パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

>>649
悪いが別人です。
悪態ついてらっしゃらないで、何か意見なり情報提供されてはいかがでしょうか？

直接営業さんとかに人気を聞いたわけではないですが、人気のバロメータとして坪単価で言うと次のようになっています。

ざっくり言うと
高層階の眺望が抜けてくる40階付近より上になると、西≒南→東≒北です。
中層階の20～34階付近は南が塞がる影響があるのでしょう、西≒東→北→南です。
低層階の10階付近は地上に近くなる分もあるのか、西≒東→南≒北です。
但し、ここでの方角は角部屋の話、中住戸は完全にその方角向きますので、値段も異なってきます。

高層階は、眺望と日照の観点から、通常のマンションの価格のつけ方と同じような感じです。
南が塞がってくる中層階は、東京方面の夜景が期待できる東や北が南を逆転しています。
低層階は、その期待も少なくなってきますので、南が北を逆転しますが、西や東には届かないです
(但し価格差は縮まっています)。
良くも悪くも納得させられるような(悩まされるような)価格のつけ方になっています。

予算が十分あって日照と眺望を期待 → 南か西
予算が十分あって日照いらない/東京の夜景がいい → 東か北
日照と眺望 → 西
日照気にしないが眺望が欲しい/東京の夜景がいい → 北か東
眺望気にしないがやっぱり南 → 南

但し、ここは広さや間取りについても悩まされるので日照や眺望の条件だけでは決められないです(汗)
個人的には坪単価と人気というかコスパがほぼ一般的な考えと一致している気がしています。


詳細ですが、一期の時の手持ちの資料で価格情報が揃っているものを個人的にまとめたものがあるので紹介すると
45階のそれぞれの坪単価が約(もう一期売れてしまっていますが)
西角 (南西角) 302万
南角 (南東角) 301万
東角 (東角) 285万
北角 (西北角) 281万
(括弧内はもらった価格表での呼び方)

ついでに最上階
西角 (南西角) 315万 (ここで最も価格が高いところ)
南角 (南東角) 308万
北角 (西北角) 288万
東角 (東角) 292～294万 (手持ち資料に情報がなかったので想定値)

中層階(20～34階)
西角 (南西角) 262～285万
南角 (南東角) 233～243万
北角 (西北角) 262～269万
東角 (東角) 292万 (手持ち資料に情報がなかったので想定値)

低層階(10階)
西角 (南西角) 250万
南角 (南東角) 244万
北角 (西北角) 240万
東角 (東角) 248万

中住戸になると、各角部屋からマイナス20万～40万ぐらいですね。
平均243万、大半の販売価格帯が220万～250万、最高315万、最低217万です。
全て一期の情報をもとにしているので参考値ですが(あと入力ミスも含めて)


自分なりに感じているメリット/デメリットです。
◆ 西角/西北中住戸：
メリット:多くの階で遠くから近くまで眺望が開けます。遠くには富士山も見えますし、JRがあるので今後目の前に高層建築物が建つ可能性は低いと思います。角は南面もあるので日照は期待できますが、中住戸は昼以降期待になります。
デメリット：低層階に行くほどシンカシティ ステーションスイート(20F)や同時にできる商業施設が視界に入りやすいです。
夏は西日の影響を受けやすいでしょう。エコガラスと全熱交換換気に遮光/断熱カーテンでどこまで抑えられるか。
また角部屋は、下の階は南面がツインタワーが視界に若干入ります。中住戸は14時以降に日が当たるので、北西からの風を受ける冬は想像以上に寒いかもしれないです。

◆ 南角/南西中住戸：
メリット：高層階は日照、眺望ともに良好です。横浜のランドマークが見えます。角住戸は東面もあるので、朝日も受けることができます。またバルコニーに出れば富士山も見えるでしょう。中住戸はやや西に向いているので、富士山は見やすくなるでしょう。既に高層のビルとその先にパークシティがあるので、建て替えなどがない限り、今後目の前に高層建築物が建つ可能性は低いです。
デメリット：オフィスビルがあるとはいえ、夏はそれなり日照は期待できますが(いらない?)、低～中層階で眺望が塞がれます。日照が欲しい冬はほとんど期待できないです。高層階の眺望も眼下広がる…といった感じではないです。
オフィスビルなので、休日や夜間などは必要以上に視線を気にしなくてもよいかもしれませんが、特に配慮がされるわけでもないので、やはり視線は気になります。また建物の圧迫感は感じます。お昼はレースのカーテンだけで覗かれるとかいった心配は減るとは思うので、窓やカーテンを開放って使い方でなければ、という気はします。

◆ 東角/東南中住戸
メリット：東京方面が一望できます、遠くには東京タワーやスカイツリーも覗けば見えます。日照も朝日はばっちり受けることができるし、午前中は期待できます。中住戸は南の恩恵もやや受けれるでしょう。夏は午後、日光が入らなくなる点もよいです。サウザンドシティのタワーが少し離れていますので、圧迫感も少ないです。多摩川沿いで花火大会がある時はベランダから見えるでしょう。
デメリット：冬に午後から日が入らなくなってくるので、若干寒く感じるかもしれませんが、最近のマンションの断熱性能は優れていますし、床暖房もあるので、あまり気にしなくてもよいかもしれません。中高層階は最大で80㎡弱の広さなので、広めのファミリータイプの部屋を希望する場合選択肢がないです。低層では広いのがありますが、眺望の面でやや残念な感じだし、部屋タイプのセレクトが既にできません(これは東に限りませんが)。

◆ 北角/北東中住戸
メリット：東京方面が一望できます。遠くには東京タワーやスカイツリーや新宿方面、近くには武蔵小杉も。ほぼ全ての階で眺望が開けています。高層建築物もないので、日が入らなくても明るいでしょうし、家具などが日光で焼ける心配もないです。多摩川沿いで花火大会がある時はベランダから見えるでしょう。
デメリット：冬は日が期待できないので寒いと思います。ここは断熱性能と全熱交換換気に期待するしかないです。また広い部屋が中高層階で80㎡前後なので、広めのファミリータイプを希望する場合、低層しか選択肢がないです。また北面がもし再開発となれば、10階程度のマンションなどが建つ可能性は十分に考えられるので、他の方角に比べると高層建築物の可能性は高いと思います。再開発とならなくても10階～20階程度のマンションが建つ可能性も視野に入れておく必要があるでしょう。

長くなりましたが、こんなところです。


あと関係ないですが、ここの板は無意味と思われるレスに対して、過剰な反応が少ないので(荒れにくいので)、
検討されている方の落ち着き具合みたいなところが結構好きです。

> 652
間違えたので修正します。

中層階(20～34階)
西角 (南西角) 262～285万
南角 (南東角) 233～243万
北角 (西北角) 262～269万 ← 誤
東角 (東角) 292万 (手持ち資料に情報がなかったので想定値) ← 誤

中層階(20～34階)
西角 (南西角) 262～285万
南角 (南東角) 233～243万
北角 (西北角) 254～268万 ← 正
東角 (東角) 263～269万 ← 正

すみません。ここも間違っていました。

中層階(20～34階)
南角 (南東角) 233～243万 ← 誤

南角 (南東角) 246～254万 ← 正

夜な夜なやるもんじゃないですね(汗)

>654

いえいえ、書き込み大変だったと思います。
ご苦労様です。ありがとうございます。

やっぱり、コスギ！！でしょう。

我が家は小杉にすると共働きしないときついので
こちらなら余裕ができそうだと思っています。
無理せず小杉を買える方は羨ましいです。

あたしゃ、この坪単価の物件が買えるかたが羨ましい。

小杉であの価格では、全く魅力感じないです。
小杉は乗り換えには便利なんだけど、街自体は全く魅力なし。
東横線沿いには、沢山の魅力的な街が多いからかな。

新川崎でこの価格というのも正直微妙ですが、
駅近、直結、商業施設ありだから仕方ないんですかね。

＞６６０

手が届かない部屋もあれば、なんとか出せる部屋もありますよね。
免震タワーマンションなので、仕方ないかなぁとは思いますが、
これから数年は、もっと高くなるよな気がします。

＞652さん
誤差範囲のような指摘ですが、最上階南西角の坪単価は315ではなくて313.6、四捨五入しても314では？

それにしても地道に各部屋の単価計算されているようで、
自分以外にそんな奇特な人がいるんだなぁ、と親近感が沸きましたｗ

私は1期2次の具体的な販売住戸の部屋番号・価格だけ情報を持っておらず、
埋まらないパズルのピースのようでもやもやしているのですが、情報お持ちでしょうか？

>>647
>>648
>>652
貴重な情報・ご意見ありがとうございます。

東南中住戸10階あたりの日照・眺望はどんなものですか？

＞663さん
詳細はモデルルームのPCで確認できると思いますが、
東南の低層は線路挟んで100～200mくらいのところにサウザンドシティのタワーがあるので
眺望はタワーにしては抜けているとは言い難い
中低層マンションと考えれば結構距離が取れている方で悪くない、
という感じだと思います。

日照もモデルールームのPCで詳細確認できます。
ただ、こちらから知りたいと言わないと眺望と違ってわざわざ見せてくれないと思います。
勝手に触るにしても分かりにくいメニュー構造なので、気になるので見せて下さいという必要があります。

東南低層の日当たりですが、当然ながら午前中しか日照はありません。逆に西は午後でこれはハッキリ明確です。
午前中も季節によって低中層は10-11時台は影になっていたような気がします。

直射日光にこだわらなければ真向かいにツインタワーがあるわけではないので、
結構明るいんじゃないかな、と思います。

対面キッチンの間取りが少ない…
妻のニーズと合わず困っています。
完成後、リフォーム等で直せるでしょうか？
お高いのかなぁ

＞665さん
壁位置変更だけで対面キッチンにするのは難しい間取りが多かった器がします。
内容によると思いますがキッチンの場所自体を移動するようなリフォームはお高いでしょうね。

ピンからキリまで、という感じですが参考までに。
http://www.homepro.co.jp/hiyou/mansion/kitchen.html

私は中古でリフォーム、というのも視野に入れてマンション探しをしていましたが
予算はだいたい300-500くらいかなぁ、と思っていました。
これは壁紙なども含めているのと水回りの移動は想定せず設備の更新だけなので
あくまでも大雑把な参考値ですが。

対面キッチン少ないですよね〜。プラン変更で対応できる部屋もありませんか？高層階なら締め切りがまだ先だったと思います。
ディスポーザーとかもあるし、キッチンをリフォームで動かすのは難しそう…なんて思います。どうなんでしょうね。
あと、対面キッチンではないメリットもありますよ。お客様にあまりキッチンが見えないとか、水や食洗機の音がリビングまで響かないとか。。。悩ましいですね。

対面キッチン少な過ぎですよね。
小さいお子さんがいる家庭は、対面キッチンの方が目が行き届きますからね。
本当に悩みます。

>662さん

最上階は314万ですね。ご指摘ありがとうございます。
私も一期2次以降に販売された一期の表を持っていないので、虫食いがいくつかあります。
二期は今週末もらったので、表もほとんど埋まって、99%想像つくところとそうでないところがあるといった感じです。

メリット/デメリットで西北中住戸の低層階が商業施設にって書きましたけど、正確には南西中住戸～南西角～西北中住戸一部が商業施設にかかるようですね。
また、オフィスビルの視界が影響する部分は、南西角～南西中住戸～南東角は41階と42階の間になるみたいですね。
これらは階数差で生じる価格差でわかります(通常10～20万ぐらいで変化するところが、一気に70～270万差が出るので)。
東南中住戸10Fですが、ちょっと先にはサウザンドのタワー、首を振ればオフィスビルも見える場所になると思いますので、いいとは言いがたいと思いますし、日照も同じくいいとは言えないです。ただ、オフィスビルをどう感じるか等は個人差があると思いますので、664さんが言われているモデルルームのPCのシミュレーション(眺望と日照)を参考にしたほうが良いでしょう。

個人的にはこういった情報だけでなく、新川崎や鹿島田付近の街並みやオフィスビルの位置など、地元を歩いて確認したほうがいいと思います。
私の鹿島田付近の商店街のイメージは、長年かけられて成熟されてきた昭和のイメージが残っている、そして活気がある街って感じました。なので、仮に商業施設がなかったとしても日常生活は困らないかなって感じられましたし、街に対しては可もなく不可もなく、どちらかといえば可。それから車があればさらに便利な立地で、自転車も道が平坦なので必須、という印象です。オフィスビルもないほうがいいですが、なければ価格はもっと上がっていたんだろうなと思うと複雑です。


対面キッチンに変えられる部屋があるかわかりませんが、オーナーズスタイリングの申し込み期限は次のようになっています(一期時の情報なので変更あるかも)。
階数 内容確定 覚書締結
25-29 1/13 2/3 ← これはきっと間に合わないですね
30-34 2/10 3/3
35-39 3/10 3/31
40-43 4/14 5/5
44-47 5/15 6/5
引っ越してすぐリフォームってすごくもったいない気がするので、いい部屋がみつかるといいですね。

対面キッチンにするために壁を撤去するには、引渡し後に自分で工事するしかないそうです。
あとは、モデルルームにあるような、前面を引き戸にできる部屋を選ぶか。
うちも対面キッチンが希望でしたが、諦めました。

もしも低層階の中部屋しか選択肢がないとしたら、どの方角を選びますか？

>671
部屋の広さは？

3LDKでお願いします

西北側ですね。ただし、生活便利施設が気にならない高さ以上で。今後、目の前に何か大きなものができるなど眺望が変わる可能性が一番低いから。

低層東南中住戸の日当りはそんなに良くないんでしょうか？
昼間に室内の電気を付けなくても問題ない程度の、程々の日当りがあれば十分なのですが、、、。
サウザンドタワーもオフィスビルも真正面にあるわけではないし、距離も離れているので、日当りに大打撃を与えるものではなさそうと勝手に思っていたんですが、甘いでしょうか？

さすがに昼間に電気付けるようなことはないと思いますが、オフィスタワーの影がどのように影響があるか気になります。グーグルマップの航空写真みると影みえます。

オフィスビルは巨大ですね。

＞675さん
664で書いたことの繰り返しになりますが、
直射日光にこだわらずほどほどの明るさでいいのであれば
東南は真向かいにツインタワーがあるわけではないので結構明るいんじゃないかな、と私は思います。


あと個人的な意見としては(全部個人的な意見ですがあまり見かけない意見ということで)、
生活リズムに対する価値観で、東か西か、選択した方がいいんじゃないかな、と思います。

当然ですが、朝日を受けられるのは東側、夕日を見れるのは西側です。
朝から明るい陽を受けて行動したいタイプであれば南東しか選択肢がありません。

南西向きは朝日は期待できず日中は影になり、夕方近くなってから陽が入るけれど
部屋の向きの関係で日が沈む前にまた入らなくなります。

北西向きは向きの関係でたしか午後2時くらいまでは陽が入りませんが、
それ以降は日が沈むまで日照があり、午後ののんびりした時間で明るく生活したいタイプには向いている気がします。

直射日光にこだわらず、程ほどの明るさでよければ北東向きでも十分だと思います。

モデルルームで、オフィスタワーを考慮した日影図って出してくれないの？

＞676さん
＞678さん

ありがとうございます！Googleマップ参考になりました。
678さんの生活リズムによって選ぶというのも非常に参考になりました！
夫婦2人で住む予定ですが、共働きでもあり朝からたくさん陽射しを浴びたいので当初の予定通り東方面で検討していきたいと思います！

>679さん
営業に言えば、PCのシミュレーションで見せてもらえます。
夏至、冬至、春秋分の南、東、西の立面図で、1時間刻みでどう変わるか見れます。
ツインタワーの影がどう掛かっていくのかもわかりますよ。

＞679さん
紙の資料としてはもらえないと思います。多分。
（明確に要求したら出てくるかも？私はもらってません）

モデルルームで見れるのは南東・南西・北西それぞれマンション側面に対する、
時間帯ごとの影のかかり具合を1時間毎に刻んでシミュレーションした日影の状況です。

更に夏至・春秋分・冬至毎に分かれていました。

ほんとは一番日差しの欲しい冬至が影の影響大きくてちょっと残念なんですよね。。

西北の中住戸について、「生活便利施設が気にならない高さ」とは何階くらいでしょうか？低層階だと完全に眺望がふさがりますか？目に入る程度ですか？

683さん

多分、生活便利施設は４階建てだったと思うので、５階以上なら大丈夫なのではないでしょうか。

日影図出してもらえますよ。見ましたから。
言わないと出てこないのと、西はなかった気がします。

>683さん
おそらく10階付近から正面は抜けてくると思います。(バルコニーから覗いた感じはどうなるか不明ですが)

生活利便棟は地上5階地下1階建てになります。
SUUMOでもなんでもいいのですが、マンションと生活利便棟がセットになっている図があるのでそれを参考にすると、どうやらマンションの9階～10階付近まであるように見えます。また、価格表からもそのあたりでポンっと値段が跳ね上がっているので、そうではないかと想像します。
生活利便棟とマンションできっと各フロアの高さが違うため、単純にイコールの階数ではないのでしょう。
ちなみに、ペデストリアンデッキのフロアがマンションの3階になります。

正確にはモデルルームに電話か営業さんに問い合わせてください。

2階はなにがあるんですか？

免震装置です。

乳幼児がいますが、30階以上の高層は子育てに不向きなのでしょうか？子どもの三半規管がおかしくなるとか、情緒不安定になるとか、ハシゴ車が届かないとか、洗濯物干せないとか、親族からあれこれ言い出し、迷いが…。低層は何かあったとき少し安心感ありますが、眺望を考えると選択肢がほぼないです。。

子供の体調への影響ですが、、標高がもっと高い地域で生活している人も多くいることを考えると、心配ないとは思いますよ。

エレベーターで耳抜きできればOK

直接の日影だけでなく、景色がどの程度日影になるかも考慮した方がいいですよ。
オフィスビルやマンション自体によって景色が陰ると、反射光が減って暗くなってしまいますからね。
南向き低層で日当たりがなく、景色も陰ばかりだと、ちょっとキツいかと。

現地で何度か確認するのが、ベストですよね。

＞689さん
高層階の乳幼児への影響は色々言われていますね。
正確なところは分からないしデータも不十分、というのが実情だと思います。

個人的には、
エレベータによる気圧の急激な変化の影響は客観的なデータの蓄積を待ちたいところです。
影響軽微とは思いますが、大人と子供で変化への対応力が違うかもしれません。

それ以外の、そもそも高層は気圧が低いとかは標高高いところに住んでいる人がいる時点で議論にならない。
出不精になるというのはありえるかもしれませんが避けようと思ったら1F(ここだと3F？)か戸建てに住まないといけないという話になって、低層階・高層階で条件が変わるものではないと思います。

子供とは関係ない話になっていますが
はしご車が届くのは15Fくらいまでと言われています。
洗濯物は別にバルコニー内であれば20Fでも30Fでも40Fでも干せます。
ただし、低層マンションにありがちなバルコニーの壁を越えて布団をかけるのとかは階によらず管理規約で禁止されます。


何を重視するのか個々人の価値観によるところが多いですね。
その判断材料として子供への影響が一部不明な部分があるのは事実だと思います。
これは高層タワーマンションの普及がここ10年ほどということを踏まえれば仕方の無いことです。

私は子供への影響も気になりましたが
災害時、最悪非常電源が止まっても現実的にアクセス可能なフロアにしたい、と考えました。
ただ、こういう考え方だと眺望のよい最上階は住めませんね。

うちは乳幼児ありで低層階にしました。発達への影響はわかりませんが、なんだか私自身が怖くて。。非常用エレベーターがあるのは分かっていましたが、いざという時に子どもを抱えて降りられる高さ、というのは考えました。
男性は高いところが好きですよね。主人は部屋が狭くなってもいいから、高層がいい！とギリギリまで言ってました。
中古のタワーマンションを見学に行かれてはいかがでしょう？生活がイメージできるかもしれません。我が家も見に行きました。

＞695さん
その判断というか主張と言うか、きっと正しかったと思います。
いざ、って時が来なくても
そういう潜在的な不満が蓄積すると夫婦関係に悪影響な気がします。
夫さんが折れてくれてよかったですね。

実際の所、前の3.11の地震からそれに続く計画停電の際も
非常電源のあるマンションは停電中も非常用エレベータは動いていたと思います。
少なくとも私の住んでいるところでは止まりませんでした。
でも、でもそれ以上に影響の大きい首都直下型地震が来たら・・・って思うんですよね。

これは取り越し苦労な可能性も大ですし、
普段の生活は高層階の方が満足度も高い要素大なんだと思うので
何を重視するかで結論ががらっと変わるんです。

私の現住マンションは今、非常用も含めてエレベータが止まったら
現実的にアクセスするには30分以上はかかるんじゃないかという階層です。
往復しようと思ったら1時間は必要。
それほど高層階でもないんですが、次はもっと低い階にしようと思った理由です。


なんだか高層階を否定するような内容になっているような気がしますが
これは私の判断基準です。
高層階もいいと思いますよ。実際、私もそれが気に入って一度は買っただから。

パークタワー新川崎 2013年末の建設状況
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2014/01/47165m2013-b0d...

>697

このサイト凄く参考になります。
ありがとうございます。

新川崎もいよいよ動き出す感じがして、わくわくしました。

何階までが低層ですか？

689です。皆様のご意見、たいへん参考になります！ありがとうございます！！！やはり低層(10階以下)にシフトチェンジすることになりそうです。資産価値諸々考えると高層は捨てがたいのですが、あくまで大人目線ですからねえ。。もしものことを考えたら、子連れは低層にすべきなのでしょうね。
子育て戸建て論もありますが、共働きなんでマンションの利便性は捨てがたいですね。いずれにしろ、このマンションに住みたいです。