南大沢レジデンス

19です。専門家でも業者でもない素人ですが、購入したかったのでいろんな本読んだり、知人に聞いたりインターネットで調べたりしただけです。ブリリアを批判しているのではなく安くする工夫が建材だったり建築方法だったりしたわけで、南大沢はきっと別の方法でコスト削減しているのでしょうけどそれがブリリアみたいにわかりやすいものではないんでしょうね。

19さん、あまりお気になさらずに。
あきらかに煽りですから、スルーするのが一番ですよ。
（そもそもどこが専門用語の羅列なのやら）

ＡＬＣの件は碓井さんの本ですかね。私も読みました。
ブリリアは見に行ってないのでなんですが、南大沢レジデンス
はダブル配筋で、レンジフードのダクトと浴室、洗面所、
トイレのダクトの二つが天井裏配管してましたね。

それにしても、サッシに直接壁紙ってそりゃまた。（＾＾；
ドアの煽り止めはＬＤ以外もちゃんとついているのでしょう
か。

ところで、この板でまだでてないので書いておきますが、近
くの鉄塔は将来の人口増加用（多摩境方面）で、現在は通電
してないみたいなので電磁波問題はないようです。
まあ、将来はわかりませんが。

南大沢在住の新妻です。。
南大沢レジデンスは広告が入ってきませんね。人気物件のためでしょうか？
このマンションの皆さんの評価はどうなのでしょうか？
マンションに詳しくない初心者ですので、この物件の良い点、悪い点をお教えください。
よろしくお願いします。

24さん
パシーナやブリリアに比べて確かに少ないですよね。モデルルームの営業に聞いたら、売れている物件に
販促費を投入しなくても売れればいいんだから、って答えていたから、物件に自信があるし、実際に売れて
いるんだと思います。駅近だし、南向きだし、いいとこ多いと思いますよ。欠点としては鉄塔があるかと
思いますが、電流は流れてないっていうし気になる電磁波はないみたい。もし将来転売することを考えても
駅近は値崩れしにくいと思いますよ。

25さんへ。
返信頂けて有難うございます。
南大沢は京王相模原沿線の中では、素敵な街ですよね。
多摩センターのほうが便利な気もするのですが、遊歩道とか公園とかアウトレットとか、街が素敵に感じてしまうのです。南大沢でマンションを探していたのですが、駅から15分以上に物件ばかりで・・・
南大沢レジデンスを見つけて気になっています。２期の販売になっているようなので、急いでモデルルームに行ってこようと考えています。
なんだか、掲示板のレスが少なくて、このマンションは人気がないのかなぁと心配になっていました。

２５さんもおっしゃられてますが、あまり販促してないのは
物件に自信があるからでしょう。
当然、チラシまいたりすればするほど宣伝活動費として売主
の利益が減りますので。

実際、第１期で８割完売してるようです。
坪単価、立地条件、スペックから総合的に判断すると安くも
ないけど高くもないというのが私の感想です（まあ、高い安
いは人それぞれですが）。

南大沢は都市計画法の関係上、駅直近は住居建てられないの
で、既存ＵＲ住宅等以外の余地でいい空き地はそれほどない
のが現状です。あってもアップダウンのおまけがついてきま
す。ここの立地の良さはその点にあるような気がします。
まあ、鉄塔のおまけつきですが。

鉄塔は将来拡張用です。今は電流流れてないから気にならないかも。将来はわからないのですが・・・
南向きの部屋からは鉄塔は見えないので、景観的には問題ないと思う。西向きの部屋からは鉄塔が見えるのは気になるよね。第１期は低層階の安い部屋は抽選が多かったらしい。完売となると、売り手側も強気になるなーー。第２期も宣伝をあまりしていないので、売れると読んでいるんだろう。価格は高いと思うが、２７さんのおっしゃるとおり、南大沢には駅近マンションはないに等しい。この土地もスポーツクラブが併設しているからマンション建設許可が取れたらしいよ。
そういった意味では、希少価値だね。

２４の南大沢在住の新妻です。。
みなさん情報有難うございます。８割が完売なんですね。やはりマンションは立地なんですね。駅から１５分のパーク○ィーネは築４年なのに、購入価格から１０００万以上も下落して中古市場にでているそうですよ。（営業マンに聞きました）
駅から近いって、やっぱり重要なんだなーぁって感じています。皆さんのから肯定的な意見を頂いて安心しました。真剣に考えて見ます。完成は来年の４月だそうですよ。金利が上がる前だったら、よかったのに。。全ての条件は整わないですね。

検討しているんですけど、南大沢って雪や台風などで京王線動かなくなったら
どういう経路で都心から帰ってこれますか？

うーん。
ちょっと違いますね。
厳密に言うと、低層階の安い部屋に抽選が多かったのではなく、
南向きで特定のタイプの住戸に抽選が殺到していた感じです。

この物件は事後、周囲にマンション等の高層建築物が建つ可能
性が低いので、他建築物による日照、景観の問題が生じにくい
ことから、階差価格が通常のマンションより小さくなっている
模様です。要は最下階と最上階の価格差が低い、これは他のマ
ンションを比較する時にも役に立つ指標のひとつです。階差価
格が大きいマンションは、そこにそれ相応の理由が存在すると
言うことです。

それにしても、築４年で１０００万以上下落ということは、
１０００万÷４年÷１２ヶ月＝２０万８０００円／月
の家賃に住んでたのと同じということですね。
（実際は各種税金＋管理費＋修繕積立金がからむのでそれ
以上の家賃相当になりますが）
ただ、新築→中古時のカーブが一番急で以後カーブはゆるや
かになるので、だんだん長く住むほど家賃相当金額は下がっ
ていきますが。

そんなに良いことばかりでもないよ。悪い点を指摘すると、スポーツクラブが併設されていて、同じ土地を共有するから、例えば管理規約とかはスポーツクラブと同じになる。議決権は面積比率だから、マンション住人のやりたい方向に規約を簡単に変更できない危険性がある。管理規約は３／４の同意が必要だから、逆に１／４が反対すると何も改正できない。今回の物件は、スポーツクラブ＋３〜４件の住人が反対すると否決できてしうリスクがある。将来スポーツクラブの経営が悪化して、売却先が変な企業だと、議決権の問題はリスクあると言える。このような、商業施設と同じ土地を共有するマンションは、全てに言えること。便利と同時にリスクもある。これを知って、買う決断をすれば将来騒ぐこともないので、いろんなリスクは知っておいたほうがいい。

３２は、ちなみに不動産コンサルティング　さく○事務所のコメントです。プロのコメントなので、信頼できる情報。

３２さんの意見はある意味正しいが、私はさらに調べました。あの地区は南大沢センター地区
と呼ばれていて用途制限が厳しく制限されていますので、麻雀、パチンコ屋などはできない
ようになっていますので、「変な企業」は建てられないと思いますよ。

マンションのエントランスとスポーツクラブの入り口が隣り合わせだから騒がしくなるのが
気に入らないね。
メインの入り口は西側って営業は言ってたけど駅からの徒歩ルートはこっちだっつーの！
場所良し。駅距離良し。方角良し。などなど良い点はたくさんあるけど商業施設が併設の
マンションは後々の問題は山積みになりそうな気がして私は見送りしました。
あと３４さんのおっしゃる用途制限が厳しく・・・これは将来的には変更の可能性ありですよ。
他のエリアを見ても用途地域の組み合わせでいろんな物ができてますからね。

確かにね。駅前にもパチンコ屋できるしね。当初はだめだったはずで、都市計画が緩和された結果ではないでしょうか。ただ、常識外の商業施設が駅前にできるとは思えないので、杞憂に終わることを祈ります。それを理解しても、魅力的な物件ですね。あくまでも南大沢が大好きな人が対象でしょうが。。。この価格だと、もっと都心のマンションが購入ですますからね。

スポーツクラブの入り口と言うより単なる通り道なので
そこに人がたむろする可能性は少なそう。
そもそもマンションの正面の通りは、在住の人なら分か
ると思うけど、散歩やお買い物コースで人通りはいつも
それなりにある。スポーツクラブのせいで正面の通りが
騒がしくなることはないと思う（というか音を問題にす
るならニュータウン通り等の近隣道路からの車の騒音や
電車の音の方が断然大きい）。
客のルートとしては、①駅から以外の徒歩②自家用車③
専用バス④駅から徒歩の４パターンだと思うが、問題は
徒歩客よりも②の方でしょう。

あと、用途については用途地域の方ではなく地区計画で
しばりをかけているのでそんなに気にはなりませんが、
議決権の問題の方が重要ですね。

ああ、駅前とは地区計画が違うので建築制限が異なります。
パチンコでいえば、駅前は制限かかってませんが、レジデ
ンスのあたりは建築制限かかってます。

さらに補足で言うとパチンコについては、駅前に（仮）マ
グレブ南大沢という施設が建設中（平成19年1月31日工事
完成予定）で
地下２階　店舗（千歳屋）
地下１階　遊戯施設（パチンコ）
１〜２階　スポーツ施設（多摩の方が３月２９日に閉鎖済）
３〜５階・Ｒ階　駐車場
上記は私の予想ですが、遊戯施設がパチンコであろうと噂
されています（公式発表はまだないはず）。
地下とはいえ、控えめに言ってもあまりうれしくはないで
すね（別の意味でヨーカドーは奮起が期待できますが）。
もうひとつ計画されている（仮）南大沢ＳＣについてはど
なたか情報知ってる方がいらっしゃったらお願いします。
個人的にはツタヤとか書店が入って欲しい。

（仮）南大沢ＳＣについては、地元向けに説明会を実施する新聞の折込ちらしが入ってましたよ。南大沢駅前がより便利になるといいのですが。パチンコ屋は不要だけど。。。。
誰か、南大沢レジデンスを買った人はいませんかーぁ。決断理由を教えてください！！

南大沢にお住まいの方に伺います。
横田基地などを往来する飛行機の音って、大きいのでしょうか？
別の掲示板で「南大沢の真上を飛行機がとぶ」
みたいなことを仰ってる方がいたものですから。

南大沢５丁目に住んでいますが、飛行機の音が気になったことはないよ。
かなり高いところを飛んでいる気がします。