港南地区の今後について

＞１４１
すみません。
肝心なのは、芝浦アイランド計画　芝浦4丁目　沖電機跡４７階10万平米
など　住宅はどんどん作られます。
建てこんで土地のない芝浦4丁目より、港南4丁目に芝浦・天王洲
北品川を商圏にした店舗施設は出てきますよ。
ホームセンターも衣料品スーパーもレンタルビデオも5年以内には必ず
できますよ。（天王洲エリアか、芝浦アイランドか、港南4丁目か
いずれかにですがね）
それというのも、芝浦シヤリングの土地のように、マンション隣接空地
はもはやマンション用地としてデベが買うとは考えにくい
それこそ供給過剰で売りにくさを痛感しているし、地主も安値売りは
しない。
となると、投資も少なく短期で回収するに郊外型のホームセンターなど
に建貸し　土地建物をＳＰＣでという話（素人さんにはわかりにくくて
すまん）になると思う。
ちなみに　コスポリの裏手にタワー建てたいというデベいたら手をあげて
ほしい。

ついでに書くと　超高層マンションの設計は９８％ゼネコンが設計しています。
構造・工法がきまらないと事業計画が立たないからです。
ここが　専門マンション企画会社が作る中層マンションと大きく違います
タワー建てましょうと仕掛けるのは大手スーパーゼネコンです
その露払いや、下準備するのもみんなゼネコン　となりにうるさい住民
いれば厚いカバン抱えて折衝にいきます。

＞１４３
だから　ゼネコントピでせうか？

＞144
すみません　もうやめますね。

その程度の規模のもので
わざわざＳＰＣつくるんですか？

コーナンのホームセンターは豊田通商さんが土地取得から元請まで
やっていますがすべてＳＰＣですね。
小さくても数がありますから。

プロジェクトファイナンスとしてのＳＰＣではないです。
エクィティ投資家のニーズも、資金回収の早さもねらいのひとつです。
もちろんひとつのビークルにためてまとめて証券化という手もあります
小口流動化は今や不動産トレンドの重要な流れです。
パチンコ屋もラブホも老人ホームもみな、建物保有と運営わけたがります
外資のファンドもラブホ買いあさっているようですしね。

＞１４８
証券化のトピれすか？知識あるのはわかったから他でやってくれたまい

ここは、販売会社の社員の方と若手の一次取得者が情報集めと
宣伝をしにくる場所だから　高度な話は不要とオモワレ

＞１４８
あんたに　港南地区にコーナンを誘致してもらいたいと思うのは
私だけではないだろうと思うが・・いったい何者

このエリアは郊外（23区ではない）の典型的な住宅地が
そのままやってきたような発展の仕方をするのでは。

よくあるじゃないですか
郊外にやたらとでかいヤマダ電機とか
ホームセンターやファミレスやツタヤ。
いまのジャスコも車での買い物が大前提のつくりだし。
そういうものが点在するような形。

恵比寿とか目黒になるのではなく、よくて幕張。

>151
＞いったい何者
この地区の某マンションを購入した1人ですよ。
高い買い物でしたからいろいろ調べていくうちに、他の販売員と
思われる中傷書き込みの根拠のなさに　ちょっとひとこと
言いたかっただけです。
販売会社はゼネコンからみたら利幅も薄いし、でもゼネコンはいちばん
腰低いし、苦労もしているでしょうが　販売会社が不当に非難されたり
書いてが　非常識や貧乏人だとか物件が不良債権よばわりされるのは
ちょっと我慢がならなかったので。
正しい知識と豊富な情報で見えないものが見えてきますよ。と
言いたかっただけ

＞１５２
職場まで歩いていける幕張なら　おおいに結構
銀座からタクシーで帰っても１７００円
そういう幕張なら好きだなぁ

幕張が本当は晴海あたりにあれば私にとって理想的ですよ
ミサワホームの再開発とか、ずっと狙ってきましたからね。晴海のタワー
の生活も月島のアイマークも食い物がもんじゃ焼きに変わっただけで
こことさしたる違いはないです。
港区ビジネスエリアに職場があるならここか芝浦がベストの選択肢で
しょう。

わたしは　へそまがりなので、皆が悪くいうものほど注目します
いつの時代も脚光と賞賛を浴びるものは、逆に廃れ
みんながやめろとかけなすものが、実は価値あるものに変わったり
します。
港南地区では、残された国有地の処分先と中日新聞
これで　もう他は変わりようがないじゃないですか。
もう　いっきに未来像はゼネコンとデベが描きおえていますよ

あとは　せいぜい無鉄砲な中堅デベが、隙間にタワーを建てそうに
なったら、ｈ　２ｈの住民団結して反対運動でも起こしますか。
あるいは、隙間土地の人を巻き込んで建築協定をつくるとか
それで完璧にいい街できますよ。

デベとゼネコンって違うものなんですか？

>155
ということは
ここやWCTスレなどで賞賛相次ぐ港南はダメと言うことですか

>156
マジレスでいいですよね？　釣りじゃないですよね。

デベロッパーは〇〇不動産　◆京　▲▲・・モス　など土地を買ってマンション
分譲する人
ゼネコンは　ゼネラルコントラクター　デベロッパーから工事を請負う会社です

スーパーゼネコンなど、開発事業部があって、自ら施工もするけど売主
つまりデベロッパーになるケースもあります。でも鹿島さんでも販売は
専門会社に委託します。販売ノウハウまでは持っていないから。
工事をやっているうちに全部自分でやってしまえとなったのが、長谷工さん
設計・施工・販売・管理（子会社）まで一貫してやるので、入札強気です。
他にも山田建設（マイキャッスルが屋号）　新井組（ニューウェルテラス）
とゼネコン出身組はいろいろいます。

＞１５７
これも釣りかなぁ・・
港南の物件の賞賛はあいついでいますが、大量供給で価値さがるとか
この地区は永遠にダメ。変わらないという人が絶えない。
車が多くて危険・・とか　子供を育てる環境ではない・・とか
この地区が、親水公園の景観がいい　とか朝の凪いだ海面に朝日が
反射したオレンジ色の鮮烈な輝きが忘れらない
とか、都営住宅の人たちは下町出身の人情家ぞろいだとか
夜景見に入っていっても　階段の外からみたほうがいい景色だよ
とか教えてくれたとか・・そういう地域のいい話する人少ないですよ
やれ　ウンコだのカラスだのダンプだの牛だの・・・もう言いたい
ほうだいでしょ
誰が地域誉めたですか？
誉めていたら　こんなこと書かないですよ

＞93
＞どこに需要があんだ
＞一年たっても完売できないぶっけんばかりじゃねえか
どの時点から1年たっても・・ですか？
この地区で、完成後1年たっているタワー物件はＶタワーだけです
ブランファーレは8月竣工

１３階程度の中規模物件ばっかり扱っている中小デベさんは
気づかないけど、高層タワーの工期は、短くて2年はかかります
確認申請が下りないと着工も販売できないですから、
住宅情報に顔出してから2年なんてのはざらですよ。特に
超高層の場合、
人気があって高値　方位階数は悪いがお買い得　を１期で売ります
普通の価格で普通に売れる部屋は、要望を調整してじっくり売ります。

４００　６００のの規模なら必ず買い換え不調でキャンセルは発生します
それらをうまく完成まで売っていくわけで、ダイヤモンドのアホ記者が
聞いてまわったという「値引き」など無いですよ。
購入者には、第1期から最終期までの価格表がわたっていますから
同じタイプで、あとから出た上階が下階より安かった・・なんていう話は
バレたら大事ですしね。
需要はありますよ。
公団賃貸を含めて、月額２０万円程度の賃貸に入居している人は
同じ額で、もっと広い部屋が買えますからね。
バブル前に２０坪のマンションを買った人など、売り時買い替え時では
ないですかねぇ。若者好みのゴミゴミした街を離れ、もっと開放的で
広い家を求めていると思いますよ。
誰だって、安くて新しくて広くて眺めがよくて通勤が便利なら
買いたくなると思うけど

で、足元の住環境については
大きく見解の分かれるところでしょう

＞１６１
そうですね。
私は、価格云々より高級感のある外観のマンションがたくさんたつ
ことで、街としての空気や、夜間の雰囲気は大きく変わると思って
います。
正直、夜はじめて現地を歩いたときも、早朝水処理場の近くに
浮浪者が立ち尽くしていたのを見たときも　大丈夫かなぁと
思いました。
けれど、よく見れば、都営、シティハイツ港南（供給公社）
　公団賃貸　消防庁社宅の
ほかにも、デュープレックス天王洲、グランシティ天王洲アイル
港南ハイツ　リバージュ品川（賃貸）　港区の職員住宅
メイツ品川など　分譲マンション賃貸マンションがあります
現在の居住人口はおそらく６０００人弱でしょう。
数は多いのですが、１．２ｋｍ四方に分散していますから人口密度は
５０人／ｈａ以下と極めて希薄です。
商業施設が立地できない理由はここにあります。
あと６０００世帯増えれば、人口密度も100人／ｈａを超えて、黙って
いてもさまざまな生活機能は充実します。

山の手線でも　品川　田町間が最も長い。ここに泉岳寺駅ができて
地下鉄とつながると、かなり便利になるだろう。
今の一方通行のタクシートンネルのあたりがひろがって、芝浦４丁目
に抜けるあたりが一気に便利になる。
貨物の線路敷に地下道に抜けるビルや高層マンションが建つと
面白い
コスポリ　ソニー本社予定ビルの先を巨大陸橋でつなぐ話も
面白い。それこそ内需拡大ゼネコンウハウハ。
新宿南口や目黒みたいに橋上駅ができると　本当に変わるだろうなぁ
ソニーはそこまで見越してないかなぁ
八つ山橋のアンダーパスも、

冷静に考えて
巨大マンション群と車の使用を前提とした大型商業施設、
それに倉庫群、嫌悪施設などが
渾然一体となったエリアになると考えるのが最も自然。
現状のまま、あるいはバラ色の未来、両極端はないのでは。

八つ山橋のアンダーパスも、じきに開通するだろうし・・
大崎の高級超高層の東京サウスパークタワー　ラグナのモデルルーム
みた人は知ってるだろうけど、大崎近辺の環境なんて、もっと
雑然としているように思えたなぁ

街なんて人が増えれば変わるんだよ。

>>160
はぁ？
販売始めてから一年たっても完売できねーってことだろ

Vはともかく

＞１６４
ブラン住民だけど
現状のままで、港南にオレは十分満足だけどね。
タワーマンションは快適だし
もうほとんど毎日カウチポテト＜死後か
うちの前の道まっすぐに直すとか区が言ってるらしいが、やめてくれ
帰るのが遠くなる。
せいぜい街灯ふやすだけでいいよ。
嫌悪施設？　誰が最初にいいはじめたの？失礼じゃないかそこで
働いている人に。　都も金かけて迷惑及ばないようにしているはずで
嫌悪なんて人の感情だろう。
おめえだって　恩恵こうむっているはずだしな。
じゃ聞くけど　好感施設って何よ
ひとによっては　ピンサロ　パチンコ屋が好感施設ってのもありだし
オレにとってはＷＣＴみたいなカッコいいタワーマンションは好感施設
の最たるものだけどな。
最大の好感施設はレインボーブリッジだな。
まさか　あれなくなることはないだろうなぁ

＞166:
竣工までゼネコンに金払わないんだから　1年で完売しなくていいんだよ。
今の世の中買い替えが止まっているのだから、若年とシニアに
二極分化している。
買いたい人はやまほどいるけど買えない人が多すぎる
所得はそこそこあっても　今の住宅が売れない
そういう時期で、1年で完売は、超高層ではｗコンファートタワーくらい
でしょう。
５００戸クラスで２３区内で1年で売り切った物件あったら教えてくださいな
あなたが言うのは　１００戸以下の中型物件でしょ。
中野哲学堂の野村さんの物件とか、地主売主の物件ばかりでしょ
短期即完は。　

ブランは1年以内に9割売ったと記憶している。キャンセルがいっぱいでた
だけ。買い替えがまとまらず、客も三井のリハウスもねばったがついに
あきらめ　というのが、今年に入ってから少しずつでてきた。
ことに5月以降は5件の残戸数がときおり入れ替わった。
みな６０００万円以上の部屋だったと記憶している。
４０００万台までは1次２次で即完でしたよ。
当時はまだ、公庫意識しての抽選がありましたから。それをさけて
かなりムリして広い部屋にしたのを覚えています。

＞１６８
ハゲ堂
代金はいるのは、引渡し後だもんな。焦って売ると、値付け安すぎとか
売主に叩かれるしな
確かに即日完売自慢する時代じゃないよな
完売したって次の物件ないし、
手数料稼ぎの販売代行会社は別だろうけど
物件でかいと広告経費なんかも余裕あるし、鹿島さんの場合
三井不動産販売は最後までＭＲを移転させなかったね
経費固定でうけたんだろうか。
コスポリなどとっくに移転したのにね。

＞＞１６６　Ｖはともかく
ってのが　ちとわからん。

ところで、みなさん東京建物の方ですか？
最近物件なくてこまってませんか？

一連のカキコ読んだけど　ここの板の連中には多分意味不明だろうね。
イヤなら買わなきゃいいんだよ。
板で情報あつめるくらいなら、嫌がられるくらい販売会社をこきつかって
情報あつめたらいいのさ。
買ってしまって不安だという人も、販売会社に聞けばいい。
あんまり曖昧なこと答えないけど。
でも、買って心配している人には、一度ブランでも覗いてごらんと
いいたい。みんな満足してくらしてる顔見れると思うよ。

嫌悪施設。
絶対に必要なものだが自分の周りにはあって欲しくないというのが
一般人の感情だとわからんのか。

>>167
バカか？
嫌悪施設が周辺にあるのと働く人間になんの関係があるのだ
＞ピンサロ　パチンコ屋が好感施設
あんただけ　プッ
>一度ブランでも覗いてごらんといいたい。みんな満足してくらしてる
どういう基準で判断してんだろ

どうもブランには基地がいが住んでいるようだ

すぐに完売はとても重要

広尾GH　東京ツインパークス　CPT
などすぐ売れたものはその後の資産価値もよろしい

最近では規模は小さいが
サンウッド三田、ニコタマのプラウドなどが
即完とみられる

まあ、港南というだけですでにアウトなんだけどね

これを見れば、一目瞭然でしょう。
信憑性が高いか低いか別にしても、下記のデータ見れば供給過剰なのは事実です。
http://www.a-lab.co.jp/press/040929/index.html
参考までに。

>177
供給過剰って　なんだみんな沖さんの信者だったのか。
あいつ不動産マーケに何年実績あるか知ってる？

＞１７５
あのねぇ　坪単価280万〜350万円の物件なら資産価値さがらないの
あたりまえ
そういうの買える人は、ここ読まない。
港南の購買層のボリュームゾーンは、４０００万円〜５０００万円で
２５坪前後狙いの層
あなたの矛盾は若年層の買い替えを前提に資産価値が下がるとか
さがらないとか言っておきながら、若年層の買えない単価の物件の
話をしていることだ。

＞１７６
信憑性が低かったら事実にならんぞ　嘘か勘違いってことだろう
Ａｌａｂの沖の書いてることは注意して読んだほうがいい、株屋と同じ
それだけ目があれば、別の商売で儲けてる
アイツの欠点は、個別性を抽象化して数字に置き換えてしまうことだ

オレは不動産は単品で個別性の高いものだと思うけどな

駅ごとに市場をくくっているのが、すでに郊外沿線と都心を混同しているね
一番役立つのは、実際の物件で、どこに住んでいた人が買っているか
というデータ。
これが一番重要なデータ。
リクルートさんなんか３０００円はらって、買った人のアンケート集めて
いるくらいだ。
誰がどこから移り住んで、いくらの物件いくらの広さを買ったか
それがわかってはじめて需要がわかる
沖の馬鹿にそれがわかるか？

うーん　確かに
供給量だけで、市場を捉えているのが　すでにプロダクトアウトの発想だね

今、買い手が何を望んでいるか、都心回帰を求めているとすればどこへ
移り住むのか。
需要がつかめなくて、供給量が多いから供給過剰というのは
確かに市場を正確に捉えているとはいいがたい。
消費者がそういう情報にまどわされるとしたら、あまり好ましいことではないな

＞１７５
その人は原因と結果を取り違えている。
いい物件だから　即日完売する
いい物件は値がさがらない。

即日完売して値が暴落したものは枚挙にいとまないよ。ぶっ

この板の目的ってなんだ？
①港南を買いたいと思っている人が参考になる話をするスレ
②港南を買ってしまった人が晒されるスレ
③港南を買おうとしている人に、親切に「やめておけ」と忠告するスレ

どれだ？

＞173:
お墓は嫌悪施設か？　高輪　白金　墓だらけ　だぞ。
墓と墓にはさまれて暮らすタワーは、霊の通り道になるらしいぞ。

＞173
嫌悪施設というのは、昔迷惑施設と呼んでいたのが、技術革新で
対策できて、迷惑でなくなってきたので、仕方無しにそう呼ぶように
なった造語なの。
食肉市場を嫌悪施設に含める話が、おれは許せんのだよ。
あれは、臭いなら迷惑施設になるわけだが、技術で臭いが防げたら
嫌悪する理由がない。
牛を殺す場所を嫌悪する・・というのなら別だが
職業差別や人権問題とつながるから、知性のある人はそういう話を
しない。
ウンコ水の処理だって、迷惑施設でなければいい。
ま　京浜運河沿いは全く問題ない話だが・・
迷惑施設がある地域全体を嫌悪地域に思わせる意図があるとしたら
オレは反論したいだけだよ
マンション買う買わないは個人の判断だが、地域をよくしようという
意思に対してブレーキかけたがるやつの意図がわからんな。

>174:
ブランのすぐ近くに住んでいますが、正直ブランより高い価格で買ったのに
ブランが安くてかなり悔しい思いをしました。
うちからブランに買い換えた人もいます。
確かにみなさん、にこやかな表情の方が多いですね。
ご近所が増えてにぎやかになるのは、防犯上も好ましいことです
でも、どういうお考えかは知りませんが、住む気のない方に
とやかくいわれたくないです
そういう方は　他にお住まいになったらいいのでしょうから。

>182
バカ？
即日完売したって価値が下がるものは下がる
あたりまえ、
それは主に販売の前後して周辺の新たな供給計画が
発表されたり実現したりする場合が多い。

今の例でいうとVタワーやWコンフォートが危険だ。
これらは発売当初は人気で売り切ったが、
あとから坪単価の安いものスペックが上まわりそうなもの
etcで価値が下がる可能性が高い。

だから即完は最低条件のひとつだよ

>>178
アホか
坪単価が高いから資産価値が保たれるわけではない

金がないのならもう少しガマンして
マトモなモノをかいな

>186
そういう方は港南住人どうしで
仲良しコミュニティでもつくっていてください

>187
バカか
即完は、根付けの甘さに過ぎない。

＞金がないのならもう少・・
もう８０００万円の物件を買ったわい。親から金借りたけどな

×根付け
〇値付け
・スマソｍ（＿＿）ｍ