南砂地区のこれから（その２）

>82さん
南砂町駅東口の大型マンションが2件ともキャンセル住戸が出ていますよ。
住宅情報などで見ると出てくると思います。
両マンション徒歩2分と4分ですね。

ヨーカドー＋地所ってことは木場ギャザリアみたいなもんか...

紀伊国屋とか明治屋とか輸入品のスーパーみたいなのが入ったらいいなぁ。

成城石井はどうですか？

南砂町の駅前には、都市銀行が無かったように思うので、
ＡＴＭが入ってくれると嬉しいな。

アクアで９００台ですか？
１６００台ってすごい数なんですね。

ＮＲＣの購入者です。
新砂三丁目の商業施設について、環境評価調査計画書を閲覧してきました。
ＣＡＤで簡単な図面を作成してみましたので公開します。
http://photos.yahoo.co.jp/ph/sabatora2005/vwp?.dir=/%b6%e1%ce%d9%b7%fa...
この建物に対する皆さんを意見を是非お聞かせください。
意見の中で環境評価に関連する、と思われる意見をピックアップして、
都環境局都市地球環境部へ「意見書」として提出したいと思います。

＊意見書の提出は3月13日が締め切りとなっています。

NRC購入者です。sabatoraさんにはいつも感服しまくりです。
東からの日照を遮られる部分もありますが，都営住宅と同じラインで低いことから
配慮されていると考えます。
また，施設入り口の前庭がNRCの前にあり，恐らく美観的にも十分だと思います。
駐車場入り口は医療センタの道を入ってブロロジスとの間にあるのでしょうか？
（永代通り沿いにあることはUターンしなければならず有り得ませんが）
とすると明治通り方面からくるとどこかで交差点を右折することになります。
土日などは渋滞することが懸念されるため，臨時駐車場などの考慮が必要と思います。
（お客さんがきてから考えるものかもしれませんが）
2時間で1600台の車が入れ替えになるとしたら相当な混雑が予想されます。
逆に駐車場が多いほうが待ち行列とならずに良いので，実際の見込みも知りたい
ところです。
意見書的になるなるか解りませんが，希望的にはNRC側に駐車場を設置するのは遠慮
していただきたいとは思います。
やはり上を見上げて車が見えるのもどうかなと個人的には思います。

思ったより配慮されて期待と楽しみの方が多いです。

先ほどアップした図面ですが、寸法の記載がセンチメートル単位だったのですが、
メートル単位に修正したものにアップしなおしました。
http://briefcase.yahoo.co.jp/bc/sabatora2005/vwp?.dir=/%b6%e1%ce%d9%b7...

さて、情報を追加します。
まず98さん、半端な情報でごめんなさい！
前庭部分、あまり緑化はされていません。というか殆んどが平置きの駐車場＋駐輪場です。
トピレックの葛西橋通り前の広場をイメージして頂くと良いかと思います。
タクシー用の車寄せなんかも必要ですしね。

緑化される範囲や、車両の導線計画の図面も順次作成してアップしますね。
それと、作成した図面について著作権のからみで、お叱りを受けることの無いよう、航空写真や地図を
トレースしています。測量図ベースでは無いので多少の誤差はあることをご了承ください。

まず建物の規模等は以前から公開されているスペック通り。
１〜４Ｆが店舗、５〜７Ｆが駐車場ですが、７Ｆはエレベーターホールと機械室だけですのであとは
殆んど屋上駐車場です。実質的に６階建ての建物と考えていいと思います。
建築面積：17000㎡
店舗面積：40200㎡
階高　1F：6m、2F：4.5m、3F:6m、6F：6m

1F〜4Fの面積はＣＡＤ図面で測定すると、車路スロープ等、エスカレーター、吹き抜け等を除いて
60000㎡程度ありましたので上記店舗面積とはバックヤードを除いた純粋な売り場面積と推測されます。
店舗の内容は明らかにされていませんが、階高さが2Fだけ低いことから推測して、
1〜2Fでキーテナント、3F、4Fで独立したサブテナントまたは専門店街になる可能性が高いと思われます。
2層吹き抜けの部分が無いので、シネコンなど天井高さを必要とするものは無さそうです。
（計画が固まっている訳ではありませんのでまだまだ解りませんが・・・）

予測来客数は、平日3800人、休日6300人
なんだか、少なく感じますがこんなものなんでしょうかね？

駐車場は1600台
上記来客予想数からすると、過大な数字ですが、休日の昼時に建物の外部まで車両が
駐車場待ちの車両が列を作らせ無いためには十分な台数が必要ですからね。

駐車場の出入り口は、上記の北西角の平置き駐車場と、５〜7F駐車場への入り口が建物の
北東角と南西角の車路スロープ2箇所、計3箇所にあります。
道路で言うと、永大通りに1箇所と、高齢者医療センターとの間の２車線道路に２箇所となります。
２車線の道で駐車場待ち車両の列ができると、病院用の緊急車両の障害になってしまいますので
特に説明を求めることが必要だと思います。

じゃ、今日はこんなところで・・

早速レスさせていただきます。
いや〜参りましたね。ほんと。
まさか商業施設になるとは……。

103さんではないですが。
住民説明会はもう少し後になるのでは？
これから入居される方（これから入金される方）はデベも気を使いますから
親切ですけど、釣った魚には餌はもらえません。

> sabatoraさん抜粋
> 車路スロープ等、エスカレーター、吹き抜け等を除いて
吹き抜けはあったのですね。失礼しました。

現在、木場のヨーカドー近隣に住んでいます。
土日祝は永代通りからＧＳ左折した１車線の道にはかなりの車列ができますが、
平日はまず混み合いませんよ。
周辺道路の狭いヨーカドーの駐車台数７００台であのくらいの混み方なら
３車線の永代通りと２車線の脇道と１６００台の駐車場があれば
まず渋滞が起こる事はないかと思います。
（まあ入る施設にもよるのでしょうが）

１０８さん　情報ありがとうございます　安心しました。やはり１６００台は大きいですね！

sabatoraさんの図を見させていただきましたが、私としては全く不満はありません。
高層な建物が建っても文句が言えないのに、前面が十分に確保されていて
しかも都営住宅より低層というのは器とすれば完全な許容範囲です。
若干、車も含め喧騒の中に巻き込まれてしまうかもしれませんが、
空き地だったところが便利な商業施設になるのだから納得しています。
テナントは何が入るのかワクワクしています。
どういう商業施設か判明すれば駅前の開発が進むのでしょうから
そちらも楽しみです。

駅前の開発もさることながら、
「駅」の改修もお願いしたいですよね。
南砂町の駅を見て以来、色々な駅でホームを見ますが、
あの狭さはなかなかないですよね。
あったとしても、ひとつの方面で、
東京方面も千葉方面もあのホームを使うにしては本当に狭いですね。
とはいえ、地下鉄でホームの増設をするのは難しいのでしょうね。
南側にホームを増やして、
駅の商業施設に改札を作って、なんてやはり無理かな。

駅前の病院等の店舗に関しても疑問なのですが、
あれは(仮)の建物なのでしょうか？
ちょっと質のいいプレハブといった感じで、
あのままでは悲しいですよね。
あそこにビルの計画が立ち上がったときに、
安くいい場所に入れることとかを狙っているのでしょうか？

>114さん
激しく同意，東京メトロのお客様センターに皆さんこぞって要望を入れましょう。
（東側ホームのエレベータ脇は特に狭く完全に危険。）

サービス・施設に関するご意見・ご要望もお寄せください。
https://ssl.tokyometro.jp/contact/goiken/index.html

あの店舗は仮と思いますよ。

当然自分でも要望しましたので、結果が到着しだい公開しますね。

商業施設について少々情報を追加します。

建物内部には１階〜４階までの吹き抜けがあります。
断面図に記載がありましたが、平面プランは未確定なのか平面図への
平面図から吹き抜けの規模・位置を読み取る事は出来ませんでした。

また７階〜エレベーター機械室、店舗看板部分の位置も明らかではありません。
私のアップした断面図では屋上に二つの塔屋を記載していますが想定です。

緑化計画は、外部に約3000㎡と屋上＋壁面で約3000㎡が計画されています。
この数字は東京都の規定は楽々クリアです。
江東区の規定では地上に約4000㎡と屋上・壁面に約2000㎡が必要ですが、
地上の緑化面積が不足の場合は屋上・壁面で振り替えても良い事とされており
こちらもクリアです。
地上の緑地は敷地外周部と、建物南側、東側（つまりバックヤード側）の地面に
緑化ブロックを敷き詰める事で確保しています。
屋上の緑化は、やはり建物の外周部ですが、図面上で1000㎡も無いくらいでしたので
残りは壁面緑化で確保です。
恐らく５〜６階の駐車場外周部にぎっしりとプランターを並べる方法かと推測されます。

気になるのは、屋上の空調機械室の配置が明確でない事です。
計画書には省エネ策として、大温度利用差による空調搬送動力の低減が記載さ入れていました。
恐らく、冷温水発生機ようのクーリングタワーが屋上に並ぶ事になるはずです。
この機械の配置によっては、近隣マンションの高層階に、運転騒音、温度環境の変化、冷却水の飛散
などの影響が考えられます。
意見書では、このへんの説明を求めたいと考えています。

>予測来客数は、平日3800人、休日6300人
>なんだか、少なく感じますがこんなものなんでしょうかね？

これだと、年間来客数150〜160万人程度ですよね。
実際には、少なくともこれの5倍以上の集客を見込まないと、
この規模の施設は成り立たないと思います。
ハンバーガーのウェンディーズ新宿店来店者：多い時2,000人/日
平日に、都心のハンバーガー屋さんの休日来客数の2倍しか全テナント合わせて
客が来ないとしたら、施設が成立するわけはないのです。
他にも、
六本木ヒルズ：4,400万人/年
亀戸サンストリート：1,000万人/年
アクアシティーが2,000万人/年
という状況で、
売場面積40,000㎡を超える施設が150万人/年で維持できるとは
思えません。
年商全館トータルで300億円稼ごうと思ったら、
(これくらいの面積があるなら、これ以上が相場と思いますが)
150万人しかいないとすると客単価は\20,000-!
お母さんに連れられた赤ん坊から、暇つぶしをしに来た中高生まで、全員がですよ。

交通や治安関連の指摘を避けるために、意図的に出した低い
来客数でしょう。
行政も、それを鵜呑みにするほど愚かではないと思いますが。

すみません。来客数には通常赤ん坊は入れませんね・・・・

仮に亀戸サンストリートとアクアシティーの間の1500万人/年
とすると10倍で休日約7万人ってことですか。
営業時間が10時間でも昼のピーク時12：00〜15：00は3万人以上が移動。
1時間で1万人，交通手段が車が3200人，電車で6000人，その他（自転車，徒歩）800人として
電車だけでも出入りで倍の12000人，1分あたり200人。
南砂町駅から商業施設まで5分ならこの間の道に存在する人は1000人。
そこへ自転車が来る。う〜む凄い喧騒が予想されるけどイメージがわかない。

亀戸サンストリートは1000万人/年なんだ。
あまり周辺が混雑して大変なイメージが無いけど。

パチンコ屋さん？

＞１２６さん
だから１６００台なんですから。
お金払って駐車場に入れてください。

そんなに期待しても大した物は出来ませんよ。
あのビビットスクエアでさえ売りに出るほど
今はもう流行りません。
２０００年から開発計画がのびのびなのも
入るテナントが殆どないからで
開けてビックリ程度の物でしょう。
オープン景気で当初３ヶ月の混雑で
後は閑古鳥の状態になる予定です。

三菱地所がそんなに採算の合わない商売をするとは思えません。
建てるからには何か目玉に持ってくるとか、考えるでしょう。

>127さん
126さんは、駐車場に入るための車線を1レーン作ってほしいということだと思いますが。