新浦安の新規物件 その３

第二湾岸になる予定だった道路の放置っぷりがいささか気になる...

＞スポーツ施設
モナにセントラルプラザ入ってなかったっけ？

http://www.new-akiba.com/archives/2006/04/post_765.html

…なの？

なんか野村がアンケート配り始めたな
出鱈目書いて500円貰っとく？

うーん、高洲で70百万円のマンションか。タッケー。

驚愕？の価格で落札した野村の一戸あたりの土地価格がどれくらいになるのか、
ちょっと調べて見ました（グランデの坪単価は推定）

　　　　　総面積 戸数 一戸坪数 　坪単価 一戸土地価格
グランデ 47,400 550 26 100 2,612
野村 44,525 734 18 156 2,868

こうみると一戸あたりではそう差はなく野村って結構詰め込むんですね。敷地一杯の
建物になりそう。それで建物のグレードや共用設備落としたら、グランデとそう変わら
ない値段でだせるのかもしれませんね。

出来上がり値段が同じでも広さが違えば意味ないじゃん。

これは土地の広さですから、住居面積は新浦スタンダードの１００平方ｍ超はあるでしょう。

ただし建物は敷地一杯使ってぎしぎしに建てるでしょうね。三井が戸あたり２６坪の土地が
あるのに、野村は１８坪しかないですからね。三井より狭い土地に戸数は３３％も多い。

その代わり戸あたりの土地値段は１５０万しか違わないということです。こういう計算して
野村は坪１５６万でもいけると踏んだのでしょう。

私の結論は野村は、三井より落ちる敷地計画と建物グレードで価格はそう変わらないという
戦略でくるだろうということです。土地取得価格からつい思いたくなるような平均７０００万
とかはないでしょう。

訂正　１５０万→２５０万

さらに加えて場所がもういやんなっちゃうほど
駅、とういうかシンボル道ゾーンから外れちゃうんじゃ
あんまり魅力ないんでないの？
高洲のマンションは皆、ME21より安かった気がするけど
安く出来ないのならどんな戦略でくるんかの？

野村物件グランデより狭い土地にグランデより３３％も多くの戸数があるということは、建築戸数の規制がＭＥ２１と高洲では違う（ＭＥ２１のほうが厳しい）ということなのかな。そういえば、高洲のマンションはみんなつめ込んでいる印象うけますね。レジアスフォートとか。

容積率から破綻するか、駐車場台数が犠牲になるか、いずれにせよ308の戦略はピンとこない。
まさかあの海辺で屋根なし機械式駐車場とも思えない。
ブランドも評判も三井以下の野村なのでまた、問題含みになるのでは？

>>312

書いてある意味がほとんどわからないので、もう一度、丁寧に説明していただけませんか？

意味がわかったのは「駐車場台数が犠牲になるか」だけですが、あの駅からの距離で駐車場無し
住戸もありますとはとても言えないのでは？

容積率が破綻する…建築戸数の制限または1戸あたり占有面積の規制があるとすれば、グランデ比33％増の住戸は建てられない可能性が強い。
駐車場台数が犠牲になる…仮に容積率がＯＫの場合、駐車場置き場がグランデ比少なくなるはず。そうなれば駅遠いあの立地では売り物にならない。よって機械式駐車場になるのか？屋根付の場合、コストがさらに高くなるので疑問。屋根なしの機械式は潮風リスクが高すぎる。
よって308の言っている意味（土地の仕入れ値が段違い平行棒なのに、グランデと出来上がり価格も広さも同じにできる）がよくわからない、という趣旨。311の疑問に近い意見。

確定ではないけど、野村不動産の（仮称）新浦安マンション新築工事の
情報を書きますね。

鉄筋コンクリート造　住戸数734戸
地上19階　建物高さ59.99ｍ
敷地面積44,250.92㎡
建築面積13,110.00㎡
延床面積104,223.00㎡

ここからは図面をみての情報です。
当方シロウトなので書き方についての突っ込みは
ご勘弁を。

南東と南西の道路沿いにそった形のＬ字型のようです。
図面を見る限りでは6号棟まであるようです。
1号棟は北東に幼稚園があるので一番北東側は4階までの
ようです。6,7,9,10,12,15階と段々になっています。
2号棟は19階建てのようです。2号棟までが南東向きで
海を正面にみることになります。
3,4,5号棟も19階建てのようです。
北西に戸建てがある6号棟は端から7,8,9,8階建てと
なっているようです。

駐車場は平面駐車場となっており、高洲中央公園に面している
北側に共用棟が建つようです。


ｌ　　　公園
ｌ　●
ｌ
ｌ　　　幼稚園
　ーー

サッカー場

こんな感じです。

↑販売価格を推測。
グランデは述べ床約91,500㎡で550戸だった。1戸当たり166（約50坪）＝91,500/550。一応、専有部分は平均120㎡（約36坪）がセールス文言だった（つまり、1戸当たり14坪が共用部分ってことか？）。
野村は同じ要領でいくと単純延べ床換算ですと1戸当たり142㎡（約43坪）＝104,223/734。1戸当たり10〜14坪は共用部分と仮定すれば30坪を切るか切らないかの広さ。ざっくり30坪としましょう。
グランデは階の高さにもよるが2期では坪150から160万程度の坪単価だった。
グランデ2期感覚だと45百万円台以上か？（高洲なのでもう数%割り引くのが本来か？）
土地仕入れ値が坪140万とか言ってませんでしたか？
建物坪単価が50万としたら　140万×30坪＋50万×30坪＝57百万円/30坪　が販売予想価格か？
建物坪50万って妥当なのかやや心配ですが。
この感覚だと、高級物件に見せかけないと三井と比較されるので、相当共用施設をゴージャスにするとかインテリアをゴージャスにして肝心の耐久性部分を犠牲にするとか何かアンバランスな物件に仕上がるような予想あり。

316です、315さんとは別人です。あしからず。

心配しなくても、頭はよくないが小金餅の
ルイビトン財布系関西人もしくは足立君が
がんばって買ってくれるんで内科医？

今日、総合公園が一部開園しました
意外と起伏があって、高洲海浜公園とまた違った趣がありましたね

http://www.shinurayasu-navi.com/information/welfare/index.html
これって境川河口のコの字方の周辺にできるってことでしょうか？
高洲9-1ってことは。どなたか詳しい方お教えください。グランデ購入者なので気になります（営業マンは開発未定とかいってた）

境川のコの字のところは高洲17-1で、釣り船の発進基地になります。今、境川に
不法係留してるのがここに集まってきます。

320です。
あれ　高洲9-1はここではないでしょうか？
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.37.54.158&el=139.55.27.313&la=...

地名地番と住居表示を混同されているいのではないかと。
322の地図の場所は住居表示が高洲９丁目１番の場所では？
福祉施設が出来るのは、東京学館浦安と境川の間の場所で、
住居表示で言えば、高洲１丁目２番あたりではないかと。

320です。323さん、
そうですね。早とちりしてました。地番が9-1ですね。
おかしいとは思ったのですが。ありがとうございます。
境川に不法係留しているのがここに集まるというのはどういう意味でしょうか？
先週末に現地を歩きましたが、船は1隻も係留されてませんでした。
河口付近は地盤が沈んでいるのか、満潮だったのかわかりませんが、堤防から水があふれていました。満潮時に大雨が降った場合、堤防の高さがやや不安です。今まで決壊はなかったと聞いていますが…。なにぶん、浦安市民ではないので地元事情わかりません。浦安と幕張で会社との時間距離の関係でこっちを選んだものです。

323です。
321の書き込みは私ではありませんので、不法係留云々はわかりません。
あまり詳しくないのですが、地番17-1の場所は千葉県企業庁所有の
観光漁業基地用地とされており、企業庁より浦安市以外の企業・団体等には
譲渡しない旨宣言されています。

観光漁業基地と銘打ってあることや、それほど大きな船は入って来れなさそう
なことから、釣り舟の基地になるのではないかといった話も聞かれますが、
浦安市が当該土地を近々購入するといった具体的な動きも今のところ
ないようで、まだ未定の部分が多いのではないでしょうか。
最も私が知らないだけかもしれませんが。

ただ最近になって、その場所のコの字部分の入り口に、ガードレールが
置かれ、企業庁による立入禁止の看板が立てられました。何か動きがある
前兆なのかもしれません。

>>324

不法係留は今川橋より上流にゴロゴロしてます。

140万×30坪＋50万×30坪＝57百万円/30坪　が販売予想価格か？

少し違う感じ。共用部分も建設コストの一部で、
土地は　１５６万X１８坪
工事は　６０万X４３坪
合計　　５３８８万円
これに金利、営業経費、利益が上乗せ。
１５〜２０％として、
６２００〜６５００万円あたりが平均売値ではないでしょうか

占有面積30坪で62〜65百万円か。
土地以外のコストは標準でしょ。
とすればやっぱり三井との違いを見せるため
「見かけだけ高級、実態大衆（かそれ以下）」なガセ高級マンションが売られるのか。
要注意ですな。
設備・構造面要注意でしょう。

で、購入検討してる人っているの？

「検討」ぐらいならいるんじゃないですか。検討の結果…。販売は「健闘」したが、売れ行き悪しなんて。

おい、全部もってけ。

とりあえずグランデハズレ組が流れてくるのかな？
ハズレたって事は属性若干弱めの人もいるだろうから
価格面でキツい鴨。

潮音や夢海が売れなくて大幅値下げの叩き売りしたあの訴訟問題はどうなったの？値下分返せって。まだやってたりして。今度は上がってURが返せといったりして。

あの訴訟問題って？

＞３３３
こんな新浦安になるなんて、あの時は誰が思ったでしょうか？

もう知らない方もいるんですね。
http://www.amy.hi-ho.ne.jp/yumeminomachi/index.html

じいさんの思い出話。

それは丁度10年前のことじゃった。バブルが崩壊してその影響がピークだった頃、日本住宅公団（現ＵＲ）が分譲住宅業務からの撤退方針することが決定されたんじゃ。そうするとお役所仕事で値付けして、バブル崩壊で売れ残ったマンションをあちこちで値下げし始めたんじゃ。平均5147万から4152万と一千万も。

それまで公団は値下げはしませんといってたもんじゃから、既住住民は怒って訴訟をおっぱじめたという訳じゃ。上のＨＰでは今から4年前に判決が延期されたで終わっておる。はてどうなったのかのう。そして今はいくらなんじゃろうか。しかしじゃ、その結果三井など民間企業が参入して今の賑わいと人気じゃ。禍福はあざなえる縄のごとしじゃのう。

爺さんよかったね。

>>335

まったく、あんな大学もどきやら健康ランドなんかを喜んで誘致するほど落ち目になるとは
思わなかった。

日の出の電力会社の隣にある空き地が整備されてるね
もしかして６９街区のＭＲだったりして？
知ってる人いますか？

高洲の野村のMRじゃないの？

６９はやはり三井ですか

グランデはずれたけど野村には興味ないな。
自分の周りでもグランデ申し込みした人は大抵ＭＥ２１にこだわっててモアナを見送った人が多い。
６９街区が三井なら嬉しい限り。

69街区ってどのエリアのことですか？

君は285とか読まない人なわけ？

読売ウイークリーに載った値上がりマンションランキング浦安分(2000年以降分譲）

エアレジデンス新浦安　35%（入船）
セレナヴィータ新浦安　19%(日の出）、
シーガーデン新浦安　16％(日の出）、
アールフォーラム新浦安　15％（日の出）、
グランファースト新浦安　6％(明海）、
レジアスフォート新浦安　5％(高洲）、
パークシティ新浦安　4％(明海）

エアレジは別格として、日の出の方が優勢かな。意外なのはパークシティ新浦安、グレードも高く駅にも近く、そのワリニ価格も安かったような記憶があるが。。

ところで、今日の出の東京電力横の空き地を造成？しているのはなんだろうか？ＵＲが販売していたので売れたのか(下記１１）。ＭＲには広すぎそうだが。
http://business.ur-net.go.jp/chiku.asp?CHIKU=80

東洋経済の予告
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2006/0715/index.html

>>343
６９はここですよ。
http://www.shinurayasu-navi.com/topics/2001/marinaeast21/map.html

パークシティ新浦安、バス停遠いね。
物理的な距離が問題なのではなく、バス停までのアクセス、
そのバス路線の運行頻度が問題でしょ？

グランファーストもバス停遠いね。

ベイシティはランク外？
数年前、家具付とかおまけつけて苦戦していた気がする・・・
アールフォーラムも当時は場所が今ひとつだと思ったが、値上がり率が高いのは、
聖徳幼稚園と日の出南小学校が出来たせいか。

通勤・通学のある人にはＭＲ２１は少ししんどいね。
美浜、入船、がいいかな。

69街区って、シーガーデンと似たような位置関係だよね。
＃南と海の関係
するとまた戸数を確保するために南東向きの棟が少なく、
あとはベランダが南方向、海が反対方向というジレンマに陥るんだろうか。
シーガーデンは廊下側にもベランダをつける（っていうか北だろ）離れ業を使ってたな。

あまり期待できそうもないな。

353
付け間違えた。
http://www.linea.co.jp/tabi_LeCorbusier3.htm

>352
グランデのホテル越しの海の眺望よりは
海が見える家が多いと思いますよ（あくまで想像）
あと残すは高洲の海沿いですがいつになることやら、、、

なんだかんだいっても、全員、あと何十年かで墓地公園へ引越しか。
それまでのことよ。

墓地公園も早くしないと、中古買うことになるのかい。
文字通り、死ぬまでやってろか。

アラシ？

例えこの新浦の地で人生の終焉を迎えることになっても、
ここの墓地公園はイヤだな。墓はご先祖様が眠る地元に戻るよ。

>355
69街区の墓地越しの海の眺望よりは
海が見える家が多いと思いますよ（あくまで想像）
あと残すは高洲の海沿いですがいつになることやら、、、

大して変わらんことにムキになる
子供がおりますな。

>>345
ところで今、日の出の東京電力横の空き地を造成？しているのはなんだろうか？ＵＲが販売していた
ので売れたのか(下記１１）。ＭＲには広すぎそうだが。
http://business.ur-net.go.jp/chiku.asp?CHIKU=80

ここは、野村物件のＭＲとのこと。秋頃オープンか。三井と同じ位広い。
野村物件、一体いくらの値付けがされるのか業界あげて注目の的（東洋経済）。
坪単価190万と予想していたので、120㎡で6911万！大丈夫かいって感じだけど
今、業界は超強気らしい。ME21物件又上がりそう。

強気はいいけど土地勘のある地元民なら
敬遠しそう。多分市外から引っ越してくる人が
多いと思う。
値段は高いでしょうが、どんな
イメージ戦略で売るのかな？

いや、案外新し物好きの高洲のマンション住民が買い換えるかもしれない。

↑
不慣れなノムの契約社員。

デベが清水だから、下手な仕様のレベルダウンはないだろうね。
とすれば高額物件か、やっぱり。
「新価格」ってやつかな。

幕張の三井物件は確か清水だよね。
おもいっきり下手な仕様だと思ったんですがね。
ノムラ社員さんも今必死なんだね。

仕様や構造はデベがある程度決めるんでしょ。
だったら清水のせいじゃなく、デベ次第じゃないんですか？
清水もプライドあるから、下手な注文じゃ受けられないと思うけど。

MRの建設が進んでいるようですが、いつオープンなんでしょうね。

秋じゃないの？

やっぱり新浦安もうだめかも
駅から遠いマンションしかなく
ショッピングや食事にしても
いいお店ない
高校もレベル低い

「今」はいいけど
１０数年後を想像すると。。。

多摩ニュータウンみたいな感じ？
逆に今が売りどきなのかな

>>371
売って売って♪

371　そうですよ。出て行ったほうがいいですよ。10年後良くないですよ。いまなら高く売れるし。（出ていけいけ、笑）。10年後泣いてるね。

１０年後にはやっと空き地がなくなって建替えが始まるころですね
まだ笑いがありそうだと思うけどねｗ

新浦安駅の駐輪場って空きがあるんですか？

駅至近の駐輪場は抽選です。
２、３００メートル程度離れた場所なら空いているようです。
野村は高洲なので、自転車通勤なら境川沿いですね。
このルートは駅まで交差点が無い（境川を横切る道はすべて堤防の上を通る）ので、
かなり速く行けます。春は桜並木が綺麗です。

駅至近の駐輪場の定期（月３００円ー）は抽選。
一日利用の公共駐輪場もあるし（¥１００）、アトレの駐輪場は比較的、朝遅くても空いていますよ（２時間まで無料　１２時間で¥１００）。通勤でも、９時半以降はダイエーにも最悪置けることは出来ます（無料）。

376
野村じゃなくって明海の三井の契約者です。
参考になりました。
ありがとうございました（けど0が一つ少なくないでしょうか、感覚的に）。

379さん
０は少なくないですよ。
定期利用（１ヶ月）３１０円ですよ。安いですよね。
でもいい場所は抽選なので当てるのが大変かも。
詳しくは浦安市のＨＰに載ってます。

駐輪場が少ないというのはデマです。
マーレの駐輪場が完成してから、探せば必ず見つかります。

PROUD９月号には新浦安ヨイショ記事が出ています。種蒔きが始まったので、そろそろ発表ですね。
記事そのものは何と言いますか．．．
新浦安は国際都市だそうです。TDLの外人スタッフと明海大の留学生が居るからだそうで。
シンボルロードは南国のリゾートタウンを思わせるそうで、「日本のカリフォルニア」だそうです。
新浦安住民としては頭が痛いです。

三井の場合は飛行機を降りるとそこはリゾート（モアナ）とか、
チョイ悪オヤジの豪華客船で人魚を追っかけていくとそこは楽園（グランデ）とか、
かなりブッ飛んだプロモーションビデオを作ってくれましたが、この分だと野村も期待大かな。
宇宙船で行くとか、StarGateを通るとか、三井を超えて欲しいです。
買い替えを計画中なので、楽しみです。

野村の物件って7千万クラスじゃないですか？
西向きは鉄鋼団地見るんじゃちょっと・・・

まだモデルルーム建設中だからまだ先だと思うよ

野村の物件ですが、ＴＤＲと富士山の眺望はファイナルに近い物件となるのでは？と思います。
私はME21の某街の賃貸に江戸から転居して来ましたが、あの当時ダイエーは無い、新浦安駅はまだ工事中、シンボルロードはまだ未整備、あるのは明海大学のみとして辺境の土地に住み着きました。あれは'80年代末期の事です。現在高洲の某所に住んでいますが、この旧公団の賃貸に住んでいた頃、建設されていくＴＤＳのプロメテウス山やコロンビア号を目撃し、プレオープン前の予行を子供達が目撃した所です。
この時は富士山の眺望が前面棟が阻害し見えなかったものの、高洲に来ると浦安沖から見る富士山はこんなに素晴らしいのか？と感嘆しましたけど。

追伸ですが、新浦安ダイエーが無い頃は、浦安駅の西友にはるばる買い物に行ったものです。
駐車場のキャパが少なくあちこちに散在していたので苦労しましたが。またバスの会社の名前も「オリエンタルランド交通」の時代でした。

＞No.383

>>西向きは鉄鋼団地見るんじゃちょっと・・・

鉄鋼団地はうざったい景観ですが、高層階になると目立たない存在（そもそも鉄鋼団地は高さが低い）となるので気にならなくなると思います。それよりも冬場に丹沢山魂の落日の夕日と太陽が沈んでからの富士山のシルエッと子分の様な存在のプロメテゥス山との対比も素晴らしいです。
また、南風時に羽田にアプローチする羽田カーブを通過する航空機を毎日見かける事になりますが。

今日日の出の電気屋さんに行ったら、「ＰＲＯＵＤ」が置いてありました

先住民さん
っで7000万出す価値あるの？
それを議論している。町がいい悪いもさることながら値段の問題。

>>387
お疲れ様です。

坪数がグランデ並の場合。
小さくなったら当然価格は安くなる
価値として7000万

グランデの時も高い高いといわれたけど、結局あっさり完売したよね
手ごろなマンションより高級感とかブランドイメージのあるマンションを期待している検討者が
多いいのでしょう。（７０百万なんて我が家には手がでないですけど）

＞No.389

広さによりますが７０００万円はやはり高いです。120平方メートルなのかなぁ。
100平方メートルでも、５５００万だとしたら高いです。
ちなみに７０００万と言うとエアレジの高層階と同じくらいなのでそっちの方が…。

エアレジは、3,420 〜 14,550 万円 だよ

ここを野村は210億円で落札したんでしょ。
そこから勘案するとグランデよりさらに20〜30％UPしないと採算ベースに乗っからないとの既述がこれまでにあり。
30坪で5000万後半から6000万前半ぐらいじゃないですか。
グランデ並36坪なら6000万円後半台から7000万ぐらい。
ここは面積規制みたいなのがあったんですよね。
いずれにせよ出来上がり価格ベースは別として、つぼ単価ベースでは新浦安の記録更新が確実。

ますば、価格よりも最良の眺望が得られるのでは？と思います。
特に南西向きは…。
エアレジの７０００万円クラスは、80平方メートル台だったけど。
100平方メートルクラスで8000万円、とても買えない！

「ＰＲＯＵＤ」読んだけど、なんか普通のサラリーマンには手が届かないって感じがした

700以上捌く必要性がある以上、大衆性を持たせてるんじゃない？
価格はせいぜい5500から6000万、広さは80から90平米台、レジアスとかこれぐらいの広さじゃなかったっけ？（坪190万程度を推測。今の湾岸、東雲並みですな）
これなら売れそうだけど、740も売れるかなあ？　グランデの倍率が3倍だったので、希望者は買えるのかな？
南西向きってあの地型じゃ、鉄鋼団地じゃないの？モアナの南西向きと平行になるんでしょ？

意外と知られていないのでしょうか‥東京湾方面より鉄鋼団地方面の眺望を。
ＴＤＲの景観（花火も有り）、それ以上富士山の眺望はお台場のように目前に高層ビルが迫っているのと違って視界が広がっているためかなりの景観です。箱根付近の所に冬場は陽が落ちるみたいで。