新浦安の新規物件 その３

えー、じゃあグランデが最終と言っていたのは嘘だったの？

もし三井だったらグランデをやめて６９街区にするという人も出て来るんのでは？

ごめん、69街区ってドコ？

ここはシーガーデン南東の海に面した区画ですね。住宅・施設用地となっていて、ＭＥ２１最後のマンションになるはずです。施設とも書いてあるのでＰＣＴＢのように一階にお店が入るのでは。順番的には野村が終わったら次という感じでしょうか。又しても三井なんですか？

うーん、場所が結構悪いと思うから、結構モノ自体に付加価値つけないと
売りにくいんじゃないかな。
北東が海に面してるのってどうなんだろ？
正直、あまり欲しいとは思えないけど。

駅からの距離ではグランデと同じくらいでしょうね。シーガーデンは共用設備で差別化
していましたが、ここは、どうなんでしょう。

野村は２０年入居ですから、今年の秋あたりから販売開始。ここはその次で来年あたり
ですかね。

駅からの距離云々ってのは、もはやドングリの背比べでは？
そんなの気にする人は、そもそもこの辺買わないんじゃない？

しかし、野村はいくらで売出すんだろう。
あの場所、あの土地入札価格、新浦安初のデベ、
住居スペック含めて興味津々ですね。

ダイエー３Ｆのペットショップ横に野村不動産のプラウドクラブがオープンしてましたね。
外側に現在販売中の物件のチラシなんかが置いてあった。

地図見れば明らかだが、
どう考えてもグランデと69街区はシンボル道に対して
線対称の同距離に見えるんだが。
5分と変わらんのでは？ドングリっしょ。
橋向こうの高洲とかなら遠いと言えるが。

野村の土地購入坪単価140万円！！
グランデの販売価格150〜160万円。
野村の販売価格はいくらだ？？？
707戸以内にしなければいけないらしく平均販売価格7千万円代とのうわさあり。
大丈夫かア〜。
7千万出した奥方様がマルエツでお買い物。。。
なんかつりあい取れないね。

野村には、ジム、プール、スパ、テニスコート付きを期待したいですね
お買い物は成城石井でしょう！
夢が膨らみます！

>お買い物は成城石井でしょう！
なんで？

>ジム、プール、スパ、テニスコート付き
いくらを予想？

>夢が膨らみます！
もう購入することにしたの？

普通のマンションじゃつまらないでしょ
いろいろ想像しようよ！

第二湾岸になる予定だった道路の放置っぷりがいささか気になる...

＞スポーツ施設
モナにセントラルプラザ入ってなかったっけ？

http://www.new-akiba.com/archives/2006/04/post_765.html

…なの？

なんか野村がアンケート配り始めたな
出鱈目書いて500円貰っとく？

うーん、高洲で70百万円のマンションか。タッケー。

驚愕？の価格で落札した野村の一戸あたりの土地価格がどれくらいになるのか、
ちょっと調べて見ました（グランデの坪単価は推定）

　　　　　総面積 戸数 一戸坪数 　坪単価 一戸土地価格
グランデ 47,400 550 26 100 2,612
野村 44,525 734 18 156 2,868

こうみると一戸あたりではそう差はなく野村って結構詰め込むんですね。敷地一杯の
建物になりそう。それで建物のグレードや共用設備落としたら、グランデとそう変わら
ない値段でだせるのかもしれませんね。

出来上がり値段が同じでも広さが違えば意味ないじゃん。

これは土地の広さですから、住居面積は新浦スタンダードの１００平方ｍ超はあるでしょう。

ただし建物は敷地一杯使ってぎしぎしに建てるでしょうね。三井が戸あたり２６坪の土地が
あるのに、野村は１８坪しかないですからね。三井より狭い土地に戸数は３３％も多い。

その代わり戸あたりの土地値段は１５０万しか違わないということです。こういう計算して
野村は坪１５６万でもいけると踏んだのでしょう。

私の結論は野村は、三井より落ちる敷地計画と建物グレードで価格はそう変わらないという
戦略でくるだろうということです。土地取得価格からつい思いたくなるような平均７０００万
とかはないでしょう。

訂正　１５０万→２５０万

さらに加えて場所がもういやんなっちゃうほど
駅、とういうかシンボル道ゾーンから外れちゃうんじゃ
あんまり魅力ないんでないの？
高洲のマンションは皆、ME21より安かった気がするけど
安く出来ないのならどんな戦略でくるんかの？

野村物件グランデより狭い土地にグランデより３３％も多くの戸数があるということは、建築戸数の規制がＭＥ２１と高洲では違う（ＭＥ２１のほうが厳しい）ということなのかな。そういえば、高洲のマンションはみんなつめ込んでいる印象うけますね。レジアスフォートとか。

容積率から破綻するか、駐車場台数が犠牲になるか、いずれにせよ308の戦略はピンとこない。
まさかあの海辺で屋根なし機械式駐車場とも思えない。
ブランドも評判も三井以下の野村なのでまた、問題含みになるのでは？

>>312

書いてある意味がほとんどわからないので、もう一度、丁寧に説明していただけませんか？

意味がわかったのは「駐車場台数が犠牲になるか」だけですが、あの駅からの距離で駐車場無し
住戸もありますとはとても言えないのでは？

容積率が破綻する…建築戸数の制限または1戸あたり占有面積の規制があるとすれば、グランデ比33％増の住戸は建てられない可能性が強い。
駐車場台数が犠牲になる…仮に容積率がＯＫの場合、駐車場置き場がグランデ比少なくなるはず。そうなれば駅遠いあの立地では売り物にならない。よって機械式駐車場になるのか？屋根付の場合、コストがさらに高くなるので疑問。屋根なしの機械式は潮風リスクが高すぎる。
よって308の言っている意味（土地の仕入れ値が段違い平行棒なのに、グランデと出来上がり価格も広さも同じにできる）がよくわからない、という趣旨。311の疑問に近い意見。

確定ではないけど、野村不動産の（仮称）新浦安マンション新築工事の
情報を書きますね。

鉄筋コンクリート造　住戸数734戸
地上19階　建物高さ59.99ｍ
敷地面積44,250.92㎡
建築面積13,110.00㎡
延床面積104,223.00㎡

ここからは図面をみての情報です。
当方シロウトなので書き方についての突っ込みは
ご勘弁を。

南東と南西の道路沿いにそった形のＬ字型のようです。
図面を見る限りでは6号棟まであるようです。
1号棟は北東に幼稚園があるので一番北東側は4階までの
ようです。6,7,9,10,12,15階と段々になっています。
2号棟は19階建てのようです。2号棟までが南東向きで
海を正面にみることになります。
3,4,5号棟も19階建てのようです。
北西に戸建てがある6号棟は端から7,8,9,8階建てと
なっているようです。

駐車場は平面駐車場となっており、高洲中央公園に面している
北側に共用棟が建つようです。


ｌ　　　公園
ｌ　●
ｌ
ｌ　　　幼稚園
　ーー

サッカー場

こんな感じです。

↑販売価格を推測。
グランデは述べ床約91,500㎡で550戸だった。1戸当たり166（約50坪）＝91,500/550。一応、専有部分は平均120㎡（約36坪）がセールス文言だった（つまり、1戸当たり14坪が共用部分ってことか？）。
野村は同じ要領でいくと単純延べ床換算ですと1戸当たり142㎡（約43坪）＝104,223/734。1戸当たり10〜14坪は共用部分と仮定すれば30坪を切るか切らないかの広さ。ざっくり30坪としましょう。
グランデは階の高さにもよるが2期では坪150から160万程度の坪単価だった。
グランデ2期感覚だと45百万円台以上か？（高洲なのでもう数%割り引くのが本来か？）
土地仕入れ値が坪140万とか言ってませんでしたか？
建物坪単価が50万としたら　140万×30坪＋50万×30坪＝57百万円/30坪　が販売予想価格か？
建物坪50万って妥当なのかやや心配ですが。
この感覚だと、高級物件に見せかけないと三井と比較されるので、相当共用施設をゴージャスにするとかインテリアをゴージャスにして肝心の耐久性部分を犠牲にするとか何かアンバランスな物件に仕上がるような予想あり。

316です、315さんとは別人です。あしからず。

心配しなくても、頭はよくないが小金餅の
ルイビトン財布系関西人もしくは足立君が
がんばって買ってくれるんで内科医？

今日、総合公園が一部開園しました
意外と起伏があって、高洲海浜公園とまた違った趣がありましたね

http://www.shinurayasu-navi.com/information/welfare/index.html
これって境川河口のコの字方の周辺にできるってことでしょうか？
高洲9-1ってことは。どなたか詳しい方お教えください。グランデ購入者なので気になります（営業マンは開発未定とかいってた）

境川のコの字のところは高洲17-1で、釣り船の発進基地になります。今、境川に
不法係留してるのがここに集まってきます。

320です。
あれ　高洲9-1はここではないでしょうか？
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.37.54.158&el=139.55.27.313&la=...

地名地番と住居表示を混同されているいのではないかと。
322の地図の場所は住居表示が高洲９丁目１番の場所では？
福祉施設が出来るのは、東京学館浦安と境川の間の場所で、
住居表示で言えば、高洲１丁目２番あたりではないかと。

320です。323さん、
そうですね。早とちりしてました。地番が9-1ですね。
おかしいとは思ったのですが。ありがとうございます。
境川に不法係留しているのがここに集まるというのはどういう意味でしょうか？
先週末に現地を歩きましたが、船は1隻も係留されてませんでした。
河口付近は地盤が沈んでいるのか、満潮だったのかわかりませんが、堤防から水があふれていました。満潮時に大雨が降った場合、堤防の高さがやや不安です。今まで決壊はなかったと聞いていますが…。なにぶん、浦安市民ではないので地元事情わかりません。浦安と幕張で会社との時間距離の関係でこっちを選んだものです。

323です。
321の書き込みは私ではありませんので、不法係留云々はわかりません。
あまり詳しくないのですが、地番17-1の場所は千葉県企業庁所有の
観光漁業基地用地とされており、企業庁より浦安市以外の企業・団体等には
譲渡しない旨宣言されています。

観光漁業基地と銘打ってあることや、それほど大きな船は入って来れなさそう
なことから、釣り舟の基地になるのではないかといった話も聞かれますが、
浦安市が当該土地を近々購入するといった具体的な動きも今のところ
ないようで、まだ未定の部分が多いのではないでしょうか。
最も私が知らないだけかもしれませんが。

ただ最近になって、その場所のコの字部分の入り口に、ガードレールが
置かれ、企業庁による立入禁止の看板が立てられました。何か動きがある
前兆なのかもしれません。

>>324

不法係留は今川橋より上流にゴロゴロしてます。

140万×30坪＋50万×30坪＝57百万円/30坪　が販売予想価格か？

少し違う感じ。共用部分も建設コストの一部で、
土地は　１５６万X１８坪
工事は　６０万X４３坪
合計　　５３８８万円
これに金利、営業経費、利益が上乗せ。
１５〜２０％として、
６２００〜６５００万円あたりが平均売値ではないでしょうか

占有面積30坪で62〜65百万円か。
土地以外のコストは標準でしょ。
とすればやっぱり三井との違いを見せるため
「見かけだけ高級、実態大衆（かそれ以下）」なガセ高級マンションが売られるのか。
要注意ですな。
設備・構造面要注意でしょう。

で、購入検討してる人っているの？

「検討」ぐらいならいるんじゃないですか。検討の結果…。販売は「健闘」したが、売れ行き悪しなんて。