港南地区の今後について

＞１００
これも憶測にすぎないですが、ブランの北側の日通倉庫さんの地主さんは
芝浦シヤリングです。芝浦シヤリングは、鹿島が港南に施工した
クリスタルスクエアビルが本社で、三菱レイヨンとともに入居しています
芝浦シヤリングさんに鹿島さんが日通さんを借主として紹介したのかも
しれませんね。
鹿島さんにしてみれば、販売期間中に北側土地の売却話がでたら
物件が売れ残るの目に見えています。
知る良しもないですが、倉庫とオフィスビルも借入期間は5年以上の
定期借家になっているのでは？

＞鹿島さんが日通さんを借主として紹介
そんなことしなくても、芝浦シヤリングの土地の前にはガソリンスタンドが
あって、大きな建物は建ちそうにないけどね

出光さんのガソリンスタンドも土地は芝浦シヤ・・さんのものと聞いています。
売るとなれば一緒ですよね。

売られて困るのは、ブラン南の空き地ではないのかな。あっちのほうが
鹿島にとっては深刻な話だろう。

だから、最初からスーパーゼネコンが仕替えていると言っているのです。
国有地（芝浦分屯地）は、鹿島さんにも住友さんにも同様に深刻な話
だと思いますよ。

住友さんは、公園が決まってから着工し売り出したのだから関係ない
のでは？

2002年の段階から住友さんが3棟建てる計画は公表されていました。
分屯地を公園として買収する話は港区議会で正式に決まったのは
2003年以降ですよ。
鹿島さんは、2003年には着工し分譲もはじめていた。当然三井不動産販売さん
は公園化を見込んだ値付けを売主の鹿島さんに出していると思われます。

区の防災公園は、品川港南口再開発で就業人口が5万人を超えて
災害時の非難場所がない　ということもあって以前からから検討して
きたのではないか？

防災の一次非難場所なら港南小港南中、さらには海洋大にグラウンドが
あります。それに一丁目　二丁目の非難場所に橋の少ない4丁目を指定
すること自体おかしいです。跡付けの理由でしょう。
私は、もともと景気浮揚策として、港南4丁目地区の超高層マンション化
（裏返せば　ゼネコンさんの仕事づくり）があって、特に区画の大きく
天王洲アイルのイメージも生かせる、ＷＣＴ土地を手をつけようという話が
あったのだと見ています。
ただ一番のネックは、国有地の行方。道路が東西に一本でも通っていれば
まだましですが、北のレインボーブリッジ、東京タワー方面の眺望を
ふさがれてしまったら、一番坪単価の高い東北角部屋が一発でアウト
公園化をしかけたのは、むしろ住友＋清水チームではないでしょうか。

鹿島さんは、それに便乗した？

どうですかね。それにしたら動き方が早すぎです。発端は、汐留　品川の
再開発で、その後の仕事の種探しのなかで、鹿島さん清水さんの話し合い
のなかでいろいろあったんじゃないかと勝手に想像していますけど。
何もないよ、名誉毀損だと言われそうなので言葉を選びますが、大林さんが
Ｖタワー施工して、鹿島、清水ときてますからねぇ。
あくまで憶測ですから、それはお断りしておきますけど

鹿島・清水で仕掛けたということ？

というか、低迷する天王洲アイルに臨海線開通させてもイマイチ
ということで、一気に天王洲・芝浦・品川三拠点をタワーで結ぶ絵を
誰かが描いたのでは？
だらかが、大手デベに麒麟ビール倉庫ほかの跡地をやらないかと
話して、大型物件探していた住友さんに清水さんが紹介した・・
そういう流れではないのかなぁ。
鹿島さんにとって本命は芝浦アイランドですよ。
天王洲から芝浦がタワーマンションコリドール（この言葉も実は
住友さんの某氏が使っていた）になれば鹿島さんにも
都営や消防署の社宅ばかりのイメージの海岸通りがかなり
変わる。供給過剰どころか、人が集まればそれだけ地区として
認知度があがるわけですからね。

仮にそうだとしても
鹿島さんが、日通航空さんの土地のような変形土地を手がけたね
うなぎの寝床で、奥には既存マンションがあって同意とるのも大変
だろうし

鹿島さんだからやったんでしょうね。普通の大手デベなら総合設計が
適用できない条件の土地で超高層はやらないでしょう。
販売坪単価に含まれる土地代比率が相当上がってしまいますから。
かなり高額物件にならざるを得ないところを、あえて坪単価210万で出して
短期に売り切った。
これは正直いって、謎ですよ。
中を見たことのない他のデベや販売会社は、ボロクソにけなすけど
実際買った人の話では、構造躯体、１・２階の共用部分には目一杯
金をかけているようです。
スーパーゼネコン自身が売主で、中間利益がないというのと、土地代が
かなり安かった。そう読んでますが。

鹿島さんが直接売主になる物件って、他の工事の受注がらみ？
秋葉原でもやってるよね。

秋葉原は自ら開発者（共同）ですからね。
ゼネコンさんもただ、請負営業やるだけじゃ食っていけない状況なので
しょう。私は、都営の土地の区分所有の４０階建ての工事をどこが
取るかかなり注目していますけどね。

＞都営の土地の区分所有の４０階建ての・・
直接は関係ないのでは？

都営２３階建ては入札で大林がとっていますね。
区分所有の提案は住友＋竹中の構成のようです。
鹿島さんはリクルートと組んでいますね。
大成さんは、野村・東京建物ほかの混成デベで次点

大手スーパーゼネコン各社が、港南を草刈場にしているのはよくわかるが
それが、「誰かが描いた絵」という話とどうつながるのだろう？
他にも、リクルート・ゴールドクエストとか三井不の動きはどう説明するの？