港南地区の今後について

静かになったね。
やっぱ　サンウッド図星なのか・・

２０１０年目処に泉岳寺新駅開設は本当らしいね。
三田線泉岳寺駅位地から新駅を位地を想像すると
ちょうど、港区港南１-１汚水処理場の裏手の高浜公園と水処理場の
構内の一部がある位置になる。
ここには、タクシーしか通らない一方通行のトンネルがある。
ここを双方向にすると、芝浦４丁目も、芝浦アイランドの開発も
一気に便利になるね。

あれでマシになったのか、海岸通り。
今でもひどいのに。

＞２２３さま
地元では、海岸通りとはふつう旧海岸通り（タクシーでも大抵それで
通じます）
のことです。誤解をまねいてすみません。
札の辻から　吉牛交差点八千代橋を通って高浜橋までのあたりに
ついて申し上げたつもりです。

この地区よくいくけど、改めてみると狭いエリアにオフィスとマンションが
いっぱいできているね。
ピコ本社ビル　デュプレ品川　関電工本社ビル　トヨタテクノクラフト
東京トヨペット　アクアシティ芝浦　芝浦スクエアビル　ＭＳ芝浦ビル
ＮＥＣ　　それに内装最大手の乃村工芸社本社　ジャパンタイムズも
ある。
そこに　沖電気跡の４９階巨大タワーマンション・・四方の展望
独り占め。すごいね。
それと同時期に　夕凪橋の先に芝浦アイランドの大規模開発
その後には、移転後の芝浦工大跡地にまたタワーマンションだよ
こっちのほうこそ供給過剰を心配すべきだよね。

名前：２１８コピペ間違い　＞２１８　ですた

芝浦の開発がウォーターフロントの本命という噂
駅はせこいが、買い物環境しっかりしている。
保育園もプールも支所も駅前にあって駅も品川みたいにだだっぴろくない
地下鉄の連携もある。三田や他の山の手内側港区機能との連携の
よさなら断然芝浦。
まぁ　港南は芝浦の廉価版という位置付けではないのかな。

２２６さん　腹話はやめてくれよ。ばれていい訳はみっともない。

でも　書いてあることは役立つ情報のような気もするが・・

出生率１．２９。
このままいくと、人口は９０００万人割れ。
こんなにマンション建てて、中古になったらどうなるのでしょう。
マンション密集地は売りたくても売れないとか、なりそうで怖い。

人口の自然増が期待できなくなれば、
政府が人口の社会増を目論むでしょう。
つまり移民を受け入れるようになります。

＞231
そうなると、完全に日本は米国の後追いですね。
そういえば、臨海部に本気で外国人居留区を作ろうという話がありましたね。
いま大●保とか、西●宿3丁目とか、完璧に外国ですけどね。

＞２３０
港区の平均世帯人数は、１．９８です。単身者と老人夫婦の多い区なので
ファミリーふやそう　というのが昔から芝浦港南の開発問題のテーマ。
けど、皆　７０㎡以下の狭い家では、子供が二人になったら、広い家に
住み替えなくてはいけません。
けど、所得は伸びず、買ったマンションの転売もままならない。
それと、襖一枚、ベニヤ一枚の老朽マンションでは、落ち着いて子作りも
できません。
みなさん。港南にくれば８５㎡が4800万円で買えますよ。100㎡超える
住居が５５００万円なんて都内で他にありませんよ。
保育園もあるし、大きな公園もできます。港南で子供をいっぱい産んで
くださーい　って声かけるかなぁ。

>230
都心マンション供給の最大の問題は、価格をさげきれないということだろう。
世帯年収８００万〜１０００万クラスには、４５００万円台の物件が妥当なの
だろうが、現在65㎡の２ＬＤＫに住んでいたら、次は９０㎡以上という意識
になるのは当然。
ところが４５００万円で買える９０㎡台の物件が人気エリアにほとんどない。
世帯年収１２００万〜１４００万円クラス（共働き３０代と４０代後半）
には６５００万円クラスの９０㎡〜１００㎡のゆとりのある広さの物件
が23区人気エリアの既存住宅地には、ほとんどない。
郊外の築浅中古の急激な値下がりを知っているし、都心回帰の
トレンドに反して、多摩川を越える気はない。
逆にいえば、バーゲニングパワーのある臨海部タワーが優位なのは
価格と広さが、それぞれ、８００〜１０００　１２００〜１４００の
２大ボリュームゾーンの需要に的確に答えているからだと思う。

一つの建物のなかで、８００万〜１０００万クラスに９５㎡の中層階を
１２００万円〜１４００万円クラスに９５㎡の高層階を提供できるのが
臨海部タワーマンションの強みだろう。
彼らは、もう既存住宅地の狭苦しい生活にうんざりしているのかも
しれない。９５㎡の２ＬＤＫに３人でゆったり住みたい。
通勤に時間かけずに、朝や夜の時間を家族とゆったりすごすことで
プライベートの生活の充実をはかりたい
そういうことなのだと思う。

港南の今後を考えるスレだが、背後に将来の買い替えを考えて、売却時
の価格がどの程度下がるかを心配しているとしたら、それは６５㎡の
１ＬＤＫを買おうとしている人、３５００万円で７５㎡２ＬＤＫを買おうとする
人の話だと思う。
正直、目の前にタワーが建って抜けが消えれば、売りにくい。
さらに東京全体の地価が下がって３５００万円で80㎡代の新築が
やたらでまわれば、売りにくい。
けれど、賃貸にまわすという手がある。現在月坪１２０００円で貸して
いてもこのエリアの賃貸供給量の少なさから今後も１００００円月坪
前後で推移する。小さい部屋のほうが貸しやすい。
３０００万円のローンを月１４万円で返済しているとしても
月２０万円で貸して管理費はらっても、お釣りが来る。
おまけに減価償却費ほかが節税に使える。郊外のマンション
では、こうはいかない。
かりに金利があがったとすれば、こんどは物価もあがる。
港南も広いし大量供給ではあるが、季節モノ。
時期がすぎれば供給はとまる。
景気が低迷しつづければローンを借りられる人と借りられない人の
格差はもっとひらく。かりられない人は賃貸にいくしかない。
賃貸需要は増えるが　いまだに良質な賃貸物件は少ない。
ただし、本人が残債を減らしておくというのが前提の話だが・・
ローン審査で通らなければ新しいマンション買えない
せいぜい頑張って年収を増やす　これで万事解決。

＞２３６
失礼なやつだな。喧嘩売るなら理屈を書けよ　バカ野郎

頭がいいなら　説明してみ

＞236
５５㎡の飛田給の賃貸に住んでる販売員には
８５㎡は体育館のように広く思えるのだろう
言ってる意味がまず実感として理解できないのだ。
サンウッドははやくモデルルームへ出勤して仕事しろや

＞２３６さま
以前から気になっていたのですが　濃い緑の匿名さんに
なるには　どしたらいいか教えてくらはい。ｍ（＿＿）ｍ

コスモポリスは７５㎡５０００万円なのだが。

＞２４２
階と方位でちがいません？　最低ラインで坪単価１８０万の縦の列
ってありますよね。
ブランの西がわ　ＷＣＴのアクアの西　ベイワードの東下層階とか
の話
一度御買いになったマンションの全部の階の部屋の価格の
一覧表を作って坪単価の差をみると　かなり格差をつけているのが
わかります。最上階付近のよい方位はブランでもコスポリでも300万／坪
弱ですよ。
１６０から３００まで倍近い坪単価の差があるのが大規模タワー
それを一概に　資産価値がどうの値下がりどうのって
言うのがそもそも近視眼的。

>240
サンウッドって三田だろ？
港南を相手にするとは思えんけど

＞２４３
確かにお日様に対してセルフブラインド（？）なアクアの西はひどいし
ベイワードの東低層の景色はせつないしで当然
安くしなきゃ売れんだろうし
コスポリは方位はあまり関係なさそうだけど（視界の抜けなさ具合が
かわらなそう）
最上階付近の良い方位は３００オーバーしてるのもありますよね
ＷＣＴもコスポリもラグナ（港南？）もオーバーしてた
マンション単位でも一概に値下がりどうのっていうのはむずかしいし
いわんや港南エリア全体でどうのってのはどうかな（もう聞き飽きたし）
大体港南が超供給過剰で暴落したとしても
ベイクレとかＷＣＴの東北角のレインボービューとかは
プレミアつきそうだし。
あの辺のタワーで一番駅近のコスポリの高層階の北向き
のコンパクトなシングル向の部屋は希少価値でそうな気がする
あまり３０何階で５５平米とかってほかになさそうだし
賃貸に出しても借りる人多そうだと思うし
いろいろですよね港南内でも

>244
天王洲もありますよ。

三田は部屋をきざみすぎて、３〜１２階の４０〜５０㎡の顧客がＷＣＴの６０㎡と
比較　６０㎡の２ＬＤＫの顧客も８０㎡のＷＣＴの比較は必ずするという
投資用の顧客も、都営地下鉄より品川駅の利便で、６０㎡の港南と
４０㎡のサンウッドを比較
三田といえども、赤羽橋は高速の騒音、桜田通り、の交通量
日常の買い物不便で、古川の小汚い水　ガード下の寂れた雰囲気
増上寺の墓、病院の救急車　仙台坂のある丘の北斜面
近くにはＳＭホテルのアルファーイン　辛気臭さは
まさにまさに三田のはずれ、麻布の果て
大江戸線の赤羽根橋降りて地上にでても人影はなし。
売れてないと思うよ

＞２４５さん
やっとそう言ってくれる人がでてきた。正直うれしいです。

＞２４６
それが完売で今は、キャンセル住戸が１９階と２０階
坪３００万弱だそーだ。　下の階はキャンセル待ちなんだと・・
大江戸江戸線駅一分って・・・ほんとあの辺病院と大使館しか
ないところだぞ
まぁ　１０５戸と２０８０戸比較してもはじまらん。

まぁ　名前に弱いよな　住んでみればわかる
住むのは街というより部屋なんだけどな。
タワーで８０㎡っていえば　外人からみたら小屋だぜ。
よく買うよ・・ぁ　そうか賃貸か

７４００万円で毎日東京タワーが見れて
大江戸線駅一分の
２０階の８０㎡と
毎日レインボーブリッジと東京タワーの両方が眺められて
山の手駅１２分の
３５階の１００㎡と

どっちとるかね。
趣味と家族構成の問題かな。

東京で外国人から見ても立派な家(部屋)と思われる不動産を購入できるのはごく限られた人々でしょうね。
そうじゃない大多数は少しでも広いのを望むわけです。外国人からは小屋視されてもね。

２５階では高層アパートじゃないの。

皆さん、すごいですね・・・ゴクリ・・・

私は広さというより、無理のない間取りを重視します。
リビングは２０畳はほしいし　主寝室は最低8畳
お風呂は1620あって洗面所もゆったり
あと一部屋小部屋があってＷＩＣがゆとりがあれば
８０㎡でも　かなり素敵なインテリアが造れますよ。
あとは　窓のそとの景色かな
パリのアパルトマン（行ったことないけど）など　全体は７０㎡も
なくても部屋はゆとりがありますものね。
だけど　

営業マンって自分の扱っている客層と自分をついつい同一視して
しまう人もいるようです。
港区の物件のあと綾瀬や川口の物件にかわったりすると感覚あわせる
の苦労するだろうな

＞２４９
外人じゃないんだからいいじゃん
８０㎡だって
バブルを経験した東京人の感覚なら
８０もありゃいいじゃんて感じ
まあ外人じゃなくても田舎の人とかだと
狭いと感じるだろうけど
６０㎡の３Ｌとかの間取りが平気で売れてたんだから

＞２４６
価格的にもサンウッド三田の低層〜中層が港南とか三井の芝浦のタワー
の高層が同じくらいの価格帯だね
三田と名がついてるから港南とは勝負にならないっていうのはないんじゃない
たしかにあそこの立地はよくないから
地名だけで言ったらそりゃ
三田＞＞＞＞＞＞＞＞＞芝浦＞港南
サンウッド三田は駐車場が割と安いのがいい。
三井の芝浦は港南価格で物件自体は安いのはいいけど、
駐車場少ないし高い

オレの知ってる営業マンは地区が変わるとスーツから、時計まで全部
替えるのだそうだ。
港区ではポールスミスを着ていたが、今はスーツスタジオで新調。
客にあわせるのでなく、自分の意識の切り替えなのだそうだ。
プロだなぁと感心したよ。そういう販売員から買いたいと思ったね。

＞２５７
で・・営業マンの今後でなく、港南の今後だけど、今発表されている
以外にまだ港南に建てる意欲あるのかねぇ　デベさんは？

当面様子見なのでは・・今後は豊洲や勝鬨方面ではないのかな

＞２５９　それ願望でしょ。せっかく買ったマンションの周囲に高いのが
　　　　　これ以上建ったらこまるし・・

そ・そうだったのか
供給過剰だ、とか値下がりするとか、くそ水漏れる高浜運河だとか
＊＊会社がどーのこーのというのは、デベがこの地から目をそらす
陽動作戦だったのか・・・うーっむ　深いっ

↑本気でバカだな　港南人　

ＷＣＴの回りはもう建たん　・・三井ベイワードも　芝浦４丁目沖電気跡４９階で
東京タワー方面がひっかかるが距離はあるから問題なし。
コスポリは折込済みだし、ベイクレはせいぜい水上警察署の跡地が
タワーになるか・・だが　まさかあそこにはたつまいし、
そうなれば　やはり港南幼稚園の前というか、海洋大グラウンド後ろと
いうか　ブランの西がのこされた場所　なーんだ建って
困るのはブランだけか　まぁ　これも織り込み済みだとすれば、もう
何も増えようがない。

なんかえらそーなやつ
おおいね
>>249とか
外人ってどこの人いってるのかね

小さい倉庫はまだまだあるぞ。

＞２６４
マケドニア（旧ユーゴスラビア共和国）,の人ではないか？
港南3丁目に領事館があるらしい
http://www.p-alpha.co.jp/flag/embassy/emb_eu.htm

港南4丁目はあの三角地帯が最後だね。
それ以上建てられる土地は残ってないし。
4丁目の大半は海洋大学で占めてるから。

3丁目はまだまだこれから色々あるかも。
倉庫も結構残ってるしね。

＞２６４
天王洲シーフォートに住んでる外人さんのこと　であろう。

＞２６７
建つのはかまわんが、ダサいデザインはやめてほしいなぁ
みんな、ＷＣＴみたいにガラスいっぱいつかって、ビルぽくなるといいのに

とにかく　住友不動産＋竹中の定期借地権住宅のデザインは泣けた。
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/800kounan-22.pdf
これじゃ　一瞬巨大なゴミ焼却場の煙突かとオモタヨ

コスポリがださいと
もっぱらの評判だが。