢という場所で駅近マンションがないことによる、希少価値なんでしょうね。南大沢が好きな人達からすると、待望の物件なのでしょうね。（私もその一人になってしまいますが）駅から小山内裏公園までの遊歩道の雰囲気を見ると、多摩センターには住みたくないなーと思ってしまいます。

でも東急建設ってどうなんでしょ？評判はいいのでしょうか？

うーん。ちょっと不思議なのですが、この物件は東面４車線道路、
南面は６車線道路、さらに少し離れますが線路に面しており、け
して静かな環境ではありません。
マンション建設予定地付近で騒音実感をされればわかると思うの
ですが・・・。

とくに南側はバルコニーに面していますので生活スペースへの騒
音が気になるところです。逆にいうと、西向き住戸のバルコニー
は道路からの騒音はなさそうです。

モデルルームに行かれる場合は、建設予定地も近くにあるので、
騒音実感をされた方がいいかもしれません（また、音の聞こえ方
は地表からの高さによって、だいぶ異なります。階数が高くなる
と意外と音圧レベルがあがって、うるさくなります）。

南大沢には沢山マンションがありますが、割と駅よりも高台にあるので、トラックやバスの大型車が通行中の音は窓を開けていると結構聞こえると思います。信号で停車している車が発車するときなどは、（道がなだらかな上り坂だと）高層階には聞こえます。
このマンションは多摩ニュータウン通りともう一つの道に挟まれていますので（間に遊歩道はありますが）、駅から離れたマンションに比べると静かな環境とはいえないと思います。ただやはりそこのマイナス面を考えても、駅までの近さは捨てがたいものがあります。駅から近い住宅はなかなかないので、やはりそこが決めてになって購入するのではないでしょうか？

雨が降っている通勤を場面を想像してみましょう。南大沢レジデンスの前の遊歩道を通ってあなたは通勤しています。毎日１５分駅まで歩いています。うるさいからここに住みなくてよかったと感じるか、やっぱり駅が近いこのマンションがよかったと感じるか、皆さんの価値観は如何でしょうか？
パーク○フィー○の値段の下落を見ると、資産価値を考えてしまいますよね。

＞５１さん
東急建設はネットでは叩かれているよね。すぐ近くのベルコリーヌの手抜きも東急からんでたしね。ただ、同一人物の作成したホームページのようだから、大勢の人が発信している情報ではないんじゃないの？
三井も住友も長谷工も、いろいろ裁判抱えているようだから、今は大手でもよくわからないと思う。ただ、姉歯の問題の後だからいい加減な仕事しないと思うんだけどなー。

施工主ではなく売主の方ですが、
”欠陥マンションおよび近隣紛争件数別ランキング情報”
で検索かけると、紛争・欠陥集合住宅等業者ランキング
がでてきます（ＵＲＬを直接貼ってよいか迷いましたの
で）。
可もなく不可もなくといったところではないでしょうか。

さすがにベルコリーヌの件はバブリーな時代の物件です
から、今どうこうということではないかもしれません
ね。

56さん
ありがとうございました。どこの売り主も問題を抱えているんですね。
東急が特別悪いわけではないみたいですね。

いえいえ、お役にたてたなら幸いです。
上記ランキングの総件数の多寡よりも、欠陥・施工不良件数が
多いところの方が問題です。
物件選びの際、一応私はそういう業者は避けるようにしていま
す。
今回の施工は東急建設ですが、通常東急不動産と組むことが多
いのでまあ悪くないのではないでしょうか。

参考までに、建築家の碓井民朗さんは、「マンション設計は三
菱地所設計、日建ハウジングシステム、東急建設コンサルタン
トの大手３社なら問題ない」と言っていたそうです。
まあ、元東急建設コンサルタントの方ですが、著書はなかなか
良かったので信用できるかもしれません。

ホームページに第1期、3件キャンセルが出ているようです。東南角部屋の一番高い部屋が2件と、西側が1件です。やはり、完売とはいかなかったようです。うーん。　残念！！！

５８さん
碓井さんと２ヶ月程前にメールでやり取りしたのですが、東急建設コンサルは良い人間が退社してお勧めできないと言われちゃいました。まあ、碓井さんは業界では辛口コメントで有名な方なので、どこまで気にするかですが・・・どう判断するかは、個人の判断になりますね。いろんな情報があって、難しいです。

６０さん
＞東急建設コンサルは良い人間が退社
おお、そうなんですか。
残念です。

ところで御本人とメールされたということは、検討依頼をされたのでしょうか。
もしよろしければ物件に対する評価等をお聞きしたいです。

６１さん
参考意見として聞いてくださいね。結果として、あまりお勧めできないというものでした。
1) 京王沿線の価値に将来性がない
乗り入れ地下鉄の都営新宿線は、官庁街につながっていない
2) 東急設計は良い人間が残っていない
U氏は元東急の方のようです
3) 三井、東急がコラボした物件は、両社の良いところを打ち消しあっている

このようなコメントでした。ただ、他の建築コンサル会社にも話しを聞いたのですが、U氏の意見はかなり業界でも厳しいらしく、あまり気にしなほうが良いといわれました。ここでも指摘されたのは、南大沢という土地の将来性でした。私は南大沢が好きですので迷いはないのですが、客観的に見ると千代田線乗り換えの多摩センターが良いのだろうと思います。
こんなところです。

６２さん
お返事ありがとうございます。
１については、私も南大沢が好きなのでまったく気にはなりません。
（お気遣いありがとうございます）。

私は基本的に多摩ニュータウンに絞って物件を探してきました。

・計画的な緑地の確保
・『車道に面しない歩道』の確保
・広い道路と車線の確保

いずれも区内ではなかなか望み得ないものです。

また、都心に通っているわけでもないし、めったに行くこともあり
ません。
ですから、マクロ的な意味での立地条件は私の考慮外です。

将来性については、そうですね。
適度な賑々しさが理想ですので、そんなに発展しなくても程々でよ
いです。治安とある意味正比例しますし、多摩ニュータウンは相対
的に治安が良いのも魅力的なところだと思います。

２は残念ですとしか言えませんが、まだ遺産に期待できるのではと
いう気もします。

３はどうなんでしょ。
この物件は実質東急が造っていると思ってますので。
これに関してはわからないです。

で、実をいいますと私が気になっているのが、立地条件の方ではな
くスペック的にどうなんでしょう、ということなのです。
もしよろしければ、こちらについてお聞きしたいです。

それにしても他にも色々と調べられていらっしゃるようで、６２さ
んは意識の高い買主さんなのですね。

６２です。
＞６２さんは意識の高い買主さんなのですね。

ただ、心配症なだけですよ。一生の買い物なので、後で後悔するのであれば少しのお金を払って相談してみようと思いました。
これはU氏以外のコンサルのコメントです。

スペック的なコメントですが、”普通”とのことです。特質して優れているところはない。東急さんはネットでかなりいじめられていますので心配しましたが、最近のマンションでは当たり前のスペックとのことです。一つ心配なのは、梁がないので音の問題が生じる危険性があると言われました。二重床、二重天井よりも、梁がないと、全体がたわんでしまい音が響くとのことです。部屋はかなり広いタイプですから、心配になりますね。
青田買いマンションでは購入前にチェックできませんからね。LHレベルは55と東急は言ってました。（LLではなく、LHが大事）この数値は防音効果がさほど高くないようです。
あと、東急リバブルの評判は悪いとのことです。うるさく言うなら、買わなくても良いと言う態度だそうです。（実際に私もそう感じました）こんなところでしょうか。

そういうことなら私も心配症のお仲間ですね。
私自身もいろいろ調べましたが、それ以外に、ひとりの方に相談し
まして、その方の評価も「普通」とのことでした。

梁の件は私も気がつきましたが、おや、こちらが東急さんに聞いた
話だと、ＬＨ−５０、ＬＬ−４５との話でしたが。
食い違いますね。
どちらが正しい情報なのでしょう？

音と言えばやはり戸外からの音が気になりますね。
マスキング効果により上下階の音が気にならなく・・・冗談です。

ああ、上記６３です。
失礼

６２です。
ボイドスラブが入っていますが、これも一長一短のようですね。他のマンション情報を見ても、2重床／2重天井でも音が響く物件もあれば、響かない物件もあるようです。あとは運まかせでしょうか。ダイア建設のL3の躯体は魅力ですが、マンションは立地優先なので、神に祈るしかないですね。皆さんよく決断してマンションを購入しているなぁと感心する毎日です。

そうですね。音の響きは面積が大きく影響してきますから。

まあ、購入の件については、皆さんホントは一軒家がいいけど、
価格と面積の関係上、やむなくマンションを選ばれているので
しょう。東京で全てをワンフラットで済ますためには、いくら
かかることやら。

費用の関係上、青田買いなのはある意味仕方がないと理解でき
ますが、その分きっちり作って欲しいものです。

こんなにも皆さんが専門家に相談していたとは思いませんでした。
実は私も一級建築家に調べてもらいました。報告書の一部を引用
しますと、

『上下階への遮音対策として床にシステム防振根太工法を採用し
ていますが、軸組に際根太を固定させないで、軸組から上下階へ
の音の伝播をさせないよう細かな配慮を見せています』

というような評価で、決して悪い評価ではなかったですよ、その
他、共用部、構造、間取り、断熱、換気、防犯、設備、環境など
様々な角度から検証してもらいました。そのすべてにおいて納得
できる評価だったので契約しました。

一生に一度の買い物ですから納得して買いたいですからね、徹底的
に調べました。後は来春の引越を待つのみです。

６２です。

６９さんは、一級建築家さんと一緒にＭＲに行って、設計図面を調べてもらってのでしょうか？
私の場合は時間がないので、購入コンサルティングという形で、パンフレットをベースに意見をもらいました。
設計図面まで見てもらったのであれば、６２さんの意見が一番ですね。すごく、このマンションの価値が上がるコメントで、うれしく見ています！！

69です。
はいその通りです。一級建設士にMRに同行してもらい
設計図書を3時間くらいじっくり見てもらいました。費用
が高かったので誰か購入予定者と折半したかったという
のが本音ですが、そんな人を見つけることはできなかった
ので自腹で払うことにしたんですが、良い結果だったので
契約もできましたし、今は満足しています。

内覧会にもこの方に同行してチェックをしてもらうつもり
です。プロの目で見てもらうので安心です。