新百合ヶ丘レガートプレイスはどうですか

素晴らしいが、高そう。
一軒家を売却する価値があるかどうか判断。

立地は素晴らしいと思う。
ただ、大規模ファミリーマンションは個人的にパスです。
ちょっと先は高級戸建が並ぶ住宅地なので、低層の高級マンション風の
方がよかったな。

北口の万福寺地区開発中でたくさんの物件が出てきます。
あわてて高値掴みしないほうがいいと思います。

万福寺側は雰囲気がいまいち。

先週事前説明会行ってきました。
はっきりいって高いです。
立地、設備はとてもよかったんだけど…。

だいたいいくら位なんですか？

電話で聞いたところ、８０㎡台３ＬＤＫで５０００万円台とのことでした。

隣接地にＳ音大が移転してきます。
騒音問題と学生マナーが気になります。
新百合の雰囲気も、ガラッと変わるのでは。。。

前に京王線の仙川に住んでいたんですが
隣が桐朋学園の学生が下宿していて、夜中にピアノや管楽器とか響いていて
うるさかった。深夜のソプラノは怖かったですよ。

変電所の存在と、送電線が近いのがねぇ。

ということで、うちはパスしました。

＞08
Ｓ音大側は80㎡でも５０００万切る物件もありました。
ただ、騒音は気になります。
営業に騒音について聞いたら「うーん。よくわかりません。確認します。」との事。（その後連絡なし）
公園側（南西側）は80㎡、５Ｆで５０５０万〜５３００万、
同じ間取りでも階が上下するとプラマイ（＋−）５０万してくださいとの事でした。
ちなみに角部屋で７３００万というお部屋もありました。た、高い…。

今日、レガートプレイスの大きな広告が投函されてました。
マンションは道向こう（スポーツセンターの方）で、道をはさんだ手前（マプレの方）が
昭和音楽大学なんですね。私は反対だと思ってました。
道路を挟んでいますから音大の騒音は問題ないんじゃないかな。
明日よりモデルルームがオープンするそうです、高くて買えないけれど
ヒヤカシに行ってみようかな。

道路を挟んだビブレの駐車場（確か３階の広いところ？）に行き、騒音のシミュレーションしてみました。
当該敷地とほぼ同じ距離の部分で音を確認したところ、小田急線の音がかなりうるさかったです。
小田急線よりの部屋は、騒音がかなり気になると思いますよ。

あと、１２さんが言っているように送電線も比較的近かったです。
でも鉄塔からは離れているので、騒音は気にならないと思います。

意外な盲点となりそうなのが、駅施設（コナミやビブレなど）から近いので、
屋上にある室外機の騒音が夏場など気になりそうに思えました。
買うなら、南棟か西棟の南棟寄りといったところでしょうか。

それにしても価格が高い。。。。これなら都内の物件の方が良いかな。。。

今日モデルルームがオープンするとかで
小田急線車内・新百合ヶ丘駅構内、改札外の床面まで広告だらけです。
デッキには数箇所で案内が配布されてました。
混んでそうなので行きませんでしたが、いらっしゃった方いかがでしたか？

MR行ってきました。かなりの方がきてると自慢してます。
設備は必要充分だと思います。でも、価格が・・・
担当者の対応も、お金のあるなしで変わるようです。
確かに冷やかしでしかなかったんですけど。

南側のMRのある土地には中規模マンションまでは
建つ可能性があるとのこと。
６〜７階建てまでは可能といってました。
微妙な感じです。

予定価格の坪単価２０９万円。ちなみに２年くらい前に完成した、徒歩９分のＰＨＨＴが２０３万円だったそうです。（Ｎ村さんの話）
ＰＨＨＴが適正価格なら、レガートは安い気もしますが。

港北センタープレイスとどっちにしようか悩んでいます。
こちらの物件の方が
①値段が高い
②4LDKが少ない（港北の方がファミリー向け？）
③都心へのアクセスが良い（混雑が予想されるが快速急行が新設されるらしい）
④戸数が少ない（港北は約730）

モデルルーム行ってきました。変電所やっぱり気になりますね。それに、夏になると森からやってくるであろう大量の虫たちも。
しかし、駅徒歩4分。充実した設備。信頼できそうな売主。そう考えると、価格は妥当なのではないでしょうか。

購入しようか大変悩んでいるものです。モデルルームに来ている客層が高齢の方が多いのが気になりました。
しばらく住んでいて、空き部屋が増えてもあの物件なら、また売れて埋まるのでょうか？
今住んでいる賃貸マンションはお年寄りが多かったということもあるのか、悲しいことにお葬式が頻繁にあり、また、転居も多く、最近空き部屋が増えてきています。

川崎市営地下鉄が凍結されているので、新百合も世田谷街道を越えた開発整備地区を売り切るのは多少時間がかかりそうです。ここでの集合住宅は計１５００戸予定です（半分近くは百合ヶ丘から歩いたほうが近いかもしれませんが）。
センター北も空き地だらけだった印象がありますが、集合住宅はどれくらい計画されているのですか？過剰供給が続いているので、開発が途中で止まったらやばいです。
中古価格、賃貸価格、駐車場価格とか比較して、割安なほうを買えばいいと思います。

２１様。私も音大側で狭くていいから欲しいと思ってます。
王禅寺のどこだか良くわかんないのですが、日本でも高所得者の住む地区とテレビで紹介されたことがあるそうです。
リタイアして、戸建からマンションに引っ越すとすれば王禅寺地区の人はレガート買ってお釣りがくるんでしょうね。
高齢の方たちが多いってそういうことかな？うらやましいな。

港北センタープレイスより、こちらの客層の方が世代に幅があるし、駅も新百合ヶ丘の方が都心へのアクセスが良いので早く発展していくと思います。
また、仮に空き部屋がでたとしても、駅に近く、センタープレイスより戸数が少ないのですぐに埋まると思いますよ。

私はこっちだったら将来車が乗れなくなっても生活が出来そうなのでこちらにしようと思っています。

モデルルームで気づいたこと
カーテンレールが無いんですよ。
ブラインドやロールカーテンを付ける人もいるから必要無いって説明だったけど
これってコストダウンですよね。
パンフレットにはいいことばかり書いてあるけど、こんなところでコストダウンするんですね。

２１です。お返事ありがとうございます。昨日もモデルルームに行ってきましたが、
やはり年配の方が半数以上で、10年20年後のマンションの行方が心配になって
いたところです。しかし、２４様のご意見を読んで少し安心致しました。
23様。音大側は、音が心配でしたが、営業の人が、「音大も楽器の音には気をつ
けると思います。」と言っていたので大丈夫そうです。
音大側は駅に近く、グランド前バス停も近いので魅力ですね。

>26
>営業の人が、「音大も楽器の音には気をつ
けると思います。」と言っていたので大丈夫そうです。

そ、それはアバウト過ぎないか？
気をつけてもうるさいもんはうるさいでしょう。
それとも気をつけてるスタンスがあればうるさくてもいいのかな…

いくら名前がレガートプレイスだからって
イメージビデオ（？）があまりにも音楽（音大）を意識しすぎ。
ここまで依存しなくてもって感じ。

ＭＲにいったらかなりの人が来てました。
我が家は前向きに検討していますが、他に同じような方いらっしゃいますか？

２１さま。人が集まる活気のある街ですから、音大に限らず音の問題はある程度目をつぶる必要はあると思います。
むしろ、フットサルコートの方がウルサイかもしれませんよ。フットサルは２２時くらいでも照明ついてることがありますね。
夜中静かならいいくらいに思ってます。
フットサルコートもいずれマンションになるでしょう（Mが買おうとしたが、結局地主が断わり、フットサルにしたらしい）けど、そうすればフットサルの音と一緒に小田急線の音も遮ってくれるでしょうね。
あと、空き部屋についてですが、私も自分が中古で売りたいときに希望する価格で売れるか？が結構気がかりです。人生何があるかわからないので・・・・・。
今までは新百合は中古物件が極端に少なく、広告に出す前にお客がついて売れてしまうケースが多かった（新百合のTRに聞きました）んですが、最近広告で中古がかなり出回るようになってますね。
万福寺再開発計画とあわせて２０００戸近い物件が新築で出回り、その中でもレガートが坪単価では高いわけなので、他物件が割安だと中古で苦戦→空き部屋　ってなるかも。

駅北の万福寺周辺の開発も最近進んできていますね。
マンションもつくらっるでしょうが、戸建も多そうです。
ただ、マンションで考えると、レガートプレイスの方が高そうです。

駅北側の土地の値段は、駅周辺から麻生川を超えると安くなり、さらに世田谷街道を渡ると安くなるそうです。
藤和の物件が１８７万／坪ですから、単純計算でレガートより１０％安いことになります。
で、これが適正な価格差と感じるかどうかは人によって分かれるでしょうね。

＞２５
よく見てるな〜。私は気にしたことがないですよ。
ところでパンフを見比べて気づきました。プラウドにはダブル配筋の説明図があるがレガートには載ってない。
ダブル配筋でないマンションって今時ないよね？設計図書でチェックしよ。

プ○ウドが抽選で落ちたので、レガートを検討しようと思います。
ちょっと高いですが駅４分は魅力です。○ラウドは実質１５分以上かかったので、、、

＞３５
百合ヶ丘のですか？最近は高値王はN村らしいですよ。
あそこは東電社宅跡地、中古のフェアロージュは雪印社宅跡。
百合ヶ丘は石を投げれば社宅に当たるほど社宅が多い。
社宅政策の見直しで社宅が更地になれば、同じ様な規模のマンションがうじゃうじゃ建つかも知れません。
N村の営業マンが、地元の方の購入が多い街と言ってたから、裏を返せば他地区に住んでいる人がわざわざ引っ越そうとは思わない。
すると中古市場は需要が横ばいなのに供給が増える。そうなったら中古になったとき売るの大変だよ。

自転車置き場が地下2Fに位置し、かつ専用エレベータ利用というのは不便
だと思うのですが、本物件では他のメリットが多く相殺してしまう程度なので
しょうか。

３６＞
確かに社宅多いですね。新百合ヶ丘は、百合ヶ丘よりも後から開発された土地
だからなんでしょうね。

３７＞
駐車場もね。中庭のデザインを優先させた結果でしょうね。
それよりも将来の修繕費用が気になりますね。
機械式駐車場にタワーパーキング、ターンテーブル、駐車場専用エレベーター
など維持費がかかるものが一杯あるんですもん。
やはり資金に余裕がないと、買えないかな。

>36
地元の人の購入が多いということは、生活圏を他に動かしたくない人が多いということ。
百合ヶ丘は便利な街だと思いますよ。

＞３８
初期投資は随分とかかっているでしょうね。ただ、設備が雨に濡れないから、交換周期は延ばせるメリットもあるようですが。

＞３９
たしかに百合ヶ丘は便利な街です。
ただ街自体は今後伸びる事はないでしょうね。フェアロージュも３８８０→３６８０に値段下げてるしね。

今日の夕方MRに行きましたが予想外にすいていました。
駅まで歩いてみましたが、やっぱり駅から近くていいですね。
でも、値段は高いですよね。
それでも、この物件として考えると妥当なのでしょうか？

いまの家賃並みで購入できる、といったありがちなセールストークが当てはまる物件ではないと、営業の方も言ってました。
（ただし、新百合は家賃相場が高いから、新百合に住んでいる人は家賃並で買えると思うけどね）
世田道を越えた藤和、百合ヶ丘のプラウド、と比較して価格差は１０％です。立地を考えると、この物件が周りより高いわけでなく全般的に新百合、百合ヶ丘の物件相場が高値です。

昭和音大側を検討してますが、現在の提示額は4K台で立地条件を考えると
安いくらいだと思います。”高い”という方々は、やはりスポーツセンタ側を検
討されてるのでしょうか。

音大側は、眺望と日照に対してS棟＆P棟の影響を受けますよね。特に４F以下はだいぶ日照に影響が出るようです。また、道路側は粉塵・騒音の問題があります。
そのため安いので妥当な値付けだと思います。
P棟側はスポーツセンターと公園なので、数十年今の状態が保たれるといいのですが。
反面S棟は１７さんが書いてるとおり、MRのところに建物が建つとその影響を受けるので、将来価値が下がる可能性があります。
そのリスクが価格に反映されている訳ではありません。また、エントランスからも遠いのでマイナスに思ってる人がいるかもしれません。
将来環境が変わらない点ではG棟を選ぶのも良い選択だと思います。
もうすぐ１期ですね。売れ行き予想ですが１００平米の部屋がすでに足りないらしいですよ。８０平米台の一部を除き抽選になるかな？と予想してます。

ガーデン側は４F以下は日照の影響がでますか・・・。
営業担当者に確認した時は、セールストークもあるのかもしれませんが、冬至付近は影響があるかもしれませんがそれ以外であれば３F以上であれば特に問題はないと思いますよ、というコメントがありました。
あとは、粉塵は気になりますね。レガートプレイスの場合、マンションが幹線道路より多少高台にたっているので
一般的に道路に面しているマンションよりは高くなるので３Fでもあまり気にしていなかったのですが
どの程度影響があるものなのでしょうか？？窓はやはり黒くなる？？
今回のプロジェクトは３５７戸と大規模ですが、やはり数回に分けるのでしょうか？
それとも一気に売り切るのでしょうか？
かなり人気高の物件そうなので、そのあたりも気になっています。

MRに行って日照図（日影図だっけ？）を見た方の情報ですが、G棟のS棟に近い側がP,S両方の影響を受けるため冬至の時期は、だいぶ影響が出ると聞きました。
S棟から離れると状況が違うかもしれません。今週末に日照図見てこようかな。日照については不正確かもしれないので個人的感覚という事で勘弁ください。
粉塵は・・・・仕方ないですね。風向き、交通量を見て道路側の窓は開閉する気遣いすれば、まあいいか〜。（妥協）
あと、設計図書がまだないらしいのですが、設計図書無で１期は契約するのでしょうか？
地盤は強そうだから問題なさそうだけど。ただ、新百合駅開業まもない航空写真で、敷地内に池？沼？みたいのが写っていたので一応確認したいなあ。
我が家は買えるかどうかボーダーなので、下階＆狭いのに抽選外れたら中古狙いかな〜。(悲）
近辺の戸建以外でマンションから引っ越す方もいると電話で聞いたら言ってましたから。

間取り図見てて気づいたんですけど、安め＆狭めの部屋は北側洋室の窓がブロックガラス、または”はめ殺し”なんですよ。
ちょっと足元みてると思いません？

私も検討中のひとりです。
この前の日曜日、２〜３時間おきに各方向から日当たりをチェックしました（ひまなので）。
Ｐ側の建物ができるあたりは、
午後の意外と早い時間（１４時ぐらい）から、向かいにある公園の影に入ってしまっていました。
あの公園、山みたいになっていて、結構高いんですよ。
Ｇ側は、道路がうるさそうだし、
Ｓ側は、向かいにマンションができる可能性が高そうだし、
ということで、Ｐ側を検討していたのですが、うーん。困ったな。

＞４７
防犯上と採光ではガラスブロックも悪くないですけど。安っぽくなるかな。プラス小さい窓では換気が不十分になりがち。
扇風機でも使って室内の空気を循環させるとか手間はいるかも。
S-A、P-Fなど、北側の洋室で吹き抜けが間にある窓は”面格子”って書いてないな。面格子ついてないと防犯上多少心配。
＞４８
日影図は、普通南側の建物（人工物）に対する影響を見るから、公園の影（自然）の影響は日影図に載ってないかもしれません。ぜひ冬至時期のチェックもお願いします。（笑）他力本願。
いろいろな視点で皆さん見られてますね。参考になります。

G側で北側窓がガラスブロックになっている部分については”ランマ”の記載が
ありますよね。ある程度は換気可能なのではないでしょうか。この表記だけでは
わかりませんが。
あと、12で指摘のあった送電線については、その後反応がないようですが、
皆さんはどう思っているのでしょうか。うちの実家も送電線が同じような距離
にあったのですが、よく言われる白血病にはならずに済んでますし、そんなに
気にすることはないかなあと個人的には思ってます。電磁波の影響は距離
の２乗に比例して減っていくかと思いますが、どなたか送電線からの距離と
白血病発病の相関データとかご存知でしょうか。
最後にマクロで見ると、S側は地元の初老のかたがた、G側は30-40代の家
族という住分けになりそうですが、G側検討の方で私と同じ３０代家族持ちって
いらっしゃいます？