プラウドシティ大泉学園２

そういやようやくオフィシャルHPに施工会社の名前載せるようになったみたいですね。
名前出さない体裁の悪さより、施工会社名出しプラウドのイメージダウンの回避を優先させたんでしょうが、
周知の事実になってきたので出さざるをえなかったのでしょうね。

>>21
　確か、マンション現場でも、一応北側住民と長谷工が調停を結んだ以後、建物側面に堂々と大きく
「長谷工」と出すようになりましたね。野村も最初から「長谷工」の名前を出しておけば、痛い腹を
探られなくてもよかったものの。だいたいこのプラウドシティ大泉学園は、長谷工の用地持ち込みプロジェクト
で、長谷工が近隣対策など全て主導でやっているのは周知の事実だから、
やっぱり隠すところに何かあるな、と疑わせてしまったことは戦略的に失敗でしたね。
世の中「情報公開」の時代で「隠す」ことそれ自体が問題視される時代であることが認識されていなかった
ようですね。やはり長谷工も野村も古い体質の会社なのでしょうか？　　

>22
長谷工含め産再組みはデベから「紐付き」と扱われているのが現状ですね。
物件概要には載せるがパンフや広告などには名前を載せないのが暗黙のルールです。

>>23
パンフや広告などには名前を載せないのは、やはりイメージが悪いからですか？

高級マンションを演出してるとこは載せないでしょうね。
長谷工＝安物　のイメージが世論で定着してるしね。
まぁ、高級マンション売りたいときには長谷工なんてほとんど使わないけどね、どこのデベも。
ここも当初よりかは下がってきてるし。

>>23
産再組みは、まだ税制の優遇措置を受けているの？あるいはもうきちんと納税しているんでしょうか？
でも長谷工は数年前脱税事件を起こしていますよね。産再組で脱税事件起こしている会社ってあるのでしょうか？

長谷工単独の話はここでは不要。
違う掲示板で進めてください。
ここは「プラウドシティ大泉学園」です。

>>05
「素朴な質問なのですが、どうして部屋の真ん中にわざわざダクトを通すのでしょうか？壁の中や部屋の隅
のほうに移せないのですか？このダクトはなんのためなのでしょう？」

この点に関しては天井の高さを取らない為に、ダクトを通すだけの空間が作れなかった為です。
本当は端に通すのですが、換気扇が部屋のほぼ中央にある為、そこを通すしかなかったんです。
北千住にある三菱のパークハイツは、一切梁の無い天井です。
それは天井のコンクリートスラブ厚を多くもたせていることで梁がまったく無い空間を作っています。
そういう工法があるにもかかわらず、それをしないで高値で販売しているのですからね・・・

「一旦ダクトをそこに通したら、それを移動させることってできませんよね？」

可能ですよ。ですが問題はどれくらいお金がかかるかという事と、それをするには天井を全部
とっぱらわないとならないという事ですね。天井高も低くすることになるでしょう。
どれくらいお金をかければいいんだか…多分100万単位ですね。

>>06
「この騒音って、実際に住んでみてからでないとわからない音ですか？いくら完成してから内部を見せて
もらっても、実際に人が住んでみて住居が機能しないとわからないものでしょうか？」

正直始めはそんなに気にならない程度です。
年数が行くと良くわかります。ダクトと換気扇が傷んでくると、うるさいですね。

「長谷工でもダクトぐらい部屋の内部から見えないようなところに移すことは可能なように
見えるのですが。これってやはり施工業者の技術によるものですか？それとも単にここに
置いてもいいだろうといった業者の姿勢によるものなのでしょうか？」

この件に関して言える事は、まず、天井のコンクリートスラブ厚を十分取れば可能なのですが、
それをすると階数を減らさないとならなくなります。そうすると部屋数が減る事になるんです。
それをしたくないというのが大きな理由です。
後はそんな事購入者は知らないと思っているからです。
つい10年前までのマンションは梁を部屋の端に通す事で解消していました。
それが現在の様に部屋中央にキッチンがくる作りに変化してきたのです。
よって端に通すという事は、そのスペースの確保とダクトの長さが必要になるという悪循環が出来上がりました。
それに対応すべくコンクリートスラブ厚をしっかり取り、中央に梁の出ない構造を建設会社が模索しました。
で、現在に至っています。
プラウド大泉はなるべく単価を抑えて作りたいのでそういう事になっているのです。
彼らの仕事は何部屋作れば採算が取れるか？それから始まります。
それでどう安く作り売上を上げるか？それが彼らの仕事です。
それにはどういう工法が適切か？それに対する工事単価は？ではどこでコストダウンするか？
その為に必要であれば天井高を低くして部屋を多くしてしまえばそれなりに儲かるわけですから。
仕方ないのかもしれませんね。

>>05
文面に誤りがありました。
北千住パークハウスです。

お詫びして訂正いたします。
申し訳ありません。

>27
施工を受け持つ会社の話がなぜいけないのか理解に苦しみます。
デベ、ゼネコン双方の情報はマンション購入のためには必要な情報ではないのですか？

ここの板、定期的に長谷工の話題が出てくるね。
他の長谷工物件もそうなのかなー？

>>28, 29
丁寧なレスをいただきありがとうございました。見た目は同じでも、やはりマンションもいろいろである
ことがわかりました。専門の業者の方ならわかるのでしょうが、素人にはなかなか気がつきませんし、
デベロッパーもそんなことは説明しませんからね。

　32の方が疑問に思われていますが、「プラウドシティ大泉学園」のように、施工会社が土地持ち込みで
全て仕切るような形って、やはりこの業界でもかなり特殊な売り方ですよね？他のマンションであれば
デベロッパー主導なんでしょうが、長谷工施工のマンションはデベというよりも、ほんとうは長谷工
主導のマンションになっているような気がします。このマンションも「プラウド」という名前が付いてい
ますが、このギロチン梁といい、電化製品のOEMと同じで、中味は長谷工のようですからね。

　中古マンションで売るときなどは、中古車の場合のように、やはり専門の業者はそのあたりを厳しく
査定するものでしょうか？

今日新聞にチラシが入っていましたが、なんか値段が前よりも安くなってるよね？
　以前も3LDK 3620万から、４LDKが５０５０万円だっけ？　勘違いかな？
　販売の途中で販売価格を下げるってことあるかな？

>>33
「中古マンションで売るときなどは、中古車の場合のように、やはり専門の業者はそのあたりを厳しく
査定するものでしょうか？」

そうですね。業者の査定は厳しいです。
なので、最近は一級建築士に見てもらってから購入する方も増えています。
一回の内覧で３〜６万円かかりますが、一生の買い物ですから。それくらいは安いものだと思います。
「これでいいや！」ととりあえず買って買い替えがきくものとは違うので、それくらい慎重に購入する事を
お奨めします。本当に泣きをみることになりますから。

今の時代、完全にサラリーマンだからと安心できる時代ではありません。
「もしかしたら明日は・・・」という事にもなりかねません。
その時に、きちんとした物件であればそこまでの値落ちはしません。
いい物件であれば、いざという時の保険にもなるんです。
その点を考慮して、「安ければ良い」とか「手が出せる程度」とか諦めないで探して欲しいと思います。
現在、建築業者に勤めている友人にこの前話を聞きましたが、最近のマンションラッシュを少しクールに
見ているようでした。
「バブル期のマンションは欠陥が多くて結構裁判沙汰になってるけど、現在もある意味バブルだからね。
慎重に購入しないとバカを見る羽目になるよ。」と言われました。
言われてみれば大規模物件のラッシュですね。
ここは本当に慎重な対応が必要ですね。そう思いました。

私も現在買い替えを考えています。良い物件に出会えるまで慎重に待つつもりです。

>>34
よくわかっていませんね！
なぜ安いのか？ＭＲにいってみたら？
＞＞31
別に悪いわけではありません。
あなた方は救世主ですか？
間違いない物件を本当に選んでますか？
選んでいるならもう少し、購入側に立って意見した方がよいのでは・・・・？
まるでデベの策略みたいに聞こえます。この価格でどこがいいか？意見ください。

>>33 >>35
個人的には中古物件は大体、以下のような評価順かなと思います。
評価する人で色々なんでしょうけどね。
ここでよく議論になるギロチン梁や長谷工施工なんてのは数年後、
中古に出るときは評価にはあまり関係ないと思いますよ。
この物件、立地はいいから、将来売るかもしれない人は、
使えそうな部屋（南が抜けている、収納充実など）を選ぶことと、
あとは入居後の管理組合次第ですよ。
１）立地　　：地域、利便性（駅近、商業施設あり）、周辺環境（住宅街、工場地域など）
２）管理状態：外観きれい？補修大丈夫？管理組合は回っている？管理費・修繕費の滞納なし？
３）築年数　：未入居、２〜３年、１０年、２０年、・・・
４）部屋　　：間取り（角部屋、中住戸）、状態（きたない、リフォーム済）
５）特徴　　：元・大手分譲、特別な共用施設がある

管理がうまく行かないと物件価値は下がるからね。
下丸子の悪名高い○○サーハウスは、管理組合はまとまりが
うまく言っているが、完売した隣の○○○○ガーデンは
管理組合におしの強い人がいて、管理会社とうまく行って
いなくよくないみたい。
他の入居人は選べないから運とも言えるけど。

>>37です。下丸子の例はあまりよくないので無視してください。
以下は、某サイトの2000年以降の都下の物件別中古価格騰落率ランキングから
の抜粋なんですが、中古の評価は新築とは違うなあと思います。
ちなみに１位は長谷工物件です。意外とマイナーでなかなか難しいです。
ここには載せませんが23区内を見ると下落率は低いです。ご参考までに
都下
順位,市町村名,駅名,物件名,平均下落率,平均築年数,平均中古価格
1,府中市,武蔵小金井,エルフォレスト,-2%,3.8,3,433
2,日野市,豊田,ファーストヒル豊田,-5%,3.1,3,150
3,小金井市,武蔵小金井,コスモフォーラム武蔵小金井,-5%.2.1,3,980
4,西東京市,ひばりケ丘,グランジオ武蔵野,-5%,1.8,3,847
5 三鷹市 吉祥寺 モンレーヴ吉祥寺 -7% 2.2 3,980

ギロチン梁に関しては将来損したくない人など、わかる人にだけわかってもらえれば
良いので、気にしない人はそれでいいと思いますよ。
ちなみに
>38
都下しか出てないですね。一応23区内の物件ですのでそちらを参考にしませんか？
23内ですと10位までのランキングで長谷工物件は一つだけだったはずです。
ただ、一応は20階建のタワーなので比較になるかは各々でご判断下さい。
また、年間施工数TOPのわりにはランキング50位までに5件あるかないかですね。
それも地域問題あった物件はかすりもしてませんね。

>>39
23区内だと庶民層には買えない"億ション"が登場してしまうので、
参考にするにはどうかなと思ったのと、プラウドシティ大泉学園を
買う人は郊外希望だろうなと思い、都下を見ました。

私は長谷工は別にどうでもよく、
中古では、その時点のマンションの管理状態が重要と言いたかっ
ただけなので。練馬区だと知人が住んでいた上石神井ハイムなん
て相当古いけど管理がしっかりしてましたね。

ちなみに23区内のベスト10です。
1 青山パークタワー、2 品川Ｖタワー、3 東京ツインパークス、4 青山ザタワー、5 東京ビューマークス、
6 クオリア銀座３丁目、7 ウエルタワー深川、8 パークハウス二番町、9 クレストフォルム錦糸町親水公園、
10 東京アクアージュ

管理の話出てるが、管理会社の物産コミュニティってどうなの？

>>41
三井物産グループの会社ですが、正直よく分からないですね。
東急コミュニティとか大京管理みたいに実績が豊富にはないし。
プラウドシティ大泉学園の管理費と修繕計画を見る感じでは、
管理費は安いけど、駐車場代をしっかりと取っているし、
計画案はそれなりなのでまあ大丈夫なのではないかと思いますがね。
管理費の振込先を確か管理組合にするとなっていたと思うので、
まあ大丈夫でしょう。
もし駄目な会社だったら管理会社を管理組合が変更すればいいし。

>>37
貴方のご意見が何を参考にされているのか良くわかりません。
長谷工スレ3でも意見が出ていましたが、
『130』
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48016/
『中古価格の査定では129さんの言うとおり立地、広さ、間取りで9割方決まります。
が、長谷工さん筆頭に階高を低くし部屋数をかせぐやり方をする業者がよく造る
洋室、LDに梁を出しているタイプの物件は別です。
この部屋の中ほどにある梁のために査定の際に100万ほど引かれます。
査定で100万ということは売値では300〜400万は違ってきます。
(築年数もあるので一概には言えませんが)
またリフォームの際にもこの梁のために余計にお金がかかります。
目先の値段と将来のコスト、相殺するとたいして安くもないんですよ
この手の物件を買ってしまうと。』

専門家の意見ならまだしも、適当に人伝の意見とかなら必要ないです。

>>43
自分は>>37ではないが、”個人的に”と言っているし、それを実際の中古物件
相場のデータで裏付け説明したのではないの？
長谷工スレでも立地、広さ、間取りで9割方決まると言っているし意見は一致
しているように思える。
（別に長谷工を推奨しているわけではないので念の為）
中古って、仲介する不動産が査定額を売主に提示するけど、売値は売主が決
めるでしょ。それを買主が値引き交渉とかして最終的に売買価格が決まるか
ら、査定額なんで参考にすぎないと思うけどね。

何れにせよマンションの資産価値を落とさないためには管理は重要だよ。

>44
不動産屋が付けた査定額より売買成立価格が上回ることはほとんどないね。
多くは査定額を下回るのが現実。

長谷工物件が査定で影響しないが、ギロチンは査定で影響するよ、資産価値落ちるから。

>>44
でも結局中古マンションの買い主はいろいろ難癖をつけてきて、値引きさせようとするよね。そんな時、
二重壁、ギロチンは当然マイナス査定として、買い主は値引きを迫ってくるよね、まあそういう知識のない
鴨にネギをしょってくるような買い主が現れるまで待てればいいが、いつまでも待てるとは限らないからね。
>>43の言うように売値では300〜400万違うのなら、やはり始めからデベには値引きしてもらいたいところ
だな。やはりデベに対してこちらがそのあたりを突いてくるのとそうでないのとは、デベも交渉の仕方を
変えるように思うけどな。

新築マンションの価格って、利益を出せるある一定の営業売上ラインが
あったとして、その先はかなり適当に決めているのではないのかな。
この大泉の物件も、最初に予定価格表を出して、客の意見等や売れ行き
予測して人気の無い部屋や価格が高いと言われていた部屋は、最終的な
登録申込時の正式価格の時には、価格下げていたよね。

しかし価格を下げるということは、デベ側のみが損することのように
一見思ってしまうけど、実は購入者にとっての資産価値を下げている
ことに他ならない。自分で自分の首を絞めるようなもん。難しいね。

それにしてもギロチン梁で300万〜400万ダウンは極端な気がするな。
世の中の賃貸マンション（現在の住まい）はそれだけぼろいということか。。。

マンション供給過多の時代、余程の希少物件で無い限り、
高く売れることはないよ。
これから買う人は一生住む気構えでいなきゃ駄目だね。

>49
高く売れることはないだろうね。
ただ、初めから資産価値が落ちてる物を買うようなことをことをする必要もないね。
>48
アウトフレーム工法が広まってから、コーナーに柱型がある中古物件の市場評価が落ちたことから
考えれば、ギロチン梁の評価が低いというのは納得いくね。

>>49
もちろん最初は一生住む気でも世の中これから先何があるかわかりませんからね。
やはり買い換えの時の下取り価格は気になるところです。最近はマンション情報も
氾濫し、それに供給も過剰気味だから、昔ほど簡単に中古マンションも売れない世の中
になったんでしょうね。
>>50　アウトフレーム工法というのは、やはり長谷工レベルでも可能な技術なのでしょうか？
単にコストの問題なのか、それとも技術力の問題なのでしょうか？

>>42
　長谷工コミュニティが管理会社になるよりはマシなんだろうが・・・。

>>51
簡単に売れないからこそ、不動産や専門家の言う事をうのみにするのではなく、
自分が中古物件を買う気になった時の基準が重要なのではと思うけど。
アウトフレーム工法は、結構当たり前だよね。自分の勘違いでなければ、長谷工物件も多数。
＜参考＞Yahoo!不動産
トップ > 不動産用語集 > 土地・建物 > 工法 > アウトフレーム工法
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%A5%A2%A5%A6%A5%C8%A5...
>>52
物産コミュニティは設立が平成12年の新しい会社みたいだね。
天下の三井物産の直営子会社だから下手なことはしないでしょ。

>> 53
でもその三井物産本体は、（ディーゼル微粒子除去装置）の性能データねつ造事件
を引き起こしているけどな。
練馬区も三井物産に騙されていたので、告発していたはず。
ノルマのためなら、下手なことやるかもよ。

天下の三井物産も利益追求のため個人レベルでは分からんからね。
まあ管理会社は管理組合が委託するものなので、もし駄目なら変えればいい。
一戸建てだったら全部自分がやらねばならないように、
委託していても結果的に管理は自分達に委ねられるんだよね。

>>55
　確かにそうですね。人任せというのが一番よくないでしょう。
　業者のペースにならないようにするのが大切ですね。

>51
アウトフレーム工法は長谷工でも取り入れてるはずです。
(ここのマンションでもこの工法だったと記憶してます。)
また、ギロチン梁などが出ないような工法(アンボンドＰＲＣスラブ工法)も他長谷工マンションで
取り入れてるので、長谷工だから梁を出さなくするのが無理だということはありません。
単にコストを抑えて建ててる(安普請)だけでしょう。

>>57
そうなんですよね。紐付きでいわくありの土地で尚且つこの建て方。
思わず近くの不動産屋さんを回って色々情報収集したんですが、もう200〜300出せば
戸建も買えるようです。ちょっとそれで悩んでますね。
別に戸建を買いたいわけじゃなですが知り合いの大工さんとかに相談したら
「戸建にしたほうが良いよ」と言われてますしね。
あまり評判が良くないようなので、見送ろうかと考えています。

戸建とマンションでは全然異なるから、この物件に限らず、
どちらが自分達にあっているのかよく考えた方がいいよ。
資産面では土地が残る分、戸建が有利だけど、
老後に夫婦だけで住むのならマンションの方が便利な場合もある。
最近は、老後に戸建てからマンションに移る年配者が多いらしい。

>59
老後にマンション住む場合気を付けなくてはならないのは
修繕費と建て替えです。戸建と比較した場合、どちらが良いかは
一概に言えないので各々で判断したほうが良いですね。

>>59
　確かにね。ただ老後に戸建てからマンションに移るのなら土地を処分すればなんとかマンション買えそうだが、
老後になってから中古マンションを売って新しいマンションに移るのはちょっと経済的に難しいだろうな。
出世でもして経済的に恵まれれば問題ないだろうが、一度マンション買ったらやっぱりそこに一生住み続けなければ
ならないかもしれないね。

戸建は建物が評価０でも土地があるから金銭的には有利。
ただ戸建は手入れが面倒。
雑草とったり、シロアリ駆除したり、壁塗り替えたり、、、
マンションは管理費さえ払えば手入れしてくれるから楽ではあるよね。
まあこの辺は好みによるから。ちなみに自分はマンション派。

>>57
やっぱり長谷工としては、土地の取得にかなりお金がかかったんだろうね。
そこで、建物自体にあまり金を回せなくなり、そして階も下げられないので、
近隣住民ともかなりのバトルを演じざるをえなくなった。でも最後まで階は下げなかったが、
その分1戸あたりの天井の高さはもともと十分下げていたってことでしょうか？

　

階は下げたんじゃないの？
確か最初は14階だったよね。
結局13階になったけど、13階あるのは一部で、ほとんどが11階以下だよ。

さのと交差点て起きた死亡事故、トラックが逃げてるみたいです。
目撃した人は通報して下さい。
警察の看板、文字見づらいぞ！

>>64
階は下げたけど、ほんの一部だけ下げただけで、実質的にはほとんど変わっていないでしょう。
だから天井の高さを低くしておいて、ギロチンをつくるのは、規定路線というか、始めから決まって
いたのではないでしょうか？　11階だけど、ちょっと低いよね？

第2期の販売はどうなんでしょう？

ここを完売させて入る利益収入を見込んでいたが、土地の取得費や一部階数を減らしたことなど
諸々の要因が絡んできて建物の費用を落としたのではないかな？
総戸数から見てもあまりにもギロチン多いからね。

>>68
ギロチンの割合ってどのくらいあるんですか？

どうでもいいけど、買わないんだからどうでもいいのでは？
いろいろな意見を聞くのは参考になりますが、意見が行き過ぎ！
ギロチンにしろ、階数が少ないにしろそれで購入している人がいるのだから、それを完全否定することはないのでは？
購入を決意した人に責任取れますか？
参考意見でスレしている人ならいいんですけど・・・・。
どうも購入させたくないような意見が目立ちます。
同じ金額で同じような条件でどこが購入できますか？
意見あったら聞かせてください。
一考にそのような意見はこのレスにありません。