レシオン武蔵小杉

是非是非、申し出ましょう！！！！

昨晩の東京テレビのＷＢＳにこちらのマンションが紹介されていましたね。
敷地のゆとりはテレビ画面からでも伺えるものでした。

１８０さん、１７９です。 そうですね、是非変更申込みをしましょう。販売担当者には
変更申込みを再度しました。

>174さん

契約の時にイーホームズが確認している旨の書類、見せられましたよ。
でも捺印をする直前だったので、え。。。と思いつつでした。
別の検査機関に依頼する件、賛成です。
イーホームズだから欠陥と決まったわけではないですが、安心料ですよね。

178さんに同感です。

せっかく三菱地所など、しっかりしたところの設計、施工という価値がこの建物の価値でもあるわけですから、その価値にイーホームズという名前はあまりにもミスマッチです。表記からイーホームズという名前を是非削除してもらいたいです。来週契約なのですが、検査機関の変更を断固依頼します。だって、ありえないじゃないですか。巨額の税金投入までしている社会問題の渦中の会社の検査結果を正式な検査結果として出すなんて。当然やり直しです。

契約寸前まで話は進みましたがやはり風呂のアスベスト問題頃より現状引渡しの現実をつきつけられたようで迷ってしまいました。リノベーションと言っても新築のオプションとあまり変わりなく（選択肢が少ない）結果的に見積もり段階で支払い総額は思っていたよりも高くなってしまいました。立地、占有面積などは魅力的ですが購入後問題が発覚した際中古購入であるため自己責任になってしまうと思うと購入にはいたりませんでした。気持ちの問題も大きいので今後もリノベーションマンションは積極的に検討したいと思っています。

>187さん

是非要望お願いします。
うちは既に契約していますが、どなたかいい署名運動のやりかたご存知ないですか？
せっかく構造も問題ないはずで、構造計算書も公開されているのに、イーホームズというだけでこれから購入を検討する人にも余計な不信感を招くことになると思います。
皆で求めたら、リクコスの対応も代わると思うのですが。

>188さん

誤解のないように1点だけ。
お風呂は一部アスベストに引っかかったため、すべてリクコスが新しい浴室に変更します。
よって、現状引渡しではなく、アスベスト問題をクリアした上で、標準でお風呂も新しくなります。
既にご存知でしたらすいません。

177さんの書き込みは、匿名でなければ、リクコスから名誉毀損、風評被害の
訴訟の対象になるような内容ですからお気を付け下さい。 「資産価値が下がる」
などというご発言など既契約者の皆さんの怒りの対象ともなり得ます。
念のためですが、私はリクコス関係者ではありません。

１８９さん、念のため申し上げたいのですが、
① リノベーション前の建築確認は三菱地所設計（これの公開構造計算書に
よれば、標準値１に対し、1.3〜1.5のオーバースペック）
② 今回のリノべーション工事部分の建築確認がイーホームズ
として分けて考えた方が良いと思いますし、①＋②の状態を第三者検査機関が
住宅性能評価を実施するはずと理解しています。リノベーション工事の主な
物は、屋上の防水シートの変更、外壁・廊下等の補修・塗り替え、棟毎の
オートロック新設、メールボックスの新設、メイン入り口の改修、自転車
置き場の新設等で、むしろ施工会社の手抜き工事方が関心事です。
それにしても、やはりイーホームズは変更すべきと思います。

資産価値が下がるかどうかはわかりません。でも上がる要因にならないことは確かだと思います。私は既契約者ですが、１７７さんのちょっとぶっけらぼうな言い方以上に怒りの矛先はやっぱり黙っていたリクコスさんに向いています。契約解除したいです。でなければやはり皆さんが言われているように検査機関を変更してほしいです。

>191さん

189です。
ご丁寧にありがとうございました。理解しました。
うちもリクコスに連絡入れます。
みんなで訴えましょう。

もし間違っていたら申し訳ないんですが、イーホームズって破産宣告（？）受けてませんか？
それで各自治体が代わりにやらなければならない、
新宿区なんて700くらい建物がイーホームズの検査を受けたから困るみたいなことを
テレビで言っていた気がするんですが・・・。
あの時はまさか自分たちに降り掛かると思っていなかったので、ちゃんと見てなかったんですが。

194さん、イーホームズは５月末に業務を停止し、各自治体への引継ぎを６月中に
行う事となっています。 レシオンの場合、川崎市建築課ですが、ここは６階以上の
申請しか受け付けないこととなっているので、横浜市建築課になるのか
わかりません。 リクコスはそれを確認し通知する義務があると思います。

１９５さんの情報によれば、リクコスはいずれにせよイーホームズ以外の機関（自治体
そのものか自治体が承認する他機関）に変更せざるを得なくなる訳ですから、皆さんを
悩ませていた問題は解決することになるのでしょう。 問題は代替案（否応なしにせざる
を得ない）の提示をリクコスがいつ行うかですね。

>195
増築確認は平成１７年９月に既に実施済みなのですが、イーホームズが破産宣告を受けると自治体が更に何かを実施することになるのでしょう？そのあたりがいまいち理解できないのですが…

>197さん
破産宣告と業務停止はまるっきり違うものです。
そこのところを勘違いしていられるのでは？

イーホームズは破産はしていませんよ。

＞１８９さん
アスベストの問題はすべてクリアーされているとは思いません。お風呂はリフォームした際、アスベストが見つかったため交換となりましたが、その他の箇所をすべて調査しているわけではありません。建築年数から、アスベストの使用が全くないとは考えにくく、潜在的にそのリスクは買主負担になると思います。

＞199さん

すべてチェックした結果、お風呂を交換することでアスベストに関する記載をしなくてよくなったと聞いています。
よって、アスベストの使用は他ではないと聞いています。

イーホームズ以外の確認検査機関に再依頼をするそうです。よかった。ほっとしました。

購入者です。 アスベストの件は、私がリクコスから受けた説明や周辺情報を総合すると
① 三菱地所設計の竣工図をプロが確認した限りでは（リノベーシオン工事前）躯体部分に
アスベストの使用は認められなかった。（従い専有・共用部分とも居住者が生活
する空間でのアスベスト飛散はない）
② モデルルームを建築する際、床下・天井は実際はがしてチェック、キッチン、浴室を
全面交換した際、浴室部品（パイプ）の素材のみに非飛散性アスベストが発見された。
密閉区間（人体皮膚接触しない）、且つ、非飛散性故、日常生活に支障はないが、
法律に則り、今回情報開示すると共に、標準リフォームの項目の中に浴室全面交換
（追加費用はかかるが）してアスベスト・フリーの状態にする。 この部品は施工
業者が購入した部品であり、その部品製造者から浴室施工業者に１１年前に情報
公開されていなかった為、施工業者も気が付かなかったということだそうです。
以上の①②から、私としてはアスベスト問題はないと判断して購入しました。

２０１さん、私もリクコスの担当者からイーホームズ以外の検査機関へ
変更する社内手続きをするとの確認をもらいました。これで問題
解決です。

２０２さん、洗面所は大丈夫でしょうか。

洗面所をリフォームしたモデルルームも用意されているので、もし引っかかるようならその時点で発見されると思います。

２０４さん、２０２です。 ２０５さんの意見と同意見です。リフォーム解体時に
発見されたのは浴室の配管部品のみというのがリクコスの説明です。

２０２さん、２０５さん、有難うございます。ほっとしました。

２０１さん確認して下さったのですね。ありがとうございます。

ところで話が変わりますがどのマンションにも言える事ですが
３０年後ローンを返し終わる頃には築４０年ですよね。
その時ってマンションはどうなっているのでしょうか？

きっと建て直し問題が浮上したり、修繕費が大幅にあがりますよね。
住みつぶして終わりでいいやとは思うのですが
死んだ後に売るに売れなくて管理費や高い修繕費を成人して独立した
子どもに払わせるのは避けたいなと思います。

マンションの歴史事態が浅いので５０年近くたったマンションが
どうなっていくのかはこれから他のマンションでのモデルケースが
出てくるのかとは思いますが・・・。
マンションに住んだ事が無いだけに先の事を想像して楽しみな反面
不安になってしまいました^^;

＞２０２さん

アスベスト調査に係る重要事項説明について、宅地建物取引業法が改正されており、アスベストの使用の有無の調査結果があるときは、重要事項説明として建物の購入者等に対して説明することが義務づけられています。実際、レシオンの重要事項説明書には成形アスベストに関する調査は行っていない旨の記載があります。

２０２さんに質問ですが、①だれがだれに依頼してアスベスト使用の有無を確認したのですか？②プロとはどのような立場の方ですか？③どこからの情報ですか？
少なくともリクコスは、前述の通り、調査は行っていないはずです。

もしアスベストの使用がない（非飛散性含む）という確認がとれるのであれば、購入者保護の観点からは、積極的に開示すべきだと考えます。

購入を前向きに検討しているため、このような質問をしている次第です。よろしくお願いします。

アスベストの話題が出て思い出しました。
お風呂に関して料金がＵＰした事に未だに納得がいっていません。
価格が下がったにしろ、リクコスとしては全戸一斉に変えるということで
業者に値段交渉しているはず。
リクコスが半分負担したといえる内容なのでしょうか？？

>210さん

結果的にはリクコスが半分は負担していると思います。
というのも、今回全面交換となるTOTOのユニットバスですが、一般で購入すると80〜100万円
というのが相場のようです。これを大量購入することで、恐らく60万円程度まで仕入れ価格が
減額されたと思われます。
リクコスの営業方曰く、「今回のユニットバス交換をするために、社内で約一ヶ月の決済が
必要だった。30万円を購入者、30万円をリクコスが負担することで物件の資産価値
を下げないようにした」との説明がありました。また、「今回の件は、主旨を説明した上で、
TOTOさんにかなり頑張ってもらい、通常ではあり得ない価格で納品して貰った」とも言って
いました。
ユニットバス交換前の価格からは、一律+30万円上がっていますが、これがその費用に
転嫁されていると思います。

２０２さんのように、口頭で説明を受けただけの割りに詳しく
必要以上にいい方にまとめられてると私はリクコスの方ではと疑ってさえしまいます。
それにしても今回のイーホームズの件も、以前の書き込みで話があったように
説明会のその場で個人でどうにかならないか進言したときは対応できないと言い、
みなさんが騒ぎ出さないと対応しないというのはいかがなもんでしょうか。
とにかくいろんな面で、隠せればコストと手間をかけないで販売してしまおうと
している感じがしてなりません。

２１２さんの言われていることに同感です。非常に良い物件なのですが、販売しているリクコスの態度に、納得言ってません。これは、リクコスだけでなく不動産業界全体がこういうものなのでしょうか？つまり、一度建ててしまえば（販売してしまえば）、どうせ後から中身は分からないんだから、黙っとけといった雰囲気を感じます。なんだか、ヒューザーの件につながるものが感じられます。

>210さん

211さんのコメントと同意見です。
私は最初からの購入検討者で、当初のお風呂リフォームは67万円で提示されていましたが、30万円Upですんでよかったと思っています。

>212さん、213さん

同じく、リクコスの対応は「本当に買って欲しいと思っているのだろうか？」という態度ですね。
特に重要事項の説明を担当されている責任者はとても融通の利かない感じです。
私は既に契約していますが、イーホームズから検査機関を変える件、何も連絡もらってないです。
文句言わなきゃ言ってこないつもりでしょうか。

本当に、せっかく良い物件なのに販売業者の方針がいまひとつ
（営業さんはとてもいい方なのですが）なので、踏み切れずにいます。
たとえ新築時は一流設計＆施工でもそれに甘えず
入居後に住民が不安にならないために、
あらゆる点でもっときちんと調査＆情報提示をしてほしいです。
少しずれるかもしれませんが、
マンション全体のリノベーション後の予想図等が少なくて入居後がイメージできません。
現物があるのだからその必要がないといえばその通りなのかもしれませんが、
これはただの中古物件ではなく、リノベーションなのだから、
どこまで生まれ変わるのかある程度イメージして納得してから購入したいです。

リクコスの対応に不満です。イーホームズのことを隠していたからです。契約時に問いただすつもりです。全くなっとくしていません。はっきりいって不信感がぬぐいきれません。

レシオンは大規模修繕などをほどこして資産価値をあげると広告しています。なのに入居後４，５年後に排水配管のコーティングの修繕が予定されています。この修繕は4千万円近くかかります。現状排水配管のメンテナンスを急にする必要がないという検査結果がでたからだとは思いますが、今すぐ行なう必要の無い他の項目については修繕を今回施すのに、どうして排水配管の修繕はしないのでしょう。新築の場合修繕積立金はこのマンション規模だと５０００円前後でしょう。それなのに、１１０００円からのスタートになります。この差は排水配管の修繕分なのでしょうか。だとしたら購入者につけを回している感じがします。テレビをみましたが、この物件は新築と同様の利益があがると放送されていました。皆さんはどう思われますか？

４０００万円÷１６１戸＝約２５万円（１戸あたりの負担額）
２５万円÷４年（排水配管大規模修繕までの期間）＝６．２５万円（1年間の１戸あたりの負担額）
６．２５万円÷１２ヶ月＝約５２００円
新築のマンションの修繕積立金スタート額を約５０００円と見積もると１１０００円のレシオンの修繕積立金スタート額は排水配管修繕費用にみえます。
逆にこれがなければ新築同様の修繕積立金スタートになると思います。リノベーションって一体なんなんでしょう。これなら中古物件と同じではないでしょうか。皆さんはどう思われますか？

２１２さん
多分色々他にもでてくると思いますよ。相手に引き下がらずきちっとした誠意ある対応を求めて生きましょう。私は断固そうするつもりです。

２０２です。
① ２０９さんへ、 私のアスベストに関する質問し対して、「竣工図でアスベスト使用して
いないと確認したのは、リクコスの一級建築士」との説明をリクコスの
営業担当から説明を受けました。
因みに、私は信用しましたが、信用するか否かは個々の方の問題です
ので この情報の可否のご判断はお任せいたします。
② ２１２さんへ、 私は一購入者であってリクコスの人間ではありません。自分の命に
係る問題ですので、徹底的に質問し食い下がった結果、リクコス
から引き出した回答に基づき、自分でリスク判断をしました。
私は極く普通のサラリーマンですが、情報は自分で取りに行くもの、という信条です。

Ｂ棟購入者です。

検査機関の件において、私が営業にコンタクトをとり、説明をいただいた結果です。
イーホームズの検査に関わる部分は、新設する自転車置き場／バイク置き場とＡ棟の元管理人室の階段撤去の部分のみらしいです。
ちなみに、検査機関の変更通知は、金曜日くらいには発送されるそうです。

排水配管修繕費用の４０００万はいずれにせよ購入者負担には変わらないのではないのでしょうか？
リクコスも企業ですから、商事から社宅を仕入れて、リノベーションした上で、利益をあげるわけで、排水配管修繕をリノベーションを入れたら、全室ユニットバス交換と同様に価格が２５万ＵＰするだけではないでしょうか？
リノベーションといっても、やっぱり築１０年は築１０年だと思います。

ちなみに、私はコスモスライフの建物診断結果が気になります。
恥ずかしながらまだ見ていないのですが、いずれにせよリクコスの関係会社の資料ですよね？
みなさんはどう判断されているのでしょうか？

２２１さんに同意します。 リノベーションすれば新築同然になると
期待するのは無理で、「中古の化粧直し」と割り切っています。所詮中古は
中古です。最新機器・機能のそろった新築なら７〜８０００万円はする物件
（＝９５平米）を中古だから５０００万円代で買える、何とか手がでると
思える方々の為の物件ではないでしょか？ これがこの物件の原点です。
今回のリノベーション工事の目玉は、社宅では考えられていなかった、今の
時代の常識となったオートロック設備の新設とその他セクリティー設備だと
思っています。
２２１さんの最後の部分は、工事完工後、第三者機関（関連会社のコスモス
ライフではなく）発行の住宅性能評価結果を各購入者に交付する、とあります
ので、それに包含されると思いますが、如何ですか？

＞217、＞218さん
そこまで不信感をお持ちなら安心して買える
新築物件にされたら如何ですか？
購入者には気分の悪い書き込みと思います。

これはあらしなどではなく単純にに思った感想です。

私は既契約者ですが、リクコスの対応に気分がわるいです。購入されようとする方はよく考えてから購入することをおすすめします。

２２１です。

２２２さん、的確なご回答ありがとうございます。
今現在、私が抱えている問題がすっきりいたしました。

この掲示板は利用規約を読む限り、購入を検討している方々もしくは購入した方が物件の情報を共有できる場であり、良くも悪くも事実は事実として書き込むことは問題は無く、その事実を判断するのは、各個人の責任ではないでしょうか？

排水配管修繕費用に対する問題も、購入を検討しているほとんどの人々が今回のリノベーションに排水配管修繕を入れて欲しいとなれば、リクコスは２５万ＵＰしてでも排水配管修繕にせざるを得ないのではないのでしょうか。
イーホームズの件も同様のことが言えると思います。

以上、レシオン武蔵小杉が良いコミュニティになることを望んでいる購入者の１意見でした。

２２５さん、私もレシオン武蔵小杉が良いコミュニティーになることを
期待しています。この物件の不利な点の一つは、社宅として１０年間
経過した物件を分譲マンションとして売り出す際の：
① 長期修繕積立金のファンドがゼロであること
② この１０年間のブランク期間を考慮した長期修繕計画を如何に
立案するか？（そのためには２２５さんが懸念されたコスモスライフが
実施したとされる現状あり姿の性能評価を元に新しく長期修繕計画
が立てられることになる訳です）
にあると思います。①は購入者がイニシアルコストとして分担しますね。
②は我々に素案の提示がありました。それに基づき２１７、２１８さんが
議論をされています。私の知る限り、コスモスライフの現状あり姿の性能
評価結果によれば、新築マンシオンが１０年後に行う第一回大規模修繕
項目に関しては、いまから３年後に先延ばしにしても大丈夫であるが、
今回のリノベーシオン時に前倒しにして行うというのものです（但し、
これもリクコスの説明ですが）これは、権利移転後、発足する我々の
管理組合の取り敢えずの手間を省きますし、中長期の管理ランニングコスト
を低減できるメリットがあります。

２１２、２１３さん、（老婆心ながら）マンションは、購入し
瑕疵担保責任期間が過ぎたら、売主（リクコス）と縁が切れる
どころか、長いお付き合いをしなければなりません。
一定の信頼関係が持てない売主の物件の購入はやはり
避けられた方が良いと思います。 三菱地所・三井不動産・
野村等一級の業者と比較すると、確かに…という部分は私も
感じますが、偶々気に入ったこの物件の売主がリクコス
ですので、疑問・要望等は短気を起こさず、粘り強く
交渉し、少しでも自分にメリットをもたらす様前向きに
行きたいと思っています。

購入者です。
私も他の購入者の皆さん同様、良いコミュニティーにしていきたいと思っています。
中古であることの批判をする方もいらっしゃいますが、222さんのおっしゃるとおりです。
新築と比較されている方は、95㎡であの環境が揃っているような同等の物件と比較されていないから高いと思われるかもしれませんが、私はあの広さと緑の多い環境、敷地のゆとりで選びました。
新築では買えなかったと思います。
ようは何が自分にとって大切かではないでしょうか。
中古であることが気に入らない！新築と同様でない！とおっしゃる方はきっと優先順位がレシオンのPRポイントと違うのだと思います。
なのでそのことを執拗に掘り返す書き込みに対しては、新築物件に目を向けられたほうが賢明なのではないかと思います。

218さん、知人がコスギタワーを買いましたが、新築であっても20年後くらいには修繕積立金が45,000円近くになるそうですよ。
しかも新築の場合は広い部屋ほど修繕積立金は高いので、同じような95㎡だったら1万円は超えます。
30年で見たとき、私はレシオンの修繕積立金総額と、新築物件では、むしろ同じ広さで比べたら決して高すぎることはないという判断です。（むしろ安い）
しかも管理費と駐車場代は新築よりも安いです。
なお、長くなって恐縮ですが、例えば3-40年後、例えばマンションを取り壊すとなった場合、住民の所有権はあの土地の部屋の面積割合になります。
118㎡の一部の部屋を除けば、ほとんどは95㎡ですからざっくり161等分です。
新築のマンションよりもレシオンの土地面積が広いわけで（＝所有面積も広い）、むしろ資産価値もあると見ています。

２２７さん
ご意見参考になります。イーホームズのことで、信頼関係にすこし引っかかりがあります。一定の信頼関係ってどのようなものなのでしょうか。今後リクコスとの信頼関係がもてるかどうか、自信が少しなくなってきています。物件は気に入っていて喜んでいたのですが、陰りがでてきて、すっきりしないのです。

２２９さん、２２７です。 「一定の信頼関係とは？」というご質問は
正直言いましてどうご回答したら良い分かりません。 それは個人の
主観の問題ですので… ２２９さんは、リクコスへの不信感を若干
お持ちながら「物件は気に入って喜んで」いらっしゃる訳ですから、
それが最も重要なことではないでしょうか？ 今後は、何か問題が
発生した場合、リクコスとやり合うのは管理組合ですから、一人の
戦いではなくなります。 敢えて申し上げれば、過去、数々の疑問
を照会し、要望を出したことに対し、中には時間がかかったものも
有りましたが、何らかの回答・対応はリクコスが出してきたことから
「一定の信頼関係」は保たれたというのが私の見解です。イーホームズ
の件も、皆さんのプッシュで結局リクコスは対応しました。
はす向かいのガーデンズコートの書き込みを見ればお分かりでしょうが、
三井不動産の対応の悪さ、不信感の表明記事が無数にあります。
こう言っては失礼ですが、不動産業界全体の共通した体質があるように
思えます。

２２７さん、２２９です。本当にコメント有難うございます。ガーデンの方の書き込みは見てなかったのですが、きっと色々あるのでしょうね。。物件はとってもとっても気に入っています。広いし、緑は多いし、静かだし。一緒に住まわれる方からの意見ということもあり大変心強く、また気持ちが楽になりました。入居後のコミュニティーを楽しみにしています。