プラウド千川

プラウド千川入居予定の者です。建築設計を仕事としており、浅薄ではありますがマンションの設計経験もあります。私が野村不動産の御担当者とお話をしている内容と経過についてご報告します。


論点は建物外観に関する下記4点です。

①建物北面（101号室、201号室、301号室、等？）の”門構え状のバルコニー（空調室外機置場）”と、当該場所に使用されている”白い吹き付けタイル”について
②各階の横方向に各面2本ずつ付いている”白い意匠状の庇”（横棒が各階同じ部分に平行についています。これはパースをご覧頂ければ判ります）と、当該場所に使用されている”白い吹き付けタイル”について
③全体的な2丁掛けタイルの色（概観）について
④基壇部（1階部分）のこげ茶色のタイルと取り合う外壁シールがグレー色で違和感があること。


＜現在迄の打ち合わせ経過＞
①及び②について
”吹き付けタイル”を使用する場合に気をつけなくてはいけないのは、”ダレ”（＝専門用語でステインともいいます）に対する対策です。
空気中の埃や排気ガス等の煤煙が、庇などの上部（＝この部分を天端：てんばといいます）に積もります。雨が降った時にこれが流れて庇などの側面を汚れます。これを”ダレ”といいます。
上記①及び②については、8月末現在でかなりの”ダレ”が発生しており、遠目に見ても判るくらい汚れています。
これらは10/27日の引き渡し前には当然清掃されるでしょうが、問題は”引渡し後に同様の問題が起こらないのか”という点に尽きます。

”吹き付けタイル”とは”塗装”とほぼ同じ仕様で、世間一般で言われているいわゆる”タイル”と比べると汚れ易い仕上げ材料です。しかも下地であるコンクリートに直に吹き付けますから、コンクリートにクラック（＝ヒビ）が入った場合には、表面の吹き付け部分も割れます。一般論としては、”タイル”と比べた場合には仕様が落ちるものと考えて頂いて構いません。
つまり仕上げに”吹き付けタイル”を利用する場合は、”ダレが発生しない様な・発生しても目立たない様な対策”が必要となります。
具体的には、「庇の天端に内側勾配をとって縦樋で集水して、雨が外方向に流れないようにする」とか、「庇の天端全体を金属で覆い、先端につばをだして”ダレ”が庇の側面を汚さないようにする」、「庇全体を”ダレ”が目立ちにくい色で塗装する、側面をタイル貼りにする」といった対策です。上記①及び②については、9/1現在では残念ながらこれらの対策が部分的にしかなされていません。

吹き付けタイルの工事が行われたのは6月末〜7月の間の筈ですから、わずか2ヶ月間程度でこれだけ汚れがついてしまっている訳です。これは建築的な納まりに問題があると私は考えています。
①については、9/3（日）現在作業用の足場が再度組まれていましたので、今から何らかの是正工事がされるものと思われます。②に関しては引渡し日から逆算すると、このまま何もしないで引渡しが行われる可能性もあります。

いずれにしても私達が確認するべきポイントは、
”今回の補修工事でダレに対する抜本的な対策がなされているか、即ち引渡し後にまた同じ箇所に同様のダレが今後発生しないかどうか”
を売主さんと施工業者に確認することだと思います。
引渡し後にまた直ぐに汚れてしまうのであれば、今回の補修工事そのものにあまり意味がないからです。
不動産の購入は契約事ですから、10/27日の引渡し前に何らかの抜本的な是正工事をしてもらわないと、引渡し後では売主さんへのお願い事が通らない可能性もあります。

③について
③に関しては見る人によって、色の感じ方がかなり違うと思われます。パースで表現されているような濃淡のある2色のタイルではありませんが、普通の色合いで私個人的には許容範囲内だと思います。

④について
④については基壇部（1階部分）の外壁シールを、こげ茶色のタイルに近い色で全てやり直すとのご回答を既に頂いています。


現在9/13頃迄に、この件に関する回答を野村不動産のご担当者にお願いしています。この件については、ご担当者からのご返答を踏まえた上で、9/23の入居説明会の際に再度公に質問するか、入居される皆さんに結論をご報告したいと考えています。外観に関するこれらの問題は、新しく入居する75戸の皆さんで共通認識しておくべき話だと思うからです。問題を共通認識すれば、これは直して欲しいとご判断される方、瑣末なことだから気にしないと思われる方、ご判断も多分分かれることでしょう。
ただ是正要望に関しては、少人数よりも大人数でお願いすること、引渡し承諾の捺印前にお願いする、これが鉄則です。

一生に一度かも知れない高い高い買い物です。
”入居後あっという間に外観に汚れが目立つようになってしまった・・・”などという事態は私は避けたいと願っています。

81さんのお話だと、やはりあの外観は吹き付けなんですね。確かにもう汚れていますよね。外装タイルとそんなに大きな違いがあるとは思っていませんでした・・・。13日ごろの野村さんの対応を見て、ということですが、23日の入居説明会でぜひ公に質問をしていただけませんか？他力本願で大変申し訳ないのですが、専門的なことが全くわかりませんので、ぜひよろしくお願いいたします。私としては入居前にぜひ直していただきたいと思っています。

購入者です。全くの素人ですが、45二丁掛けタイル＝外壁タイルであり、外観自体は外壁タイルを使用している、ただし、一部吹付タイルを使用しているところがあり、そこの仕上げが一部不十分なのではないかと81さんはおっしゃていると理解しました。図面集に外壁は「45二丁掛けタイル、ボーダータイル、吹付タイル」と書いてあり、仕様変更等があったわけではないと考えています（野村からもそのような回答をもらいました）
ただし、81さんのおっしゃるような「タレ」は非常に気になります。なんとしても引き渡し前に是正してもらいたいと思います。

>68
は、あっちこっちに野村の悪口を振れ回っている人でしょうか？

私も是非とも是正して欲しいと思いますが、81さんが言われている様に、引渡し後に同じようなトラブルが再度起きないような修理内容でお願いしたいものです。
今後同じようなことが起きるのかどうか、野村不動産の見解も知りたいです。できれば公に質問して頂きたいです。

よかった買わなくて。

８６さん、部外者は余計な書き込みなどせず、より良い物件を早く探されたほうがイイですよ！金利も上がるし、ローン控除もなくなりますし、都内は価格が上昇傾向だそうですから・・。とにかく私たち購入者同士で問題意識は共有し、可能な限り対応を求めていきたいですね。大切な資産ですから！

81です。

82さん、私の文章が判りにくくて申し訳ありません。建物の外観は基本的にタイルです。吹き付けは私の文章中の①②及び上階の庇等、限られた場所にのみ使われています。83さんのご理解で結構です。私自身も仕様変更があったとは考えていません。ただその”建築的な納まり（＝建築として詳細部分をどの様に作るか）”が不適切だと考えている訳です。

プラウド千川は”マンション（＝住宅）”です。
外壁の清掃などのメンテナンスに、毎年沢山のお金をつぎ込む事ができるオフィスビルやホテルとは、全く性質が違う建物なのです。当然その個々の建物に合った適切な造り方、仕上げ方があってしかるべきではないでしょうか。少なくとも住宅の外壁はすぐに汚れが目立ってしまう様な造り方ではいけないのです。
ですから、オフィスビルやホテルでは適用される様な”建築的な納まり”であっても、住宅では不適切なこともある訳です。

85さん。その通りだと思います。引渡し後に同じ様なトラブルが起きてしまうのであれば、”是正された”とは言えません。この点こそが非常に重要だと思います。

9/23に公に質問するかどうかはまだ判断しかねています。76さんの様な感じ方も当然ある訳ですし、私も皆さんに不快な想いをさせることは本意ではありません。
でも、野村不動産のご担当から個別に説明されても、専門外の方は”これがどの程度の問題なか”とういう判断すら難しいのではないかとも思います。87さんがおっしゃているように購入者同士で問題意識を共有する為には、公の場で発言をした方がいいのかもと感じています。

野村は、このぐらいの仕様変更は、素人にはわからないと思ったんだろうな。
外観でこんなことやるぐらいなら、中身は何をしているかわかりませんね。

81さん、ぜひお願いします！微力ですが応援させていただきます！！
専門の方がいらして本当に心強く感じております。
どうぞよろしくお願いいたします。

87さん、我々購入者にとっては86さんが購入されなくて逆に良かったじゃないですか。
住民トラブルは避けたいものです。

この問題は、業者の情報公開の姿勢が問われているのでしょう。
細かい仕様変更があるのであれば、あるいはそのように受け取られる
部分があるのなら、事前に購入者に説明するというのが、良識的な
対応でしょう。野村は最近急に規模の拡大に走っているので、細かい
点に対する配慮がおろそかになっている印象を受けます。

住吉本町レジデンスの南側マンション建設で相当揉めてるみたいだけど、購入者には説明もないとのこと。案外信頼できないのかなあと思う。

実際、野村は色々あるようですよ。碑文谷ヒルズサレジオ通りをご覧あれ。
一階の住戸千川通りから丸見えですね。

＞＞９４
　　カーテンすればいいのでは？でも日中は暗いね。

建物の向き（東西南北）や、階数（1階、2階、3階・・・）は買い手の購買力によって変えられますから問題とはいえないでしょう。でも近隣とのトラブルや仕様変更等の問題を、購入者に尋ねられなくても売主が説明するのは当然でしょうね。

近隣とのトラブルはそれだけでリスク。子供のイジメ、クルマのイタズラ等々悩みは増大するよ。

　　なんか野村ってぱっとしないね。粗製濫造しすぎ。

81です。

先般私がこの掲示板に書き込んだ野村不動産ご担当との打ち合わせ事項について、9/13に追加回答を頂きました。具体的には、

①建物北面（101号室、201号室、301号室、等？）の”門構え状のバルコニー（空調室外機置場）”と、当該場所に使用されている”白い吹き付けタイル”について
→売主回答：アイボリー調の吹き付けタイルで再度塗装済み。軒先は雨だれ防止策として、Lアングル（金物）で押えた。

②各階の横方向に各面2本ずつ付いている”白い意匠状の庇”と、当該場所に使用されている”白い吹き付けタイル”について
→売主回答：ダレ防止対策として軒先をつば付き金物で押える方法は、引渡し日が迫った現時点では難しく、デザイン状もあまり好ましくない。代替策として、”白い庇の側面”を再度塗装もしくは清掃した上で、撥水性の高いTOTO製の防汚剤を塗布する。この防汚剤は耐用年数が5年〜7年程度は見込めるので、今後長期修繕計画でマンション外装の清掃をするまでの間有効と思われる。尚、作業は高所作業車ではなく、屋上からゴンドラを吊るして行う。

③④については前回回答を頂いています。

ご担当と話をした感じですが、きちんとご検討頂いているという印象を持ちました。
上記②に関しては、私が使用した事がない建材を使った補修方法なので、どの程度の実効性があるのか正直判りません。またこの一連の打ち合わせは、今のところご担当者と私の間だけの話に留まっているので、防汚剤を塗布する作業が確実に履行されるかどうかも判りません。
でもこれは売主さんを信用するしかないでしょう。

一連の問題（少なくとも私は問題と感じています）を購入者の皆さんに共有して頂く為には、9/23の入居説明会でお話させて頂いた方が良いと感じていましたから、建物の現況写真や説明を既に用意しました。
でもその必要はないかも知れません。