南大沢レジデンス

　１５０さん、あの、誤解の無いように敢えて申し上げておきますが、私は
管理会社を替えることをお勧めしているわけでは決してありませんから。
ただ、場合によってはそれも必要では、ということですので。
　業者（管理会社）はあくまでも営利会社であることを念頭に置くこと。
その意味で、こんな管理会社もあるんですよ、と１つの事例として私共の過去
にあったことを挙げたわけです。

　レジデンスの管理会社は、売主の指定会社で決まっており、これは少なくとも
しばらくはこれで行かざるを得ないでしょう。
　管理会社とは管理員を含めて付き合ってみないとわかりません。
管理会社はいいけど管理員がどうもね、とか、管理員はいいけど、会社の対応が
ダメね、とか、あるいは会社の対応もいいし、管理員もいいぞ、といろいろ評価
が出る数年後に、あらためて住民のためにはどうすべきか、管理会社は今のまま
でいいのかどうか、等等、それから考えても遅くはないと思います。
管理会社とは、少なくとも対等に付き合うべきで、さらにいうならば適度の緊張感
があったほうが将来に向かっていいのではないか、とも思います。
なにしろ、私共では管理会社と馴れ過ぎて、管理会社に対し当然の要求もしづらい
思いをしたこともありますから。いろいろ難しい面があるんですよね。
　いずれにしましても、最後に決断するのは、もちろん、管理組合の理事であり、
また住民のみなさんであることは言うまでもありません。

　つまらぬことを書き連ねましたが、ひとつの私見としてご容赦のほどを。
　１５０さん初め、ご入居予定の皆様のご健闘をおいのりします。

こちらのマンションは元○ーホームズにて建築確認をされているのですね。（その後、取り直しているようですが）。マンション横の建築物の表示板には今だ○田殿の名前が記載されてます（テプラで修正したのが剥がされたようですね）。通行の人が”あっ、ここ○ーホだぞ”の声に私も気づいたのですが、表示板ぐらい施工元に直させたほうがいいのではと、老婆心ながら思います。この頃売り出された○イワ殿の町田の物権も、この検査機関の関与にて半分ぐらい売れの残っていたり、資産価値も無いレベル（買い手がつかない）の中古物権も良く耳にします。人の噂ほど怖いものはありません。早急に対処してもらったほうがいいと思います。

購入者はリスク覚悟の上での購入ですから関係ありません。

147さん、回答有難うございました。

それでは、建築確認について
①ｅＨｏ．０５．Ａ−００９７２３００−０１（平成１７年８月１０日）
②姉歯事件発生
③第ＵＨＥＣ建確１７３９０号 （平成１７年１２月２０付）
④第ＵＨＥＣ建確１７３９０号変１号 （平成１８年３月７付）
とこのような順番になっております。
購入者の大半は当初建築確認がイーホームズだったことはご存知だと思
います（表示板もそうですが、５５あたりの方が見られていたＨＰでも
載っていますので）。で、姉歯事件の後に工事を中止し、別の機関に建
築確認を取り直しております。
まず誤解なきように申し上げたいのは、鉄筋抜いたり、耐震不良設計を
行うのは建築確認機関ではありません。倫理観のない建築士であり、悪
徳売主です（建築確認機関が設計を改悪するわけではないので）。です
から、建築確認がイーホームズ＝欠陥マンションではありません。で、
表示自体ですがまあ、いいんじゃないですか。事実ですし。気になる人
は販売業者に聞くでしょうから（かえって情報公開になっていいかもし
れません）。
そんなに心配することもないと思いますよ。
なにせもともとテプラでしたから剥がれずとも透けて見えておりました。
当時作り直せばいいのにと思ったくらいです。　

で、この件については、それほどリスクとは感じておりません。
さすがに事件直後ですから、ここで何かあると猛烈な不買運動が発生します。
正直、多少の手抜きで得られる利益なぞ物の数ではありません。
もうひとつ、元々ここは高額物件ですから手抜きなぞせんでも相当の利益を上
げられると思います（実際スペック上は、手抜きと思われる点はあまりありま
せんでしたし）。

この物件の抱えるリスクは何と言ってもスポーツ施設併設であることです。た
だ、土地柄商業施設併設以外は不可だったので、その点は止む無しと判断いた
しましたが、購入直前に判明した議決権問題については、まさに青天の霹靂。
おいおい、そりゃないんじゃないのと思いましたが、こちらについては解決策
（規約変更）がないわけではないのでＧＯサインとなりました。

ついでに解決策にちなんでこの物件のマイナスポイントをひとつ。
駐車場が機械式であることです。
通常敷地面積の不足から止む無く機械式にしたケースについては、仕方ありま
せんが、この物件に関しては、スポーツ施設側の敷地を今より削れば、自走式
平置きが可能だったわけです（２段になるか３段になるかはかわかりませんが）。
これによって自走式であれば１０００円〜２０００円で済んだ駐車場代が６０
００円位になっています。１戸あたり２５年でみると、
（６０００−２０００）×１２×２５＝１，２００，０００円
ほど本当であれば不要だった金額を払うことになってしまいました。
機械式駐車場はメンテ等々色々お金がかかるので、業者がよく使う手（建築
後の収入稼ぎ：連結ベース）ですが、商売してますねという感じです（これ
については良心的売主とはいえません）。
リンクソシエなんかはその点総平置きで良心的ですが、パークフィーネやリー
デンスクエアなども、総平置きが可能なスペースがあるのにわざわざ不要な
機械式を混ぜ込んでいたりします。

ただ、上記２つと違うのは、敷地があれば、機械式の耐用年数切れの際に総
平置き化へのが変更が可能ですが、レジデンスの場合は、いまや敷地の面で
難しいことです。こちらは解決不能な点で嫌でしたが、我慢することにしま
した。
なにより機械式って不便なんですよね。
今日みたいな大雨の時は冠水さけるために車を退避させないといけないし。

まあ、いろいろ書きましたが、やはりメインは議決権です。
これを何とかしないと居住者の選択肢が著しく狭まりますので。

マンションは現代版平屋のようなものです。一つ屋根の下で、遠からず、同
じ問題に直面することになります。
ですから、できるだけ多くの購入者（及び購入予定者）にこの掲示板を見て
いただき、この物件の情報と問題を共有したいと考えています。

正直、物件検討にあたり、かなりの時間とそれなりのお金をかけましたが、
初期の目的を達成した以上、ひとりで情報を抱えていても意味がありません
ので、ちょくちょく書き込みをしております（その時の時間的余裕と書く気
ゲージ次第ですが）。
ということで毎度の事ながら長くなってしまいましたが、購入者のみなさん、
よろしくお願いします。しっかりと情報と問題を共有した上で、一緒にいい
マンションにしていきましょう。

失礼
平屋→長屋

機械式駐車場は気になりますね。
車が出てくるまで最長３分半かかるそうです。
あんなに敷地があるのになぜ自走式ではないのか不思議に思っていました。
営業マンは駅前で駐車場に敷地をさくのはもったいないとか言ってました。
機械式駐車場は建築後の収入稼ぎなんですか・・・
そういうことだったんですね。

これだけ駅の近くなので機械式も仕方がないと思いますが、やはり機械式は使ったことないので心配ですね。上下いくつかあるようですが、はたして事故なく使いこなせるのか？？？
場所は抽選？だそうですが、希望はどれぐらい通るのか・・・機械を稼動しなくていい場所はいくつぐらいあるのでしょう。
確実に車の使用率は下がるでしょうが、ガソリンも高いからかえっていいかもしれません。

機械式駐車場で６０００円〜は安いと思います。
将来のメンテ（機械交換とか）で修繕費が足りなくなりそう。

近隣のマンションだと１万以上しますよね、機械式は。

最低料金は3500円〜と聞きましたが。違うのでしょうか？営業マンは高い駐車場から希望が殺到するなんて、適当なことを言っていました。駐車場情報はそういえば、あまり細かな情報がありません。

”イーホのマンション”というだけで、資産価値は正直下がります。私のマンションがその例です。
金利の最安値だった1月頃、一軒家購入のため銀行と交渉しておりましたが・・・マンション価値が見込めないとの理由で融資して頂けませんでした。築5年でこのありさまです。施工に問題が無くても、用は買い手が着かない物件は資産価値は無いに等しいようです。

一生住むから問題ありません。売ることなんて考えてませんから。

いやいや、１５５をよくみてもらえれば分かると思いますが、最終建築確認
はユーイックが行っていますので、そのような表現をするのであれば、

誤　「イーホームズが建築確認を行ったマンション」　ではなく
正　「ユーイックが建築確認を行ったマンション」

ということになります。
為念。

１６１さん、営業マンが「高い駐車場から希望が殺到する」と言っていたということですが・・・
どういう意味で言ったのか定かではありませんが、大きさ・重量に制限があるので、買い替えも
考えて、大型車用を希望する人が多いと予想しているのでは？
平置きと違って、条件が厳しいのが機械式です。

161です。
値段の違いが、駐車場の場所なのか、大きさ重量なのか、説明されている書類はあったのでしょうか？私は、後日説明があるのかなぁ・・・と、能天気に考えていました。。。

それでは、駐車場について
「駅が近いから機械式」というのはたまに聞きますが、これは実は間が抜けていま
して、駅が近いから（地価が高い。）（平置き駐車場にするとその分敷地面積が増
えてマンション販売価格が高くなりすぎるもしくは駅近で敷地に元々余裕がないか
ら）機械式というのが正しい文脈です。でこの物件の場合は敷地に余裕があります
ので、先のような話をいたしました。
「駅が近いから機械式」の伝でいくとすぐ裏手の「ベルコリーヌ南大沢」も反対側
の「シティハイツ南大沢」も機械式でないとおかしいとなってしまいますが、実際
は両者とも平置きです。

次に駐車場使用料ですが、確定ではないかもしれませんが、地下２段地上３段の前
奥あり、昇降横行式駐車場（１０４台）で、
大型地上１段　前／奥　８０００／７０００
大型地上３段　前／奥　６０００／５０００
中型地上２段　前／奥　５５００／４５００
中型地下１段　前／奥　５５００／４５００
中型地下２段　前／奥　４５００／３５００
＋唯一の平置き身障者優先区画　９０００　（１台）
です。
大型が高いのもそうですが、基本的には車の出し入れ速度が速い方が高くなってま
すので、高い方に殺到する理由はこちらの方です（適当ではないですね）。
３５００の所が３分半と思われます。

さて、あとは将来の話ですが、機械式駐車場の入れ替え費用と鉄部塗装は長期修繕
計画に折込済みですのでその点は問題ありません（それ以外のメンテ費用に駐車場
使用料が使われると思われます）。

現在私は天気を注視しております。工期急いで雨の日にコンクリート打設とかしな
いよねと監視に行っているとかいないとか。
ではでは。

昨日夜8時過ぎに現場前（遊歩道）を取ったところまだ工事をしていました。おそらく雨のため、打説工事ができず、雨の降っていない日に集中的に工事を行っているのでしょうか？

ところで、ベルコリーヌは機械式が何箇所かあります。やはり平置きと比較して、改選時には人気がありません。しかもメンテナンスが必要で、ある程度の年数（15年？）経つと全交換も必要なようで、維持費が馬鹿になりません。場所さえあれば、平置きにするか、せめて平置き2階建ての駐車場にしたほうが、利用者には親切ですし、維持費も最小限です。

駐車場の使用料金を見る限り、ベルコリーヌとさほど変わらないため、このあたりの相場だと思います（民間駐車場はもう少し高いですが）。

168さん
161です。この情報は、資料で配布されていますか？私はもらってない気が・・・
もらった資料について、もう少し見てみます。

161さん駐車場使用料は価格表の一番下にのっていますよ。
最近建築確認の件が話題になってますが、すぐに別のところに建築確認とらせてるので、良しとしました。他物件ではそのままのところもあるくらいです。
ところで、工事の状況が気になります、、雨が多くて心配です。
近くに住んでないので、月１回くらいしか見に行けません。
宜しければ、時々、情報いただければうれしいです。

１６１さん

＞161です。この情報は、資料で配布されていますか？私はもらってない気が・・・
帰ってきたら１７１さんが先にお答えされておりました。
私のソースもそこです。

１６９さん
駐車場の使用料金も考え方は修繕費と同じで、基本的には必要総額から逆算して
算出します。ですから、相場と比較するのは実はそれほど意味がありません。
ただし、修繕費と違うのは算出した金額を民間の駐車場料金と勘案して調整する
作業が入ってくることです（もちろん売主がですよ）。算出後の金額が、近隣民
間相場と比較して

算出後＜近隣民間相場

であれば、そのまま駐車場料金が決定しますが、

算出後＞近隣民間相場

の場合、流出を招きますので、
①管理費へのつけかえ（見かけ上の駐車場料金引き下げ）
②必要総額不足化による減額（悪質）
を行い、近隣民間相場から必ず下回るようにするからです。
で、結果的に相場に近い金額に設定されることが多いのです。

とりあえず、最終的には機械式の割合が多いほど必ず駐車場使用料金は高くなり
ます。（まあこの話は、区分会計の考え方やマンションにおける駐車場の位置付
けをどう捉えるか次第で大きく変わってくる面もありますが、長くなりますし、
見解の相違もでがちですので割愛）

で、レジデンスがどうかについては、データ不足により現在不明です（長期計画
に折込済みだったのでおそらく大丈夫とふんでいますが。少なくとも②でないの
は確実です）。
まあ、１年もすればわかるでしょう。

161です。168さん、171さん、返信有難うございました。もう少し勉強してみます。

駐車場の選定についてはまだはっきりとは決まってないのですよね。抽選は一年ごとなのかそれとも2〜3年ごと？あるいは一回決まったらもうそれで固定、など。抽選方法も車種関係なく場所の希望を出せるのかどうか・・・どこの場所に希望が集中するかはわかりませんが、やはり値段が高くても地上そのまま出せるところが人気が高いのでしょうか？　それとも安いところが？？？こればかりはわかりませんね。決まるのは来年？でしょうか。

１７１さん
発信自体はＯＫですが、どちらの何階あたりなのでしょうか。
Ｂ棟（西側）かＣ棟（南棟）によって打設日が異なりますし、
当然フロアによっても異なります（さすがに全部書くのは面
倒なので）。
それから、この掲示板は検討板なので、おそらく早ければ７
月中には閉鎖されますので（６階以上かな？であれば閉鎖後
かもしれません。とはいえ、早く閉鎖にいたらないと困るわ
けですが）。
住民板に移ればいいんですけど。いまだに立ち上がってない
し、他板見てもなぜか書き込みが沈静化しているようですね。

プライバシーの問題もありますので、特定されなくてもよい
ですよ。

ではでは。

余談　配筋等は天気あまり関係ないので、とりあえず気にす
るのは打設日の天候と打設間隔だけですね。近隣にお住まい
の方は要チェックですね。
そういえば、今日は２期の登録締切日、情報お持ちの方はよ
ろしくです。

皆さんオプションはどんなものをつけるのでしょう。もうすこし手ごろな価格なら考えるんですが、バルコニーのタイルなど自分でやったほうが大変でしょうがリーズナブルだと思います・・・。表札なんて適当に今使っているものをつけるのでいいかなと思っているんですが、みなさん新しく付け替えるのかな？　食器洗浄器は住んでから量販店につけてもらうほうがよっぽど安いとおもいますが、ビルトインの場合まれですが後からつかないことがある、なんて販売の人に言われましたが、そんなことあるんでしょうかね。ただ、今注文すると型がひとつ古くなるので、もう少し後にしたほうがいいと良心的に忠告をしてくれました。

バルコニータイルはネットで注文し、自分で設置する予定です。簡単にできると思いますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15443/
オブション会では、食先機は入居後に自分で設定できると聞きましたよ。自分で買って設定したほうが、新しいタイプを安く購入できます。私はオプションは、ピクチャーレールのみです。

食洗機の情報ありがとうございました。うちもオプションで申し込もうと思ってたのですが新しいもののほうがいいので直前に申し込もうかな。それからフローリングのコーティングもしようと思ってるんですが、けっこうなお値段なので、どうしようか検討中です。
アレルギー体質なので、畳調湿シートもつけたいんですがいろいろとお金かかりますね、、。
みなさんは６月のインテリアオプション販売会には行かれますか？

フローアのコーティングは、注意したほうが良いみたいですよ。
でも、個人の判断なので。沢山、スレッド立ってますので、しっかり読んで判断してください。
私は、UVコーティングではなく、フローリングワックスとして別業者に依頼する予定です。

オプションで、オープンキッチンを検討されている方はいませんか？
モデルルームを見ると憧れてしまいますが、現実はどうなんでしょう？

オプションにあるフローリングのコーティングはＵＶコーティングなのですか？
案内をみても、材料などは何も書かれていませんが。
私もお手入れが楽と聞いて検討していたのですが、賛否両論のようですね。
どうしたものか・・・・・・・

オプション販売会は・・・どうなんでしょうか？勉強にはなるのでしょうか？特になにも予定はないけどちょっと見たい気もしますが、遠いなぁ。
オープンキッチンだとさぞかし開放的でいいとは思いますが、現実問題として収納があれだけ少なくなるのはうちは無理ですのであきらめました。その家によってちがうのでしょうが。
家族が少なければいいですが、やはり子供が何人かいると物も多くなるのでオープンではたりないでしょうと販売員の方もおっしゃってましたが、どれくらいの割合でオープンのキッチンの人がいるのでしょう？　でもあれだけオープンだと、相当きれいにしておかないと目立つので大変なのかもしれません。
いろいろ読ませていただくとフローリングコーティングすると後が大変？
どうせ傷だらけになるだろうから、自分で普通にワックスを買ってきてしようかと・・・。

アイランド式キッチン（オープン型）は、前面（キッチン側の反対）のテーブル下に収納スペースがあります。調べたところ奥行きが30cmほどあり、通常使うお皿やカッブ類は十分入ります。（メーカーは確かTAKARA製)キッチン上の収納だなが無くなりますが、その分はカバーできる収納量でした。オプション価格が60万以上するのはちょっと高いですが（ほとんど定価？）、その価値を見るかどうかだと思います。ちなみに最近の流行は、夫婦でキッチンに立つアイランド型で若い夫婦のほうが受けがよいと聞きました。リビングのデザインだけでみると、明らかにアイランドのほうが洒落ています。が、その分普段綺麗にしておかないと大変ですね。

我が家は、セミオープン（無償セレクト）にしましたが、183さんの説明されているキッチン収納は60万と聞き、思いっきり引いちゃいました。60万のオプションって。。。。あまりにも、足元見すぎです。市場価格の倍ですよね。みんな選んでるのかなあ。お金持ちなんだなぁ。。。

ホームページに４戸売れ残っているようです。西側３戸、南側一戸。
うーーん。２期は完売できずです。ここにきて、息切れですね。

オプションのキッチンはうちも憧れたのですが、高級レンジフードのフィルターが１枚でも７０００円くらいしたのでびっくりしてあきらめ、セミオープンにしました。
フロアコーティングは後が大変？ってどういうことでしょうか？水拭きができて、お手入れが簡単って書いてあるのでやろうと思ってるのですが、、、。ワックスは有機溶剤が気になるのでしたくないんです。

　今朝の日経新聞の３１ページに「家守るプロの知恵」の見出しで、
快適なマンションライフの後押しをしてくれる所として相談団体名が
掲載されています。

　「マンションは三度おいしい」。
これは建築関係者の一部でささやかれる言葉。
プロが素人を丸め込み、建設費、管理費、大規模修繕で荒稼ぎする。
　「だからこそ、住民はもっと意識を変えないと」と、ある相談団体。

　前にも言ったことがありますが、みんながそれぞれ管理組合員である
という意識をもって取り組んでいかないと、相手は手強いですよ。

　　　余計なことですが、ご参考まで。

186さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3134/
自己判断でお願いします。個人的には、コーティングは傷つきにくいですが、生活していると確実に傷つきますので、傷ついた後を考えるとはがすのが大変なので、私はやらない派です。

まあ、おっしゃることもわかりますし、３回稼げるのも間違いない
わけですが、荒稼ぎというほどどれも利益率は高くないですよ。
例えばこの売主２社の決算書見ても（それぞれ利益率）
＜東急Ｇ＞
分譲８．３％　管理受託３．３％　請負工事１．８％
＜三井不動産Ｇ＞
分譲１．３％　管理受託１４．１％　完成工事１．３％
とこのように荒稼ぎどころか・・・という感じです（ちなみに三井
の管理受託が高いのはオフィス系の割合が高いためです）。
利益率が高い（荒稼ぎしている）のは賃貸とか仲介業務ですね。
だいたい１０％〜４０％はあります。

とはいえ、プロが素人を丸め込むのは不動産に限らず、保険や金融
等々様々ありますので、消費者は勉強してできれば専門家にも依頼
した方がいいのは間違いないと思います。
とりあえず私は物件購入相談を依頼しましたが、すでに内覧会同行
についても依頼をしております（現在独自に内覧会に向けてチェッ
クシートを作成中）。
入居後については、できれば以下のようになって欲しいなあと思っ
ております（２番目以降は専門家もいれつつ）。
・理事の任期２年化＆１年で半数交代（管理組合の継続性担保策）
・１年後の管理費見直し（必ずしもリプレイスを意味する訳ではない）
・１年後の建物総診断（共用部のアフターサービス期間内補修を行うため）
・５年ごとの長期修繕計画見直し

そうそう最近キッチンの話題で盛り上がってますので、ついでに。
我が家はキッチン、セミオープンにしました。
妻がクローズ型は家族の姿が見えにくいのとＬＢから離れた感じ
が寂しいと言われたので（オープン型は匂いと音の問題から断念）。

　１８７です。余計なことを言ってすみませんでした。
　１８９さんのような方がいらっしゃるから、だいじょうぶですね。
今後のことも見据えて、いろいろ勉強され、考えておられるようで、
あらためて１８９さんのすごさを知りました。
ここの住民の人びとは頼りがいのある人がそばに居てしあわせですね。
あとは住民の皆さんが１８９さんに協力することですね。
いい管理組合ができ、快適なマンションライフが楽しめますね、きっと。
　

できれば、１８９さんに理事を立候補してほしいですね。志が低いと、管理会社の接待攻めに陥落し、管理会社の思い通りになってしまうことも多いようです。よろしくお願いします。

　１９１さんと同意見ですけど、他のみなさんは一体
どうしているんでしょうね。
ほんの一部の人しか管理組合に関心がないみたいで。

　みんなのために、と同時に自分のためにでもあるん
ですけど、どうでしょう、一肌脱ぎませんか？。

188さんありがとうございます。実はあのスレッド既に見たんですけど、余計どうしたもんかと思い、こちらで聞いてみたんです、、、。しばらく悩んでみます。
それから訂正があるのですが、
レンジフードのフィルターは３６７５円の誤りでした、すみません。ダクトカバーが７３５０円だったのでそれと勘違いしました。

うーん。
私は座学だけですので、そんなにたいしたことはないですよ。
とくに管理組合初期段階においては、理事経験者にやっていただける方が
いいと思います。
やはり経験がものをいいますので。
この辺は実際の居住者にどのような方がいらっしゃるか次第ではないでしょ
うか。

ただ、一番困るのが、『他人事』だと思っている場合なんですよね。
１８７さんや、１９２さんが指摘されていますが、意識の問題が一番やっ
かいです。以前マンションは現代版長屋と例えましたが、より適切な表
現をすれば、マンションは一種の「自治体」です。
自分達で自分達の家を管理するわけです（自ら治めるわけですね）。
共用部分も含めて私達はお金を払って購入し（売主がプレゼントしてく
れるわけではないので。内覧会の時は注意ですよ。私達には共用部分に
ついてもチェックする権利があります）、同じく共用部分の固定資産税
も按分して負担することになり（実際の専有面積より大きくなりますの
でこれも注意です。納税通知書の間違いではありませんので）、共用部
分の管理費、共用部分の修繕費も含めて払うわけです。
管理の問題は、まさに自分の財布を直撃する話なので、決して他人事で
はないし、そういう意識を持たないと「損」をしてしまうわけです（し
かもけっこうな額を）。実は日常、安い買い物をしようとする努力より
少ない労力で、大きな節約ができます。

なので『意識』の問題についてはちょっと危惧しております。
管理組合の理事のなり手がなくて困っているというケースも聞きますし。
管理組合の成否は、自治意識の高い構成員の『割合』にかかってますので
（数人いたところで、たかが知れています。民主的組織ですから、数が全
てです）。

それにしても、今からでも売主は議決権問題解消してくれませんかね（
たぶんここ見てると思うので書きますが）。
あきらかに戦略ミスだと思います。
管理組合は自治体ですので１人１票（＝１戸１票）が原則です。民主主
義の原理から制度設計がされているにも関わらず、資本主義の原理を持
ちこもうとしています（株主総会の議決権とは根本から制度設計が異な
るにも関わらず）。しかも、住民からすれば何も益する所はないので、
ちょっと考えれば、規約変更に動くことは想像がつくはずです。なにせ、
住民にとってこの件は、『ノーリスクハイリターン』ですから（この問
題は費用問題が発生しませんので）。真に資本主義の原則どおり行動す
るのであれば、今からでも自ら解消された方が、以下の２点から、売主
にとっても益することになると思われます。
①どうせすぐ規約変更されるのであれば、自ら解消する方が風評被害等
　のリスクが防げること（購入者はこの物件を買った方だけではありま
　せん。未来の販売機会のロスを防ぐためにも）
②残物件を売る上でもマイナスポイントは解消しておく方が売れやすい
　こと
さすがに売れ残りを売主が買って社宅にしたり、賃貸に出してキャスティ
ングボードを握るようなことはしないと思いますが（社会問題になりま
すので）、ぜひ再考していただきたいものです。

１８９（１９４）さんのおっしゃるとおりですねぇ。
天下の三井、東急ともあろう会社が、そんな姑息なことを
考えるとはね。

１８９さんの言われる①と②はまさしくその通りと思います。
ぜひ再考していただきたい、と私も思っています。

失礼
キャスティングボード→キャスティングボート
ですね。
上記、売主に益を追加します。
③どうせすぐ規約変更されるのであれば、何かある度にスポーツ施設の件で
　管理組合と調整する必要がでてくるので、最初から良好な関係を持つ方が
　長期的に見て得策であること。
④スポーツ施設の定期顧客になりうる可能性が最も高い、当マンション住民
　とは、良好な関係を持つ方が経済的に見ても得策であること。
以上です。

それからコーティングの件について
１９３さん（もしくはご関心のある方へ）
美観については個々人の考え方がありますのでわかりませんが、マンショ
ンの機能的面からひとこと（参考程度に聞いてください）。
ご存知の通りマンションは上下左右をコンクリートに囲まれております。
そしてコンクリートはおおざっぱにいって水と砂利でできています。
このコンクリートに含まれている水分はおおむね２年ほどかけて放出され、
乾燥収縮をほぼ終えると言われています（状況によって異なると思います
が、最初の1ヶ月で35〜50％、1年で60〜80％程度終了するとの話もありま
す）。
で、床下のスラブからも水分が放出されるわけですが、コーティングをされ
るのであれば、コーティングがフローリングの吸放湿性にどのような影響を
与えるのか確認されてからの方がいいかと思います。
水分が閉じ込められてしまいますので。

みなさん、ちなみにコーティングの有無に関わらず、入居後１年から２年弱
の間は換気に気をつけたほうがいいですよ。
それでは。

余談　１８９で書いた「１年後の建物総診断（共用部のアフターサービス期
間内補修を行うため）」は実はこれに関連していまして、駆体の乾燥収縮後
の状況を確認（クラックとか白華の発見）するのにちょうどいい時期だった
りします。

理事長の選出など管理組合の体制が整うのはやはり入居後ですか？この業界に明るい人がいると心強いのですが・・・。ここのマンションに限りませんが、あとあとトラブルにならない前に決めた置いたほうがいいことっていろいろありますよね。管理にかかわることをはじめとして、ペットのこととか駐車場のこととか。気持ちよく住めるように、一人一人が他人事だと思わないようにということを痛感しています。

アウトレットモールは１５年の定期借地だそうですが、あと数年でなくなったりするのでしょうか？
継続される場合もあるのでしょうか？　少し心配しています。

アウトレットは定期借地さんですね。初めて聞きました。あんなに混雑しているのに、閉店がありえるのでしょうか？ちょっと、考えにくいですが。
私はそれよりも、東急OASISが閉店するほうが、マンションにとっては致命的なので、心配しています。今はパチンコ屋は建築できませんが、駅前も条件が緩和されてきているようですし、10年後を考えるとわかりませんよね。リスクありです！！

誤字訂正します。

＞アウトレットは定期借地さんですね。
アウトレットは定期借地なんですね。

販売戸数が５戸に増えていましたが、意外と苦戦しているのでしょうか・・・。

確かに。苦戦だな。西側は鉄塔があるからなぁ。苦戦は予想していたが、このままでは値引きは当然ということになる。好ましくない状況。最近は検討しているレスもない。うーむ。

１９９さん、
今、駅前にパチンコ屋は建築中ですよ。
しかも、スポーツクラブもできます。
東急さんは、リサーチの結果、競争相手とは思っていないようですが。
駅前というのは、かなり強いと思いますけどね。

というより選択肢の問題。
ハンズかＳＣか銭湯かオアシスしか選択肢はないので、前者
２つはまず無理だから、消去法でオアシス。
施設利用者はほぼ車かチャリだろうから商圏は大して変わらな
い、どちらも駅前。徒歩客は逆にこっちの方が来やすいだろう。
勝負は純粋にサービスの質で決まるでしょう。
それより、通学・通勤者の違法駐輪対策が必要になると思われ。

ホームページ、かなり頻度高く更新されているんですね。
今日は残り住戸が２戸になっていました。

そうですね。２期の２次になってました。少しずつでも完売すればいいですね。
ところで、今週末のインテリアオプション販売会には皆さん行かれますか？

一応ドライブがてら、土曜日に行く予定です。（都心まで出るので億劫です）ただし、よほど良い提案がないと購入しないつもりです。希望として、ブラインドとスポット照明の提案をお願いしています。

インテリアオプション販売会に行かれた方はいらっしゃいますか？
どんな感じだったか聞かせていただければと思います。
どんなものがあったのでしょうか？

どなたか、２期２次抽選会に行かれた方、情報発信をお願いします。

インテリアオプション販売会は、配布されたオプション販売の業者さんが集まって、見に来た契約者に対して個別に商品の説明と見積もりを出してくれるものです。商品は会場内に設置できるものは展示してありました。例えば、カーテン、食洗機、ウッドデッキ、エアコン、表札、ピクチャーレールなどです。カーテンはインテリア・コーディネータがついて相談に乗ってくれました。その場で契約する必要もないので、とりあえず必要なオプションの説明を聞いて、見積もりを取って価格を知るには有効です。ただし、エアコンもカーテンも通常購入できるものは、オプション品は割引率が少ないので、結構いい値段をしていました。
1時間もいれば必要なオプションの価格を知ることができます。会議室のような場所で開催されているので、販売会と思って商品がいっぱい展示してあるイメージではありません。高井戸駅からはタクシーでワンメータでした（660円）

やはりインテリアオプションのお値段は高めだったのですね。でも情報収集のためには行ったほうがいいのでしょうか・・・。確か秋にもありますよね？　　今日、ＨＰを見たら販売戸数が３戸に増えていました。二期の二次では売れなかったという事でしょうか。なんだか、段々心配になってきました。三期分も含めて一体あと何戸残っているのでしょうね？

確かモデルハウスのボード上には、先着3戸のほか、4戸が残っていました。4戸はキャンセルかローン審査が通らなかった物件ではないかと思います（推測）。モデルハウスは7月に閉鎖すると聞きました。まだ完成まで8ヶ月あるので、完売するのではないでしょうか？

第３期は来月でしょうか？やはりまだ二期の分は今日も3戸残っていましたね。それにしてもどうしてこんなに細かく分ける必要があるのでしょう。
もう来月モデルルームを閉鎖してしまうのですか？売れてなくてもモデルルームは閉鎖してしまうものなのでしょうか？

２１３さん
モデルルームは、場所代＋人件費等を含めると月に少なくとも１００万円以上
はかかっていると思われますので、たとえ、最終期後、数戸残ったとしても７
月一杯で撤去されるでしょう。
在庫僅少になった場合は、早々に閉めてその分の経費を値引きの原資にした方
が経済的（売れやすい）だからです。

さてさて、最近書き込みすぎだったので現在自粛中です。

最後に訂正
１８９の＜三井不動産Ｇ＞分譲１．３％→１３．３％です。
１桁抜けてる・・・

以前に　「１７７　オブション会では、食先機は入居後に自分で設定できると聞きましたよ。
自分で買って設定したほうが、新しいタイプを安く購入できます。」というのがありましたが、
量販店で購入してもたいがいのものは設置できるということですか？
オプションでつけると型が古くなるという書き込みもあったので、迷っているのですが。
入居後に設置を検討されている方はいますか？

１７７です。
量販店で購入して、取付けだけを業者に出張工事をお願いする予定です。理由は最新モデルが安く購入できることにあります。（量販店＝ネットで購入です）
ビルトイン食先機も最新機種がネットで安く出ています。工事業者がネット販売している場合もありますので、そちらのほうが面倒ではないですよね。National製品は定価の４割引は当たり前ですから。
ただ、オプション会で購入すれば手間はかからないですから、面倒な人はそちらがいいのでしょうね。

１７７さん、ありがとうございます。
後からでも設置できるなら、私も１７７さんのようにしたいと思います。
せっかく設置するなら、安くて最新モデルの方がいいですから。

１１７です。再度、オプション会で”食洗機は後付けできますよね”と確認をしておたほうがいいと思います。（私は確認して問題ないと言われましたが、念のため）私の印象ではオプション担当の人は商売人というよりは、技術者という感じで、儲け主義ではないように感じましたよ。

↑　訂正：　１１７です。−−＞１７７です。
すいません。

ホームページが、いよいよ最終期になったぞー。販売戸数は４戸。さて完売するのかお楽しみ！！
前回売れ残ってた住戸は値引販売あったのかなー？？

最近書き込みも少ないのでネタをひとつご紹介。

マンションの原価構成（1戸平均4580万円の例）
土地代 　38.6%
建設工事費　37.6%
　（内訳　仮設　土木　地業　躯体　　仕上げ　設備 　諸経費
　　　　　6.8%　2.9%　3.7%　21.3%　36.1%　19.2% 　10.0%　）
販売経費　　10.3%
その他 　3.9%
利益　　　　9.6%

会社、物件によって多少の前後はあると思いますが、このようになって
いるようです（2006/5/27週刊ダイヤモンド参照）。
首都圏のマンションの平均価格も４０００万円ちょいですから事例とし
てはなかなか良いと思います。

最近の原材料高を受けて住宅建材も値上がりをはじめているようですが
（アルミサッシ１割値上げ等）、このデータから考えると個々の建材で
あれば、全体の価格に与える影響は比較的軽微であることがわかります。
また、昨今話題になった鉄筋抜きですが、仮に３０％減らしたとしても
全体の価格に与える影響は１％にも満たないとのことなので、それほど
利益には貢献しないようです（ですからそんなことをしていた会社は、
他の工事費も削りまくっているはずなので、スペックを良く見れば分か
るはずです）。

ということで、マンションの販売価格に与える原価で一番大きいのは、
土地代＝地価ということになります。マンションの土地の仕込みは販売
時期の前年ですので、地価が反転し始めた都心の物件（次年度販売以降）
はかなりの影響を受けると思われます（国土交通省ＨＰより、１７年中
の都区部都心部の前年比地価変動率は6.3％、まあ、郊外はまだ関係なさ
そうですが（同多摩地域△0.7％））。

これを受けて売主側としては３つ程選択肢があります。
①素直に購入価格に反映
②面積を減らす（下限あり）
③総工事費を削る（下限あり）
どの組み合わせでも買主にとってはマイナスです。
（マイナスと言えば原価以外の最大の変数＝最終購入価格の最大構成要素
である金利も上がりそうですし）

今後は、郊外駅遠型で面積大、都心ｏｒ郊外駅近で面積少の２極化が拡大
しそうですね（実はすでに面積少化の動きは始まっています。”平均面積
と平均価格の推移”で検索するとグラフが出てきます。地価の変動にあわ
せて価格が変動し、4000万円を下限としてさらに面積を増やすことで地価
と連動していることが良く分かります。また、2003年から反転して面積が
少なくなってきています）

ちなみにレジデンスの土地代を検討する場合の参考データ
（国土交通省ＨＰ地価公示より）
東京都八王子市南大沢２丁目１８番１０（南大沢駅 550m）
2006年　163000（円／㎡）

とりあえず、南大沢駅近の地価はようやく下げ止まったようです。
1988年比で36.2％まで下がってやっと下限が見えてきました。
よかった。

マンション検討の際は、国土交通省ＨＰ地価公示と一番上のデータを組み
合わせるといろいろ見えてきますのでご参考にどうぞ。

いつも参考にさせてもらっています。
ホームページに、下記記述があります。
竣工時期
平成19年03月中旬竣工予定
入居時期
平成19年04月下旬入居予定

ローンの金利が確定するのはいつになるのでしょうか？
ゼロ金利解除による金利上昇が不安要素になっています。どなたか、教えてください。

２２２さん
理屈としては、入居前に全額支払う必要があるので、3月中にはローンの手続きを済ますことになりますから、その時点の金利ではないでしょうか？
米連邦準備理事会（FRB）による金利引き上げが続いていますし、日本もいずれ追従しますから、今より１％近く上がる可能性はあると思います。
「それでも日銀は利上げする」の記事、http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20060623/104972/
を参考に読んでください。

２２３さん　有難うございました。現時点で金利が確定できる銀行を探してみます。

いよいよモデルルームが２３日で閉鎖されるようです。
完売してほしいですね。

この掲示板はいつまで書き込み出来るんでしょうか？　とても参考になるので、情報交換（与えて貰っているばかりですが）が続けられればいいなと思うのですが。

たしか表札はオプションだったと思いますが、皆様頼まれるのでしょうか？それとも今まで使っていたものなどを流用などするのでしょうか？
うちは今のものを使おうと思っています。

私は表札はオプションで購入しますよ。買い換えるものでもないので、サイズとか気にしなくていいので。

キッチンシンク下の収納がスライド収納でないのが不満です。これから出来るマンションは殆どスライド収納なのに。これは自分で買い換える事は可能なんでしょうかね。

２２６さん同様いつも参考にさせてもらっています。今後も継続できるればいいですよね。みなさんご協力をお願いします。

住まいサーフィンというサイトにもレジデンスの掲示板がありました。ただし、ここは登録制（無料）のため、まだあまり掲示板は活用されていません。ここが閉鎖されたら、使えると思います。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-3979.html

同じ登録制なら、素直にここで住民板立ち上げる方がよいのでは？

キッチンのシンクは気が付きませんでしたが、コンロの下はオプションでオーブンが付いてたと思うのですが、オーブンが付かない場合はスライドになるのでしょうかね。それとも扉？

シンクの下にはディスポーザーなどのパイプがあるので、スライドにはできない（素人考え）のではないでしょうか？？？今のマンションもコンロの下はスライド収納ですが、シンクの下は扉になっているのですが・・・。

キッチンの収納の件について、以前に営業マンに聞いたのですが、やはりシンク下は引き出しにすると奥行きが浅くなってしまい、収納量が減るのであえて開き扉にしたとのことでしたよ。
そのかわりガスコンロ下はスライド収納だそうです。
ところで、現地の建物の進行状況はどんなもんなんでしょう？
他のデベロッパーではインターネットで見れるところがあってうらやましいです。

最終期売れ残ってしまったようです。モデルルームもなくなってしまうので、早く完売されるといいですね。

２３４様　ありがとうございます。やはりシンク下は扉が普通なのでしょうか。
HPを見ると４戸残っていますね。　割と高い階が残っているのはなぜでしょう・・・・？鉄塔が気になるからかな。まだあと１０ヶ月あるから売れるのでしょう。

２３４さん
現在の進捗状況は
Ｃ棟が４階コンクリート打設終了
Ｂ棟が４階配筋、型枠建込作業中
でＣ→Ｂ→Ｃ→Ｂの順で進んでいます。
コンクリートの打設間隔はおおむね１６日で推移しています。
Ｃ棟は７月８日土曜日（曇）でした、Ｂ棟は前回から考えて、
今週末あたりが予想されますが、天候次第でしょう。
Ｂ棟４階購入者は見に行かれてはいかがでしょう。
とりあえず購入階の打設日だけでも気にされた方がいいと思
います。

インターネットで見れる件については、カメラの撮影範囲し
か見れませんので微妙ではあります。レジデンスは躯体工事
に関しては現地で全て目視可能です。

皆さん、とりあえず打設日の天候には注意を払うことをお勧め
します。雨（小雨程度なら大丈夫らしいですが）が振っている
にも関わらずコンクリートの打設を行うとコンクリートの強度
が十分に出ないため、構造的に弱いマンションになってしまい
ます。”大雨の中のコンクリート打設”で検索をしますと、大
雨にも関わらず打設を行ったため、近隣住民が東京都建築指導
部に立ち入り調査をさせ不具合を発見した事例が紹介されてい
ます。

また、これからは暑い季節が続きますので、コンクリートの
養生が大切な季節です。これの対策がきちんとおこなわれてい
るかも気をつけて見ていかなければなりません。
自分達の家は自分達で守らないといけませんので。それに、買
主がきちんと見ているとなれば、相互にほどよい緊張感が生ま
れ、良い仕事ができるものです。
がんばりましょう。

237さん詳しい現場の情報ありがとうございます。助かります。
確かB棟が鉄塔側でC棟が南側でしたっけ？
私の部屋はこれからなので天候が心配です。
ぜひコンクリートの打設チェックに行きたいと思います。

はい、そのとおりです。
１７５でも書きましたが、Ｂが西棟、Ｃが南棟です。

お役に立てたようでうれしいです（書き込み甲斐があるというもの）。
ではでは。

私達夫婦も時々、様子を見に行っていますが、どなたにも（これから住人になるであろうと思われる方に）お会いした事がなかったのですが、ちゃんとチェックされている方はいらっしゃるんですね。しかも、私達より細かにチェックされていてアドバイスまでしていただいて、ありがたいです。ところで、他社のマンションで「コンクリートの水分を５０％以下にしています」と謳ったものがありますが、レジデンスはどうなんでしょうね？

２４０さん

さて、水セメント比についてですが、読んで字のごとくセメントに対する水の重量比で、こ
れはコンクリートの中性化、ひいては、マンションの躯体の寿命に大きく関わってくる部分
です。
水セメント比５０％以下の物件は１００年コンクリートとも言われ、リクルートコスモスや
ダイア建設の物件が多いですね。
ただ、この年数は日本建築学会が定めた耐久年数（大規模補修不要予定期間）の「理論値」
でしかありませんし、実際は立地や管理状況によって結構変動するはずなので、せいぜい理
論値の８割９割位に考えています（湾岸部の物件については塩害対策してるとはいえ、これ
より結構厳しいと思いますが）。

ただ、寿命は長いに越した事はないのですが、当然のことながら打設時点できちんと施工さ
れていなければ話になりません。前述のリクルートコスモスでも、”リクルートコスモスの
欠陥マンション情報”で検索かけると色々出てきます。
また、民間に限らず、旧公団にしろ東京都住宅供給公社の物件にしろ、過去南大沢で躯体に
問題がある物件が多く造られたのはみなさんご承知のとおりです。旧公団のは一部建て替え
られ、都のはまだ築１０年経つかどうかという状態であるにもかかわらず、鉄筋が内部で錆
びて爆裂し、壁面に錆び汁にじみでてきている建物が多くあります。まずはきちんと施工さ
れないと理論値どころではないので。

前置きが長くなりました。
で、レジデンスですが、
居住区画のコンクリートの水セメント比は５５％以下となっていますので、前述の理論値で
いくと６５年に相当します。８掛けとしても５２年ですね。
初期居住者が生きてる間はもちますので、まあいいんじゃないでしょうか。

参考データとして、
おおむね旧公団や東京都住宅供給公社は築４０〜５０年でマンションの建て替えを進めてい
ます。

２４１さん、ありがとうございました。本当によく研究されているんですね。感心してしまいます。大して研究（勉強）もせずに購入した自分が恥ずかしくなってしまいます。これからも宜しくお願いします。

いえいえ、こちらこそよろしくお願いします（しょせんは生兵法ですから、そん
なに大層なものではございませんが）。
残念ながら数戸売れ残ってしまいましたので、この検討板もしばらく残りそうで
すし。

今は天候の心配もさることながら、躯体工事中に大きい地震がこないことを祈っ
ております。
これに関しては何もできないので、ほんとに神頼みもしくは運次第です。

24（月）はコンクリート打設と現地の表示板に書いてありましたが、九州では大雨です。大丈夫でしょうか。

天気は大丈夫でしたね。取り越し苦労でした。ほっ。

結局３戸残っていますが、なぜ高層階でもなく低層でもない中間が売れないのでしょう？
モデルルームもなくなって、はたして売れるものなのか？

ベランダとの境が話題になってましたが、ここのマンションはどうだったかあまり覚えてません。
となりのベランダに排水が行く、なんてことはあるのでしょうか？ベランダって防水してますよね？

どなたか教えてくださいませ。
皆さんも”０金利解除”で住宅ローンの金利が気になっているのではないでしょうか？
デベの提携ローン（三井不動産）のメリットをご存知の方、情報を頂けないでしょうか？
どの金融機関を選択するか悩んでいます。よろしくお願いします。

確かに、ここにきて残り３戸売れないなー。大幅値引きになるのだろうか。
あまり、うれしくない事態だな・・・・

営業の人が言っていたので、本当かどうかはわかりませんが、大幅値引きは引渡し以降、購入者が住み始めても尚売れ残っている場合にはありうるという事です。ですので、今年度内はないのではないでしょうか？　元々強気の売り方なのでそう簡単には・・・という気もしますので、大幅値引きはとりあえずないと静観するしかないですかね。

246さん、バルコニーや玄関床等は防水処理されてませんよ。
これは契約した時もらった、
マンション建物概要説明書という黄色い冊子に記載されています。
ただ、ベランダ掃き出し窓下にウレタン防水はされるようです。