プラウドシティ大泉学園６

今日、ポストにここの投げ込みチラシが入っていました。
うちは分譲マンション、仕様もいわゆる財閥系、逆梁ハイサッシのマンションなんだけど。。。

南田中に長谷工の大規模高層マンションが出来るようです、お値段はかなり高いようです。
大泉って良い街ですし、早く完売すると良いですね。

今日も新聞に折り込み入りましたね。毎週ですね。

今日の朝日新聞では、全国の地方公共団体に導入されつつある、高さ制限の記事が大きく
扱われていました。やはり練馬区で条例が導入され、既存不適格建築になる前に売り切って
しまいたいところです。

今期で最終期という情報もありますが、そろそろMRも撤去なんでしょうね？

＞＞練馬が80％なのに住民票・学区は杉並。全く持って“謎”の“グランドメゾン杉並12％”

　ということは、練馬区が区民に勝手に区の土地を杉並に売ったということでよろしいでしょうか？
当然住民票＝住民税だから、本来得られる税の徴収を放棄したということですね？
まあ知恵の回らない練馬区らしいところです。公務員の偏差値が杉並以下なのは仕方ないですが。

＞06
スレ違いかもしれませんが不思議なんですよね。
（土地は民間所有だから練馬区が杉並には売れませんが。。）
なんで敷地の90％が練馬区南田中なのに住民票が杉並とは？
学区は？税金は？高さ制限条例は？
区が跨っていることで、将来ややこしいことにならなければいいですが。。

ところで練馬区が杉並区との境界に近い南田中に図書館を新設するみたいです。
これも？？？

>>7
>なんで敷地の90％が練馬区南田中なのに住民票が杉並とは？
>学区は？税金は？高さ制限条例は？
本当に不思議ですよね。

グランドメゾン杉並ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39055/res/75-105

渋谷区が建物の「絶対高さ制限」を導入か
http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=6555211

グランドメゾン杉並の件は、プラウドシティ大泉学園の反対運動で懲りた練馬区が、
区内にほとんど建てられるこのマンション建設のトラブルを嫌って、その問題を
そっくり杉並に押しつけたという噂もあります。練馬区ならやりかねませんな。

特定行政庁は東京都では？

>10
２つの区に跨っていたら
両方の区の規制を受けることになりませんか

　＞＞１１
　　　一応形式的にはこの規模だと建築確認は東京都ですが、
　　しかし地元自治体の練馬区の承認がなくては、建築許可は下りません。
　　プラウドシティ大泉学園にしても、長谷工はずっと練馬区と交渉していたぐらい
　　ですから。＞＞１０当然杉並からも規制を受けてますよ。

プラウドシティ大泉学園は今回の第5期2次で403戸をすべて売ったことになりますよね？
ということは、第5期2次が最終期だったのでしょうね。

>>14
第５期第２次は５日の夕方に締め切りとのことでしたが、バラの花が付いてない部屋が結構ありました。
まだ完売ではないと思います。先着順の部屋もまだ案内中ですし。

>>8
>グランドメゾン杉並ってどうですか？
移転先
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44908/res/104-135

>>15
そうですか、それは残念です。はやく完売してほしい・・・
　マンションもまだ結構入っていない世帯が多いし。。。

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日時：3月11日（土）午後2:30〜
場所：拓殖大学文京キャンパス
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また案内が届きました。売れてないのかな・・・


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　　　　　 平成１９年度開業予定の東京メトロ１３号線への
　　　 西武池袋線乗り入れにより、渋谷へもダイレクトアクセス

　　　　　　　　　　
　　　　▼『プラウドシティ大泉学園』のＨＰはこちらからどうぞ！▼
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/oizumi/?baitai_code=00010187a...
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　《　場所　》　プラウドシティ大泉学園マンションギャラリー

　　　　　　　　※マンションギャラリーのモデルルームをご見学後、
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　　　　　　　　※現地係員も待機しております。
　　　　　　　　　　
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　　　　電　　話：０１２０−８０８−６５５
　 　Ｅメール：mailto:oizumi@nomura-re.co.jp
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野村さん、なんとかがんばって売り切ってください。
　まだ夜に電気がついていない家が多くて寂しいですので。。。

グランドメゾン杉並は、同じ長谷工でもだいぶ違うようですよ。

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名前：wakachan投稿日：2006/03/08(水) 17:10
長谷工が得意な部分はやってるんでしょうね。
でも長谷工が中心になって普通に建ててたらいまのプランにはなってなかったように思います。

建設費が上がるのに建物を細かく分割したり、傾けたりする必要ないし、階段を内階段にしない。
１６Ｆでプランしてたのに、１２Ｆ，１４Ｆまで下げたりしない。
ダブルアウトフレームにアンボンド工法なんてこともしない。
コンクリートの強度最大３６Ｎなんて使わない。効率悪いし。
既存樹を気合い入れて残したり、植栽にそんなにきを使わない。

と・・普通に考えたらたくさん思いつきます
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　プラウドシティ大泉学園はどのくらい長谷工の特徴を残していますか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44908/

　ここは平均９０ｍ２ぐらいにして、もう少し設備的に充実させてくれていれば
よかったんだが。グランドメゾン杉並と比べるとかなり見劣りがする。同じ長谷工
施行でもこういうことってあるんだね。

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109: 名前：匿名さん投稿日：2006/03/09(木) 09:19
途中ですいません、以前ビバヒルズに関して投稿していたものです。　もうだいぶ経過している（といっとも1ヶ月程度）のですが。　その当時の問題は解決しまして、めでた和解し今は古い一戸建てを購入し住んでおります。　契約金は全額戻ることになりほっとしております。　本来再度投稿するつもりはありませんでしたが、長谷工ア−ベストさんより以前投稿しているものを全て削除するよう要請（脅し）がありました。　削除しないならお金は返さないということです。　理由は売主様が不快に思っているとのことです。
でいろいろ考えましたがこれ以上このようごたごたに時間を取られたくないということで削除していただけるようeマンションの代表の方に連絡しようと考えております。　ただ誤解ないようにしたいのですが当方の書き込みにうそ偽りがないことは長谷工ア−ベストの方も認められております。
読んでいただいた方及び反論、賛成などの意見を返していただいた方には削除することに関してはまことに申し訳ありませんでした。
最後に、売り主自身が責任を持って売るマンションを買うことが大前提だろうなと思いました。　営業がすぐ「売主が」と責任逃れするようでは問題が出やすいと思います。
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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/res/99-128

亀レスですが、コメントないので。

>>07
>なんで敷地の90％が練馬区南田中なのに住民票が杉並とは？

一戸建てでもそうですが、建物の入り口がどこにあるかが重要なようです。
グランドエントランス、パークエントランスなど人の出入り口はほぼ杉並区側ですな。
ま、最寄りが井荻駅、下井草駅なのである意味自然とも言えますが。
そもそも移転した育英高専も住所は杉並区井草でしょ。

>学区は？税金は？高さ制限条例は？

学区は当然全て杉並。徒歩２〜３分の八成小学校。
税金は、土地の比率に応じて案分して練馬区と杉並区に徴収されます。
高さ制限が練馬側にかかればそこの敷地には有効になりますね。
立て替え時は特例が適用されて同じ高さまではＯＫになる可能性ありです。

ただし、ここは敷地が大泉の２倍ほどもあり、余裕があるので高さを下げても
同じ戸数の維持は可能でしょうね。

今月の「経済界」とう雑誌では、
「不動産・ゼネコン業界　金融支援組“復活”へのこれだけの疑問
〜債務免除を受けた不動産・ゼネコンの在り方を問い質す〜」という特集です。
　特にその中の「債務免除を受けた長谷工に求められる企業倫理」おもしろそうです。
　一般世間でも問題になっているんでしょう。

http://www.keizaikai.co.jp/New-magazine.html

　今日新たにチラシが入っていましたが、
　第六期とは書かれていませんでしたが、４５戸となっていました。
　先着順で販売ということですから、これが売れ残りの正確な数字なのでしょうか？
　第５期２次は４４戸でしたから、これも従来のようにキャンセルなどあるかもしれませ
んから、実際まだ売れ残っている数字は、これよりも多いのでしょうね。
　４５戸といえば、大きなマンション一棟分ですから、野村さん、がんばってください！！！！
　

ここのところ競合相手になりそうな大規模マンションの発売が相次いでいることも厳しさの一つなんでしょうか。
売れ残っているのって主に駅から遠い側ですので、徒歩が遠いのもマイナス要素かな？

ちなみにうちも一時検討したのですが、あまりに野村営業の態度が悪くて中味以前に検討中止になりました・・・
こういうのって縁ですよね。しかし今振り返っても信じられない態度でした（笑

＞＞２７
　野村もMRを設置してすでに１年以上経っており、なかなか販売が思うようにいかず、きっとイライラ
していたのでしょう。許してやってください。プラウドブランドで売っている物件の中でも、ここの
物件はかなりお荷物状態になっており、今後上場に向けて在庫を処理したいところなのでしょう。
　ただ今後どのように営業を展開してよいか、まったく方針が立っていないのではないでしょうか？
　耐震偽装問題でかなり営業的に支障をきたしている上に、さらに最近は競合相手になりそうな物件が
次々とでてきていますから。さしあたりは、同じ練馬区のグランドメゾン杉並でしょうが、どちらも
長谷工物件ですので、野村としては苦々しい思いでしょう。少しは野村も営業態度を改めているのでは？
　　

野村に限らず、営業マンって人によりますね。
27さんはきっと、いまいちな人に当たったのでしょう。
私はここでない物件を購入したものですが、プラウドを見学した際の
野村の営業担当はまともでしたよ。
うちは結果的に子供の学区の関係から旧住まいと同じ地元マンション
にしましたが、このプラウドは、各設備、自走式駐車場、南向き中心
でいいなあと思いましたがね。

このプラウド、途中、反対運動とかあって販売開始時期が遅れた？
（確か5末くらいでしたよね？409戸売るには開始時期が遅い・・・）
のが痛かったのかもしれませんね。
物件としてはいいので、残分もきっと売れますよ。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

プラウドシティ大泉学園vsグランドメゾン杉並シーズンの
バトル板の様相を呈して来ましたね。

南田中のGMは敷地も２倍だが戸数も２倍なのだよね。

個人的には大泉の街の方が魅力的ですよね。
大規模商業施設が充実していますし、魅力的なお店も多い
石泉地区は良いですよ。

GMは植栽は多いですが、建物の外観はいわゆる長谷工スタイルに
見えます。フラットスラブとはいえ、下がり天井も大きいようです。
ここは幹線道路からかなり離れているのも良いですね。
ここは正直言ってペアガラスで無いとか仕様に不満はありますが
GMも１枚ガラスのようなので互角ですか。。まあ不満は無いレベル
でしょう。

野村の営業スタイルには賛否両論あるでしょうが、物件が完成して
いるので現物を見て判断すれば良いのではないでしょうか。

価格が１０百万円安いなら、私ならばそのお金でインテリアにお金を
かけたり、ローンの金額を減らして旅行に行ったり、美味しいものを
食べに行ったり、映画を見たりして日々の生活を充実させたいです。
現金でポンと買えるなら話は別ですが。。。

西武池袋線というのも良いです。１３号線で新宿、渋谷も乗り換えなし
ですし、路線と西武線が複々線構造であることからかなりの増便が
期待できます。時間もかなり早いみたいですしね。

＞30
GM杉並と「地所物件or三井+地所物件」はジャンルが別では？

ガーデンは１次取得も多少多いかもしれないが、小田急の三井+地所は
２次取得や上麻生あたりの戸建買い替え組みが主力では？

＞＞３０
　　営業はここの土地のことをよく知らないんだよね。
　もう１年以上ここで営業しているんだろうけど。。。
　あといくら残っているかわからないけど、かなり値段さげないとろくな物件が
　残ってないだろうから、苦しいだろうな。でもあまり下げすぎると、すでに入居した
　人からのクレームや中古価格に響くからたいへんそう。
　に響くから、　　

>33
野村の最後の追い込みはあっと驚くほど凄いって聞くよ。
勿論、カウントダウンに入ってからだけど。。。

でも練馬区南田中のGM杉並の価格から判るように
マンション価格って上昇基調にあるみたいだね。
ニュースでやっていたけど練馬区のマンション用地
結構な高値で取引されたっていうよ。
ローン金利も先行き不透明だし、ここは完成しているので
フラット３５でもいけるだろうし。。
気に入れば、リスクは少ない物件じゃないのかな。

>>33
最後の追い込みって、値引きとかしてくれるんでしょうか。
実はまあまあ気に入ってる物件があるんですけど、どうしても「売れ残り」を定価で買う気になれなくて・・・

>>36
ダメもとで交渉されたらどうですか？

事前予想としては・・・
とりあえずＮＧなものの、今回の売出し期間が終わって、まだ数戸（５戸以下）だけ残るような事態になった場合には、他人には口外しないという誓約書付きで数百万値引きに１票。

＞＞３７
　確かに「誓約書付きで数百万値引き」は可能性ありますね。
　プラウドシティ大泉学園は竣工済み物件としては売れ残りが目立っているので、
　野村としては、上場前には在庫一掃したいところでしょうから。
　ここの掲示板にも広告をしているぐらいですから、どんな客でも歓迎だと思いますよ。
　ただ残り物に福があるかどうか・・・・

ここの掲示板の広告って野村が出してるんじゃないでしょ。
こんなこと言うまでもないことだけど、信じちゃう人がいるかもしれないから一応ね。。。

値引きはまだしないと思うよ。
このところ完成後物件目当てのお客さんが現地ＭＲ見に来る件数が増えてるからね。
南側に高層物件が建つ危険性がたなくなったから、不安材料がなくなったと考える人が多いみたいね。

＞＞39
　　でもその代わり、このマンション既存不適格建築物だよ。つまり建築基準法違反建築物。

>40
重説に載ってるから知ってます。

>39
マンション価格も上昇傾向、ローン金利も不透明なので売主も強気になっているかもね。

値引きを交渉するなら、その部屋の購入の意思が固まっているのが前提。

その上でローンの金額や資金計画から値引きしないと購入できないっていうアピール。

営業も上司への説明や本社への稟議のために、なぜ値引きするのか論理的に説明が必要。
だから購入者も営業マンに値引きの必要性を論理的に説得できないとだめ。
単純に“まけてや〜〜”じゃだめよ。

冷やかしはもってのほか！！

残っていようがどうだろうが、関係ないのにすごいねここは
どうでもいいのに何でそんなに力はいるの？
嫌がらせ？

＞＞４３
　もう消化試合なんだから、値引きぐらい楽しませてよ。

＞＞４１
　でもいつから重説に載せたのかというのが問題だと思うけどな。
　野村は昨年からこの法案改正が行われるを知っていたはず。
　だから、それを知った段階で重説に載せていなかったら、
　賠償責任が発生する可能性もあるのでは？
　少なくとも昨年末まで一部購入者には説明をしていなかったはずだが。

値引き狙って完成物件めぐりしてたけど、結局ここの２次で買っちゃった。
奥さんは大満足だし、予想通り南側の開発リスクもなくなったし、まあ良かったかな。
いいんじゃない、値引き待ちでも。
間取りを取るか、値段を取るか、ひとそれぞれ。
でも、ローン組むなら早目がいいと思うけど。
こんな低金利、しばらくはないでしょうから。

やっぱりマンションは駅近のほうが、資産価値高いと思うんだが。。

http://www.major7.net/Special/special2_list-asahi.php?NUM=5&TAISYO...

先着順販売中 　あと４５戸？

あとどれくらいだろう？
まあ他に大規模マンション少ないから、なんだかんだで売れるだろうけど。
マンションの資産価値は、駅近の方が高いのは事実だけど、場所や内容にもよると思う。
マンションは入居した時点で２割は減るとよく言われているし、
資産価値をまじめに考えていたら、マンションなんか買えないけどね。
要は自分が気に入るかでしょう。

>>38
>野村としては、上場前には在庫一掃したいところでしょうから。
いつ上場でしょうか？

上場が近いとすると、企業イメージも重要かと思いますが。
http://www.google.com/search?q=cache:www.tokyo-np.co.jp/00/tko/2006030...

>50
文京区では今年４月から地下室が規制されるはず。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kusei/kenchiku/jyuutakutika.html

もしかして着工を急いでたりする？