グランプラド国分寺ガーデンフロール

立川ー国立ーにしこくー国分寺
昔から西国分寺は呼びにくいので中央線を使う人は皆「にしこく」と呼ぶ
なんかちょっと複雑な気分。（西国分寺住民より）

中央特快が無い場合の上り線、東小金井が妙に邪魔です。
たまに、国立からの上り線に乗るのですが、にしこくは武蔵野線から結構人が
乗ってきます。武蔵小金井から乗車する人、武蔵境も降りる人（学生が多い）
乗る人結構いるのですが、東小金井だけは少ないので飛ばしましょうといつも
考えています。結構車内では東小金井でため息をつく人が多いので電車に
乗ったら思い出して下さい。特快の増発を望みます。あと三鷹で総武、東西線
に乗り換える際、なんで隣のホームに行かなければならないのか？
上りはのぼり下りはくだりでまとめて欲しいと思うのは自分だけでは無い
と思うのですが？そうすれば快速もその先駅を飛ばすこともできるし。
まあ、三鷹に住めば全て解決することなのですが。

掲示板なおってる！よかったー。
コミュニティのトップから入れなくなっててびっくりしました。
市外から転入予定の私はこの掲示板の国分寺情報
とても参考になります。
いい情報もネガティブな情報もとても役立ちます。

もう一件の（西元町に建築中の）マンションのスレは大変なことに
なっていてとても国分寺情報を得るところではないようです。
このスレは平穏で良かった．．。
今後ともこのスレを有意義に活用していきましょう。

グランプラドのスレよりも歴史が浅いのに、書き込み件数はゼルクをはるかに上回っています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38993/

186さん、当たりです。建設反対派とデベ関係者と思われる人々が連日
バトルを繰り広げているようです。最近、本当に書き込み数が多くなって
きましたよね。（別に他のスレの宣伝をするつもりはないのですが。）
湧水群は国分寺のシンボルでもあり関心は高いようです。

いまさらですが、書き間違いをしてしまいました。ゼルクのスレはグランプラドよりも歴史が浅いのに、
件数は「グランプラド」を上回っている、でした。それはそうと、グランプラドの建築に際しては何も
反対運動のようなものは無かったのでしょうかね。突然、あれだけ巨大なマンションが建つ訳ですから。
敷地に隣接している住民は、日照の問題とか、大丈夫だったのでしょうね。

住民の反対運動、ありましたよ。私の実家がグランプラドのすぐ近くなので、母が言っていたのですが、
長谷工から何の説明もなく、周辺住民は怒っていたのですって。かなり経ってから、長谷工サイドより
文書にてマンション概要が説明をされたので、「もう仕方のないことなのかしらね」みたいな。
グランプラドの前身である国分寺アイアンコースは、この辺では有名な地主の土地だったので、
あまり騒ぎ立てても、良い結果にならないという見方もあったようです。
でも、まだ良かったんですよ。日立グラウンド跡にまでマンションが建つと判ってから
のほうが、住民の反対騒ぎは大変だったようです。大規模マンションが２物件出来れば、
周辺環境がガラっと変わってしまうのですから、もともとの住民からすれば、苛立ちは少なからず
あって当然なのではないでしょうか。

そういえば、高額納税者が発表になった時に
こちらの地主さんの例が朝日新聞の社会面に
載っていましたね。
物件名はでていませんでしたが、グランプラドの
結構大きい写真つきだったので、
「あれ、ウチが契約したマンションが載ってる！」
と妙にうれしかったです。

でも、そうですよね、あれだけ大規模だと
近隣の方だって何とも思わないはずないですよね・・・
少しずつとけこんでいければと思っています。

ｑうぇｒ

前出の国分寺ゼルクハウスのスレを読むと、以外に「グランプラドとゼルクで迷ったが、色々な問題のあるゼルクはやめて
グランプラドにした」という方が多いのに気づきます。そのような方々には、本当に敬意を表したいと思います。

ゼルクハウス建設反対派の意見ですな。資本主義社会では、別に
誰がどんな物件を買おうと自由ではないですか？

１９３に同感です。

それと、私は個人的には、
グランプラドとゼルクハウスでは、仕様が全然違う（直床/２重床、
逆梁ハイサッシなど)ので、そう簡単に競合する物件ではないと
考えています。（逆梁ハイサッシなどにこだわる人はグランプラド
には来ないだろうと思います）

ゼルクハウスのごたごたを、グランプラドのスレに持ち込まないで
ください。お願いいたします。

当物件は403戸と大規模物件なので、いつ頃完売出来るのか少し気になる
ところではあります。ゼルクに限らず、他物件検討者が当物件に目を向ける
事自体は購入者としては歓迎したいですけどね。

A棟がまだ販売始まりませんね。
他は結構埋まってきたようですが。
（以前のレスを読むと「一応表向きは」ってことになりますけど・・・）
お隣の「武蔵野レジデンス」も発表になったので、
これからまた動きがでてくるんでしょうね。

Ａ棟の販売は一番最後になるようですよ。
Ａ棟はワイドスパン、ウェスト・エントランスがある（すなわち西国分寺に
最も近い）と言った点がメリットと思われます。窓からの展望は（隣接地に
マンション建設のため）あまり期待出来ない分比較的お求め安い価格設定
になると思われます。

上の書き込み（価格設定に関して）はあくまでも私の考えであり、売主が強気の場合は
当初設定した価格を出してくるかも知れませんが．．。

このコミュニティーを見るのは久しぶりです。レスが増えましたね。
少しさかのぼって見てたりしました。
長谷工さんの業績が良いそうですよ。先月の情報では、前期に比べて、
営業利益は５０％増。純利益が３倍とか（経済に疎いので数値は良く分
かりませんが。。）。長く付き合うことになるので、後々のアフターサービ
スなどを考えると、安心＆安定した会社がいいですよね。
長谷工さん、多数の大規模物件を手がけて、業績を伸ばしたそうです。
でも、189番さんあたりで、反対運動の話がでてきましたが、周りの住民の
ことは、あまり考えない体制は相変わらずですか。どの会社もそうなん
でしょうかね。印象を変えたいのか、123番さんあたりで出てきた、長
谷工さんのデュオ・フィールズ、「まちなみ住宅１００選」（国土交通省）の
優秀賞に選ばれたようですよ。webでたまたま見つけました。長谷工さん
の点数稼ぎの応募と思いますけど。レスを見ると設計した方も同じような。。
プラドも期待できそうですね。広くて素敵な中庭とか。。　願わくば、この
町（今、国分寺に住んでます）と調和したものであって欲しいと思います。
http://sumai.judanren.or.jp/machinami100/page05.html
各地の住宅が紹介されていて、少し楽しめます。ご参考。

ゼネコンというより、デベの問題ではないかと思います。周辺住民のことを考えて
物件を企画し、建設を発注するデベロッパーに、環境問題の責任があると思います。
長谷工はただ、事業主の命令に従って、建設しているだけですから。
だいぶ前のレスに、長谷工は周辺住民のことを考えないゼネコンだ、というような
レスがあったような気がしますが、考えていないのはデベだと思います。長谷工は
悪くないと思います。

ルイシャトレ、ブロードリーフメイツ、隣のレジデンス、南口のゼルクハウス
こんなにたくさん国分寺にできて共倒れにならないかと心配です。
結局、売れ残りが多いと入居後の管理費とか修繕積立費とかどうなるん
ですか。

＞201
未入居物件の管理費、修繕積立金については、最長一年くらいは
売主が持つことになるようです。完成在庫を多く抱えるとデベ側の
持ち出しも増えるのでデベもあの手この手で売り切ろうとする訳です。

マンション管理法では、修繕積立金と管理費は区分所有者が負担することになっています。
つまり、売れていない住戸の区分所有者は売主、つまりデベですから、基本的には期限は
無く、売れるまで、区分所有者であるデベが負担することになっていると思います。
もっとも、管理規約にデベが負担する期限の設定があれば、別ですが・・・。

マンションに人が住んでいるか、いないかにかかわらず、積立金や管理
費は誰かが払い続けないとなりません。売れる前は売主で、売れた後
は買った人です。仮に、不動産屋に売却すると、その物件が売れる
までは、その不動産屋が負担することになります。このように、払いつ
づける仕組みになっていないと、マンション自体の運営が成り立たな
いからです（法律うんぬんは良く分かりません）。今はあまり聞きま
せんが、何にもの住人が勝手にいなくなってしまったりすると、他の
住民の負担が増えて、マンション自体がスラム化に向かってしまいます。
自分も、マンションに住んでいますが、なんとか費用を節約できないか、
管理組合は必死です。業者を競合させて、費用を節約するとか。予備の
電球はまとめ買いするとか。。
それだけ、住居や施設の維持管理には、お金が掛かるということです。
どこかの本の受け折かもしれませんが、マンション自体の価値（住みや
すいかどうか）は、住み始めてからの管理と言っても過言ではないと思
います。

204の続きです。入居されてから、管理組合が結成されると思います。
大きなお世話かもしれませんが、機械式駐車場の維持管理には気を
つけてください。他のコミュニティーにも情報ありますが、維持費（原価
償却含めて）は、月あたり１台で１万数千円かかるはずです。これは、
いくらで借りているかとは別の話です。
うちのマンションの駐車場の比率は、70〜80%だったと思いますが、
空きがでると（平均して数台程度のようですが。。）、周辺の住民へ
貸すなどして、なるべくマンションの住民に負担がかからないように
しています。（国分寺外から失礼しました）。

> 売れていない住戸の区分所有者は売主、つまりデベですから、基本的には期限は
> 無く、売れるまで、区分所有者であるデベが負担することになっていると思います。
> もっとも、管理規約にデベが負担する期限の設定があれば、別ですが・・・。

これは認識が間違ってます。
売れ残りの物件の管理費等の支払いには民法で期限が決まっています（５年だったか？）
多摩センターの７割引マンションは、この時効で空き部屋の管理費は住民が払っていたようです（かなりの負担だったらしい）

それから普通は重要事項説明書に売れ残り物件をデベが管理費等を支払う期限が明記されています。
こちらの物件は知らないのですが、私の所では、１年間は全額、それ以降は不足分、となっていました。

西側のお部屋がまだ売り出されていないとしたら、売主の戦略でしょうね。
私が売主なら、やはり売るのを待つと思います。もし、かなり低めの設定
で、同時に売り出してしまうと、他のお部屋の売れ行きに影響してしまい
ます。また、買うほうも不安ですから。西側に建つマンションがどんなも
のか、モデルルームとかで、誰でも現物がどんなもの見られるように
なったら、それにあわせて、戦略的な価格を決めて、売り出すと思います。

プラドさんのチラシがときどき入ってくるのですが、前々から
１点だけ気になる点が。。。駐車場代が１０００円と安く、これから払う
お金が節約できるというチラシです。駐車場の維持費の不足分は、
住民の管理費から出されるはずなので、これはおかしいです。
販売のプロの方々のはずなのに、なぜ。と思ってしまいました。

駐車場はあくまで一番安いところが１０００円で、ほんの一部分です。
高いところは７０００円位します。
１０００円を前面に押し出すのは販売戦略でしょう。
まぁそれでも全体的に見て安いほうだと思いますが、
敷地内に１００％用意できたことが安くできた理由だそうです。

安くしすぎると、立体駐車場が壊れて修理するとか、寿命などで取替えると
なったりすると数百万から数千万円の出費となるので、いざというときに追加
負担、なんてことにならないよう、適正な額を各戸が負担しなければなりません。
２０８さんの指摘のとおりです。ですので、あくまでも初期設定ととらえるべきです。

>>208
初期設定のからくりはこうです。
駐車場はマンションの共有施設であることから、費用諸々は管理費や
修繕費から大半を捻出する考え、引渡し後は住民側で、計画の見直し
をしてくださいということ。
上記理由から駐車場料金は使用料であり、管理費や修繕費と併せた
考え、引渡し後は住民側で、計画の見直しをしてくださいということ。
と、よくある事情です。

＞212
「まちづくり条例」に含まれる区域は「国分寺崖線区域内」となっています
のでグランプラドには当てはまらないと思います。
＞213
私も駐車場問題は気になっているのですが、将来的には余っている
駐車場は住民以外の人に貸し出すこともできるようです。
機械式駐車場は維持費がかかるので、管理組合には早めの駐車場料金
の値上げを検討していただきたいですね。

＞215
本日、国分寺市役所に問い合わせたところ、条例では確かに市全域に高さ
制限（崖線外20m,崖線内15m)を設けるそうですが、20mを超えている条例
施行前に建てられた建築物の建て替えに関しては、最大限現在の高さの
建築物を建てることは可能だそうです。（国分寺市のホ−ムペ−ジにも近く
条例の内容が出るそうなので確認して下さい。）

15m（あるいは20m）を越える既存建物に”不適格建物”というレッテルを
貼らないという配慮はあるようですね。
しかし、建て替えにあたって、既存建物と同等の高さを建てることに規制を
行わないとしても、それは法令上のことであって、周辺から猛烈な反対運動が
起こることは覚悟せねばなりません。
「まちづくり条例」施行後は、国分寺市内の商業地域以外には15m（あるいは20m）
以上の新築建物は建たないわけですから、みんながそれを守っている中で、
既存建物の建て替えだからと言って15m（あるいは20m）を越える建物を建てよう
とすれば、周辺から猛烈な反対運動が起こることは避けられないでしょう。
高さ規制のある条例策定前に、いわゆる”駆け込み”で建ててしまった建物は、
法令上は”不適格建物”ではなくても、後々になって、その分譲マンションの
管理組合に重い問題がのしかかって来るということも考慮に入れなければなりません。
近々、条例が制定されることがわかっているのですから、新しい条例の中味をクリアした
建物をデベが最初から建ててくれれば、迷うことなく購入できるのですが．．．。

>217
私は「建て替え時に現在と同じ高さまで建てることは可能」ということを
市役所から確認しただけです。建て替え時にどの程度の高さになるかは
その時になってみなければわかりませんし、猛烈な反対運動が起こる
かどうかもわかりません。そんなに不安なのなら低層物件を選べば良い
だけの話だと思います。

＞２１８
私も同じように感じました。
建て替え時の反対運動まで考えていたら、今既に建っている
高さ制限を越える物件はすべてあてはまってしまいますよね。
「ここのマンションは条例の話がでる前だったから仕方がないけど
こっちのは条例制定前に駆け込みで建設されたから許さん！」
なんて、何十年も後に区別されるとは思えません。
そのような考えでいくと、他の自治体も、いつそのような条例が
制定されるとも限らないので、国分寺市に限らず高層の物権は
買えないということに・・・
やはりそこまで心配されるかたは商業地域の物件、あるいは
低層物件、もしくは一戸建てなら安心ですね。

建蔽率（字が違っていた？）、容積率と言うのを聞いたことがあります。
前者がその地域の基準以下で建っている物件なら、階数の多いマン
ションでも建替えのときに、容積率は変えないで、階数を減らして（空
き地をつぶして）建てられるのではないでしょうか。。　基準以下という
ことは、階数を基準の範囲内で高くして、お庭などで空き地を確保し
ているマンションになります。しかし、ほとんどの物件は、戸数を稼
ぐために、基準ぎりぎりで建てているとおもいますが、稀にあるかも
しれませんね。

うちのマンションも機械式の駐車場ですが、値段は他のマンションと同
様で、月に１万円を超えます。いまのところ、過不足なく（１〜２台）空きがある
ようですが。。）、料金も契約時と変わっていません。少し高いかなと思
っていますが、一応、組合の収入になるので、払っています。
もし、余ったら、修繕積み立てとかの方にまわすことになるそうです。
車を持っていない人は、管理費の負担が軽くなるので、お得ということ
になります。ところで、今払っている管理費＋駐車場代よりも高い管理費の
中古物件を見たことがあります。やはり出費はトータルで考えるべきと
思います。
契約のときに、営業の方が話されていましたが、駐車場の台数を戸数の
何％で設定するか、毎回悩まされるそうです。多くても少なくても問題が
出てしまうとのこと。だいたい７０％程度だといわれていましたが。。。
この読みがあたったのか、いまのところ、住民の方からは、特に不満
は出ていません。

グランプラドは中庭があって綺麗だけど、駐車場が遠いと思いましたね。
南向きのブライト、シエルに入居して、駐車場が一番奥になって
しまったら、いくら敷地内とは言え、結構面倒かなぁって・・・・
買い物から帰ってきて、お家に入って、「あっ！忘れ物！」となった時は
ちょっと悲しいかもねぇ。大きなパレット式だったら、
なかなか車が出てこないかも知れないし。

あと、長期修繕計画を見ても少し不安だったなぁ。ほとんど修繕積立金が
上がらない計画なんですよね。大規模だし、吹付けが多いから
大丈夫なのかも知れないけど、修繕時にお金が足りなくて、
各戸50万円負担！なんてことになった時に、
ちゃんと話が纏まるのか心配。

そうそう、グランプラドって、SKとTRが無いんですよね。あると便利だと
思うんですけどねぇ。

という訳で、仮登しましたが、他の物件も検討することになるのかなぁ。

（決して悪い物件なわけではなく、むしろ良い物件だと思うのですが、
お庭以外どうもインパクトが薄い印象なんですよねぇ・・・・・・）

修繕積立金や管理費、駐車場、修繕計画など、管理組合でいくらでも
変更できます（もちろん、一定の賛成があれば、ですけど）。管理会社の
変更も、一般決議事項ですから、過半数の議決で代えることができます。
じっさい、管理費や修繕積立金、駐車場代などの初期費用を安く設定して
売り安くする戦略は良く使われます。ご注意を。

208番さんの駐車場のチラシ見直してみました。いままで、安くていい
なーと思っていたのですが。「設置率が１００％なので使用料を低くすることができた」と
なっています。。やっぱり、”使用料”になってます。
気が付きませんでした。。。合計で370万円も安くなるとも。なんか
ちょっと、騙されるとまでは行きませんが。。そのままを鵜呑みにし
てしまう方もいらっしゃるのでは。私は気がつきませんでした。
個人的には、これ、改善を希望です。

駐車場料金はある程度の金額を徴収すべきです。
長期修繕計画表を見ると相当な金額が駐車場の維持関係に費やされて
いるのがわかりますが、30年後の総取り替えの際には更に多額の資金を
必要としますので、駐車場料金は速やかに値上げして将来のために備える
べきだと考えます。

大規模な物件になると、全てのお部屋が売れるまで、かなり時間が
掛かると思います。売主は、格安な駐車場の使用料をセールスポイ
ントにしているわけで、管理組合は、売主との調整も必要になるでしょう。

＞226
たしかにその通りですね。（早めに完売してくれればいいのですが、
大規模なだけにそうすんなり売り切れるかわかりませんし。）
とにかく機械式駐車場を維持するにはお金がかかるという事を特に
駐車場使用者には認識してもらう必要があります。（もちろんわかって
いる方はわかっているんですが。）

分譲マンションを購入するということは、マンションを丸ごと一棟を共同で買った上に
例えば１０１号室を独占排他的に占有する権利、つまり区分所有権を買うことだという
意識を、購入者が全員が持たない限りは、マンション管理に熱心な一部の管理組合
理事が、管理会社にうまく丸め込まれながら、管理の主導権を奪われてしまうという
ことです。自分たちの財産は自分で守る、これは戸建でもマンションでも一緒です。

一日書き込みがないだけでスレが随分後退していますね。
まあ、順調に販売されているのなら良いのですが。
営業の方にも頑張っていただきたいです。

２月頃、このモデルルームを見に行ったら既に建っていてカラーセレクト
ができない代わりに、大幅値引きでもちかけられました。
なんだかまだ竣功もしてないのに恐くなって辞退しました。
そのような話をもちかけられた方、他にいらっしゃいますか？

>230
営業さんのやり方かもしれませんね。
他のマンションでもにたようなことがありました。

ところで、営業さんはなんて方でした？もちろん伏せ字で結構です。