港南地区の今後について

で、ディストリクトの意味わかってるの？おばかさん。

district

地区, 区域; 地域, 地方

ばーか。辞書の意味じゃないよ。やっぱり知らないんだろ？

74は寂しがり屋なの。だから、一人ぽっちなんだけど、「我々」って書いちゃったの。
友達居ないクズバカさんだから、みんな許してあげてね！（ププ）

友達いないのはお前ら２ちゃんねらー。で、意味はわかるの？
ちなみに俺は７４じゃないよ。

↑７４にレスされてるのに、独りよがりに腹立ててるクズ発見！

わかんないんだね。ばーか。

で、結局だれも分からない、というオチ？

意味不明ということで

74がバカなことだけは判った

大方の投資家は１２０％程度で見てるらしいし、
１５０％ってのは難しいのではないかな？

港南地区が供給過剰ということはありません。
それを上回る需要があるからです。従って資産価値が下がるなどと
いうことはまずありえません。
私が見たところ、この手の意見はほとんどがやっかみ半分なように
思えます。

港南をやっかむアホはおらん
すべて購入者の妄想

どこに需要があんだ
一年たっても完売できないぶっけんばかりじゃねえか

＞９２
やっかみ　というのは、他の物件より坪単価が安い値段で売られて
客を奪われている中堅デベ、および販売会社のやっかみ
という意味ではないですか？

港南開発を仕組んだのは、デベといより大手ゼネコンではないでしょうか。
汐留　品川　飯田橋　六本木など大規模開発が終われば、あとはタワー
マンションしかない。
しかし工場跡地は、芝浦アイランドのように広大すぎて開発許可に期間も
コストもかかる。
比較的短時間で着工にこぎつけられる倉庫街に目をつけた。倉庫に
とってマンションは天敵。
人が住めば、早朝深夜の操業がしづらくなる
その連鎖反応で、こぞって倉庫移転がではじめた。

　しかけたのは　おそらく
大手スーパーゼネコンでしょう。
ここにあった倉庫は皆大手メーカ等で
それぞれゼネコンのお得意さまばかりですから、マンションの工事と
倉庫の仕事（斡旋も含め）両方ビジネスになるわけですしね。

日通航空はメーカーじゃないし、出る理由もないと思うが・・
それに日通さんは本社が汐留にきてこの地区に結集している感じだけど
マンションが建つと出ていくのかなぁ

日通航空さんの倉庫跡にはブランが建っていますよね。
汐留の日通本社ビルは大手5社のＪＶの施工ですが、ヘッドは鹿島さん
ですよね。何か事情があって買ってくれと頼まれたのではないですか？

＞９７
日通航空の北側には、芝浦シヤリングの工場があって、工場移転あと
をわざわざ日通さんが借りてますよね。
どうせ、日通航空さんが倉庫移転するならそのあとを日通さんが借りたら
いいじゃないですか。わからんなぁ

日通航空さんの土地保有者が誰かわかりませんから、なんともいえない
ですけど、売却希望だったのではないですか？
今の日通さんは、家電リサイクルの集配所の機能で、所謂産業物流では
ないです。日通航空さんは航空貨物輸送だから種別も違いますね。

＞種別もちがう
それは　日通さんは当面出ていかないという意味？

＞１００
これも憶測にすぎないですが、ブランの北側の日通倉庫さんの地主さんは
芝浦シヤリングです。芝浦シヤリングは、鹿島が港南に施工した
クリスタルスクエアビルが本社で、三菱レイヨンとともに入居しています
芝浦シヤリングさんに鹿島さんが日通さんを借主として紹介したのかも
しれませんね。
鹿島さんにしてみれば、販売期間中に北側土地の売却話がでたら
物件が売れ残るの目に見えています。
知る良しもないですが、倉庫とオフィスビルも借入期間は5年以上の
定期借家になっているのでは？

＞鹿島さんが日通さんを借主として紹介
そんなことしなくても、芝浦シヤリングの土地の前にはガソリンスタンドが
あって、大きな建物は建ちそうにないけどね

出光さんのガソリンスタンドも土地は芝浦シヤ・・さんのものと聞いています。
売るとなれば一緒ですよね。

売られて困るのは、ブラン南の空き地ではないのかな。あっちのほうが
鹿島にとっては深刻な話だろう。

だから、最初からスーパーゼネコンが仕替えていると言っているのです。
国有地（芝浦分屯地）は、鹿島さんにも住友さんにも同様に深刻な話
だと思いますよ。

住友さんは、公園が決まってから着工し売り出したのだから関係ない
のでは？

2002年の段階から住友さんが3棟建てる計画は公表されていました。
分屯地を公園として買収する話は港区議会で正式に決まったのは
2003年以降ですよ。
鹿島さんは、2003年には着工し分譲もはじめていた。当然三井不動産販売さん
は公園化を見込んだ値付けを売主の鹿島さんに出していると思われます。

区の防災公園は、品川港南口再開発で就業人口が5万人を超えて
災害時の非難場所がない　ということもあって以前からから検討して
きたのではないか？

防災の一次非難場所なら港南小港南中、さらには海洋大にグラウンドが
あります。それに一丁目　二丁目の非難場所に橋の少ない4丁目を指定
すること自体おかしいです。跡付けの理由でしょう。
私は、もともと景気浮揚策として、港南4丁目地区の超高層マンション化
（裏返せば　ゼネコンさんの仕事づくり）があって、特に区画の大きく
天王洲アイルのイメージも生かせる、ＷＣＴ土地を手をつけようという話が
あったのだと見ています。
ただ一番のネックは、国有地の行方。道路が東西に一本でも通っていれば
まだましですが、北のレインボーブリッジ、東京タワー方面の眺望を
ふさがれてしまったら、一番坪単価の高い東北角部屋が一発でアウト
公園化をしかけたのは、むしろ住友＋清水チームではないでしょうか。

鹿島さんは、それに便乗した？

どうですかね。それにしたら動き方が早すぎです。発端は、汐留　品川の
再開発で、その後の仕事の種探しのなかで、鹿島さん清水さんの話し合い
のなかでいろいろあったんじゃないかと勝手に想像していますけど。
何もないよ、名誉毀損だと言われそうなので言葉を選びますが、大林さんが
Ｖタワー施工して、鹿島、清水ときてますからねぇ。
あくまで憶測ですから、それはお断りしておきますけど

鹿島・清水で仕掛けたということ？

というか、低迷する天王洲アイルに臨海線開通させてもイマイチ
ということで、一気に天王洲・芝浦・品川三拠点をタワーで結ぶ絵を
誰かが描いたのでは？
だらかが、大手デベに麒麟ビール倉庫ほかの跡地をやらないかと
話して、大型物件探していた住友さんに清水さんが紹介した・・
そういう流れではないのかなぁ。
鹿島さんにとって本命は芝浦アイランドですよ。
天王洲から芝浦がタワーマンションコリドール（この言葉も実は
住友さんの某氏が使っていた）になれば鹿島さんにも
都営や消防署の社宅ばかりのイメージの海岸通りがかなり
変わる。供給過剰どころか、人が集まればそれだけ地区として
認知度があがるわけですからね。

仮にそうだとしても
鹿島さんが、日通航空さんの土地のような変形土地を手がけたね
うなぎの寝床で、奥には既存マンションがあって同意とるのも大変
だろうし

鹿島さんだからやったんでしょうね。普通の大手デベなら総合設計が
適用できない条件の土地で超高層はやらないでしょう。
販売坪単価に含まれる土地代比率が相当上がってしまいますから。
かなり高額物件にならざるを得ないところを、あえて坪単価210万で出して
短期に売り切った。
これは正直いって、謎ですよ。
中を見たことのない他のデベや販売会社は、ボロクソにけなすけど
実際買った人の話では、構造躯体、１・２階の共用部分には目一杯
金をかけているようです。
スーパーゼネコン自身が売主で、中間利益がないというのと、土地代が
かなり安かった。そう読んでますが。

鹿島さんが直接売主になる物件って、他の工事の受注がらみ？
秋葉原でもやってるよね。

秋葉原は自ら開発者（共同）ですからね。
ゼネコンさんもただ、請負営業やるだけじゃ食っていけない状況なので
しょう。私は、都営の土地の区分所有の４０階建ての工事をどこが
取るかかなり注目していますけどね。

＞都営の土地の区分所有の４０階建ての・・
直接は関係ないのでは？

都営２３階建ては入札で大林がとっていますね。
区分所有の提案は住友＋竹中の構成のようです。
鹿島さんはリクルートと組んでいますね。
大成さんは、野村・東京建物ほかの混成デベで次点

大手スーパーゼネコン各社が、港南を草刈場にしているのはよくわかるが
それが、「誰かが描いた絵」という話とどうつながるのだろう？
他にも、リクルート・ゴールドクエストとか三井不の動きはどう説明するの？

不動産会社は多少苦しくても
常に土地を買い開発しつづける宿命。
そうでないと１円の売上げも立たない。

その格好のターゲットが港南。
現状何もないし、大規模な土地の取得も簡単
マンション建設につきものの住民の反対運動もない。
そもそも住民がいないんだから。

その結果の大量供給。

それ以上でも以下でもないと思うんだが。

大手5社で港南でワリを食っているのは大成さんだと思います。
ソニー生命の16万平米を受注で巻き返しを狙っているのでしょうが、
プランテックが5社に厳しい札入れさせて決めるのでしょう。
予断はさておき、絵を描いたと思うのは、港南エリアには、国有地が
いくつもあって、施設廃止があって売却が一斉にはじまっている点
その土地は競争入札ですから、一番高い札を入れたところが落とす。
都営住宅の裏手の港南大橋の根方の土地は、合同庁舎の跡地
青海移転で、売却になって、大型物件ばかりを手がけるゴールド
クレストさんが落札しました。
郊外大規模低価格路線から、タワーへの転進をはかる戦略が
あったのでしょう。
ポルトチッタ　フェィバリッチは竹中さんの仕掛けです。敷地　連担
と総合設計をうまく組み合わせ、複数の敷地を開発することなく
超高層　高層　中層ワンルーム　と３つ並べることで、供給公社の
高層ハイツへの日影をかわしています。
ただ、予定より1年近く出遅れていて苦戦でしょうね。

コスモポリスの敷地は某大手ポンプメーカの所有地です。朝日新聞の
号外印刷所として貸していたのですが、地下に輪転機があるという
ことで相当に撤去費用がかかるということで7年ほど野ざらしになっていた
土地です。
ビューロ品川、都営建て替えとあわせて、進出をねらったリクルートさんが
大手とは別個に計画した流れです。
品川駅東口から攻めていこうという意図でしょう。
錢高組さんの設計施工です。
品川ベイワードは、ソニーさんが物流センターと倉庫を伊藤忠さんの倉庫
とベイワード敷地と同時に移転させた動きにあわせて出てきています。
竹中さんが伊藤忠倉庫をしかけたなかから一緒に移転が出てきた。
それと、都営の高層化、定期借地の４０階　コスポリと並ばれたら
物流倉庫は　移転せざるをえない。　絵の波及効果かもしれません。

＞１２１さん
その通りですね。裏読みする必要はないかもしれませんが、この展開の
速さ・・うまく　ひとつおきに　建ものが建つ海岸通り
いろいろ考えてみたくもなるのです。ジャーナリストではないから完璧な
裏をとった話ではないけど、関係者の事情やデータは集めてます。

面白く読ませてもらっています。
大量供給だから暴落・・そういう論理に対して、人が集まる→住宅地として
人気が出てくる→安い価格も人気のひとつになる
そういうお考えですか？

そこまでは言いません。みなさんデベロッパーの意思で港南の大量建設
が動いているとお考えですが、そういう見方以外の見方もあるでしょう
と申し上げたいのです。
デベロッパーに物件や計画を持ちかけるのはゼネコンですからね。
仕事を作らないと食っていけないのはゼネコンの方が深刻
だいたい住宅デベとゼネコンでは資本力も営業力もプロジェクト企画力も
政治力も桁が違います。

大体、そんな絵を書いている人間がいるなら
もうちょっと、ましな絵を書いてくれと思う。

現在、天王洲住民ですが
昼はマクドナルドでさえ大行列の数十分待ち。
レストランや居酒屋もあるにはあるがレベルは低い。

隣の駅までいかないとスーパーもないし
美容院も理容店も病院もない。
あるのはコンビニくらい。

ちょっとした買い物でも銀座まで行く始末。

とはいえ
コンビニさえあればいいという層（単身者やDINKSなど。私も）
には悪くないですが

＞９４
大量供給で価格が下がってよろこんでいるのはエンドユーザですよね。
いくら大量供給でも、価格をさげれば購入者はあります。
事実ブランの２０００万円台７０㎡には殺到しましたし、３０００万円の
ＷＣＴでも同様の人気。
タワーの場合、下げてうるのは低層階と方位の悪い中住戸だけです。
高層階は、希少性をどこまで下げずに売るか、は日頃の販売力です。

＞１２６
絵というのは、儲け話の魂胆であって　まじめな都市計画ではないです
ゼネコンがどうやってどんどんデベに開発させるかです
住宅ができれば、こんどは商業施設をひっぱってきて工事受注を
たくらんでますからご安心を

ビュータワーですか？公団さんのモノ作りまでは責任もてませんね