レシオン武蔵小杉

＞299さん
今までの今井小が評価が高かったのはレシオンの
前身の三菱商事社宅があったからといわれています。
今井小学校から中学入学時に男女御三家や日吉の普通部に
入るのはほとんどが三菱社宅のおお子さんでした。
これからはレシオンやプラウド野村のお子さんが入るわけですから
もっと学力が上がることでしょう。

＞300さん
95年の阪神大震災ではピロティー形式の建物の被害が大きかったといいます。ピロティーとは上階に比べて下階が極端に剛性の低い状態、上階に耐震壁があるのに下階で壁がなく柱梁のみになるような構造形式をさしています。あくまで上下の剛性の関係が重要です。このような構造は上階の耐震壁の影響で下階の柱の軸力変動が大きくなる傾向がありますが、この軸力変動に耐えられる柱断面にしなければいけませんが、これらの検討を十分にしていなかったためにピロティー階の柱が壊れ、その結果倒壊に至った建物が続出してしまいました。
レシオンの耐震性能は、この点大丈夫なのか不安です。実際、保有水平体力は1階と2階以降で大きく異なっています。1階に地震の力が集中してしまうのではないのでしょうか？専門家の方、アドバイスをお願いします。

>３０３さん
私は素人ですが、例え専門家でも、レシオンの図面と現場を見ずには有効なアドバイスは
出来ないのではないでしょうか？ ① 一方、事実としてのレシオンＡ棟は、柱梁のみの
純ピロティではなく、東西・中間（通路と管理人室両側）には腹壁（耐震壁）があり、
南北の車の出入口空間以外の柱梁間には斜めの（耐震）補強がされています。②以前、
この掲示板でどなたかが『三菱商事ほどの会社が社員を倒壊リスクに晒し、社会的評判
を落とすような構造設計をするとは考えられない』とレスされていました。以上ご参考まで。

>３０３さん
ネットで検索した建築学会の数字で、阪神大震災の被害率は
1971以前の建物で 12.2／36.4％ （スラッシュの後の％がピロティ
付き建物）1972〜1981年 17.2／27.0％、新耐震法以降 3.8／7.0％
です。又、３０３さんの説明は ＫｏｚｏＷｅｂで確認しました。

３０５さん
３６．４％、２７％、７％とありますが、ピロティ付建物は時代とともに減ってきている印象があります。ピロティ付の建物がそもそも少ない割合で存在していたら、倒壊した建物全数に対してこの３つの数字だと、リスクが高いのか、低いのか分からないような気がするのです。全体数に対して、ピロティ付の建物の棟数はわかりますか？または、ピロティ付建物の棟数に対して、倒壊したピロティ付建物の棟数はわかりますか？

>３０６さん
306さんはＡ棟購入者ですか？それともご検討中なのですか？ 私はＢ棟購入者
ですが、希望駐車場はＡ棟のピロティ内です。従い利害関係者（？）です。
① この数字は「倒壊」ではありません。「中破」（小破／中破／大破／倒壊の
内）です。「中破」は躯体に大きなひび割れ等の「損傷」が生じることだ
そうです。 調査は灘区・東灘区のマンション全部の3,764棟。年代別の棟数は
620／39、1175／121、1661／184棟（スラッシュの後がピロティ付建物）
これによればピロティは時代と共に増えています。
② 「倒壊」「小破」「大破」のデータは残念ながら記載されていません。
日本建築学界に自らお問い合わせされては如何ですか？ Ａ棟ご購入を
真剣に検討され、且つ、リスクを感じられておられるのであれば、
私のような物好きな素人の書き込みを当てにされず、リクコスに直接
照会されるとか？ 建物診断士に依頼して調査してもらうとか？
行動に移されることが大切と思います。頑張って下さい。

３０７さん
３０６です。
ピロティーって増えてるんですね。少しびっくりしました。
あと、私もＢ棟購入者です。今後とも宜しくお願いします。

>３０６さん
３０７です。
３０３にてご質問をレスされたのは３０６さんですよね。 てっきり
Ａ棟（ピロティ付き）を購入された／される予定のものとばかり
思っていました。 それでは、Ｂ棟購入されていらしたのに、何故
３０３のご質問（Ａ棟を想定）をなさったのでしょうか？ 私も
いらぬお節介・努力をしたものだと、少々がっかり致しました。

>３０７さん
３０６です。誤解をさせてごめんなさい。
私は３０３さんではありません。
たまたまピロティの話がレスされていたので、ふと疑問に思ったことを書き込んでしまいました。
私は建築の話はぜんぜん知らないものですから、
つい、ちょっと専門的な話が出ていて、理解したくなってしまいました。
（ピロティは小さいですけど、Ｂ棟にもすこしあるのでそれに関連した話かおもと思って、
それを想像して、今までのレスを読んでいました。）
でもとても勉強になりました。

>３０６さん
３０７です。
事情了解です。匿名ですとこういうことが往々にして
起こりますよね。住民同士の連帯感と管理組合での結束が
レシオンの資産価値を高め、何よりも住みやすいコミュ二
ティ形成に必要不可欠ですので、この掲示板での意見交換を
その前段階として大切にしたいと思っています。 私はお節介な
性格で色々首を突っ込みますが３０６さんお仰る通り、自分の
勉強にもなっているんですね。 今後とも良いコミュ二ティ作りに
向け意見交換をして行きましょう。

３０７さん
３０６です。住環境を良くするために良いコミュニティ作りに大賛成です。
是非宜しくお願いします。

＞３０７さん
結局、Ａ棟の耐震性は自分で調べるしかないんですね。世論はそうなんですかね？
日経夕刊6月27日から3日間「マンション安心を求めて」を読むと、消費者の目線に立ち、むしろデベが情報開示をするのが、世の中の流れだと思います。
リクコスのホームページより。
「従来のリノベーションの多くは、表面的な部分に終始されていました。当社はデベロッパーという立場から、必要な場合は建物診断をした上で、それぞれの建物に相応しい工事を施し、マンションを再生させます。それは、数多くの新築マンションを築きあげてきて経験と実績がなければなしえません。デベロッパーだからこそ、建物の表面的なコンディションにとらわれず、周到な調査を行なうため、自信をもって商品を提供できるのです。リクルートコスモスのリノベーションは中古マンションで問題視されがちな古さ・耐久性等の不安も払拭、顧客満足度の高い新しい商品を提供します。」
リクコスさんに強く言いたいのですが、この掲示板では消費者からの不安・不満がテンコ盛りです。ホームページの謳い文句、実態と乖離していませんか？。

>３１３さん
　３０７です。３１３さんは購入者の方ですか？　ご意見拝承しましたが、
　見解の相違ですね。私は自分で行動し、出来る限りの要求を
　リクコスに行って来ました。現在のリクコスの営業の誠実な対応に満足して
　います。　耐震性も三菱地所設計の竣工図の耐震性まとめ図を実際、この目で
　閲覧し納得しています。　スレッドの番号99の③によればプロが確認しても
　くれているので、それで十分と私は判断しました。リクコスは耐震性の
　情報開示をしています。又、この掲示板が不安・不満のテンコ盛りとは
　思いません。　むしろ『良いコミュ二ティーを一緒に作りましょう』
　と未来志向の方が多く、既存物件そのものの高品質を評価し『どうしても
　ここを買いたかった』という方々も沢山レスされています。宣伝文句は
　所詮宣伝文句。　問題は如何に自分が不満と思う項目に付き、リクコス
　と交渉し、実質的な回答を引き出すか？　そしてそれが満足であれば
　購入し、不満足であれば購入しないだけのことだと思います。建物診断も
　作業が完了しないと出来ません。　リクコスは完工後第三者機関による
　既存住宅性能評価書で「A]ランク取得を約束しています。私はそれを
　信じます。レシオンは、デベと購入者が共同作業で「最大多数の最大
　満足」を追求する全く新しいタイプのプロジェクトであると考えています。
　長くなって申し訳ありません。

最近のレスを見ますと、①　レシオンは１１年前に建築されたこと
②当時の建築基準は当然クリアーし、且つ、それを上回る作り込みが
されている、等を前提とせず、２００６年の新築仕様／世間の流行に
比べて云々…の不安・不満がレスされているように思います。スラブ
厚１５０〜１８０は不満と言われますが、１１年前はそれが標準でした。
業界で２００以上となったのはここ３〜４年のことです。この前提を
理解されず、不満と思われる方はやはり新築をお買いになる以外
ないと思います。この掲示板は、契約者の方々が、これこれの問題を
リクコスと交渉したらこんな成果がありました、という情報を交換
し合い、資産価値が上がって行くことを確認し合うことで、ヴァー
チャルな良いコミュ二ティを形成することであり、検討者の方々にも
参考情報となることだと思います。

以前２６０さんから情報提供の要請があった、排水管の状況ですがリクコス
から中間報告をもらいました。① 専有部と共用部の一部は耐用年数の長い
ものが使用されていることが確認され（今回研磨・コーテイングする必要
はない。又、２４１さんのご意見を参照）、②共用部の一部は今回リクコス
費用で研磨・コーティングを行う③ これにより長期修繕計画案の工事支出
が少なくなる方向で変更が可能、とのことです。詳細は追って最終検査報告が
でき次第開示されるそうです。

レシオンはペット飼育可となっていますが、エレベーターも各棟
１台しかなく分乗は不可ですし、泣き声が反響する構造（ポーチ
脇の吹き抜け空間）のような気もします。マナーをチャンと
守って頂ける飼い主の方ばかりであることを願っています。

ペット同伴はエレベータの使用を禁止すればよいのではないでしょうか。
5階建てですし、問題ないでしょう。共同生活なのですから、ペットの嫌いな方もいる
でしょうし、そういう方に配慮するのは当然だと思います。
（ペットのしつけをしないのは問題外だと思います。集合住宅に住む権利ないですね。）
この手の規約はマンション管理規約を住民で改正していく内容なのでしょう。
より良い環境に向けて、住民で話し合っていったら良いと思います。

エレベータは狭いのでペット嫌いの人は、嫌な思いをすると思います。しかし、他の使用者がいる時はペット同伴は遠慮するマナーがあれば、使用禁止までする必要はないと思います。
そういったマナーを住民総会で確認することは重要ですよね。

レシオンの管理規約には、立派な（？）ペット関連規約が
あり、ペットクラブへの入会が義務付けられており、枠組みは
存在しますので、後はそれがキチンと運用されることと、
何よりも飼育者のモラルが高いことが肝要ですね。良いコミュ
ニティー作りにかかせない問題と思います。皆さん協力
し合ってトラブルレスにしましょう。

>２９２さん
ごみ置き場の鍵が決まったようですが、ごみを出しに
行くたびに鍵の開閉をしなければならないでしょうか？
うんざりしてしまうことにならないでしょうか？