南砂地区のこれから（その２）

ＮＲＣの購入者です。
新砂三丁目の商業施設について、環境評価調査計画書を閲覧してきました。
ＣＡＤで簡単な図面を作成してみましたので公開します。
http://photos.yahoo.co.jp/ph/sabatora2005/vwp?.dir=/%b6%e1%ce%d9%b7%fa...
この建物に対する皆さんを意見を是非お聞かせください。
意見の中で環境評価に関連する、と思われる意見をピックアップして、
都環境局都市地球環境部へ「意見書」として提出したいと思います。

＊意見書の提出は3月13日が締め切りとなっています。

NRC購入者です。sabatoraさんにはいつも感服しまくりです。
東からの日照を遮られる部分もありますが，都営住宅と同じラインで低いことから
配慮されていると考えます。
また，施設入り口の前庭がNRCの前にあり，恐らく美観的にも十分だと思います。
駐車場入り口は医療センタの道を入ってブロロジスとの間にあるのでしょうか？
（永代通り沿いにあることはUターンしなければならず有り得ませんが）
とすると明治通り方面からくるとどこかで交差点を右折することになります。
土日などは渋滞することが懸念されるため，臨時駐車場などの考慮が必要と思います。
（お客さんがきてから考えるものかもしれませんが）
2時間で1600台の車が入れ替えになるとしたら相当な混雑が予想されます。
逆に駐車場が多いほうが待ち行列とならずに良いので，実際の見込みも知りたい
ところです。
意見書的になるなるか解りませんが，希望的にはNRC側に駐車場を設置するのは遠慮
していただきたいとは思います。
やはり上を見上げて車が見えるのもどうかなと個人的には思います。

思ったより配慮されて期待と楽しみの方が多いです。

先ほどアップした図面ですが、寸法の記載がセンチメートル単位だったのですが、
メートル単位に修正したものにアップしなおしました。
http://briefcase.yahoo.co.jp/bc/sabatora2005/vwp?.dir=/%b6%e1%ce%d9%b7...

さて、情報を追加します。
まず98さん、半端な情報でごめんなさい！
前庭部分、あまり緑化はされていません。というか殆んどが平置きの駐車場＋駐輪場です。
トピレックの葛西橋通り前の広場をイメージして頂くと良いかと思います。
タクシー用の車寄せなんかも必要ですしね。

緑化される範囲や、車両の導線計画の図面も順次作成してアップしますね。
それと、作成した図面について著作権のからみで、お叱りを受けることの無いよう、航空写真や地図を
トレースしています。測量図ベースでは無いので多少の誤差はあることをご了承ください。

まず建物の規模等は以前から公開されているスペック通り。
１〜４Ｆが店舗、５〜７Ｆが駐車場ですが、７Ｆはエレベーターホールと機械室だけですのであとは
殆んど屋上駐車場です。実質的に６階建ての建物と考えていいと思います。
建築面積：17000㎡
店舗面積：40200㎡
階高　1F：6m、2F：4.5m、3F:6m、6F：6m

1F〜4Fの面積はＣＡＤ図面で測定すると、車路スロープ等、エスカレーター、吹き抜け等を除いて
60000㎡程度ありましたので上記店舗面積とはバックヤードを除いた純粋な売り場面積と推測されます。
店舗の内容は明らかにされていませんが、階高さが2Fだけ低いことから推測して、
1〜2Fでキーテナント、3F、4Fで独立したサブテナントまたは専門店街になる可能性が高いと思われます。
2層吹き抜けの部分が無いので、シネコンなど天井高さを必要とするものは無さそうです。
（計画が固まっている訳ではありませんのでまだまだ解りませんが・・・）

予測来客数は、平日3800人、休日6300人
なんだか、少なく感じますがこんなものなんでしょうかね？

駐車場は1600台
上記来客予想数からすると、過大な数字ですが、休日の昼時に建物の外部まで車両が
駐車場待ちの車両が列を作らせ無いためには十分な台数が必要ですからね。

駐車場の出入り口は、上記の北西角の平置き駐車場と、５〜7F駐車場への入り口が建物の
北東角と南西角の車路スロープ2箇所、計3箇所にあります。
道路で言うと、永大通りに1箇所と、高齢者医療センターとの間の２車線道路に２箇所となります。
２車線の道で駐車場待ち車両の列ができると、病院用の緊急車両の障害になってしまいますので
特に説明を求めることが必要だと思います。

じゃ、今日はこんなところで・・

早速レスさせていただきます。
いや〜参りましたね。ほんと。
まさか商業施設になるとは……。

103さんではないですが。
住民説明会はもう少し後になるのでは？
これから入居される方（これから入金される方）はデベも気を使いますから
親切ですけど、釣った魚には餌はもらえません。

> sabatoraさん抜粋
> 車路スロープ等、エスカレーター、吹き抜け等を除いて
吹き抜けはあったのですね。失礼しました。

現在、木場のヨーカドー近隣に住んでいます。
土日祝は永代通りからＧＳ左折した１車線の道にはかなりの車列ができますが、
平日はまず混み合いませんよ。
周辺道路の狭いヨーカドーの駐車台数７００台であのくらいの混み方なら
３車線の永代通りと２車線の脇道と１６００台の駐車場があれば
まず渋滞が起こる事はないかと思います。
（まあ入る施設にもよるのでしょうが）

１０８さん　情報ありがとうございます　安心しました。やはり１６００台は大きいですね！

sabatoraさんの図を見させていただきましたが、私としては全く不満はありません。
高層な建物が建っても文句が言えないのに、前面が十分に確保されていて
しかも都営住宅より低層というのは器とすれば完全な許容範囲です。
若干、車も含め喧騒の中に巻き込まれてしまうかもしれませんが、
空き地だったところが便利な商業施設になるのだから納得しています。
テナントは何が入るのかワクワクしています。
どういう商業施設か判明すれば駅前の開発が進むのでしょうから
そちらも楽しみです。

駅前の開発もさることながら、
「駅」の改修もお願いしたいですよね。
南砂町の駅を見て以来、色々な駅でホームを見ますが、
あの狭さはなかなかないですよね。
あったとしても、ひとつの方面で、
東京方面も千葉方面もあのホームを使うにしては本当に狭いですね。
とはいえ、地下鉄でホームの増設をするのは難しいのでしょうね。
南側にホームを増やして、
駅の商業施設に改札を作って、なんてやはり無理かな。

駅前の病院等の店舗に関しても疑問なのですが、
あれは(仮)の建物なのでしょうか？
ちょっと質のいいプレハブといった感じで、
あのままでは悲しいですよね。
あそこにビルの計画が立ち上がったときに、
安くいい場所に入れることとかを狙っているのでしょうか？

>114さん
激しく同意，東京メトロのお客様センターに皆さんこぞって要望を入れましょう。
（東側ホームのエレベータ脇は特に狭く完全に危険。）

サービス・施設に関するご意見・ご要望もお寄せください。
https://ssl.tokyometro.jp/contact/goiken/index.html

あの店舗は仮と思いますよ。

当然自分でも要望しましたので、結果が到着しだい公開しますね。

商業施設について少々情報を追加します。

建物内部には１階〜４階までの吹き抜けがあります。
断面図に記載がありましたが、平面プランは未確定なのか平面図への
平面図から吹き抜けの規模・位置を読み取る事は出来ませんでした。

また７階〜エレベーター機械室、店舗看板部分の位置も明らかではありません。
私のアップした断面図では屋上に二つの塔屋を記載していますが想定です。

緑化計画は、外部に約3000㎡と屋上＋壁面で約3000㎡が計画されています。
この数字は東京都の規定は楽々クリアです。
江東区の規定では地上に約4000㎡と屋上・壁面に約2000㎡が必要ですが、
地上の緑化面積が不足の場合は屋上・壁面で振り替えても良い事とされており
こちらもクリアです。
地上の緑地は敷地外周部と、建物南側、東側（つまりバックヤード側）の地面に
緑化ブロックを敷き詰める事で確保しています。
屋上の緑化は、やはり建物の外周部ですが、図面上で1000㎡も無いくらいでしたので
残りは壁面緑化で確保です。
恐らく５〜６階の駐車場外周部にぎっしりとプランターを並べる方法かと推測されます。

気になるのは、屋上の空調機械室の配置が明確でない事です。
計画書には省エネ策として、大温度利用差による空調搬送動力の低減が記載さ入れていました。
恐らく、冷温水発生機ようのクーリングタワーが屋上に並ぶ事になるはずです。
この機械の配置によっては、近隣マンションの高層階に、運転騒音、温度環境の変化、冷却水の飛散
などの影響が考えられます。
意見書では、このへんの説明を求めたいと考えています。

>予測来客数は、平日3800人、休日6300人
>なんだか、少なく感じますがこんなものなんでしょうかね？

これだと、年間来客数150〜160万人程度ですよね。
実際には、少なくともこれの5倍以上の集客を見込まないと、
この規模の施設は成り立たないと思います。
ハンバーガーのウェンディーズ新宿店来店者：多い時2,000人/日
平日に、都心のハンバーガー屋さんの休日来客数の2倍しか全テナント合わせて
客が来ないとしたら、施設が成立するわけはないのです。
他にも、
六本木ヒルズ：4,400万人/年
亀戸サンストリート：1,000万人/年
アクアシティーが2,000万人/年
という状況で、
売場面積40,000㎡を超える施設が150万人/年で維持できるとは
思えません。
年商全館トータルで300億円稼ごうと思ったら、
(これくらいの面積があるなら、これ以上が相場と思いますが)
150万人しかいないとすると客単価は\20,000-!
お母さんに連れられた赤ん坊から、暇つぶしをしに来た中高生まで、全員がですよ。

交通や治安関連の指摘を避けるために、意図的に出した低い
来客数でしょう。
行政も、それを鵜呑みにするほど愚かではないと思いますが。

すみません。来客数には通常赤ん坊は入れませんね・・・・

仮に亀戸サンストリートとアクアシティーの間の1500万人/年
とすると10倍で休日約7万人ってことですか。
営業時間が10時間でも昼のピーク時12：00〜15：00は3万人以上が移動。
1時間で1万人，交通手段が車が3200人，電車で6000人，その他（自転車，徒歩）800人として
電車だけでも出入りで倍の12000人，1分あたり200人。
南砂町駅から商業施設まで5分ならこの間の道に存在する人は1000人。
そこへ自転車が来る。う〜む凄い喧騒が予想されるけどイメージがわかない。

亀戸サンストリートは1000万人/年なんだ。
あまり周辺が混雑して大変なイメージが無いけど。

パチンコ屋さん？

＞１２６さん
だから１６００台なんですから。
お金払って駐車場に入れてください。

そんなに期待しても大した物は出来ませんよ。
あのビビットスクエアでさえ売りに出るほど
今はもう流行りません。
２０００年から開発計画がのびのびなのも
入るテナントが殆どないからで
開けてビックリ程度の物でしょう。
オープン景気で当初３ヶ月の混雑で
後は閑古鳥の状態になる予定です。

三菱地所がそんなに採算の合わない商売をするとは思えません。
建てるからには何か目玉に持ってくるとか、考えるでしょう。

>127さん
126さんは、駐車場に入るための車線を1レーン作ってほしいということだと思いますが。

>131さん
その人は、煽りなのでスルーですよ。

ＮＲＣ購入者です。
新砂の商業施設について、テナントがどうなるのか気になります。
平日(火曜日は除きますが）のジャスコは結構空いていますよね。
新砂の方がジャスコよりも立地条件が良いとは思えないのですが、
とても魅力的なお店が来ないと、ジャスコの以前のイトー〇ー〇ードー
のように閉店してしまうのではと思うのですが。。。
晴海のトリトンスクエアみたいな感じでオフィスも入れば
銀行の支店も出来たりして便利になるかもしれませんが・・
（そんな楽観的なことではありませんか）
一番近い、東西線の新砂３番出口駅前には駐輪場も見当たらないですし、
江東区も許可をしたのなら、駅前についてもきちんと計画して欲しいと思います。
ゲーセンや治安が悪くなりそうな（都営住宅や高齢者センターがあるので
そんな心配はないと思いますが）テナントが来ないと良いなぁと願うばかりです。
駅前に「みずべ」もできますし、そんなことはないと思うのですが・・
情報がないと不安です。

＞１３０さん
１２７です。勘違いしてました。ごめんなさい。

＞１３３さん
すみません。「みずべ」って？　お店の名前ですか？
よろしかったら詳細を教えてください。

新砂商業施設のパースというか図面から読み取れる建物の完成予想図作成して
みましたので公開します。
http://briefcase.yahoo.co.jp/bc/sabatora2005/vwp?.dir=/%b6%e1%ce%d9%b7...
図はＮＲＣ入り口部分から商業施設を見上げた状態を描き起しています。
もし鹿島や地所の人がみたら、「全然違うよ〜っ」ていうかも知れませんが、公開されている図面は
まだまだ未定な部分が多いためご了承ください。
屋上塔屋部分の位置がはっきりわからないのですが、建物西側の外壁が雁行した部分が、
各階ＥＶホール状になっているようですので、ここを塔屋と想定してみました。

建物の平面図は前に公開していますが、9ｍ×9ｍの正方形グリッドだけで構成されており
非常に単純明快＆効率的なコンセプトでで、さすが鹿島＆地所設計と感心させられました。
ただ、その可変性の高いコンセプトゆえに、これからテナント要望により大きく建物形状が
変わってくることも考えられます。

来客予想数について
118さん、120さんの仰るとおり、通常の店舗では成り立たない数字ですね。
そして採算のとれる1500万人/年とすると、この町にはそれを受け入れるキャパは無いし
それだけの客を呼ぶのは難しいでしょうね。
一般の小売店舗で無いとすると、卸売り用店舗の可能性もありますね。
例えば五反田のＴＯＣ（東京卸売りセンター）や、有明のＴＦＴ（大塚家具の入っているビル）
みたいな建物です。建物規模も近いんじゃないかな？
隣接するプロロジスのマルチテナント物流センターと連動させることで、
面白いビジネスモデルが出来るかも知れません。
意見書にてどのようなテナントを想定して、あのような来客数を予測したのか
質疑を出してみましょう。

駐車場入り口について
西側の２車線道路に駐車場まち専用レーンを作ると、その車線に違法駐車を
誘うようなものですから、建物外部まで車列が伸びることの無いよう、
建物内部で車の流れがスムーズにいくようなシステムを計画するよう要望するべきでしょう。

今回は建物全体のボリュームが環境に及ぼす影響を調べる「環境アセスメント」ための
公示で、3/13までに意見書を提出しますが、
テナントが決まったら、「大規模小売店舗」の公示がされ、そこでも意見書を出す機会があります。
グランエスタ、ＮＲＣ、クレストフォルムの管理組合と近隣住民とが連携して事に
当たることが必要となると思われますのでご協力お願いします。

この地区に風俗系の建物は建てられないということは、他の方にも書いていただきましたが
該当敷地の建物物制限は東京都市計画地区計画に以下のように定められています。
もちろん、商業施設の公示書類にもはっきりと記載されていました。

建築物の用途の制限
次に掲げる建築物は建築してはならない。
（1）風俗営業の規制及び業務の適正化等に関する法律　第2条第1項第1号〜第4号
　　又は　同条第6項各号に該当する営業の用に供する用途の建築物。

「みずべ」は江東区子ども家庭支援センター　でしたね。
検索したら出てきました。重ね重ねすみません。_　_）
　

>136

当該法律の第二条はこのようになってます。
風俗系の建物はNGですが、パチンコはOK、というような解釈ができそうな気がするのですが。

>第二条 　この法律において「風俗営業」とは、次の各号のいずれかに該当する営業をいう。
>一 　キヤバレーその他設備を設けて客にダンスをさせ、かつ、客の接待をして客に飲食をさせる営業
>二 　待合、料理店、カフエーその他設備を設けて客の接待をして客に遊興又は飲食をさせる営業（前号に該当する営業を除く。）
>三 　ナイトクラブその他設備を設けて客にダンスをさせ、かつ、客に飲食をさせる営業（第一号に該当する営業を除く。）
>四 　ダンスホールその他設備を設けて客にダンスをさせる営業（第一号若しくは前号に該当する営業又は客にダンスを教授するための営業のうちダンスを教授する者（政令で定めるダンスの教授に関する講習を受けその課程を修了した者その他ダンスを正規に教授する能力を有する者として政令で定める者に限る。）が客にダンスを教授する場合にのみ客にダンスをさせる営業を除く。）
>五 　喫茶店、バーその他設備を設けて客に飲食をさせる営業で、国家公安委員会規則で定めるところにより計つた客席における照度を十ルクス以下として営むもの（第一号から第三号までに掲げる営業として営むものを除く。）
>六 　喫茶店、バーその他設備を設けて客に飲食をさせる営業で、他から見通すことが困難であり、かつ、その広さが五平方メートル以下である客席を設けて営むもの
>七 　まあじやん屋、ぱ＊＊屋その他設備を設けて客に射幸心をそそるおそれのある遊技をさせる営業
>八 　スロットマシン、テレビゲーム機その他の遊技設備で本来の用途以外の用途として射幸心をそそるおそれのある遊技に用いることができるもの（国家公安委員会規則で定めるものに限る。）を備える店舗その他これに類する区画された施設（旅館業その他の営業の用に供し、又はこれに随伴する施設で政令で定めるものを除く。）において当該遊技設備により客に遊技をさせる営業（前号に該当する営業を除く。）

ひらがなに戻った"さばとら"さん，またまた感動して完成予想図を
見させていただきました。
実際今はどのような商業施設になるかテナントはどうなのか不安ではありますが，
"さばとら"さんがいなかったら，もっと情報が少なく「環境アセスメント」に
意見書を提出するなんて考えも及ばないところでした。
今はおんぶに抱っこ状態でお恥ずかしいですが，入居後の住民説明会など
積極的に関わりたいと思います。

>138
八に抵触しているからじゃないでしょうか。

133です。
>134さん、すみません137さんの通り、「子ども家庭支援センター」のことです。

いままで南砂のお母さんは東陽町(木場)か大島の「みずべ」に
行っていたので、南砂に、それも「みずべ」用として初めて
イチから建てられた建物に出来るらしいので
（東陽・大島のは別の用途用の建物に入っています。
大島は確か保育園か幼稚園だったところでした）
待ちに待った「みずべ」なのですが・・・。
南砂2丁目児童館の近くで下半身露出系の変質者が出たと
聞きましたし、治安の悪化は怖いです。

>138さん
>風俗系の建物はNGですが、パチンコはOK、というような解釈ができそうな気がするのですが。
仰るとおりパチンコ店は規制の対象外となっています。
キャバレーやスナック等もダンスさえさせなければ良いことになっていますね。
つまり規制を受けているのは風営法第2条でクラブやキャバレー等のダンスをさせる営業、
（ダンス教室はＯＫ）また、第6条で性風俗産業だけということになっています。

ただし、鹿島などのスーパーゼネコンはパチンコ店の仕事は請負いません。
（明確に文書に謳った物はありませんが紳士協定的な自主規制です）
ましてや、自らが事業主として参画する建物で、パチンコ店という事は無いはずです。
同じことが三菱地所にも言えると思います。

ただし永大通り沿いでパチンコ店の立地に適した場所と言う事ができますので、
「開業した商業施設が不調で他社に売却」という事にでもなったら次の事業主に
警戒することが必要だと思います。


あと店舗の可能性について、近隣の大形店の規模を調べてみました。
新砂三丁目の商業施設　　　　　　　　：建築面積17000㎡×店舗4フロア
トピレックプラザ（ジャスコ南砂店）　：建築面積18500㎡×店舗4フロア
深川ギャザリア（ヨーカドー木場店）　：建築面積18000㎡×店舗3フロア
葛西リバーサイド（ヨーカドー葛西店）：建築面積21500㎡×店舗3フロア
トピレックはドイトとラウンド1、ギャザリアはシネコン、葛西リバーサイドはボーリング場等、
同一建物に併設される施設を含みます。
新砂商業施設は敷地内の平置き駐車場が小さく、上部フロアの駐車場を大きく確保しているため
規模が大きいことは確かですが、店舗としては他の３施設と比較して大きな差があるわけでは
無いようです。
とすると、公示されている予測来客数もありえる数字かもしれません。

すこし修正します
>トピレックプラザ（ジャスコ南砂店）　：建築面積18500㎡×店舗4フロア
店舗は3フロアでしたね。
ドイト上部は４Ｆまで店舗（ボーリング場）ですが代わりに２Ｆが駐車場ですので
実質３フロアが店舗となります。

パチン　コ屋は近隣商業地域,商業地域以外の場合，100m以内に
学校、図書館、児童福祉施設、病院、診療所（患者を入院させる設備を有するもの。）
があると風営法の場所的基準で営業できないと思います。
医療センターがあるので今回の場所は大丈夫と思います。
日本テレコム前は微妙ですが。

144さん情報ありがとうございます。
ひとつ懸念材料がなくなりました。

もうひとつ、図面をアップします。公示されていた車両のルートです。
気になるのは、入場時のルートで永代通りを東陽町方面から来た車が右折で入って来る事です。
オープン時やセール時には永代通りを1車線ふさぐ列を作るのではないかと懸念されます。
右折禁止に出来れば伊良いのですが、高齢者医療センターに来る車両もこの角を右折しますので
規制の仕様がないんですよね。
http://briefcase.yahoo.co.jp/bc/sabatora2005/vwp?.dir=/%b6%e1%ce%d9%b7...

>さばとらさん 永代通りを1車線ふさぐ列を作るのではないかと懸念されます。
右折する車のために恐らく時差式にすると思いますが，そうすると葛西方面からの
増加した車も渋滞することになり，NRC前に車が数珠つながりになる可能性があり，
ブロロジスから出入りするトラックも加わって一層の渋滞が懸念されます。
なかなか解決は出来そうもありませんね。