三軒茶屋・駒沢近辺での中古物件

＞４７
新築でも２４６沿いの上馬１丁目　の新築物件　そうとう苦戦してましたけど

http://www.kinutaclub.com/bukken/g_komazawa.html
ここですか　かなり売れたですよ
坪２４０万円は　悪くないのですが　６１平米というのが　・・・
ここはけっこうファミリー立地なんですけどね。もっと大きく割れば
ぜんぜん違ったのに　売主さんがワンルーム系で投資用の
顧客ねらいだったのではないでしょうか。立地はいいのにね

＞５２　立地がいい？　ファミリー向け？
　　　　ぜんぜんそう思わないですが・・
　　　　　アクティ三軒茶屋　とかなら納得ですけど

菱和さんは　駒沢駅３分の上馬３丁目６０㎡の分譲で大成功したからね。
ここもいけると踏んだのでしょう。あと４戸ですから　まぁ大丈夫
坪単価２４０万円で月坪１万円の家賃では利回り悪いですかねぇ
普通のワンルームよりずっといい気がしますけど・・・

３丁目のほうは　さすがもう中古がでたけど、２週間で売れましたね。

＞５３さん
コドモの園幼稚園　上馬保育園　ともに世田谷でもトップクラスの評判のいい
幼稚園　保育園です。
コドモの園は児童福祉施設として天皇陛下皇后様がおたちよりになるほど
立派な業績を持つ社会福祉法人の　付属幼稚園です。
上馬保育園は　区立ですが　園長の指導力とスタッフの誠実さに
地域の評価が高い園です。

小学校も近いし、塾や　都立高校の優秀さももちろんわかっての
話なのですが、なぜ　２４６沿いの立地はファミリー向けなのか
あの騒音には　耐えられない気がしますが・・・排気ガスも心配ですし
交通事故も怖い

子育てに必要なのは　日照豊かで明るく広めの清潔な部屋
洗濯物がいっぱいほせてすぐかわく南向きのバルコニー
清潔な畳とフローリングの床
共働きなら　近くに食品スーパーとコンビニが直近にあって
通勤時間が短いこと。

三茶　駒沢で　おすすめは　世田谷通り沿いの北側道路物件です。
ライオンズマンション　モナーク　など１９８１年以前のものも多いです
ただ　６０㎡以上が極めて希少。
完全に東西軸ですから部屋は南に面しています。世田谷通りは正月と
盆以外はいつでも渋滞してますから交通騒音はさほどでもないです。

首都高と２４６の重なる　上馬一丁目　三軒茶屋１丁目は、道路は
南西　北東軸に通っていますから　北西側に道路を背負うマンション
は、ファミリー向けです。

できれば　東南角　または南西角で７０㎡３ＬＤＫが理想ですね。
北側は当然二重サッシで防音されていますし、南は一戸建ての
立ち並ぶ地区なので　日照　眺望は万全。
４階以上なら　東京タワーやベイブリッジも見えるはずです。
場所によってはアクティ三軒茶屋で東京タワーが見えない・・ということも
ありますが、碑文谷方向は視界がひらけています。

あとは　自由通り沿い　弦巻通り沿いも　ねらい目ですが　１３階建ての
規模が少ないのと築浅が主体
マンションラッシュの８０年代後半物件を狙とどうしても幹線沿いは
はずせないということになります。

１５年　三茶に住んでおります。
たいへん興味深く拝見しています
たしかに折込チラシでも
三茶　駒沢は　築浅９０㎡以上
１５年以上経過６０㎡以下のどちらかが多いですね。
当方社宅暮らしで、この地区で新築の値下がりをじっと
待ってきましたが　なかなかマンション坪単価２４０以下に
はなりませんね。
中古は確かに築浅の値下がり率が大きく　１５年で買って
２３年目に売っても値下がりが少ないという例をどこかで
読みました。

＞50
検索してみましたが　中古でもペット可はけっこうあるみたいですよ。

＞54:
駅３分は　魅力ですね。
駒沢駅前　放置自転車撤去しょっちゅうやっていますものね
徒歩１２分なんて　最初はいいけど　つい自転車・・になる気持ち
はわかります。

このエリアに物件あるなら　ウチにも売らせてほしいです・・・ぼそっ

実は　駒沢の地価はすこしばかり　値上がりしている・・らしい

というか　下落率が止まった？　ごめん　調べ直します

＞６３
地元業者ですけど大手さんは　売れ筋物件をレインズに載せないでながいこと
抱え込まないほしいですね。（笑）

地元の買主さん抱えているウチラをうまく使ってほしい。

>65
専任ならレインズ載せないとやばくない？

＞６６
多分一般だと思いますよ。一般で受けて売主さん了解のもとに自社ルート
で客付けする。ただ、大手さんだとネットに情報載りますから似たような
ものですけどね
売主情報が他社に見えないから　競争相手は増えない
いきなり両手ねらい・・ではないでしょうが

なるほど　です
ただ　駒沢　三茶　人気エリアですからね　お客さんいるのに
紹介できないのは　つらいですね

スレ主さんは　もうお決めになったのでしょうかね

いま　スレ主さんのように東急田園都市線沿線賃貸から
世田谷へステップアップされるお客様多いですよ　本当に。
新築価格が下がっても既存家賃はいっこうに下がらないですからね

でも　みなさん湾岸の新築物件に流れちゃう
子育ては世田谷
買い物は三茶
レストランは代官山・表参道

１０年待って成熟する街より今から１０年快適に過ごして住み替え
してください・・・と　言いたいです（仲介の立場からは）

おまえ　せっかく三茶・駒沢もりあがっているのに　湾岸の話題出すなよ（藁）

自分自身もういい年だから思うけど、三茶　駒沢には　３０代のファミリー
に住んでもらいたい
一生ＤＩＮＫＳの人は　ベイエリアもいいでしょ　ホテル暮らし気分で
でも　ホテル暮らしじゃ子供育てられないわけで
賃貸のお客さまがいきなりタワーというのも凄い時代だなぁって思う反面
都心の中古の環境を味わってからでも買い換えできますって言いたい
ですね。

＞７０
いい　中古　それも駅近
管理がいい
ペット可
新耐震法以降
大手デベ供給
東南角部屋

まぁ　ぜいたく言えば切りないけど
いい物件はすぐなくなるから　それを見て価格の基準
など参考にされたらよろしいのかと・・・思いますよ

多摩川越え都民回帰をめざしています。
本当はいっきに南青山までいきたいのですが　３５００万円出して
築３０年の50㎡台は　ちとつらい
代官山も鉢山も松涛も　ワンルームしかないですから
やはり　三茶　駒沢が　最後の砦

なのですが　ここへきて　二子玉川にもちょっと未練が
安くないのはわかっていますが、
ＡＳＯやたん熊やエノテカは三茶にはなさそうだし、パパスも
あるし　ＢＥＡＭＳもＨＡＮＤＳもあって　とりあえずここで何でも
そろうじゃん・・ていうか　休日ごとにきてましたし
古ければ６０㎡台の駅近もあるし　うーん　悩みますね

二子玉川は喩えていえば東北の仙台みたいなもので、それより向こう側の人には
大都会。
関東人には牛タン食う以外に利用価値なし。
まぁ　趣味ですけど。

というか　二子玉川のパパスより渋谷東急本店　恵比寿三越
それに青山本店　さらには丸の内など三茶なら気軽に足
のばせます。一度だけ二子玉川で服買ったけど
デパチカなら渋谷のほうが品揃え豊富　ＡＳＯも代官山までタクシー
１３００円
たん熊より　金田中（セルリアンタワー）
ＨＡＮＤＳもＢＥＡＭＳも本店でなくちゃことたりません。
玉川高島屋ＳＳは　あくまで田園都市線後背地を対象とした
施設ですし　人が遠くから集まってくる場所は混むばかりで
日常住む場所かなぁ　って感じ　そもそも河岸段丘の低地ですしね。
住むなら地盤も眺望も瀬田がおすすめですが。
二子玉川は　都心回帰ではないですよね
定住ならいいですが　子育て考えているならもっと近場が
教育関連の施設も充実しています。
ペット可マンションも駒沢・三茶の方が多いです
ドッグランはいぬたま有料ですが　駒沢無料

確かに　飲んでタクシーで４０００円超えるニコタマより
１７００円の駒沢がオレにはありがたいなぁ
急行止まっても混んでいて乗れんのでは笑えないしな
朝はニコタマ三茶間急行７分
空いてる各停でを駒沢で通過待ち待っても４分
http://transit.goo.ne.jp/timetable/area_code/0/line_code/118/stationco...
http://transit.goo.ne.jp/timetable/area_code/0/line_code/118/stationco...

大学生なら　下北沢　吉祥寺　恵比寿　自由が丘
でもファミリーには
http://house.biglobe.ne.jp/magazine/town/
こんな感じで　あきらかに三茶人気はゆるがない。実際住んでみると
ほんとに快適　ＴＳＵＴＡＹＡの規模と物価の安さ
ホンネで暮らせるいいまち。
４０代なら駒沢　５０過ぎたら　港南のタワマンでも買うって感じかなぁ

そんなに　住みよいマンションがなぜ売りにでるのだろう？（三茶・駒沢）

やはり　住み替えでしょうね。世田谷から港区あたり
お子さんが大きければ　日本橋とか湯島とか文京区で８０㎡２ＬＤＫ
または　湾岸の１００㎡クラスかもしれませんね

いづれにしろ　値下がり少ない三茶エリアだけにできる買い替えで
すよね。
これが８年前、三茶から宮前平の新築マンションや港北ニュータウンの
戸建て買ったら　二度と戻ってこれなかったでしょうね。

三茶　駒沢　もう土地がないんでしょうね　駅近の

小学校の校庭くらいだろうね
大学は　青学の世田谷　昭和薬科　都立大　みな　マンションになった

上馬の交差点脇にぽっかりあいた駐車場がひとつあるだけ
あそこは　いい土地だよね。業界では有名

グランドメゾン三軒茶屋の杜　の土地もいいけど駅からの距離が
中途半端だったね。それと外観・・あんな色ならムリしてタイル貼る
ことなかったのに　立地のよさを分かってもらえなかったのか
時間かかったね。

社宅用地はまだ　あるよ　ＮＴ◆さんとか

N社は　売らないでしょ。まだ　上馬の交差点地主さんのほうが
可能性は高いかもね。
Ｎ社の社宅は　某子会社が大手と組んで　良心的価格で分譲していますね
中野哲学堂とか　正真正銘即日完売でしたからね。

＞７１　新耐震法以降
これは　どういうふうに見分けたらいいのですか？何を見ればわかるのでしょうか

現在の「耐震基準」は昭和56年６月１日施行の「新耐震設計法」下で定められたものが一般的です。新耐震法が施行され、それ以前に建てられた建物は「旧耐震」と呼ばれ、現行の耐震基準には適合しなくなりました。
　国や地方自治体、民間の団体などでは独自の耐震基準を設け、耐震性能があるのかどうか、補強や補修をしなければならないかどうかの診断を実施しています。

　いくつかの自治体ではこの耐震診断に助成金を出す制度を設けていますが、マンションの管理組合では数百万円単位でかかる費用の問題から区分所有者の合意が得られず、診断を行った実績が少ないのが現状のようです。


以上は
http://www.wendy-net.com/renew/syuzen3.html
のコピペですが、昭和５６年（１９８１年）以前の全ての建物が地震に危険
というのでなく、耐震診断をして必要ならば補強をすべきだということ
です。
逆に　１９８１年以降に確認申請を出した建物なら耐震基準に適合
した構造なので　安心という意味でもあります。もちろん耐震補強も
必要ありません。

三茶・駒沢
普通　中古物件の流通量が減れば　安価な駅遠の新築が息を吹き返し
新築供給が増えると地域の買い替えが喚起されて中古も物件が
増えるという図式なのですが

三茶徒歩１３分とか　いくらも出ていますが　買うのは賃貸からの
一次取得者ばかりで　一向に中古案件ふえませんね。

うちなんか毎週「お客様が　当マンションご指名で探しておられ・・」
というビラもらってます。
買い換えたいけど　高値で買ったので残債が・・・
まさに　紺屋の白袴を地でいっている私

値ごろな中古物件少ない　→築浅物件価格の高どまり→中古市場の
値上がり→買い替え可能に

となってくれないと　仲介事業者が廃業ですわ

仲介業者さんとの会話のなかでは
三茶　駒沢の物件で　郊外物件並みの指値をしてくるお客様が
いらっしゃいますが、売主さんにはお伝えしないことが多いですね。
と話していました。
そういうときは
レインズのデータをお見せして　本当に出回っておりませんので
とご説明するのだそうです。
面積を削ろうというお客様が少ないので、桜新町や用賀の物件に
移行していただくのですが、お待ちになる方　買い控える方いろいろ
いらっしゃるのだとか。
大手さんは　新築の販売顧客をつかんでいるから有利なのだと
地元の業者さん嘆いていましたね。

>1
スレ主さんのように　ベイエリア　というか港南タワーの低層階と
世田谷中古　比較しているお客さんって　けっこういるんだろうなぁ

大手町勤務なら三茶
直通３０分

虎ノ門でも　三茶　乗り換え４０分

品川　田町　浜松町勤務なら　港南　徒歩１５分電車１０分徒歩５分

子供が大きいか　いない場合は　迷わず港南
幼児かこれから生むなら　世田谷

そんな感じで

＞８８
そうはいっても
決めるのは　どこの家でも　かみさんだからなぁ

たのむから　うちにＤＭ送ってこないでほしいよ
港南デベのみなさん　　　ｍ（＿＿）ｍ

防災考えたら港南タワー　なんて言っている人がいるけど
本当に大災害になったら　既存住宅地の小学校が一番活躍する
のだよ。体育館なくしてどうやって雨露しのぐの
駒沢公園は防災広域拠点だけど　体育館など耐震補強済みの
非難施設があります。
備蓄は　食料は自前が原則ですが　それいがいの無線　電源　油
紙　トイレ　なんでも豊富

３人家族でも　ほんとうは９０㎡の２ＬＤＫはほしい。フレンチブルの
一匹でも飼って　リビングは広く　クローゼットも豊富に　書斎も作り付けの
棚を・・　そう思うと　ＬＤ２０畳　キッチン４畳　主寝室＋書斎１２畳
それに６．５畳の寝室もう一つ
これで９０㎡　・・新築で都内で手に入れるには６０００万円はかかる
中古で　岡本に築２０年超えたものがある
でも　面積が　十分にないのなら　立地環境でカバーするという
考え方は正しい。
週に２度は外食する家族、子供がいない　子供がこれから生まれる
子供が小さい　・・・経験上　三茶周辺は子育てには抜群の環境
クリニック・保育園　国立病院などの医療機関　深夜の買い物
安い衣料品　ＴＳＵＴＡＹＡ直営店　美味い居酒屋　イタリアン
ディスカウンターにＤＩＹ　ペットショップもあれば洒落た古着屋がある

いま　新興の湾岸地域にほしいものがすべてそろっている
私は　広さでなく　土地の環境に価値を見出し６５㎡の２ＬＤＫに
１５年住んでいます。でもペットを連れて散歩する蛇崩れ緑道も
ラーメンのせたがや　も丸山公園も　路地裏のなじみのブティックも
駒沢公園のジョギングコースも　骨董屋も　オープンテラスの
レストランも　歩いてすぐいけるユニクロも　カラオケ屋も
帰りにかならず寄って雑誌をながめる本屋も　みんな自分の住まいに
とってかかせないものです。

いつか　１２０㎡の豊かな空間にイタリア家具を並べてひろい暮らしを
したいけど、成長するうちは　街のエネルギーをいっぱい自分に
取り込みたいです。
三茶にいらっしゃい　いいところですよ。

いつも　迷うのは　間取りですね。
せまい３ＬＤＫより２ＬＤＫなのですが　かなり作り変えた間取りか
新築そのままのもののどちらかなんですが、どっちもあまり
気にいりません
作り変えやすい間取りってなかなかないですね。

間取りは　中住戸の廊下側２寝室タイプを避ければ
つまり　窓面が多ければ　リフォームの幅もひろいと思われます

今気になっているのは
面積値段同じなら築浅で１５分のニコタマと古くて近い三茶
どっちをとるか・・・これ　物件を見る目も問われそうですね

>55さん
子育てもそうですが、やはり
商業施設などの環境
都心へのアクセスのよさ
それと将来の転売　賃貸のしやすさ
から、このエリアの中古物件
で６０㎡内外をお探しの独身の人も多のだとか。

三茶の便利さと６０㎡の広さをひとりで占有できる
快適さはわかる気がします。
広さがないとインテリアも工夫できないですからね。
一部屋全部をクローゼットに使い
寝室はドレッサーとベッドと小さなチェストでゆったりと

リビングには　お気に入りのテーブルとソファを置いて
もう一部屋は趣味と来客用にあけておく
かなりぜいたくな使いかたができますよね。
以前から考えていた４５㎡の新築が環境面で心配なので
音とプライバシーさえ保てれば新築でなくても
いいかなぁ　と思いはじめています。

三茶・駒沢
いいのはもちろんだけど、　高いですね。
中古物件で　広めを探してリフォーム　を考えると
相当な額になりますね。
バブル前の８０年代ものなら　公庫もまだ使えるし
なんとか・・と思うのですが、８０年代の新築当時とさして変わらぬ
価格で正直驚きます
かといって、世田谷以外に住みたくないし　賃貸が少しも安くならない
のと　いろいろ制約多いですから
金利の低いうちにマイホームを　と思っているのですが・・

三茶近辺は　下がらないどころか　８０年代物件の坪単価は
逆に上がってきているような気すらします。

港区物件同様　築３０年でも　築２０年でも値段に差がない
ような状況になっていくのでしょうか。
もっと安くなってほしいですが　渋谷から先に扇型にひらく
形のエリアなので　近いものほど価値があるのかもしれません

賃貸でお金が減っていくことを考えると、欲しいなと思います
思いながら物件情報ばかり眺めている今日この頃

毎週　住宅情報タウンズでみていますが　１ＬＤＫ規模が中心で
それも　もとは２ＤＫだった　という物件が多くて
３ＬＤＫ物件もたまにでると　２ヶ月以内で売れていたりします。

確かに　古いから安いってのが　とんと少なくなりましたですね。

確かに　品薄ですね。それと　８０年代物件の価格の値落ちのなさには
驚きます。田園都市線の他のエリアが軒並み中古価格を下げているのに

深沢ハウスまだ余ってるよ。
中古よりいいんじゃないの？

↑
新築で　中古より安くて広くて環境いい　ってのは　ありません。
深沢ハウス買えるくらいなら　中古探しません
それと　深沢ハウス　遠すぎ・・
岡本ハウスのほうが　まだまし　安いから
三茶駒沢の新築坪単価　２５０〜270万円くらいです
中古が平成もの　で１９０〜２２０万　８０年代で　１７０〜１８０万
という感じですから
２０坪でも新築なら　５０００万円以上
　　　　　　平成もの　４４００万円
　　　　　　８０年代　　３６００万円

逆に３６００万円の新築ったら　あなた　１３坪　４５㎡しかかえまへんがな
駅徒歩１８分で　４５㎡と
駅徒歩７分で　　６８㎡とで　　どちら選びますかね

駒沢大学駅前　よる１１時までやっている書店が出来たり
都民銀行のインターネットカフェができたり　ますます便利になり
ましたねぇ
環状７号は　噂のラーメン激戦区ですよね
せたがや（ひるがお）は竜雲寺交差点すぐそば
さば節など魚系の独特の味で、いつも行列が絶えません。
上馬交差点そばでは　屋台屋（とりだし）
ほか　池袋　大勝軒の支店や　赤坂ラーメン
丸金はとんこつ　２４６沿いのちゃんぽくじゃ

なつかしいです。
三茶では　らーめん茂木　と　長崎ちゃんぽんが　おすすめ

って　すみません　スレ違いですか。

↑なぜｓａｇｅる？
オレもそんな感じだな

夢は堂堂と語れよ（笑）

あげ

独身時代４年ほど住んでいたが
学生のウヨウヨいる街はちょっと・・・
このエリアはしかも芸能人なんかも出没しているので
それに付随する金魚のフンみたいな職業の奴らがウザイ

芸能人多いらしいけど、興味がないからか、全然目撃しない。
格闘家とか、スポーツ関係者はしょっちゅう見る。公園をジョギングしてたり。

あｓｄ

生まれも育ちも三茶です。２７年住んでいます。もうすぐ結婚するのですがやはり母親の近くに住みたい。でも外からくる田舎者が世田谷、三茶、駒沢、弦巻ーと騒ぎ、マンションがドンドン高くなる。お願いだから古里に帰って！！

物件は、良く吟味して選びましょう！
安いからと、ババ物件をつかまないように。