東京都内で、お薦めの新築タワーマンションはどこでしょう?

同じく古いですが、別の記事です。

■ 秋口に実施方針　都住宅局「東村山本町」「港南四丁目第３」団地

都住宅局は、都営住宅用地への民間活力導入で、東村山本町と港南４丁目第３（民間ゾーン）の２団地での事業化を目指している。実施方針を秋口にも公表する考えだ。このため、現在、事業スキームの検討をそれぞれ進めているところ。民活導入の先駆けとなった「南青山１丁目団地建替プロジェクト」の手法を基本とする方針で、定期借地権制度を活用し、民間住宅などを導入する。実施方針公表後は、15年度内に募集要項公表、事業者公募開始までこぎ着けたい考え。事業者の決定は17年度となる。
　検討業務に関しては、東村山本町団地を日本総合研究所（千代田区）、港南４丁目第３団地をアール・アイ・エー（港区）にそれぞれ委託した。実施方針には、事業の概要（手法、内容、期間）のほか、民間事業者選定方式などが盛り込まれる見通しだ。

(省略)

　一方、港南４丁目第３団地については、団地敷地（港区港南４丁目地内）の北側部分８５００平方㍍程度を民間ゾーンとする。中堅所得ファミリー向けの民間住宅（平均専有面積80平方㍍程度）７００戸程度のほか、商業・業務施設、福祉施設、文化施設などを導入する計画だ。
　現地には、分譲店舗18店などが既存する。今後、権利者の意向調査を踏まえて配置施設を固めていき、事業者公募の際の整備条件などに反映させることになっている。
　住宅局では、建て替えを進める大規模団地の一部について、計画戸数に見合う需要が将来的に見込まれないこと、土地を有効活用していくことなどの観点から南青山１丁目団地で行った民活的手法を採り入れる方針を14年度に打ち出している。
（建通新聞東京７月18日号掲載）

都政新報の記事です。

具体的に販売価格の目標が書かれています。


●定期借地権活用し分譲住宅を供給

　都住宅局は18日、港南４丁目第３団地建替プロジェクトについて、民間施設ゾーンの事業実施方針を策定した。方針では、定期借地権を活用することで、中堅所得層ファミリー世帯向けの分譲住宅を供給することとし、２〜３ＬＤＫタイプの80平方㍍で３２００万円の価格を目標に、７００戸程度を予定している。
定期借地権の期間は70年間。民間事業者を一般公募型プロポーザル方式で決定し、この事業者が転貸方式で分譲する。

これ以上、しつこいと嫌われそうですので、本件は最後にします。

東京都知事本局のホームページにリンクしてある、pdfファイル

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/hyokahp/daikibo/dh13/jutaku.pdf

に、港南4丁目第3団地事業計画の詳細が掲載されています。

東京都知事本局の資料には、８０㎡を中堅所得者（勤労者世帯平均年収の４倍程度）向けにとあるので、２、９２０万円程度で販売ということではないですか？
ようするに、８０㎡で３、０００万円を切る価格設定。
ＷＣＴをはじめ、周りのマンションは軒並み暴落、資産価値半減ではないでしょうか？

ご参考
総務庁発表の２００４年度の勤労者平均年収は７３０万円です。
なお、全世帯平均年収は６５０万円です。

>>326さん

上の324に記載の数値はあくまで東京都の目標ですから、実際に住友不動産がいくらで販売するかが問題ですね。
住友不動産は、WTCだけでも 残り1000戸前後販売しなければなりませんから、価格では苦慮しているのではないでしょうか。
もちろん、住戸内の仕様や、共用施設では、高レベルのWTCに比べて大きく差を付けると想像されますが。

>周りのマンションは軒並み暴落、資産価値半減ではないでしょうか？
そうなるかもしれませんし、ならないかも知れません。現段階では誰も分からないのではないでしょうか?
回答になっていないようで、すみませんが。

↑327 私が書きました。

東京都が業者を選定するにあたり示した審査基準に、下記のような条件が入っていました。
全文は長いので 一部抜粋します。

----------------------------------------------
港南四丁目第３団地建替プロジェクト
審査基準

審査項目と評価方式
(1) 資格要件の審査 要件を満たしていないときは失格とする。
(2) 価格・賃料等の適格審査 条件を満たしていないときは失格とする。
(3) 基本的事項の適格審査 必須条件等を満たしていないときは失格とする。
省略

ア 定期借地権分譲住宅の価格・賃料等
(ア) 販売価格 専有面積70㎡から90㎡までの間にあり、
その販売価格が45万円／㎡以下の住戸について、当該提案販売単価と、その住戸の数に応じて、比例的に配点する。

詳細はこちらをどうぞ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-16.pdf

この条件に対して、住友不動産グループは

-------------------------------------------------------
(1) 事業予定者（優先交渉権者）
グループ名 「家族で住む都心」提案チーム
構成員（○は代表者） ○住友不動産株式会社、
住友不動産建物サービス株式会社、
株式会社竹中工務店、東京瓦斯株式会社、
株式会社日立ビルシステム

５ 事業予定者（優先交渉権者）の提案概要
(1) 棟の構成
ア 東側に、超高層住宅棟（４３階建）と商業施設棟（２階建）
イ 西側に、生活利便施設棟（３階建）
(2) 建物の高さ １４０．７ｍ
(3) 容積率 ７７５．５％
(4) 延床面積 ９４，６４４．４㎡
(5) 提案借地料 約１億６，０４６万円（年額）
(6) 定期借地権分譲住宅戸数 ８２９戸
(7) 専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万
円／㎡以下である住戸の割合 １００％
(8) 専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にある住宅戸数 ８２９戸
(9) 生活利便施設の内容 スーパーマーケット・小売店舗・複合型医療施設・保育所

で応札し、落札しました。

詳細はこちらをどうぞ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

>>319さん

以上がこの計画に関して、私が持っている情報です。
時々、週刊誌やマンションの掲示板に、港南の定借マンションの事を触れていることがありますが、
これ以上の情報は、現在のところ公表されていないのではないでしょうか?

タワ−大好きさん、320さん、326さん、色々な情報ありがとうございました。
タワ−大好きさんの情報量は、さすがですね。
詳しい情報ばかりでよく解りました。ますます、興味がわいてまいりました。
いつ頃発売されるか、興味津々です。
早速、現地に行ってみたくなり、これから買い物がてら、品川を散歩してみようと
思います。
私はタワ−大好きさんのスレが大好きで、他のスレも楽しみに拝見させていただいて
おります。これからも、色々な情報を楽しみにしてます。
また、この品川の情報が入られましたら、是非、お教え下さい。
今回は本当にありがとうございました。

>周りのマンションは軒並み暴落、資産価値半減ではないでしょうか？
港南に限らずドコにも定借物件ありますが、定借物件の存在で回りのマンション相場が暴落する事はありません。
定借は確かに他のより安いが、そのかわり毎月借地料を支払わなければいけませんし、投資にも向いてません。
もちろんこれらのことは気にしない、できれば安いマンションがほしい人にとってもっとも条件のいい物件だと思います。

>いつ頃発売されるか、興味津々です。
第３期にあたる民間施設ゾーンは、予定では今年度着工、２００７年度（平成１９年度）竣工予定とのことです。
なお、この定借物件は、敷地の東側にオフセットして建てられるとのことです。
この物件の南面（第２期都営住宅敷地東端）には約３、０００㎡超えの防災広場ができます。
第２期（２４階建て）と第３期（４２階建て）は、お見合いにならないように考えられて敷地計画が立てられるようですが、コスモポリスとのお見合いは考慮されるのかが心配です。
港南児童館なども整備されるようなので、ますます便利になると思います。
個人的には、港南区役所の支所を造って欲しいと思います。銀行も欲しいな。

>>319さん

お蔭で開店休業状態のスレが、再び浮上しました。
少しでもお役に立ったなら、何よりです。


>>333&334さん

本当にその通りですね。

>そのかわり毎月借地料を支払わなければいけませんし、・・・
但し、土地分の固定資産税は払わなくて済みますね。

>投資にも向いてません。
譲渡益を狙う投資に関しては、将来のことで分かりませんが、もし賃貸を目的として購入が出来たとすると、非常に利回りの良い、高効率な投資物件となります。
賃借人は、そのマンションが定借かどうかは関心がなく、立地と設備で相場の家賃を払いますから。
多分、新規分譲の際、売り主から何らかの賃貸目的の購入の歯止めがかかると思います。
最近の大阪のタワーマンションでは、住民票を必ず移すこととして、業者の購入にある程度歯止めをかけた物もあります。

ただ、転勤などの不可抗力で貸す事になった場合は、分譲価格の割にはいい家賃が貰える可能性が大ですね。
高倍率となる抽選は間違い無しで、別のスレのタワーの完売速度の記録も更新するかも知れませんね。

早速、現場に行って参りました。
雑誌の切り抜き片手に、港南に出来ているマンションをひとつひとつ見て参りました。
港南は、今住んでいるところとは、ガラッと雰囲気も違いますね。
港南四丁目第３団地建替プロジェクトの場所に現在20階ぐらいの建物が建設されていた
のですが、あれが都営住宅なのですか？
現地を見て回るのも大切なことですね。

真夏のような熱い中、お疲れさんでした。

現地を見るのは如何にに大事かは痛感しています。
現場を見ないであれこれ書くと、大きな間違いにつながりますから。
多分、319さんが今日見てこれらた場所が、定借マンションの建設現場と思います。
かなり、立ち上がっているのではないでしょうか?

今日は日本橋に行く用事があったので、ついでに都市整備公団ＵＲの【トルナーレ日本橋浜町】の超高層タワーマンションのモデルルームを見て来ました。
賃貸とはいえ、最近はモデルルームも、建物や部屋の内装もりっぱですね。感心しました。
中央区の立地で、複数路線の駅から徒歩5分前後で便利なところですね。
近くの人形町や水天宮界隈も楽しそうでした。

319 さんが336 で見られた２０階は、第２期の２４階（高さ８０ｍ）の物件で都営住宅となります。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/2003/81_120/03101.html

４２階の定借マンションは、まだ工事が始まっていないようです。
上記ＵＲＬの建築物環境計画書もまだ提出されていないようです。
何か揉めているのでしょうか？

３１９さんが見た港南の印象はどうでしたでしょうか？
気になったマンション有ったでしょうか？
差し支えなければお教え下さい。

タワ−大好きさん、334さん、こんばんは。
本当に今日は、暑かったです。顔が少々焼けた？と思えるくらいです。
私の港南の印象ですか。。。今住んでるところが、店が多いので、1番に思ったことは
店が少ないなあという印象でした。でも、この港南四丁目プロジェクトでは商業施設も
出来るみたいで、かなり期待大ですね。
気になったマンションは、今日は見つかりませんでした。
（港南ではありませんが、最近見ている新築のモデルル−ムの中ではCMTがよかったです。）
やはり、港南四丁目第３団地建替プロジェクトのマンションに期待が大きすぎるせいか、
他のマンションを見ても心惹かれるものは少ないですね。
完成予想図を見る限りでは、なかなかかっこよい建物に見え、本当に競争率が高そうですね。

やっぱり、台場をかった人が、一番よっかたのでは？後にもさきにも出てこないのが一番。供給過剰の心配ないのが一番と思うし

>>338さん

住友不動産としても、WCTとの兼ね合いで、販売を少し延期しているのではないでしょうか。
本音としては、C棟、B棟の完売を待って発売したいでしょう。
しかし、東京都との約束もありますので、そろそろ概要が見えてくるのではないでしょうか。


>>319さん

現在販売&計画中の港南地区のタワーマンションで一番品川駅に近い立地で、価格も割安となると、本当に目が離せませんね。

>>341さん

港区台場では今後マンションの販売予定はありませんしね。
ただ、完売済みのタワーマンションとなってしまいましたので、このスレでは今後取り上げることはなさそうです。
将来大量キャンセルが出て、再販と言う事も無いでしょうから。