東京サウスゲート計画＜9＞

626
移民政策とか、世界大戦前の危険思想だな。
富裕層と使用人とまでなると、南北戦争以前だ。
大丈夫か？

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＞老健施設などは徹底して、江戸川区、葛飾区、足立区、荒川区、北区などに密集させ
「うば捨て山」か。

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移民がホワイトカラーの街にやって来ないよう強制収容所を作った方がいい。

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>627さん
まさに的確で最もイメージとしては近いです。

>628さん
そんな政治的な独裁的な趣向は一才興味ありません、むしろ都心部のみは、超グローバル化した、外国人で溢れる街にしたいです但し富裕層やホワイトカラーに徹底して限定し、例外は和を象徴するような古き善き商店街や、エキゾチックを彷彿させてくれるような妖艶な繁華街など、あるいは文化財になりえるようなお寺などは、高層ビルとのコントラストとして良いものとなるかと思います。あくまで、東京のブランドを徹底して上げることです。

>629さん
その発想じたいが想像力の乏しさかと(失礼いうようですが)。
乳母捨て山だの、そんな発想はなく、むしろ近代都市高層ビル化計画とか経済特区とは関係の無い後高齢者とか生活保護の層は、密集エリアで生活させることで、そこ限定したサービースを、それこそNPOだとか非営利団体も沢山設けて、提供すれば良いのでは。都心はとにかく再開発とグローバル化と日本経済再建の起爆地にしてく方が、開発の全てが活きるかと思われます

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なんか議論の方向がずれたようですね。
湾岸地区の近代化や高度化には大賛成ですよ。でも､そこには多様性がある人々が集まって活気が出ると思うのですが。みなさんはどう思います？

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↑賛成。とにかく湾岸はじめ、都市再開発が進んで新陳代謝して欲しい。羽田新線や東京モノレールをめぐる計画も、さっさとどっちなのかハッキリさせて欲しいです。羽田空港国際化への力の入れようや、品川駅リニア始発やサウスゲートや、浜松町駅再開発や、築地市場の豊洲移転および、築地市場跡地に商業ビル開発や、都心機能の城南ト などのイノベーションは高く評価します。

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古くから住んでる人や老人を都心部から排除(移民！)する？
中華と同じやり方ですな。同じやり方では、どうやら東京は上海には勝てそうもない。

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3.11の経験から、人を海の近くに集めてはいけない。一発の直下型地震で日本が終わる。

人を集約するなら、山の手で。

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山の手は火災施風が心配。
人を大火災リスクの街に集約させてはいけない。

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移民労働者は港南に集約しよう

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それは無理だなあ。
マンションが次々供給されてる芝浦などと違い、港南に新規住宅供給するスペースはそれ程無い。

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中古タワマンが大量供給されてるじゃん

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大量供給って程は売りに出ていない。
賃貸で出てる部屋まで含めて大量供給と書いてるスレはどっかにあったな。

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ホワイトカラーだけが住む高層ビル群に改編するんだがら、火災旋風は起きないじゃん。

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火災旋風のwikiを読めば。ビル風によっても起こるんだと。

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全戸中0.5％以上の募集中の空き戸があるタワマンは、不人気な証拠。

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642
西新宿のような高層ビル群でも起きるんだ。へー

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643は中古でね。
賃貸も含めたら、２％以内かな。

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へ〜
総戸数200戸のタワマンなら、１戸中古空き戸が出たら不人気な証拠なんだね。
スゴい理屈だ。

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>634さん
排除？そんなことは一言も言ってません！

あくまでも、サウスゲート開発や五輪をめどにした
東京都のブランド向上、国際都市としたの先進度の向上
それらを考えた効率的な都市整備を考えてみただけです。

貴殿はもう少し、マクロ経済を勉強して下さい。

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いやいや。スレ違いより前に、647さんその怪しげな「マクロ経済」とやらをお聞かせ願いたい。きっと勉強したのは「マクロ経済」じゃなくて、竹中氏の著書を鵜呑みにしてるだけでしょうけども。

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＞646
そうだよ。１戸出てもすぐ売れるならいいわけだけど、ずっと売れないで滞留してるようじゃダメ。
人気物件だと、すぐ引き合いが来る。

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647は、よくいる、カタカナを使いたがるタイプだね。
いっそのこと、山手線内側に侵入できるのはホワイトカラーで富裕層照明用のネックピースをしてる人だけにしたら？

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＞＞647
＞＞都営住宅の一斉解体あるいは、葛飾区や江戸川区や足立区や北区や荒川区あたりに都営住宅エリアでももうけ、大移動をしてもらいたいのと、生活保護受給者の集団収用場を同エリアにもうけて自立できるまではそこでの生活が義務

おもいっきり排除しようとしてないかい？
「集団収容場」ってどういうこと？
差別的だし、主張が稚拙。
マクロ経済がどうしたって？

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馬鹿は放置で。

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港南に住んでて今度スカイズに引っ越す知り合いがいるんだが、こういう事例が増えると港南の中古供給ってどんどん増えていくよね。

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SKYZかあ。ショールーム行きましたが、住み替える理由を全く見出せませんでした。

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マンションは１０年経ったら買い換えるものです。

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> スマートシティ、コンパクトシティ、
> バリアフリー、 ホワイトカラーエグゼクティブ
爆笑してしまいました。まさか本気で書いてるとは思いませんが、バブルのころの石田純一を思い出してしまいました(笑)
サウスゲート平壌化計画(笑)

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だとしてもSKYZじゃあなかったです。今より狭くなる選択しかない、って、あり得ない。かと言って、10年前と比べても大きく進化した設備も無かったし。

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SKYZ、湾岸なのに透明じゃないフェンスガラスのタワマンに住みたいとは思わないなぁ。
管理費も高いし。

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あ。ごめんごめん、SKYZ板じゃなかったね。で、石田純一がどうしたって？

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カタカナ好きな、変な人。
カジノで国内のITが発展するとかイミフな事書いてたのは取り下げたみたい。削除されてる。

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どれ？オタク説を書いてたレスくらいしか削除は見付からないが。

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1戸/200戸
斬新な発想ですね。
恐らく日本にあるマンションの殆どが該当しますね。
一般の方に公開していない物件もあるんですよ。
B2BやC2Bもありますし。

都心部は永住ではなく投資購入者がいるのはご存知でしょうか。

問題は販売個数ではない。
成約価格が指標では？

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人気のところは、賃貸はあれど、中古はあっという間に売れるんだけどねぇ。知ってるくせに。

港南が、2090戸のうち60戸も中古と賃貸が出て2.8％だから、焦ってる？
しかも、中古35で賃貸25だから、中古の方が多い(汗)

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3.11で急に売りが出てしまった事実は、やはり埋立地の天災リスクに危機感を抱いた人々が、
安くてもいいから速攻で売り払って、高輪以北の高台に移転したのでしょう。お金ある組が。
中古売出中が0.5％以下はそれは最高でしょうが、せめて１％以内の物件を次は選びたいものです。

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中古売り出し率なんか築年数が経つほど上がるものでしょ。

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[日本経済新聞]：東京、世界の金融拠点に　舛添知事「特区」提案に意欲 http://t.co/XQHJMPrC0t 東京都の舛添要一知事は11日の定例記者会見で、政府が新設する国家戦略特区を利用して東京を世界の金融センターに育て上げる意向を示した。「思い切った規制緩和をやって、株でも何で…

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それにしても、築２９年もの古い昭和の広尾ガーデンヒルズでさえ、中古の売出は1.7％だよ？
中古21戸／全1,181戸＝1.7％
港南は、それとほぼ同じ値です・・・・・

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品川Vタワーは何戸分譲されたか知らないけど、中古は今２戸しかない。

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港南は、と、品川Vタワーは、とは違うわけね。

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同じ港南でも駅直結と駅歩15分は大違い

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言葉って面白いね。

徒歩６分でも駅直結というと近そうに聞こえる。
徒歩１３分でも１５分とウソを付くと遠そうに聞こえる。

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この辺りはビルはたくさんあるけど、賑わいのある商業施設が欲しいよね。
新駅辺りにいい施設出来ないかな？
そうなれば、価値は上がるし住んでて楽しいな。

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>>673
サウスゲートのコンセプトはワンストップだから
いま足りてないショッピングなどは充実する


──ことになってるけどね、いちおう、プラン上では、ね

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674さん、そのプランはどんな内容かご存知ですか？
もちろん、詳細はわからないでしょうが
､わかる範囲で教えてください。

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何でそこに、品川区が入るの？品川区はサウスゲートに関係ないでしょ。
どこかのタワーはすぐ近くが品川区の天王洲で、
どこかのタワーは敷地の一部が品川区ではあるけど。

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サウスゲートはただの業務ビルと飲食だけでしょ。

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>681 >682 もはやスレ趣旨の逸脱で、たんなる誹謗中傷だろそれ。議論にならん

ここは、サウスゲート開発に関する情報や恩恵や期待や懸念を語り合う板でしょう

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港区 品川区 中央区の既存の横綱ベイエリアも、江東区の新興ベイエリアも交通機関の再整備が開発の成功を左右するでしょう。 路線き駅の延伸や増設など、早く知りたいところですね。

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>>675
普通にサウスゲートの資料に書いてある
ただし「千客万来」の機能として誘導されるので
居住者向けじゃなくビジネスや観光で訪れる人向け

もちろん具体的に何が来るかは全く決まっていない
以前のスレでは都道府県のアンテナショップが集合してたら楽しいね
とか妄想されていたけれども

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アンテナショップいいねしましたｗ
有楽町はよく行きますが
あれのもう少し綺麗な感じになればすごくいいですね。
海外の方のうけもいいと思います。
685さん是非計画に組み込んでくださいｗ

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サウスゲートの資料って業務機能の集積としか書いてなかったと思うけど。何をみたの？

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車輌基地の中にある土の山が大きくなっているような気がしますがあの土はなんなんでしょう
外から持ってきたものなのか工事で出た土なのかもよくわかりません、なにか作業をやってるらしいということだけはわかりますけども

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位置とタイミングから新・高輪橋架道橋の工事かなと思ってますよ
今度のはトラックが通れる双方向道路なので
出てくる土も多いのだろう、と

以上あくまで推測

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2027年完成の渋谷再開発はJRの正式発表でたね。先を越されちゃったね。

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う～ん、渋谷が先ですか。
新駅は来年発表と思ってましたが。
もう2020年に新駅開業は難しいかな。
なんかガッカリです｡

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東京都や港区が金出すって言わない限りＪＲの発表はあり得ない

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東京都がお金を出すのが筋でしょう。
JRが出すわけがない。まあ少しは出すでしょうけど。
東京都は早く折れてほしい。

なんか再開発はオリンピックの後になりそうですね。
それまでは、広大な更地が広がっていそう。

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新高輪橋架道橋に関してなんですが、線路前の高いビルがあると工事出来ないですよね。
地権者と話し合いは済んでるんでるんでしょうか。

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新駅も2027の可能性ありますかね？

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>>693

地元要望により作られる駅を請願駅という。
この場合駅の建設費用よ大半は地元自治体の負担（税金）によりまかなわれる。

だが山手線新駅は地元要望で作られるというわけでもないし、新駅を作ることで最大の利益を得るのは広大な車両基地の土地を所有するＪＲ東日本なので税を使う大義が薄い。なので折れるべきはＪＲだと思うが費用負担の割合を正当化するロジックを作るのが大変だ。

品川駅東西自由通路作るのだって費用負担で大もめだった。

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ＪＲが折れるべきと書いたが、表向きはＪＲは新駅を作るなんてことは一度も言っていない。
そもそも新駅なんてＪＲの計画にないのだから折れるもクソもない。もし駅のご希望があれば請願駅として作りますよ。その代わり建設費は負担してねというのがスタンスではないし企業の姿勢としては正しい。

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落とし所としては車両基地の容積率を大幅緩和する見返りに駅作れとか、東京駅でやったように容積率の移転（東京駅の余剰容積率を丸ビルに移転）スキームを使うとかいろいろ手はある。

東京都としては税は使わず規制緩和で余剰床を生み出し、民間ベースの売買において駅建設費用の原資を生み出すとかそんな感じではないかな？

民間ベースだから景気に左右されるしオリンピックとの関係も深い。

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新駅ができても山手線、京浜東北線の旅客が大幅に増加するとは考えにくいので、新駅建設は運賃収入の拡大にさほど貢献するわけではない。

なので山手線新駅は鉄道屋としてというより不動産屋としての発想になる。

すなわち資産である車両基地跡地をどう活用するか。
昔なら不要な土地は基本売却し、旧国鉄の債務返済に当てたが、今ならいかに高く売るか、もしくはいかに高く貸すかという話になり、車両基地跡地の不動産価値を上げるにはどうしたら良いかという発想になる。

品川駅前と東京駅前のオフィスでは賃料単価が倍くらい違うから、新駅跡地がどこまで東京駅の坪単価に近づけるかが焦点となる。

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何をいいたいかといえば駅を作ることは経済合理性があるけど、時期、規模、コンセプトにおいて非常にブレ幅が大きいと言わざるを得ない。

だから新駅近辺にすでに不動産をお持ちの方は、過剰な期待はせずに楽しみにしてれば良いし、これから買おうという人はすでに開発折り込み済みの価格になっているが、実際不確実な将来性にどこまでコミットできるかがポイントでしょう。

私の感覚は投資目的ならは買い、だけど実需ならは支払った価格に対してすぐにメリット得られるわけでもないので、将来性は考慮せず現状の環境と価格に満足した場合のみ買い。という感じだ。

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１０年後も落としどころを探ってそうですね。
もう新駅はやめにして、どういったコンセプトでまちづくりを行うか事業体どうし話し合い、詰めていってほしい。
聞こえてくるのは、東京都の勇ましい発言ばかり。

東京都の構想は、基地跡再開発によるJRの利益を最大化するものではないのなら、営利企業であるJRは利益を最大化しようとするのは当然で、東京都の構想に協力してもらうには、JRにとって相応のインンセンティブが必要と思います。

容積率緩和は確かにとてもいい考えだと思います。

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容積率を緩和しても、羽田との絡みの高さ制限や
風の道を確保との絡みもあるのでは？

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この辺りは航空法で言うところの空港周辺ではないんではないでしょうか。

風の道は北寄りの一部に確保する構想のようです。

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容積率緩和された場合、必ずしも上に伸ばすとは限りません。特にオフィスの場合は高さよりワンフロアの面積が大きいことが望まれます。

高さは羽田を中心とした逆円錐に入らないよう高さ制限があります。よって品川駅周辺ビルよりは高く、浜松町よりは低くって感じですね。

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容積率緩和は、全くもってここでは不要でしょ。もともと敷地が広くレイアウトできるんだから。
高さじゃなく、おもいっきりデブビルにできるから？
広場も作らず、道路に接するまでめいっぱい建築物を建てたって、景観は悪いし、街のデザイン失格。

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容積率緩和が不要？車両基地の容積率は４００%だよ。
例えば品川駅東口の高層ビル街は容積率７００%。
汐留も７００から８００%と倍近い。
大規模オフィスにするのだから容積率緩和は必須でしょ。

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車両基地の基地部分も一団の土地として開発するなら
むしろ容積なんて余りそうなくらいかと思う

新駅が出来るのは間違いない
日本電設の発表資料に完成予定で載っちゃったし

費用負担はJRと東京都が負担すべき
なぜなら西はJRの敷地、東は東京都の敷地だから

このへんはそう動かないだろうからループはもう勘弁して

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ちなみに東京都は新駅メリットを
相場より高いシーズンテラス敷地の定借賃料として既に貰ってる

もちろん入札側のNTT都市開発も知ってたんだろう
──もしかしたらリニア駅のことも
NTT村に「となり掘るかも」とJR東海から打診があったとか、で

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容積率が余るってどういう意味？
公園とかならともかく港区の事業用土地で容積率余らせるとかあり得ない。東京ミッドタウンだってあんな広場がありながら容積率６７０%を使い切っている。

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まあだけど汐留みたいに街区を区切って分譲してデザインバラバラの高層ビル建てるとか勘弁して欲しいね。
東京駅はクラッシックだから思いっきりモダンにして駅と街並みもすべてデザイン統一してもらいたい。

たなると近隣は浮いちゃうね。

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ミッドタウンがどうしたって？　1,200％のような大漢和は、歌舞伎町のような繁華街や
渋谷駅や東京駅などの既存ビルの建て替えに有効であって、ここのような広場も一緒に
造る場合は、大漢和の必要なんて全く無いね。通常の、用途変更による緩和で充分。

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大幅緩和ってドヤ顔で書いた人は空港の規制を指摘されたから恥ずかしいんでしょ。

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サウスゲート開発による東京駅の相対的地位低下を恐れる埋立地住民のネガですか？

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全ては、特区の詳細が決定してからでないと発表も差し控えないとならないでしょうし。

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ちょっとスレチで申し訳ないのだが、旧ソニー本社ビルとか一斉に売却されたけど、どれも確かに建物も古いし壊して開発とかかけるのかね？品川駅西側(御殿山)あたりが何気に取り残されてる感も否めないと思うのだが、どうかねぇ？！

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>>709
＞容積率が余るってどういう意味？
そのまんまの意味
いま建ててるシーズンテラスも延床20万平米の超弩級ビルだけど
敷地の設定面積が広いから容積400％よ
（北に広がる公園も「敷地面積」に参入してある）

JRの再開発も東側の基地を敷地面積に含めて一団の開発とみなせば
トータルでシーズンテラスの４倍も建っちゃうｗ
でも風の道云々で配棟間隔あけるとか言ってるので「余る」わけ

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JR再開発用地にはインターシティ２つ半も建てられる
しかしそんな詰め込みはしないそうだから容積は余るほど
よって追加で容積緩和をしても全くメリットにつながらない

終了ー

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容積率緩和して出てきた余剰床を売って駅建設の原資にするって話だろ。必要あるとかないとかそういう話ではない。

容積率緩和はコストゼロで土地を生み出す魔法だからな。

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容積率４００%だった土地が例えば８００%に緩和されたら理屈としては土地面積が倍になったようなものだから価値は上がる（オフィス立地ならね）

ＪＲが土地を売却するなら容積率が今のまま売るより緩和後に売る方が高く売れる。そういう話だよ。

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容積率が余るとどうなるのか？
余った容積率は余剰床として売れる。それを原資にビルを建て替えたりするわけだ。余った容積率をそのまま放置するとか都心ならありえん。

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東京駅は容積率を消化できないけど余った容積率は丸ビルに移転した。三菱地所は総合設計制度を活用し、東京駅の容積率を購入し丸ビルを高層化し床面積を増やした。
ＪＲ東日本は容積率の売却益で東京駅の耐震化とリノベーションを行った。

こういうスキームが取られるのではないかと想定している。

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なるほど。
丸ノ内は三菱地所。
では、品川は？
率先するデベロッパがないと、難しくない？

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ところで線路って容積率０％だったと思うがどこから移転するの？東京駅は線路と重ならない部分の容積率を売ったはず。

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その通り、だから新駅建設費用の調達スキームはいろいろあるが実現性、タイミング的には不確定性要素が高いと論じた。
ゆえに諸条件が揃わない限り新駅の話が具体化されないという話。

だから駅は五年先かもしれないし15年先かもしれない。
そんな不確定なものを実需であてにするべきではないと考える。

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線路っていっても車両基地だからね。容積率は４００%です。

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>>724

線路の真上に駅ビル建てるなんてよくあるじゃん。
私鉄ターミナルなんてホームの真上がデパートだったりする。容積率０%だったら無理でしょ。

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