先週、チラシが入っていました。
目白といっても住所は豊島区高田だし、準工業地域のようですが、環境も含めていかがでしょうか。
特に住友の目白ガーデンヒルズと比較してどうでしょう？
[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/
[スレ作成日時]2005-03-07 09:00:00
広い意味では目白エリアにあげられますが、
どちらかというと高田馬場文化圏ではないでしょうか？
目白って、やっぱり目白通り周辺のほうが、目白っぽい？
鹿島の施工は魅力的かもしれませんけど。。。
目白駅からは遠いけど、
地下鉄１３号線の雑司ヶ谷駅ができたら評価が変わるでしょう。
価格によってはガーデンヒルズより買い得な可能性も。
でもあのへんの明治通りは沿道に人家がないから、
夜とか女性一人で帰宅するのはちょっと怖いかな。
地元民ですが、高田馬場駅からは地元道を通ればそんなにかからないです。
南側は児童館とことぶきの家。何かが建つ可能性も低いです。私は多分予算的に
買えないですが、いい場所ですけどね・・・
10です。
11さん、ありがとうございます。日常の買い物には充分そうですね。
あと、コンビニも近いところに欲しいですねー。しかし、これから世帯数がかなり
増えますし出来るかもしれませんね。
最近、全然違う物件を契約したばかりだったんですが、つい一昨日、ここから電話がかかってきて、
”そういや資料請求してたなぁ”とか思いつつ話を聞いてたんですけど、「実際のところいくらぐ
らいなんですか？」って聞いたら、「タワーでもレジデンスでも80平米３LDKなら、ほとんどのタイ
プで6000万円は十分切ります。」みたいなこと言ってました。最近家に帰ってないから資料届いて
るのかな？
高級マンションという文句がついてましたが、それにしては安いですよね…80平米で6000万。
サービスは大規模らしく一通りそろっているようですが、どういうつくりになるんでしょう。
そこそこのグレードであれば結構地味だけどよさそうです。
夜でも結構大丈夫ですよ。
確かに暗いですが、ガーデンヒルズやこの二つのマンションが建つと今よりもっと
明るいとおりになるでしょうし。
馬場から帰るときは新目白通り沿いを帰れば12時近くでも全然明るく、コンビニもあり
明治通りもクロスしているので車も多いので安心です。
地元民です。確かに某製薬会社の研究所があったのか事実。でも取り壊してから２年近く土壌改良？
してたのは確かです。こんなに長く掘り起こすほどの必要があるのと思うぐらい・・・素人ですが
心配あるとは思えませんよ
直張り、直床というのは、電話で聞いたことです。
新しい資料も中旬以降に送付すると言っていました。
二重床でない等で価格が安いのですかと質問したら
そういう事ではなくて土地の仕入れが押さえられたからと
言う事でした。 二重床でないのは気になりますよね。。。
雑司が谷、学習院下、高田馬場に歩けるから値段は妥当だと思うけど。
いずれ地下鉄の駅も出来る。
でもかなりさびしい場所、閑静と思える人にはいい。
近くの千歳橋からの眺めはイイ。
目白坂下のとんでもない価格のマンションのせいか、まともだと思う。
逆に目白を主張しないで高田でいいじゃないですか！と思ってしまいます。
そのほうが好感もてます。目白という呼称を坪単価をあげる口実につかわれたらやだなー
レジデンスなら坪２４０から２６０が妥当？タワーなら２８０から３００ぐらいじゃないんですか。
>タワー棟のTnw-70Ktype 3LDK 74.60平米はいくらですか？
まだ、詳細な価格は決まってないようですよ。３LDKの部屋で5000万円台前半からという
説明はありました。３LDKでも、方角、広さ、いろいろあるようでが.....
月末にはモデルルーム事前案内会があるので、そこで少しは情報が入ると思います。
グーグルで「六価クロム 中外製薬」で検索したところ、以下記事にヒットしました。
土壌汚染心配ですね。鹿島にこの点よく聞いたほうがよさそうです。
2004年5月28日「東京都、豊島区の中外製薬研究所跡地土壌から環境基準の11倍のヒ素、
8.9倍の鉛、その他六価クロム・水銀検出のため、土壌汚染対策法の汚染区域に指定」
http://www2.sala.or.jp/~bandaikw/news/metal/japan/japanmetal.htm
ん〜、かなり前向きに検討していましたが、土壌汚染のことをいろいろ調べて
みればみるほど..... やはり、やめたほうがいいですかね。子供の教育のこ
ととか考えると、いい場所かなと思っていたんですが、逆に子供の健康を害し
てしまったら、全く意味ないですから。土壌汚染は浄化処理されれば問題ない
のでしょうか？鹿島に聞いても、大丈夫というでしょうから。どこか、客観的
な意見をきけるとこないでしょうか？
同ホームページによると、鉛の健康への影響は 学習障害・IQ低下・注意欠陥・衝動性・暴力・多動性・攻撃性。
水銀の健康への影響は、視覚障害・学習障害・注意欠陥・運動機能不全・記憶障害・小さな脳の大きさ・ 脳細胞のゆがみ・精神遅滞。
ここまで書かれると、購入を前向きに検討する気が失せてしまいますね。ヒ素はいわずと知れた猛毒。
目白ガーデンヒルズ跡地も土壌汚染があったと聞いてます。あそこは造船技術センター跡地。
ここを含め、工場でなくとも研究所跡地は要注意だと思います。
デベは勿論浄化されたというのでしょうが、大阪の三菱の例もあって信用できないですね。
モデルルーム行ってきました。初日ということもあり、すごく込んでいました。
用意されたモデルルームはプレミアム仕様のみで、正直あまり参考にはなりませんでした。
約80㎡南向の価格帯は、レジデンスで7000万円超、タワーで8000万円超でした。
当レスの書き込み情報より、だいぶ高め。また、若い家族が多かったですよ。
最近、目白に引っ越してきた者です。
住んでいるのは山手線外側の住宅街（豊島区）です。
高田周辺も含め、目白とひとくくりにされる文京区目白台、
新宿区下落合、豊島区目白１〜５丁目……と、おおむね散策してみてよくわかりました。
嫌味に聞こえるかもしれませんが、目白１〜５丁目（高田も）は、しょせん豊島区です。
目白台、下落合と町の印象がやはり違います。両者に比べて、なんとなく汚ないんですよ。
とくに学習院下一体は、静かといえば静かですが微妙な場所じゃないか、と。
うまくいえませんが、カラスの空中遊泳がとても似合っている場所なんです。
目白に住むなら、無理をしてでも、
目白台あるいは下落合になさったほうがよろしいかと。
あとは、せめて目白３丁目「目白庭園」周辺か４丁目「目白の森」周辺でしょうか。
生活インフラ（ゴミの収集に対する取り組みとか、公共施設の充実度とか）だって、
文京区、新宿区と豊島区じゃ、ずいぶん違いますし。
それを理解してないと、あとで後悔しますよ。
土壌汚染のことは説明ありませんでしたか？
土壌汚染があった土地はどんなに改良されたとしても、
中古物件では半値以下でしか売れないそうなので
資産価値の面からしても、値段的に高過ぎですよね。
ちなみに、ガーデンヒルズのMRにも行きましたが
予算7000万でも 南向きの五階以下の３LDK（80平米）が買えますよ。
西向きなら6500万円ぐらいでした。
タワーに魅力を感じていたのですが、
住所も高田だし、地価の面からしても、値段設定が間違っているような気がします。
駅からもとても 遠いみたいだし。
プレイスから明治通り挟んだ向かい、都電の駅の近くの 結構ひろい駐車場
大手不動産会社が購入予定で
タワー型マンションを建設すると聞いたのですが、どなたか詳しく知っている人いたら
お願いします。
６５さん、前出ありますよ。
その他にもググれば、色々見つかりますよ。
24: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/15(金) 23:22
土壌汚染に対する心理的嫌悪感に関するレポートを見つけました。
http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0302s.htm
価格は思っていたより高額でした。
タワー８３.５２平米は７８００万〜、西向き８０．６４㎡は６６００万〜
学習院の杜が眺められる７４.６０平米は低層階でも５９００万〜でした。
レジデンスの方が価格は低めと言ってましたが
南向き８４．１５ ㎡は６５００万〜。高いです!!
天井高はタワーで２.６０mあるので開放感があり、
レジデンスは２.４０mで少々低めという事です。
土壌汚染を浄化処理したのは鹿島ではないよん。
土壌調査が明治コンサルタントという会社で、工事自体は＊＊鉱業という会社。
汚染物質は鉛、砒素、六価クロム、水銀、セレンとそれぞれの化合物です。含有量・溶出量が基準値を上回っていた。
中外製薬の高田研究所は昭和25年からやってるんだから、汚染されてて当然といえば当然でしょう。
ガーデンヒルズも研究所跡地で、汚染ありです。
にしても、両方とも価格が高すぎー。両方とも、いわゆる目白じゃないぜ。ここの掲示板はじめ、関連掲示板もチェックしていない
客がいる限り、バカ高くても売れていくんだろう。
もうひとつ、とっておきの情報があるが、それはまた後日・・・。
3LDKなら５千万前半で、南向きも６千万きりますよ、って行ってたのになぁ。
土壌汚染があっても、結構安めの価格設定なら迷ってしまったところですが、
今回は、はっきりとパスできる理由ができたので、かえってよかったと思いま
す。
わたしもです、わたしも。土地購入価格が抑えられたためもあり、ガーデンヒルズとは目に見える差を
つけますよっていってたのに。あまり大きな差がないじゃんって感じです。
レジデンス南向きって学習院の森が見えないほうですよね。何でそんなに高いのでしょう？
しかも、今どき直床。防犯面でも、他のマンション設備よりもかなり落ちるし。
目白（高田だけど）のあの辺りって、そんなに強気な値段設定で売れるところでしょうか？
レジデンスでも、条件のいい間取り・階数は1億近いです。
不動産取引価格は所詮相対取引で決まるもの。
おそらくお金を持っている人(或いは調達できる人)が買い、
割高でも完売するのでしょう。
永住を考えていれば、転売価格・賃貸価格を気にする必要はないし。
要はそういう人が買うんですよ。
売り手にしてみれば、多少高めで、倍率は低い方が良い。
倍率を高くして、抽選に洩れた人が出たところで、
売り手には、何らメリットないですから。
本当にほしい人にとっても、倍率は低いほうが良いのは言うまでもない。
高田とは言え、利便性は高く、希少性はあると判断する人も多いと思います。
私もその一人。
私は買う気がないわけではありませんが、土壌汚染等は営業さんは全く
説明してくれなかったので、むしろ有益な情報を頂いていると感謝して
います。
もちろん、中には不要な書き込みもありますけどね。
倍率は低いほうがいいですね。でも、割高では買いたくないです。
そこらへんが微妙な感じですね。
高田、土壌汚染などを考えて今回は「待ち」のポジションでいくべきか？
つっこんでいくべきか？
うーーーん、ローン組めたらいこうかな、でも限界までは組まないよ ってな感じで行きます。
この値段で郊外に少し足をのばせば、かなり広い物件が手に入る。
土壌汚染の心配だってないし、無理してローンを組む必要もないし。
でも、この立地・利便性は捨てがたい。本当に悩みます…。
ガーデンプレイスの立地・質(セキュリティーなど)と比べると、目白プレイスのほうが割高だと思います。
こんなことなら、ガーデンプレイスに決めておけばよかったと後悔しています。
とりあえず目白駅前の公団にでも入ろうかと検討中。
目白プレイスの最近になっての価格つり上げは、おそらくガーデンヒルズの
予想外の不人気を反映してのことでしょう。
構造やセキュリティ自体はあちらのほうが上ですし、ガーデンヒルズも
今のままでは大量売れ残りは必至ですから（特に北側住戸）、今後の住友の
出方次第で、プレイスの価格設定も変わってくる可能性は否定できないと
思います。
いずれにせよ、両物件ともすぐに飛び付かず、成り行きをしばらく
静観したほうが賢明なのかもしれません。
たしかに、ガーデンヒルズの南棟は順調な売れ行きのようで
特に8千万を切る低層階は人気が集中し、残戸わずかとのことでした。
でも、プレイスは、あの立地からするとやっぱ高過ぎるような・・・。
南側といっても、低層階は隣接する建物の壁しか見えないんじゃない
でしょうかね。特にタワー側の圧迫感はかなりのものがあります。
かといって上層階は億近いし。
目白プレイス行って来ました。MRがプレミアタイプにオプションだらけだったので、参考
になりませんでした。スタンダードタイプが後日できるそうですが。
地番が豊島区高田にも関わらず目白を前面に押し出して高級感を出していますが、内容が
伴わない中途半端な印象でした。以下に理由を書きます。
内装の質感が安っぽい。同じ鹿島で売り出しているキャピタルと同様にドアは合板の合わ
せです。24時間換気に窒素酸化物や花粉を除去するフィルターが付いていない。床が二重
ではない。食洗機をはじめとしてやたらとオプション扱いが多い。夜景を楽しめる共有ラ
ウンジが屋上の屋根なしのベンチタイプだった。
タワー棟とレジデンス棟と合わせて325戸もあるのに、夜の有人管理が独りだけ。二つの
棟が完全分離しているために、独りのコンシェルジュが隔日で行ったり来たりする。駐車
スペースをすべて地下にしないで一部地上にしているのは良いけれど、機械式の三段で十
分に美観を損ねます。また地下の方は無線ではなくてカード式、それも地価スペースから
そのまま建物内に上がれないので、入り口から出る時に自分でシャッターを閉める方式で
す。
後は好みの問題かも知れませんが、免震構造ではありません。比較されるガーデンヒルズ
は完全な免震構造ですから、それだけで価値が全然違うと思います。
土壌汚染のことは営業の方が自分から言いました。インターネットで随分と書き込みされ
ているのを気にしている様子でした。
これでそれに見合うだけの価格体系かと思いきや、予想以上の価格設定でしたので一変に
購買意欲が萎えてしまいました。他の物件も色々と見てきましたが、1000万円から1500万
円くらい高めに値付けしている印象です。何が何でも此処に住みたいと決めている方を除
いて、全然魅力に乏しい物件でしたね、私にとっては。
コンシュルジュ（朝から夜まで）や２４時間有人管理がなされているのは評価大だと思います。彼らの人件費が住民が払う管理費で一番大きな割合を占めますからね。２棟といっても一棟でみてば１６０戸程度のマンション。これで朝から夜までコンシェルジュがいる物件なんてそうはありませんよ。それが各棟一日交代であれば管理費の上昇も押さえられてるわけですから、なかなか上手いやり方だな、と思います。コンシェルジュは若い女性よりは清潔感のある男性がいいですけど。
99番の人みたいなのが、この手の書き込みには多いですよね。むなしいな。この物件の事について、もっと深く知りたい・語りたい場としては、こういう人はきっと建設的な会話にはならないので退場してくださいよ。私は現場見学会に参加しましたが、思ったよりも学習院の緑が豊かな場所だな、と思いました。住友の現場も見て見ましたが、別に遜色ない緑量感でした。
ついにガーデンヒルズが公に大きく動き出しましたね。
予定価格も、4,900万台〜9,900万台と案内状にはっきり記載されていました。
おそらく、会員優先販売で売れ残った北棟と中途半端に高価格な南棟の中層階が
中心になるのではないかと思います。
自分としては、間取りの広さと価格との兼ね合いでプレイスのほうに傾いて
いますが、多くの方が指摘されているように、スラブ厚もそこそこの直床や
内装のチープさ、レジデンスの屋外機械式駐車場やその設置率の低さなど、
諸々の点で価格の高さに見合わないと感じる部分が多く、どうしても買いたい
という心境にまでは至らないのが正直なところです。
来月末には、プレイスも正式価格が発表になるとは思いますが
皆さんはどうされますか？
正式価格発表待ちですね。正直今の価格帯では割高感は否めません。
今まで皆さんが指摘されている点に加え、個人的には、収納にも不満ありです。
(トランクルームがない！！)
総合的に1割くらい安くならないと、積極的には検討できません。
100番は業者の方ですか？私は99番さんを支持しますよ。
だって、今時のマンションはゴミ捨て場は24時間のドラム式（ってわかりますか？）があたりまえじゃないですか。
それがついてないんですよ。
これだけの所帯が入るのに集積所ですよ、集積所。ありえないって感じです。
今の住まいよりも設備が格下の物件に移りたくないです。この価格では。
レジデンスは、専任スタッフが各住戸のゴミを巡回・回収。
また、タワーには各階にゴミ置場を設置し、レジデンス同様、
所定の日時までであれば、階下まで降りることなくゴミ出しが可能とあります。
それどもドラム式のほうが優れているのでしょうか。
24時間ドラムって、正式名称はわからないけれど、
おそらく、103さんの言っているのは、最近のマンションに多いゴミの圧縮機みたいなことを言ってるのだと思います。
私が検討していた ガーヒルとか、プラウド駒込とかは、確かに
24時間ドラム？っぽい圧縮機がついています。
ゴミ問題なのですが、まあ、住む人のモラルによるところだと思うのですが、
時間前に（前の晩とか）に出されると、相当、廊下は臭うだろうな〜
なんて、思いました。
ま、ディスポーザーはあるけどね。
タワーのゴミ置き場周辺のお部屋は、お値段それなりに安いですか？
ゴミ回収も もちろん管理費でまかなわれるから、良くも悪くもですよね。
＞タワーのゴミ置き場周辺のお部屋は、お値段それなりに安いですか？
暫定価格を一見した限りでは、特にそういうことはなさそうです。
レジデンス側も、北西のゴミ置き場の真上の部屋は多少割安感がありますが、
北東のエントランスの真上と同じ価格設定になっています。
ゴミについては、たしかに106さんのおっしゃるとおり、住民のマナーに
よるところが大きいのだと思います。
生ゴミはディスポーザーがあるので、それほど問題はないように思うのですが
資源ゴミとか、どうなんでしょう…。
コンビニのお弁当箱とか、お総菜のトレーとか洗わずに出されてしまうと
相当臭いますし、衛生上もよくないですからね。
燃えるゴミと違って、市の回収頻度も少ないですから。
プレイスには興味があるのですが、単身者からファミリーまで
混在する物件というのは今まで住んだ事がないので、ちょっと気になります。
…なんて、思いきり話がそれてしまいましたね。申し訳ありません。
私は、当レスが立ち上がり当初より、当物件に興味を持ち、
購入する方向で検討してきたものです。
モデルルームや現地を見たりして、他の物件と比較しながら調べましたが、
徐々に当物件を購入する意欲がなくなってきてしまいました。
理由としては、以下の通りです。皆さんはいかがでしょうか。
同じく購入する方向で検討していらっしゃる方のご意見をいただけると幸いです。
1)土壌汚染問題。リセールバリュー減額影響。
健康被害に対する不安を完全には払拭できるのか。
2)直床仕様。天井高も高くない。コスト削減が目的と思え、評価できず。
因みに、同じ鹿島施工・鹿島売主の虎ノ門の物件は二重床・二重天井。
3)売主(事業主)＝施工者(ゼネコン)。
事業主の工事や見積もりに対するチェック機能がなあなあになるのではないか。
4)住宅性能表示制度を取得しない。鹿島だから大丈夫と言うことはない。
三菱地所の土壌汚染隠しや、業種が異なれど、JALやJR西日本のように大企業だから
という理由だけでは信用できない。
5)ファミリーから単身まで混在。40㎡台の物件まであり、相当数賃貸となる可能性が高い。
永住を考える上では、若干不安あり。
6)トランクルームがない。タイプによっては明らかに収納不足。
7)上記1〜5のデメリットの割りに価格は高め。
目白を全面に押し出しプレミアムを乗せている営業戦略も賛同できず。
長々とすみませんでした。皆さんのご意見をお聞かせいただけると助かります。
結局、この物件の場合、「実際に住んでみないとわからない」という不安要素というか、
リスクがかなり大きいような気がします。
私自身、目白・高田馬場の利便性は高く、希少性もそれなりにあると判断しているため、
なかなか候補から外せないでいるのですが、上記に挙げられたような諸々のリスクを
受け入れたうえで購入するには、現在の価格設定は高過ぎます。
とりあえず、正式価格の発表を待って決断するつもりです。
中外製薬のHPを詳細に見れば、土地をいくらで売却しているかわかる。そこに土壌汚染除去費用を
プラスし、耐震設備その他もろもろ付け加えても、要素的に高めということでしょう。
目白（ではない。高田だけど）のあのへんは坪250万が相場。とすると、ちょっと高いかな。
で、どうしようかと悩むが、買えたら買う。手が届かなければ買わない。それだけです。
本当にどうしようか悩みますね（笑）。
今週末からいよいよ要望書の受付も始まるようですが、
希望の部屋は大幅な予算オーバー。
他物件とも比較しながら、しばらくは悩む日々が続きそうです。
要望が多い部屋は価格高めに設定するのは当たり前。
買える人にできるだけ高く買ってもらって、買えない人は第２・第３希望へ。
デベは売れ残りだけが恐いのだから、普通に考えて、そうするでしょ？自分だったら、そうする。
正直、土壌汚染の土地のマンションを買うことは信じられないほど
大きなリスク。新たに汚染が見つかったら、マンション所有主に
所有者責任が発生することもある。
とても恐ろしくて買えないと思うが？
鹿島の説明会で土壌汚染の事の話があるかと思ったら
全くなかったです。誠意がないと感じました。
鹿島独自の〜と強調していて、住宅性能評価などは
関係ないと言うことを言いたかったのでしょう。
少し期待していた物件だったので残念です。
(財)不動産協会のガイドラインには、「汚染された敷地に対して浄化処理・汚染拡散防止措置等を
行ったマンションの分譲および販売については、購入後のトラブルを未然に防止するために、
その内容を購入者および購入予定者を対象として積極的に説明する必要があるが、専門的知識が
必要とされる分野に関する詳細な説明については、購入者の誤解を避けるためにも土壌処理会社等
により行う。」とあります。
http://www.fdk.or.jp/related-data/environment/assess2.htm
本物件についても、上記ガイドラインに従った対応を望みます。
土壌汚染の話は分かるけど...
そんなに気になるなら、もうこの物件考えるの止めたらいいのに。
それなのにこの掲示板にアクセスするのは、やっぱ欲しい気持ちのせいかな。
その辺の小さな建設会社ならともかく、皆が知ってる大企業が
これだけ汚染の話が出てるのに（営業マンに質問してる人もいるのに）
「対策は全然してません」とか「最後まで秘密です」というスタンスを
とり続けるつもりもないと思うけどな。
それなりの対策や説明方法は考えられてるような気が。
最初から「ここは汚染されてた場所です」って売るわけにもいかないわけで
説明のタイミングとか販売方法の迷いがありつつ、今の状況かなと思います。
土壌汚染については、全部ではなく 実際には一部だけですよ。
それと、ちゃんと聞けば、答えてくれるし、
土壌汚染の指定区域の解除の書類も見せて貰いました。
要望書の受付はいつまででしょうか？
＞要望書の受付はいつまででしょうか？
先週末のモデルルーム公開時に提出された方も多かったようですが、
次回の管理・安全説明会のときでもいいんじゃないでしょうか。
ただ、人気が集中している部屋もあるようなので、
心配であれば、電話で確認されたほうがいいかもしれないですね。
デベじゃないよ。
買う気がない人、買えない人は、もういいんじゃないか？
もう、買う人はここにいないみたいだし。すっかりさびしくなっちゃって、残念に思うよ。
マイナス情報流しても価格はもはや下がらないじょ。そうおぬしも感じているじゃろ？
治安を考えると。文京区だね。やっぱり、高田は粗暴犯多いです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/toshima/v0.htm
住居対象侵入は全然起こってないみたい。要は店舗が多いか否かってことだと思うけど・・・。データも見方次第ってことですかね。
売れ行きは、そこそこってところじゃないかな。欲しい場所があったら速攻で買い。そんなに場所にこだわらなければ、第二期、第三期ぐらいまで
ひっぱるだろうから、値段が下がったところで買いではないでしょうか。といっても、ここはそんなに下がらんぞ。
1割2割下げるのは、もっと郊外のマンソン。ここは５％ってところじゃないですか？
やはり価格って、よく考えられてますよね。
ちょっと背伸びさせて、買わせるくらいに。
悩まない価格だったら、商売にならないし。
人気はどうなんでしょうね。
買うなら人気があるほうがいい。
今日は、かなり盛況でしたね。
そうかぁ、近衛町がイイのは分かってるけど
場所が良すぎて高くなってしまうだろうなぁ。
あのあたりは中古もたまに出るけど、
管理費がとても高いのが特徴です。
他に、なにかいいの出ないかな、などと思いつつ
目白プレイスはそれなりにしっかりした物件だと思った。
近衛町も高田もそれぞれ
メリット・デメリットが相当違うので
同じ目白エリアでも比較しにくいと思います。
ところでこの物件
西向き、東向きは割安感があるので
早めに売れそうで、心配だなぁ。
> 西向き、東向きは割安感があるので
> 早めに売れそうで、心配だなぁ。
営業さんに聞いてみたら、南向きや（南向き以外でも）80平米以上の
最上階あたりから、徐々に要望書が出はじめてるみたいですね。
ところでモデルルームに行ってみて思ったんですが、洗濯機スペースの
扉やタンクレストイレなど、最近省略されることが多い物が比較的
付いてて、設備・施工に関してはあまり良い先入観ではなかっただけに
意外と好印象でした。
そのあまり良くない先入観の元なのですが、遮音を考えると二重床が
ベストなのでしょうか？目白プレイスでも水回りは二重床になっていたり、
それならいっそ全部二重床にした方が楽なのでは、と思ってしまいます。
とすると、何か意図があってあえて二重にはしなかったのか、と。
同様に、今時免震でも制震でもないのは非常に珍しく、営業上かなりの
マイナスになるのは野村アーバンも三井も十分わかってたはずです。
それでもなお建築費を抑えたかったのか、既存の免震構造に頼らなくても
十分な耐震性が得られたのか、図りかねます。
詳しい方がいたら、教えてください。
二重床は善し悪しです。
「太鼓現象」によって音が増幅されることもありますから。
水回りは配管交換などのために二重であることが必要ですが、
ある程度のコンクリート厚＆適切な床材が確保されていれば
二重床のほうが静かな場合もあります。
たしかに、最初に見せられたタワーのプレミアム仕様の
メニュープランなど、非現実的すぎてまったく参考に
ならなかったですもんね。
ところで、ここのスレッドは他物件のスレッドに比べて
かなり静かですし、販売時期もずれ込んだりしているようですが、
要望書とか順調に集まっているのでしょうかね。
人気が出過ぎて希望する部屋がゲットできないのも困りますが、
どうせだったらきれいに完売してほしいですから。
タワー棟のとんでもないモデルルームを見せ付けられた後だけあって、
レジデンス棟のモデルルームはごくごく普通に見えましたね。
（それでももう少しオプションや間取り変更を減らしてほしかったですが）
南向きはかなり要望書が出てるらしいですね。
（4〜7階あたりの中途半端な高さの部屋を除いて）
逆に言えば、その他の向きはからっきしみたいです。
特に北向きは、営業さんが「うちは北向きでも人気があるんですよ。
学習院の緑が云々・・・」とやたら主張するのがかえって寒々しいです。
南向きの某階・某タイプで要望書出しました。
やはり4階〜7階あたりは、中途半端に価格も高いし
最初から考える気にならなかったです。
手前の建物と、もう少し距離があいていれば良かったんですが。
やはり皆さん考えることは一緒かも。
正式価格は下がれば嬉しいですけど、
まぁ、不人気の向き・部屋タイプを中心に若干下がる程度じゃないでしょうか。
西向きも、タイプや階によっては出てるみたいですね。
レジデンス棟の西向きは、けっこう南に振ってあるので、
日当たりも良さそうです。
田舎育ちの私の価値観では「洗濯物や布団は天日干し。
直射日光の当たらない物件は問題外」なのですが、
プレイスに限らず東京は北向きや東向きも多いですね。
他のモデルルームでは、「南向きであっても、東京は
排ガスがひどいのでバルコニーには干さないで下さい」
と言われたこともあるんですが、プレイスでも基本は
室内干し？？？
本日値段表を見せてもらいましたが、値段設定は、完全にガーデンヒルズの
便乗なのではと思います。鹿島が手がけるにしても物件構造の内容ではなく、
過去に立てたマンションがランドマークになっている、とか、ネーム・バリュー
とブランド性ばかりを主張されたのでちょっとうんざりしました。
地の利、周辺環境を考慮しても、詳しい話を聞くとあまりメリットを感じませんでした。
土壌汚染あり、地番も目白でない、一部眺望も問題あり、それでも目白にこだわる人
が買うとしても、割高感が否めません。
二重床は水周りだけ（これはフルフラット仕様のため？）制震でも免震でもない、
いまどきのマンションにしてはどうなのでしょう。
管理会社はリクルートコスモス子会社だそうです。
管理組合をタワーとレジデンスで分けるというのは、合理的だと思いますが。
我が家にも小学生がいるので、小学校の件は気になるところです。
目白小は昔からの人気校らしいですね。
ガーデンヒルズのMRに行ったとき、営業の方がここぞとばかりに
力説していました。（ガーヒルは目白小の通学区域内）
個人的には、越境させてまで子供を人気校に通わせたいとは
思いませんが、両校のHPを比較すると活気の差が歴然としている
ような気がします。
児童数が少なければ、先生の目も行き届きやすいというメリットは
ありますが、運動会などの大きな行事ではどうしても盛り上がりに
欠けるでしょうし、卒業までクラス替えがまったくないというのも、
子供によっては閉塞感があって、辛いかもしれないですよね。
新1年生であれば、選択制を利用して目白小に通わせるという手も
ありそうですが（人数が多ければ抽選になるようです）、
転入の場合は高南小に通うしかないのでしょうか？
別に
先週末にモデルルームへ行ってきました。
何度かお話にでてきましたが、私も気になっていたことなので、営業の方に
「何故、免震構造ではなく、耐震構造にしたんですか？」とたずねてみたところ、
「免震構造は横揺れに強く、耐震構造は縦ゆれに強いのです。これから日本に
予想される大地震は、縦ゆれがメインであるため、耐震構造にしました」と
おっしゃっておられました。
僕自身、耐震構造と免震構造の違い等を事前に勉強していかなかったため、
それ以上質問はできなかったのですが、今週末に行われる説明会の時に
再度構造について質問できるよう、耐震構造と免震構造の違いについて
ネットで調べてみようと思っています。
それから、僕が行ったときには、モデルルームが３パターンありました。
タワー棟がを検討していたので、重点的にみてきたのですが、
一番気になったのは、窓がほとんどあかないという点です。
２４時間換気システムがあるとは聞きましたが、せっかく学習院の近くにたつ
建物ですし、できれば生の気持ちがいい風をあびたいなぁと思っていたので、
少し残念でした。構造上、大きく窓を開けると、危険であるということはわかりましたので、
タワー棟はあきらめて、レジデンス棟で再検討してみようと思っています。
どなたか、窓について気になられた方がいらっしゃいましたら、
ご意見を聞かせていただければうれしいです。
宜しくお願いします。
タワー棟でもバルコニーに通じる窓は全開可能なので、うまく風が抜ける
ように窓を開ければ、けっこう空気は抜けるはずです。特に角部屋。
ただ、高い階で全開すると（日にもよりますが）直風がうっとうしいです。
そういう意味では、あの微妙な開き具合は妥当なところだと思います。
レジデンス棟の南向きは、向かいに児童館の公園があるので、土埃が心配です。
ちょうど今住んでいるところは公園に近く、風の強い日は土埃が襲ってくるので、
下の方の階は遠慮したいところです。
高南小、6年間同じクラスはちょっときついですね。
学年によりますが、学級崩壊でもしたら・・・大変ですよね。
子供が居るので悩みます。目白小はちょっと遠いですね。
まあ私立や国立に通わせるよりは近いですが・・・
窓ですが、レジデンス棟でもバルコニー側以外の窓は少ししか開かないらしいです。
安全上のことを考えてとのことです。
確かに下を歩いているときに何か落ちてきたら恐ろしいので、よいのでは。
１７７さん、１７８さん、１７９さん。風についてのレスありがとうございました。
やはり、都会でのここちよい風というのは、無理でしたか（＾＾；
安全面的にも、高いそうになった場合の直風がうっとうしいという点でも、
あの窓の開き方が、ベストのようですので、これらのご意見を考慮して
引き続き前向きに検討していきたいと思います。
どうもありがとうございました。
＞「何故、免震構造ではなく、耐震構造にしたんですか？」とたずねてみたところ、
「免震構造は横揺れに強く、耐震構造は縦ゆれに強いのです。これから日本に
予想される大地震は、縦ゆれがメインであるため、耐震構造にしました」と
おっしゃっておられました。
同じ鹿島の施工物件で免震や制震マンションが販売中にも関わらず、上記のような発言を
堂々とするなんて、さすがに鹿島の営業マンです。
自分が無知なのか、客をなめているのかどちらかでしょう。笑った。
調べれば調べるほど、耐震で大丈夫なんだろうか…と不安になってしまいます。
ただ、技術力で定評のある鹿島が、あえて自社のフラッグシッププロジェクトで
建築費を浮かすことを目的にリスクの高い構造を採用するとも思えないんですよね。
今週末にも再度、構造・設計説明会が開かれるようですから（それだけ疑問に思っている
人が多いということか）その時に詳しい話が聞けるといいんですが。
この度、目白プレイスの要望書を既に提出した者です。
皆さんのお話しを聞いて、知識不足、経験不足だったのかと不安になりました。。。
”土壌問題”と”免振・耐震”に皆さんとても強く問題定義をされてますよね。
私がMRを訪れ説明を受けた時、”土壌問題”に関して「以前はどのような建物があったのですか？」
という質問に対して、回答の中で担当にかた自ら説明がありました。
土壌に関しては、土を掘り起こし、洗浄して、新しい土も混ぜて埋め直したとのことでした。
その際、具体的な物質の数値等が告げられた訳ではないので、ずいぶん丁寧に処理するものだな〜
と思いました。
勉強不足ですよね。。。
そこで、このような対応ではまったっく不十分なのでしょうか？
以前よりこの土地の周りに住んでらっしゃる方もいると思います。
もちろん側には児童館、老人ホームもあります。
今まで、とても危険は土地であり、対応後も不十分であるとしたら、販売すること自体が問題ですよね？
皆さんのお話しを聞いていると、「なぜ販売しているのだろう？」と思ってしまいました。
あと”免振・耐震”に関してもですが、先日起こった地震が来た場合確実に倒れてしまうのですか？
だとしたら、やはり「なぜ販売するのだろう？」と思います。
この掲示板をたぶん鹿島の方も見てらっしゃると思うんです。
どうでしょうか？
雨の日に砒素が土地ににじみ出し、水道管に入り込み、私達は病気になるのですか？
地震がきたらあっという間に倒れてしまい、死んでしまうか、幸い助かってもローンだけが残るのですか？
皆さんのお話を聞いているとそういうことですよね。
近所に住んでいます。
賃貸マンションの外廊下から、建設現場を見渡すことができます。
最初は囲いの中を掘っているだけでしたが、最近上物が姿を現し始めました。
部外者ながら、建設される様子を毎日楽しみに見ています。
地震を考えたら、今から都心にマンションなんて買えません。
地震が来て倒壊する前に、なるべく早くローンを返してしまおうと、そればかり
考えています。
私は他区の物件を購入しましたが、高田馬場（敢えてそう言わせていただきます）は
便利なところです。新宿にも池袋にも近く、物価が安いし緑も多く学校も多い。
きっと楽しい生活を送れると思いますよ。がんばってくださいね。
（よしやの給水サービスは便利です）
温かいお気持のメールありがとうございます。
そーですよね。
やはり安い買い物ではないので、調べれば調べるほど不安になります。
どのお家を購入するにしても同じことだと思いますが。
土地やお家もやはり“縁”なのでしょうか？
この物件を考える前に会社を中心に考え、勝どきと桜新町のマンションを候補として考えたのですが、
どうしてもなじめませんでした。
私は目白にこだわって購入しようと思ったのではないので、高田馬場？
どちらかというと雑司が谷？と考えております。
そして今は抽選にならないと良いな〜と思いますし、当たれば良いな〜と思っております。
“よしや”で、すれ違うことになれたら良いですね。
この物件のレジデンスに要望書を提出しようとしているものですが、ひとつとても気になることがあります。
それはどの階のどの物件にもバルコニーに避難用のハッチやハシゴがない事です。
私は何回かＭＲに足を運んでいますがそこだけが気になっています。
消防法上はどうなのでしょうか？
私の考えではマンションの角々にハシゴが必要なのではないのでしょうか？
実際に自分の住む場所の下から火災が発生したとします。マンション内の階段及びエレベーターはまず
使えないと思います。そうするとやはりバルコニーに出ると思います。その時にバルコニーの両サイドにある
パネルを蹴り破るとすると隣のお宅のバルコニーへ移動します。そこで行き止まりです。
今すんでいる賃貸マンションはマンションを正面に見て両サイドのお宅のバルコニーに
各階必ず避難用はしご（バルコニー地面内）があります。
法律上はどうなのでしょうか？
まったくのド素人ですその辺わかる方いらっしゃいますか？
ちなみにタワーにはあります。（図面上）11階立てのレジデンスの話です。
耐震だと地震で倒壊するというのは、さすがにあり得ない話です。
震度７クラスでも現在の２０階以上のビルの建築基準では絶対に倒れたりはしません。
制震、免震ならより補修の必要性がすくなくなりはしますが、
こちらも免震、制震の構造自体のメンテが必要になりますよね。
この辺は建築哲学の問題では？
＞188ばんさん
187です。部外者なのに何度もすみません。
私も某タワーを購入しました。すでに販売から１年以上経過しており、
予算的にも間取りも希望のものは当然のことながら残っていませんでした。
どうしても諦めきれず、何度か通っているうちに、奇跡的に希望通りの
キャンセル住戸が出ました。決して、職場にも、子供の通学にも便利な
場所ではありません。
もっと早くから探していればよかったのに・・と思いましたが、今は
竣工がとても楽しみです。市谷の低層、湾岸の大規模物件、池田山、
神楽坂、数箇所見ましたが、イメージがぴったりきたのが購入した物件
だったように思います。
ディベロッパーも施工会社も違いますが、なんとなく親近感を覚えています。
当たるといいですね！
ｐ.ｓ 雑司が谷？うーん、やはり高田馬場だと思いますよ（笑）
池袋行きの都営バスと競争して、自転車で勝ったことがあります。（笑）
153に投稿した者です。
結局、「免振」というのがただのステータスになってるんじゃないのか、というのが
私の（他の物件をも含めての）不安です。
何だか今の風潮が、「免振だと無条件にOK。それ以外はいつ倒壊してもおかしくない」って
感じで、免振だなんだと言うのが震災時のはたしてどれだけ効果があるのか、と疑問に
思っています。
だから、鹿島なりの考えで「たしかにうちは免振構造ではないが、そこいらの免振
マンションには負けん」のような思いがあって建ててるのであれば、それはそれで
良いと思うんですよ。
ただ、鹿島と言えども採算を度外視してベストの工法でベストの設備をこらして、という
わけにはいかないはずなので（一部の物件を除いて、必ずどこかでコストのために切り捨て
られている何かがあると思っています）、それが地震対策にしわ寄せとしてきてるのだと
したらイヤだな、と。
避難用ハッチ＆ハシゴ、
確かに図面のバルコニーにありませんね。
これは、営業さんに聞いてみましょう。
物件ちかくに住む方にお聞きしたいのですが
ビックカメラ本部の看板って、たしか夜、
赤く光ってませんでしたっけ？
>制震、免震ならより補修の必要性がすくなくなりはしますが、
>こちらも免震、制震の構造自体のメンテが必要になりますよね。
私も同じように考えました。
潜在的な費用や効果を総合的に検証・比較したうえで、耐震にしたのではないかと。
耐震の弱点でもあるクラック等の発生については
MRでもらったパンフや本物件のHPでも「耐震スリットを設けて
クラックを防ぐ」などと謳っているので、そのあたりは鹿島なりの
自信があるのだと思います。
でも、大地震が来たらやはり相当揺れるでしょうから、
家具の配置や設置方法には気を付けておいた方がいいかもしれないですね。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
