東池袋　エアライズタワーはどうでしょう？

販売住戸が増えましたね。
それでも倍率が高くてとても当たりそうにありません。
購入する気で盛り上がっておりましたので、少々がっかりです。
人気のない、倍率の低い部屋に登録しなおすが、
籤運の良いことを祈るか、悩みます。

>スナックとか女性が接客するようなお店

規約上は上記の職種は開店できるようです。
規制するには、契約者が結束して、店舗用の物件が
売れる前に手を打たないと

>43 & 33
>スナックとか女性が接客するようなお店

そうなんですか？上記のお店は規約上は開店が可能なんですね。これはヤバイ！かも？
最初の「マンション組合」を立ち上げるメンバーっていつ決定するのですかね。デベロッパ−は店舗に関しては「再開発を行なっている組合」が決定することだから、うちにはノーコメント！みたいな態度ですよ。署名とか集めて「再開発している組合」に圧力かけといたほうが良いですよね。
実際に売り出している物件があるので現実問題になる可能性は高いです。早めに対処していかないとかなり面倒なことになりそうですね。
飲み屋系は絶対に避けたいです。

>これはヤバイ！かも？
本当ですね。

>早めに対処していかないとかなり面倒なことになりそうですね。
「規制をしてくれないと購入しない！」という態度を、みんなで明確に
しないと、購入したあとでは、
「知ってて購入したんでしょ。」もしくは「良く調べずに契約したんでしょ」
後は「自己責任」ということになってしまいそうです。

>44 & 45
それはイヤですねぇ
風俗系（さすがに入らないか．．）とか特に油を使うような飲食店は
避けてほしいですね
コンビニ、ブティック、カフェ、ツタヤなら歓迎ｗ

>風俗系（さすがに入らないか．．）

この職種は規約ではっきりと禁止されています。

この掲示板はエアライズの販売関係者も見てるのかな？

規約もらってないんですかど．．．

規約は登録の段階では普通はもらいません。
私はお願いして手に入れました。担当さんに言えば
すぐに郵送もしくはFAXしてくれますよ。
三井の担当さん達は親切です。(契約までかもしれませんが)

確か営業さんは三井だけじゃなかった気がする。
どこの営業さんが一番親切なんだろう？

規約の強制力には区分所有法上の限界あります。１Ｆが店舗等のマンションを俗に下駄履きマンションといいますが
そういう用途区分をされている以上、半風俗系店舗が入ってきてしまうのは致し方ないこと。池袋立地ですし。
セキュリティー上問題になるほどのこととは思えないけど。店舗の用途規制は難しいですよ。いやならこういう商業立地のマンション
をかわないことが一番の自衛策。

>店舗の用途規制は難しいですよ。いやならこういう商業立地のマンションをかわないことが一番の自衛策。
そうなんですよね。店舗の所有権がマンションの管理組合側にありテナントとしてマンション組合が管理しているのならよかったのですけどね。私はてっきりテナントとして貸し出すのかと思ってましたよ。将来的に住民が資金を持ち寄って店舗を購入し運営していくようなことはできませんか？

>半風俗系店舗が入ってきてしまうのは致し方ないこと。
いやーこれはカンベン！！販売時に上記の可能性があるにもかかわらず言わないのは社会的に問題ですよ。さすがに販売側を信じたいですね。

>一番の自衛策
ご意見ごもっともです。

池袋(サンシャインの近く)という立地を思うと、
雑多な業種が入ってしまうことが強く想像されます。

実際、クリーンな再開発にはならなかった実例サ
ンシャイン６０(できて20年程)と隣接しているわけですから。
本当に雑多な業種が入ってしまったとしたら、
あの価格は高すぎとなりますね。

>将来的に住民が資金を持ち寄って店舗を購入し運営していくようなことはできませんか？
全戸一斉に100万程つづ積み立てれば、
店舗全てを買い上げることが可能のように思います。
販売価格を値上げしても良いので、マンション組合管理の
テナントにしてほしかったですね。

>さすがに販売側を信じたいですね。
「担当さんは、何も決まっていない」と言っていました。
つまり今後どうなるか、売り側も知らないというわけです。

担当さんのコメントを思うと、販売側を信じる根拠がありません。

上記の「疑問」を書いたものです。管理組合の所有？？？ですか？
管理組合名義で専有部分を登記する？というよりはどうしても店舗
を専有部分（売りっぱなし）にしたくないなら売らないでエントランスホール
やフィットネスと同様、「共用部」の一部にして入居者（＝区分所有者）の
共有にしてテナントに賃貸するしかないでしょう。この場合賃料は入居者が
支払う管理費とともにマンションの「収入」になり管理経費その他に充当
されていくことになります。店舗部分はみなさんの共有持分に応じた共有、
店舗内の造作工事はテナント負担というスタイル。デベとしては資金回収の
ため（今回のエアライズのケースのように）「分譲」してしまうのが一般的です
が、秋葉原のトーキョー・タイムズ・タワーのようにテナントに貸している
場合もあります。エアライズは売主が「売る」と決めているわけですから
これから買う購入者にはどうしようもないでしょう。専有部分ですから売主
が決める管理規約（使用細則）の範囲であればどのように使用しようと勝手
ですし、入居後にこの使用細則に関する部分を管理組合で（店舗
購入者に不利な形に）変更することは無理ですからどうしても業種を
制限しろ！という方は販売担当に「管理規約（使用細則）」はどうなってるか
確認したほうがいいでしょう。マンションは購入者に販売する段階で
管理規約も使用細則も「案」がかたまっていてこれらは「重要事項」として
購入者に説明することが義務付けられています。ですから担当者が何も
決まっていないというのは具体的なテナント候補が何も決まっていないということで
管理規約が白紙という意味じゃないですからようく確認のほどを。

で、使用細則に何も定めがなければ基本的には業種はフリーということです。
ただ、上記の方が言われている「風俗」に関しては、宅建法ではなく
今度は「風営法」の規制が適用されるので○○ｍ以内に学校や病院が
あってはだめ、というシバリがあります。これもクリアしてればどうしようもない、
イメクラでもピンサロでも入居可能です。販売担当も場所柄当然聞かれる
ことだから本来想定問答くらい用意しておくべきなのでしょうが、それも
答えられないのはちょっとヒドいですね。わたしは今回冷やかしでＭＲ見学
しましたけどＭＲ説明員の方が完全に分業制になっているのはいいが
果てしなくひどい商品知識。何を聞いても適当な回答しか帰ってこない。
まあたくさん接客するからしょうがないのだろうがなんぼなんでもあそこまで
ひどいのは初めて見たぞ。商品と価格のバランスはいいから売れるのだろうけど。

>ＭＲ説明員の方が完全に分業制になっているのはいいが果てしなくひどい商品知識。何を聞いても適当な回答しか帰ってこない。
私もそう思いました。パートのおばさんにICカードのセキュリティについて聞いたら、全然とんちんかんなこたえばったり言ってた。しまいに逆ギレされました。

エアライズの１階で風俗は無理っぽいですね。風俗営業法で「距離制限地域」内に保護対象の「図書館」がありますからね。なんてったって隣りのビルですし。風俗は出店しないと思って大丈夫ではないのですか？

>販売担当に「管理規約（使用細則）」はどうなってるか
>確認したほうがいいでしょう。

用途制限があります。担当者から規約のコピーをもらっています。
風俗業は不可です。
このスレで言っているのは、
「スナックのような飲み屋さんは入ってしまうのよね。。。嫌だわね。。。」
「なんとか避けられないかしらね。」
「無理かしら。。。」
という話です。

とうとう１期の最終日になりました。皆さんどうされます？
２期待ちですか？

営業？

age

抽選での外れが怖かったので１期で申し込みました
初めての抽選でドキドキしましたが当選できました
分厚い規約（説明書？）をもらってきました。
こんな量これから読破できませんよ。。。
もっと早く見せてくれって感じ
または当選から契約までの日数が短すぎです

抽選で外れました。
外れてみるとショックが大きく、このままあきらめてしまおうかと
考えはじめています。
当選なさった方、おめでとうございました。

他の掲示板では物件評価なるものがありまして、この物件はDINKS向けであるとされていました。
なのでピッタリと思い購入を決意しました。しかし、DINKSは子供ができても働きたい人種なので
地下か１階に保育園ができきたらいいなぁと思います。まあ、これも抽選で当たればの希望ですけどね。

登録しました。来週契約です。今更何ですがこの物件の客観的評価を
教えてください。将来性はどうかとか、池袋近辺の治安、構造はしっかり
しているのか、など、自分なりに調べたり構造説明会に出たりネットで
勉強もしました。が、いまいち自身が無いので、メリット、デメリット、
教えてください。このページに書いてあることは読ませていただきましたので、
それ以外にあったらお願いします。

http:
//www.sumai-surfin.com/
以前に検索して見つけたのですが、上のURLにあるページでは客観的な個別物件の評価が出ています。
ユーザー評価では、壁が薄いと書かれているらしいのですが、DINKS向けには高評価を受けているようです。
会員にならなければ見れませんのであしからず。

ちなみに、池袋周辺の治安ですが、あまり良いとは思えません。しかし、どこが悪い地域でどこが良い地域
かを確認していれば怖い目に遭遇することもないでしょう。治安が悪くなりそうな案件としては「池袋東口
場外車券売場設置問題」です。これは豊島区のHPで確認できます。区民の反対にもかかわらず、設置認可
がおりているようです。新東京タワーなんて明るい話題もありますが、豊島区役所がどこまでがんばれるか
期待したいですね。

サンシャインビル内に会社がありまして、東池袋駅からこの建設地そばを
毎日通りますが、西友横の公園に不安材料アリです。
朝・昼関係なくホームレスが集まっています。ここの地下は、商業施設が
入る予定ですよね？冬場、ホームレスがここに集まるのではないかと心配
です。
でも駅近・会社激近で魅力があり検討中なのですが・・・
ホームレスの対応って、区役所に言えば対応してくれるのでしょうか。

新宿の様子をみると、警備員を配置するなど、
自衛するしかないでしょうね。
ホームレスの＊＊となったら、かなり嫌ですね。

昨年くらいまで、キンカ堂の地下道にホームレスが集まって冬を過ごしていたようですが、悪臭がひどく誰もその地下道を
使わなかったのでホームレスを追い出すために深夜は地下へ行けないようにシャッターが降りています。朝は駅員が立って
ホームレスを居座らせないように監視しています。ということでキンカ堂の地下道は意外に通りやすくなったのですが、他に
しわ寄せが来ているようでして２、３年前に比べたら路上にホームレスが溢れています。こんなホームレス達がエアライズの
地下にが来たらたまらんな。しかし、地下はメトロとつながるのだからキンカ堂の例のようにメトロがホームレスを追い出す
のかな？それとも隣りのIT図書館が入ってるビル追い出すのかな？じゃなかったとしたら、エアライズの住民で追い出すこと
になるとそれらの費用はだれが持つんだ？
しかし、いくらなんでもホームレス対策に外から地下につながる入口にシャッターがついてるでしょ。今、池袋の地下鉄の駅
入口はみんなついてますし（東池はないかな？）、これつけない設計だったら池袋で開発する資格ないね。ていうかシャッター
がないわけない！

エアライズ周辺すべてにシャッターをつけるわけにはいきませんよね。
心配になってきました。

No.68の匿名さん、有難うございました。評価のHPに行って見ました。
比較的良い評価で安心しましたが、ホームレスの問題はしんぱいですね。
よくわかりませんが、IT図書館のある建物は区の所有ですよね。
ある程度区が関与するという事はないのでしょうか？希望的観測ですが。
地下鉄はメトロ？いずれにしても再開発なのですから全てを再開発して
欲しいものです。

メトロ東池袋駅に通ずる通路とエスカレーターは住居棟の管理組合での
管理になるんですねぇ。ちょっと驚きです。

> 再開発なのですから全てを再開発して欲しいものです。
そのような甘い期待は高価な買い物をするときには、禁物と思います。

豊島区の図書館の一部では、ホームレスがなかで寝ていることもあります。
区100％で運営していてもこれですから。。。

今日から第一期2次登録開始ですがどうですか？
私は前向きに検討していますが・・・・。

倍率が高くて。。。抽選にもれたばかりなので、
登録意欲が沸きません。。。

倍率そんなに高いんですか？
けっこう人気あるんですね。

いろいろ言われている割に、前回の倍率は結構高いです。もちろん１倍のところは多数ありましたが、
２倍から４倍に集中していたと思います。何回も応募してやっと当たったひとには、さらに駐車場の抽選
があるので、車持ちには厳しいですね。車持ちは７０００万円以上の物件を購入すると駐車場の優先権
があるみたいですよ。

私も抽選外れてしまいまいました。
又高層階で申し込みます。
最上階は希望が多くて、次回で全部販売してしまうようですね。

私の場合、都心（山手線付近）の駅直結（至近）でありながら、普通の価格の高層タワーで、生活必需品の確保も楽そうで、眺望も良い。
というのが魅力的です。
今まで調べた中ではこういう物件ありませんでした。

１Ｆにホームレスが寝泊りされると困りますが、それ以外は生活に影響ないと思っています。

調べた限りでは、いつか地下鉄の新線の駅が出来る可能性も高いと思っていますし。
環状５ノ１号線プランが少し気になる程度です。住民への資料は見ています。

今日、見に行きました。
一次二期も即日完売しそうな勢いですね。

新東京タワーや四丁目第二地区による日照が気になります。
あと、目の前の南池袋のしゃれた街作り計画？だったかも日照要注意ですね。

池袋−東池袋地下街やＬＲＴできればウレシイです。
でもそれには新東京タワーができること前提でしょうか？
そうなると、日照が・・・難しいですね。

>新東京タワーができること前提でしょうか

新東京タワーは４つの候補のうち、最も可能性の低い(もしくは３位)候補らしいです。
有力な２候補が争っている状況で、
池袋に来ることは期待も心配もいらないようです。

日照は、
東南向きでも四丁目第二地区は関係ないんじゃないのですか？
北東よりだと思ってました。
南西向きは南池袋のしゃれた街作り計画が確かに心配です。
雑司が谷とは高低差あるからといっても…たかが知れてますよね。
でもまあ、眼前の道路でも幅員が２７ｍあるからだいじょうぶかなあ。

良いと思う点、魅力的な点
・東池袋駅直結、池袋駅からも徒歩圏内
・全戸南向き（開発第二地区は北側なので影響なし）
・眺望が望める
・生活用品がそろえられる利便性
・低価格
・地下鉄13号線
・24時間いつでもゴミ出しが可能
・トラムが走っちゃったりするかも
悪いと思う点、懸念点
・１Ｆ、Ｂ１Ｆ店舗の不確定要素
・未知数な外廊下（吹き抜け）による風具合
・「池袋」という治安悪なイメージ
・南西の首都高と、南東の計画線による騒音、排気
・ホームレスの動向
・使い道が想定できないコンシェルジュサービス

私的にはこんな感じ。
懸念点といっても都心にと考えている中では許容範囲なのであまり
気にしていません
それを補ってあまる魅力的要素が多いと感じています。

MRにいってきました。
地下のスーパーは大丸ピーコックが入る予定だそうです。
かなり気にいっているので、購入を検討しているのですが、他のサイトの書き込みをみたら
「MRからして、質素」
とありました。他のMR（物件）に比べて建具が質素なので、
特に共有部分（ロビー）など、完成時にがっかりすることになるのでは？
ということでした。みなさんどう思われますか？
私はそこまで質素だとも思わなかったんですけれど・・・。
（オプションや家具の存在感がありすぎて、実態をつかめないなーとは思いましたが。

かなり質素です。かえってそのほうが受けがよいです。

＞85さんに追加で！
　心配な点をひとつ。どこのマンションも同じだと思いますが、修繕積立金が
順次値上げされていきます。私が検討している部屋では、26年目以降、5年間
は当初の4.5倍近くになります。
修繕計画のとおりで修繕が済めば、まだ良いですが、場合によっては追加負担
もあるかもしれませんね。悩ましい所です。

結局のところこの物件はどうなんですかね・・・・・・。

85で質問したものです。
87さん、88さん、ありがとうございました。

どのあたりが質素なのか、もし具体例があれば教えて下さい。
ちなみに、私が見にいったのは、プラウド上池袋と、池袋西口のタワーグランディアです。
この２件と比べると、エアライズの方がしっかりしているように見えたんですが。

あと、修繕積み立て費の値上がり具合は、他のマンションに比べても高い、
ということなんでしょうか？

たびたび申し訳ありません。
どなたか分かる方がいらっしゃったら、ぜひ教えて下さい。

> 質素さ

プラウド上池袋＜エアライズタワー＜ザ・タワー・グランディア
でしょうか。どれも出来上がりがないので想像ですが。
ザ・タワー・グランディアは高級感あるように見えますね　その分お値段が・・・
質の点は甲乙つけにくいですが、実際使える共有施設はエアライズタワーかなぁと思いました。

> 修繕積み立て費

この辺りは難しいバランスですね。
みみっちく改修していると老朽化が進み資産価値が・・・
タワーと謳っているところの修繕費は高いなと感じています。
高いレベルでの維持を考えているからかな？・・
なので、しっかりとしたコストを考慮しての見積もりであれば高くても
しかたないなとも思っています。
実際、高いのか安いのか・・　よくわかっていないのですが。
修繕計画を吟味しないとわからないのかな。