パークコート本郷真砂　はどうですか？ PartⅡ

今後の予定

第一期３次
　販売住戸：　13戸
　登録受け付け：10/31〜11/5
　抽選：　11/5　午後6時
第二期以降
　販売住戸：　14戸
　11月中旬予定

ここを検討しています。
パークコート本郷真砂の良い点、問題点（もっと〜だったらいいのに）を箇条書きで
教えて頂けないでしょうか？

良い点
・　抜群の眺望
・　路地にあり、非常に閑静
・　本郷という歴史ある立地
・　駅からも近い
・　グレード感のあるエントランス＆ロビー
・　余計な共有設備がない

悪い点
・　恐ろしい斜面に立っている
・　南向きが少なく、南向き低層は図書館との距離が近すぎ、日当たりに問題あり
また、南向き上階は通りの音が聞えてきそう
・　北、東も開けているため、採光にはそれほど問題はないにしろ、日照が期待できず、
湿気が多そう。北向きの居室は結露があるかも。
・　屋外の駐車場までの動線が悪い。坂が大変そう。

微妙な点
・　駐車場のカバー率。置けない人が出そう。
・　パークコートにしては、面材などの質感がイマイチ
・　乾式壁の遮音性能は未知数

04 さんに追加。

良い点
・東向き、北向きには事実上、さえぎる様な建物は立たないと予測できる事
・バルコニーを狭くして居住スペースを稼ぐ物件が多い昨今、10m にもなる
　ワイドスパンのバルコニーは魅力的。一方的にライバル視しているプラウド千石の
　せせこましいバルコニーと対照的。
悪い点
・内廊下のため、風が抜けるような窓配置にできなかった点

>>04
>>05
どうもありがとうございました。このあたりで大きな敷地が出るのはなかなかないと思われるので
貴重な物件かと思います。早めにＭＲ見学に行きたいと思います。

更に追加

良い点
・何と言っても静かな文教地区。文京区という名のバリューと実際に国立小中が近い事。
・三井社内でも問題になるくらいの低価格設定。
・清水建設+三井不動産の最強コンビ。

悪い点
・今となってはすっかりいい間取りが売れてしまった事。
・狭い住戸が多く、一次取得者が多し。
・近隣の反対による設計変更の悪影響。（異様に南側寄りに建設、南側の窓には全て網入り、北側の窓が狭く、開放的な間取りは皆無、ゴミ置き場を無償で永遠に提供しなければならないなど）

>ゴミ置き場を無償で永遠に提供しなければならない

これって何のことですか？？
ご近所のために、というようなこと？

＞貴重な物件かと思います。早めにＭＲ見学に行きたいと思います。

本当に、貴重ですよ。購入者ではないのですが、マジそう思います。
間取りは確かに細長い部屋が多い、居室によって天井が結構低い（210のところあり）
などありますが、お手頃な価格設定は、都心の地価が異常に
上がっている今となっては貴重ではないでしょうか。

＞一方的にライバル視しているプラウド千石の
＞せせこましいバルコニーと対照的。

あまりに鋭くで笑ってしまったのでした。
ごちゃごちゃして、通風の悪そうな
プラウド千石とは、立地からいっても比較になりません。

それと、一方的に「立地では勝ってる」つもりの
住友物件とも。ホテルに囲まれた、落ち着かない商業地。
グレードは「ここまで落とすか？」というぐらい落としたあげく、
予定価格より吊り上げた（本郷真砂のフィーバーぶりをみて？）
商魂とも一線を画す物件かと・・・

>このあたりで大きな敷地が出るのはなかなかない

4丁目の財務局、真砂坂上のＪＲ宿舎がマンションになるって聞きましたが？
どちらもまとまった土地です。
でも、こんなミニバブル期に土地を取得となると、
本郷真砂のような価格帯では出ないと思います。
億ション中心か、あるいはもっとグレードを落とした大規模団地風か・・・
どちらにせよ、この物件がお買い得であることは確か。

08 さん。
> >ゴミ置き場を無償で永遠に提供しなければならない
>
> これって何のことですか？？
> ご近所のために、というようなこと？
事実上の敷地の外側と言える場所に、です。
炭団坂降りたところに細い道がありますが、その道沿いにゴミ置き場を提供する
義務があるそうです。が、維持管理は付近住民です。
私は気にしていません。

>12
維持管理は利用者がするのは当たり前のことかと。
地代も払わず、固定資産税もパークコート住人が負担するのはいかがかと思います。

重説読んで、その身勝手さにとにかくびっくりしました。普通、他人の土地にゴミ捨てないよね？

まあ、ある意味、それだけ付近の住民の怒りを買ったマンションということでは？
で、そういうマンションのほうがマンションとしては魅力的なんですよね。

>>09さん

オーナーズスタイリングで、玄関と廊下の天井高をモデルルームと同じにしてもらいましたよ。

> 15 さん

そんな事できるんですか。知らなかった。確認してみます。

>オーナーズスタイリングで、玄関と廊下の天井高

居室の天井高が低い部屋ありませんか？
210とかの・・・

>13
12 です。よかった。どういう反応が来るかと思って当たり障りのない事書いたのですが、
問題意識を持った方がいるとわかり安心しました。付近住民とは今後も色々ありそうなので
しっかりとした管理組合を作らないと..と思っているので。

今日は1期３次ですね
登録具合はどうだったのでしょうか

>18
ちょっと強く書いてしまってすみません。従来通りゴミを捨てたいと思う付近住人の気持ちもわかりますが、ふつーに考えるとおかしいと思ってます。で、それを協議書と言う形にして既成事実として認めてしまう三井の行動には、更におかしいと異を唱えているところです。購入者は手出しができなくなる訳ですから。

今後、まあ、いいじゃないのという方が居住者の大勢を占めるようなら、私もあえて異を唱えるつもりはありません。共同住宅なので、皆さんのご意見も尊重したいと思ってます。

＞１４
＞まあ、ある意味、それだけ付近の住民の怒りを買ったマンションということでは？
＞で、そういうマンションのほうがマンションとしては魅力的なんですよね。

前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/
を読むとよくわかります