東京サウスゲート計画＜9＞

>>591
ここまで出てるのを知らない某マンション掲示板とやらを信じるか
http://www.monakura.com/temp/map.jpg
一次ソースに当たって情報を出してるココを信じるかご自由に

まあ最近はカジノだの何だと言い出す○○がいるので
真偽は自己判断でね

カジノ、カジノ騒いでいるのは天王洲スレの人でしょ。

カジノ、カジノの煩いのは、Vタワーのポジだよ(多分)

競馬の府中、競艇の平和島、ギャンブルで日本の街は栄えない。これは気質。
海外ではベビーシッターに子供を預けて勝手に親は遊ぶが、日本人は子供・孫を連れて
家族で行楽するってのがスタンダード。

カジノでGDPをかせいでも先進技術は進歩しないし、ホテルや清掃業に従事する人が増えても、
昇進がない職じゃ少子化対策にもならんし。外国企業は喜ぶが。
パチンコ業界が正しく技術が他に役立ってない。韓国メーカーは喜んでるが。
カジノホテルや劇場は華やかでも、周辺は低所得の従業員が住んでダウンタウン化する。
依存症に陥る人も多く、福祉面に金がかかる。

カジノなんかより、周辺住民には巨大アウトレットモールの方がありがたいし、
華やかにしたいなら、日本に未だないワーナーブラザーズムービーを誘致し、
TDRも台場まで拡大すれば？ディズニーリゾートラインで直結して。
オーランドのディズニーワールドリゾートの規模を考えれば十分アリ。
家族で宿泊する人々が増えるし、修学旅行にも使われるし、カジノよりずっと日本人向き。

カジノ記事では、芝浦や港南の不動産しか書かれていなかったから
高輪の人が反カジノなのかな？

中古と賃貸で現在60戸（！）も空きが出てる港南は、駅遠だし問題外として、
もしカジノホテルが対岸に林立したら、品川駅の老朽化したホテルは衰退。
品川はアジア従業員用の安アパートができて、多国籍な店や牛丼チェーンが増えそう。

諸外国では駅近は現地の人が住むところではないよ。移民とかが住むから治安が悪くなる。

>597さん　>598さん

誤解があるようなので訂正しますが、私は格差拡大だとか望んで無いし、そもそも格差社会賛否じたいに興味もありません。
あくまで再開発されるエリアは、高度な最先端建造物や高層ビルなどで景観や利用者の統一をした方が、地域のブランド性だけでなく、お互いに効率的で有益なのかと考えてるだげです。

たとえば、これから期待してきたい品川サウスゲート開発に、高層ビルを建ち並べ、外国人ビジネスマンも大勢呼び込もうとするエリアに、生活保護の高齢者やニートや貧困層にとって暮らし辛くなり、一方でホワイトカラーの層も、モチベーションも損なわれるだろうし、大金かけて開発した周辺が、最先端な高層ビルと萎びた貧相な雑居ビルや都営住宅のコントラストになってしまっては、せっかく開発した意味が台無しになるものかとおもいます。

あくまで、合理的に、感情論抜きに、サウスゲート推進と、港区、品川区、江東区、大田区の湾岸再開発にとって追い風となり、資産価値を底上げさせるには、どうしたら良いかを考えての投稿であり、それだけです。

私の理想とする東京都再開発、イノベーションにとっては、やはり猪瀬さんが一番良かったのは間違い無さそうですね。

↑ 同意もできる。ようやくの思いで購入したマンションも近隣価値も高い方がいいし、近所に都営住宅やURがあるとどうしても見映えも値打ちも善くはないだろう、正直で良い意見じゃないのか。

そうかあ？

「白河の清きに魚も住みかねて もとの濁りの田沼恋しき」

などと申しましてな
適度にカオスがあった方が住みやすいのよ実際

今でも店賃が高すぎて個人自営の面白い店はなく大手資本のチェーン店ばっかり
品川駅前の路地裏みたいなディープな面も
残しておいて欲しいと思うけどね
──もっとも駅のど真ん前にある必要はないが

国際特区に期待してる人は何を期待してるのか疑問
欧や米が来てシャンゼリゼになるという夢があるのかもしれんが
中や韓が来てトンデムンになる現実も可能性としてあるんだよ
っていうか後者のほうが７～８割か

上手く行ってシャンハイかな
シンガポール化だと住民は住みにくいと思う…観光するには綺麗で良いけどね

経済特区＝移民受入緩和＝移民犯罪者の居住地＝新大久保みたいにならなければいいけど。

豊島区の再開発が五輪後まで６年延期だって。今日の日経に出てました。

613
再開発じゃなくて、学校跡地に図書館とか建てる公共事業だね。
資材高騰してる時期を外して、良い決断だよ。税金は大切に。

リニアは、延期してはならぬ。

>610さん
それはどうでしょうかね？！
例えば、西新宿高層ビル群の真下に、
歌舞伎町のよう古いな妖艶な町並み…
こういう新と旧、静と動き、貧と富など
エキゾチックで、まさにカオスの魅力…
それならば仰るとおりなのですが、

たんに、都営住宅が中途半端に建ってると
繁華街やカオスのの魅力も、近代的な魅力も
全てが中途半端で、ただ殺風景なだけで、

周辺の開発した地域の景観もブランドも
どちらも殺してしまうだけだと言いたいのです。


>611さん
ニューヨークと、パリと、上海やシンガポール
それらの近代的高層ビルや西洋景観などのテイスト
まさに新旧文化と超近代的高層ビル迫力…
それは大いに結構じゃありませんかねぇ？！

東京を、世界一にしたい、その障害となる建造物は
葛飾区や、江戸川区や、足立区や、北区や、荒川区あたり
一部の指定エリアに移動できれば互いに良いかと。

そして、千代田区、港区、品川区、大田区、目黒区、
渋谷区、渋谷区の一部エリアを近代的高層ビル街へと
スマートシティ、コンパクトシティ、バリアフリー、
ホワイトカラーエグゼクティブ、他経済特区エリアとし
明確化をさせれば開発も無駄にならないかと思います。

リニア工事も一旦延期かな？

>>614
一応再開発認定受けてます

「西部地域都市再生整備計画事業」
平和小学校跡地の整備は、都市再生特別措置法に基づく「都市再生整備計画」に位置づけています。都市再生整備計画の各種事業には、国から事業費の一部が交付されます。

池袋のことを書かれても、何やら分からない。

No.616のレスに概ね同意。しかし正直というか極端やなぁ

>616
海外から東京への観光客は、下町情緒やB級グルメを楽しみたいのに・・・

品川の屋形船を楽しんでもらいましょう。

>621さん

だから何度も説明しているように、繁華街や
下町情緒や、浅草や京都のような伝統的な「和」
それと対極的な近代化高層ビルやホワイトカラー
新旧や静動やハイテクな街とエキゾチックな街…
それならばむしろ外国人にもウケそうだし、
開発した後の町並みや、発展にもつながりそうですが、

都営住宅のような、近代的でもない、和文化でもない
エキゾチックでも無ければ、ハイテクさもない、
たんなるキャクターも無ければ、生産性も全然無い、

たんに街を殺風景にするだけなのが都営住宅かと！

2020年の五輪をメドに、そしてアベノミクスをメドに
東京の一部エリア(千代田区、港区、品川区、目黒区、
大田区、渋谷区、新宿区)を徹底的に近代都市整備へと
再開発で高層ビル化、最新式インフラ整備をしてき
一方で、都営住宅やURなどは、一部エリア(江戸川区、
足立区、葛飾区、荒川区、北区)などに密集させて、
東京都の経済特区を中心に完全ホワイトカラーが集い
かつ、下町情緒や繁華街など、エキゾチックや伝統的文化
見栄えや景観ともなる風景は都心に残し価値を上げる…。

つまり、中途半端が悪く、いくら大金かけ開発しても
中途半端だと、いくら大金かけて開発しても、中途半端だと
そこに都営住宅とか雑居ビルや低層マンションがあると

いくら再開発したところで、まったく見栄えも良くならない

つまり、そういう事です。

完全ホワイトカラーとか、ダメ思想だな。
これから日本は、おじいちゃんおばあちゃんだらけになるというのに。

昭和のバブルのころ、２１世紀はこうなる、って鼻息荒いやつがいた。

>624さん

だから外資を呼び込み、その為のホワイトカラーエグゼクティブなのですがねぇ。

つまり移民政策は二種類のみ、完全な富裕層(人種関係無し)と、使用人目的のみの身元保証が完全な者に限定した徹底政策こそ、東京都のグローバル化と、近代都市開発と歩調の取れるのではないでしょうかねぇ。

都心部の一部エリア(千代田区、港区、品川区、目黒区、大田区、渋谷区、新宿区)だけ完全なホワイトカラーエグゼクティブな街にし、都営住宅や老健施設などは徹底して、江戸川区、葛飾区、足立区、荒川区、北区などに密集させ、メリハリをつけるべきかと、そうすれば、都心の価値も上がり、中途半端な景観もなくなり、一方で、都営住宅や老健施設や、低所得者施設の密集地は、それはそれで、弱者に優しい日本の首都として、国際的にもアピール出来るかと思います。

あー、要するに「イスカンダル計画」みたいにしたい、ってことなんでしょうか。
ttp://www.foreland-realty.com/?page_id=4563（宣伝したく無いので直リンクは避けます。詳しくはググって下さい。）
流石、開発独裁のシンガポールの施政者が考えることなだけある。でも、これを東京でやる？

626
移民政策とか、世界大戦前の危険思想だな。
富裕層と使用人とまでなると、南北戦争以前だ。
大丈夫か？

＞老健施設などは徹底して、江戸川区、葛飾区、足立区、荒川区、北区などに密集させ
「うば捨て山」か。

移民がホワイトカラーの街にやって来ないよう強制収容所を作った方がいい。

>627さん
まさに的確で最もイメージとしては近いです。

>628さん
そんな政治的な独裁的な趣向は一才興味ありません、むしろ都心部のみは、超グローバル化した、外国人で溢れる街にしたいです但し富裕層やホワイトカラーに徹底して限定し、例外は和を象徴するような古き善き商店街や、エキゾチックを彷彿させてくれるような妖艶な繁華街など、あるいは文化財になりえるようなお寺などは、高層ビルとのコントラストとして良いものとなるかと思います。あくまで、東京のブランドを徹底して上げることです。

>629さん
その発想じたいが想像力の乏しさかと(失礼いうようですが)。
乳母捨て山だの、そんな発想はなく、むしろ近代都市高層ビル化計画とか経済特区とは関係の無い後高齢者とか生活保護の層は、密集エリアで生活させることで、そこ限定したサービースを、それこそNPOだとか非営利団体も沢山設けて、提供すれば良いのでは。都心はとにかく再開発とグローバル化と日本経済再建の起爆地にしてく方が、開発の全てが活きるかと思われます

なんか議論の方向がずれたようですね。
湾岸地区の近代化や高度化には大賛成ですよ。でも､そこには多様性がある人々が集まって活気が出ると思うのですが。みなさんはどう思います？

↑賛成。とにかく湾岸はじめ、都市再開発が進んで新陳代謝して欲しい。羽田新線や東京モノレールをめぐる計画も、さっさとどっちなのかハッキリさせて欲しいです。羽田空港国際化への力の入れようや、品川駅リニア始発やサウスゲートや、浜松町駅再開発や、築地市場の豊洲移転および、築地市場跡地に商業ビル開発や、都心機能の城南ト などのイノベーションは高く評価します。

古くから住んでる人や老人を都心部から排除(移民！)する？
中華と同じやり方ですな。同じやり方では、どうやら東京は上海には勝てそうもない。

3.11の経験から、人を海の近くに集めてはいけない。一発の直下型地震で日本が終わる。

人を集約するなら、山の手で。

山の手は火災施風が心配。
人を大火災リスクの街に集約させてはいけない。

移民労働者は港南に集約しよう

それは無理だなあ。
マンションが次々供給されてる芝浦などと違い、港南に新規住宅供給するスペースはそれ程無い。

中古タワマンが大量供給されてるじゃん

大量供給って程は売りに出ていない。
賃貸で出てる部屋まで含めて大量供給と書いてるスレはどっかにあったな。

ホワイトカラーだけが住む高層ビル群に改編するんだがら、火災旋風は起きないじゃん。

火災旋風のwikiを読めば。ビル風によっても起こるんだと。

全戸中0.5％以上の募集中の空き戸があるタワマンは、不人気な証拠。

642
西新宿のような高層ビル群でも起きるんだ。へー

643は中古でね。
賃貸も含めたら、２％以内かな。

へ〜
総戸数200戸のタワマンなら、１戸中古空き戸が出たら不人気な証拠なんだね。
スゴい理屈だ。

>634さん
排除？そんなことは一言も言ってません！

あくまでも、サウスゲート開発や五輪をめどにした
東京都のブランド向上、国際都市としたの先進度の向上
それらを考えた効率的な都市整備を考えてみただけです。

貴殿はもう少し、マクロ経済を勉強して下さい。

いやいや。スレ違いより前に、647さんその怪しげな「マクロ経済」とやらをお聞かせ願いたい。きっと勉強したのは「マクロ経済」じゃなくて、竹中氏の著書を鵜呑みにしてるだけでしょうけども。

＞646
そうだよ。１戸出てもすぐ売れるならいいわけだけど、ずっと売れないで滞留してるようじゃダメ。
人気物件だと、すぐ引き合いが来る。

647は、よくいる、カタカナを使いたがるタイプだね。
いっそのこと、山手線内側に侵入できるのはホワイトカラーで富裕層照明用のネックピースをしてる人だけにしたら？

＞＞647
＞＞都営住宅の一斉解体あるいは、葛飾区や江戸川区や足立区や北区や荒川区あたりに都営住宅エリアでももうけ、大移動をしてもらいたいのと、生活保護受給者の集団収用場を同エリアにもうけて自立できるまではそこでの生活が義務

おもいっきり排除しようとしてないかい？
「集団収容場」ってどういうこと？
差別的だし、主張が稚拙。
マクロ経済がどうしたって？

馬鹿は放置で。

港南に住んでて今度スカイズに引っ越す知り合いがいるんだが、こういう事例が増えると港南の中古供給ってどんどん増えていくよね。

SKYZかあ。ショールーム行きましたが、住み替える理由を全く見出せませんでした。

マンションは１０年経ったら買い換えるものです。

> スマートシティ、コンパクトシティ、
> バリアフリー、 ホワイトカラーエグゼクティブ
爆笑してしまいました。まさか本気で書いてるとは思いませんが、バブルのころの石田純一を思い出してしまいました(笑)
サウスゲート平壌化計画(笑)

だとしてもSKYZじゃあなかったです。今より狭くなる選択しかない、って、あり得ない。かと言って、10年前と比べても大きく進化した設備も無かったし。

SKYZ、湾岸なのに透明じゃないフェンスガラスのタワマンに住みたいとは思わないなぁ。
管理費も高いし。

あ。ごめんごめん、SKYZ板じゃなかったね。で、石田純一がどうしたって？

カタカナ好きな、変な人。
カジノで国内のITが発展するとかイミフな事書いてたのは取り下げたみたい。削除されてる。

どれ？オタク説を書いてたレスくらいしか削除は見付からないが。

1戸/200戸
斬新な発想ですね。
恐らく日本にあるマンションの殆どが該当しますね。
一般の方に公開していない物件もあるんですよ。
B2BやC2Bもありますし。

都心部は永住ではなく投資購入者がいるのはご存知でしょうか。

問題は販売個数ではない。
成約価格が指標では？

人気のところは、賃貸はあれど、中古はあっという間に売れるんだけどねぇ。知ってるくせに。

港南が、2090戸のうち60戸も中古と賃貸が出て2.8％だから、焦ってる？
しかも、中古35で賃貸25だから、中古の方が多い(汗)

3.11で急に売りが出てしまった事実は、やはり埋立地の天災リスクに危機感を抱いた人々が、
安くてもいいから速攻で売り払って、高輪以北の高台に移転したのでしょう。お金ある組が。
中古売出中が0.5％以下はそれは最高でしょうが、せめて１％以内の物件を次は選びたいものです。

中古売り出し率なんか築年数が経つほど上がるものでしょ。

[日本経済新聞]：東京、世界の金融拠点に　舛添知事「特区」提案に意欲 http://t.co/XQHJMPrC0t 東京都の舛添要一知事は11日の定例記者会見で、政府が新設する国家戦略特区を利用して東京を世界の金融センターに育て上げる意向を示した。「思い切った規制緩和をやって、株でも何で…

それにしても、築２９年もの古い昭和の広尾ガーデンヒルズでさえ、中古の売出は1.7％だよ？
中古21戸／全1,181戸＝1.7％
港南は、それとほぼ同じ値です・・・・・

品川Vタワーは何戸分譲されたか知らないけど、中古は今２戸しかない。

港南は、と、品川Vタワーは、とは違うわけね。

同じ港南でも駅直結と駅歩15分は大違い

言葉って面白いね。

徒歩６分でも駅直結というと近そうに聞こえる。
徒歩１３分でも１５分とウソを付くと遠そうに聞こえる。

この辺りはビルはたくさんあるけど、賑わいのある商業施設が欲しいよね。
新駅辺りにいい施設出来ないかな？
そうなれば、価値は上がるし住んでて楽しいな。

>>673
サウスゲートのコンセプトはワンストップだから
いま足りてないショッピングなどは充実する


──ことになってるけどね、いちおう、プラン上では、ね

674さん、そのプランはどんな内容かご存知ですか？
もちろん、詳細はわからないでしょうが
､わかる範囲で教えてください。

何でそこに、品川区が入るの？品川区はサウスゲートに関係ないでしょ。
どこかのタワーはすぐ近くが品川区の天王洲で、
どこかのタワーは敷地の一部が品川区ではあるけど。

サウスゲートはただの業務ビルと飲食だけでしょ。

>681 >682 もはやスレ趣旨の逸脱で、たんなる誹謗中傷だろそれ。議論にならん

ここは、サウスゲート開発に関する情報や恩恵や期待や懸念を語り合う板でしょう

港区 品川区 中央区の既存の横綱ベイエリアも、江東区の新興ベイエリアも交通機関の再整備が開発の成功を左右するでしょう。 路線き駅の延伸や増設など、早く知りたいところですね。

>>675
普通にサウスゲートの資料に書いてある
ただし「千客万来」の機能として誘導されるので
居住者向けじゃなくビジネスや観光で訪れる人向け

もちろん具体的に何が来るかは全く決まっていない
以前のスレでは都道府県のアンテナショップが集合してたら楽しいね
とか妄想されていたけれども

アンテナショップいいねしましたｗ
有楽町はよく行きますが
あれのもう少し綺麗な感じになればすごくいいですね。
海外の方のうけもいいと思います。
685さん是非計画に組み込んでくださいｗ

サウスゲートの資料って業務機能の集積としか書いてなかったと思うけど。何をみたの？

車輌基地の中にある土の山が大きくなっているような気がしますがあの土はなんなんでしょう
外から持ってきたものなのか工事で出た土なのかもよくわかりません、なにか作業をやってるらしいということだけはわかりますけども

位置とタイミングから新・高輪橋架道橋の工事かなと思ってますよ
今度のはトラックが通れる双方向道路なので
出てくる土も多いのだろう、と

以上あくまで推測

2027年完成の渋谷再開発はJRの正式発表でたね。先を越されちゃったね。

う～ん、渋谷が先ですか。
新駅は来年発表と思ってましたが。
もう2020年に新駅開業は難しいかな。
なんかガッカリです｡

東京都や港区が金出すって言わない限りＪＲの発表はあり得ない

東京都がお金を出すのが筋でしょう。
JRが出すわけがない。まあ少しは出すでしょうけど。
東京都は早く折れてほしい。

なんか再開発はオリンピックの後になりそうですね。
それまでは、広大な更地が広がっていそう。

新高輪橋架道橋に関してなんですが、線路前の高いビルがあると工事出来ないですよね。
地権者と話し合いは済んでるんでるんでしょうか。

新駅も2027の可能性ありますかね？

>>693

地元要望により作られる駅を請願駅という。
この場合駅の建設費用よ大半は地元自治体の負担（税金）によりまかなわれる。

だが山手線新駅は地元要望で作られるというわけでもないし、新駅を作ることで最大の利益を得るのは広大な車両基地の土地を所有するＪＲ東日本なので税を使う大義が薄い。なので折れるべきはＪＲだと思うが費用負担の割合を正当化するロジックを作るのが大変だ。

品川駅東西自由通路作るのだって費用負担で大もめだった。

ＪＲが折れるべきと書いたが、表向きはＪＲは新駅を作るなんてことは一度も言っていない。
そもそも新駅なんてＪＲの計画にないのだから折れるもクソもない。もし駅のご希望があれば請願駅として作りますよ。その代わり建設費は負担してねというのがスタンスではないし企業の姿勢としては正しい。

落とし所としては車両基地の容積率を大幅緩和する見返りに駅作れとか、東京駅でやったように容積率の移転（東京駅の余剰容積率を丸ビルに移転）スキームを使うとかいろいろ手はある。

東京都としては税は使わず規制緩和で余剰床を生み出し、民間ベースの売買において駅建設費用の原資を生み出すとかそんな感じではないかな？

民間ベースだから景気に左右されるしオリンピックとの関係も深い。

新駅ができても山手線、京浜東北線の旅客が大幅に増加するとは考えにくいので、新駅建設は運賃収入の拡大にさほど貢献するわけではない。

なので山手線新駅は鉄道屋としてというより不動産屋としての発想になる。

すなわち資産である車両基地跡地をどう活用するか。
昔なら不要な土地は基本売却し、旧国鉄の債務返済に当てたが、今ならいかに高く売るか、もしくはいかに高く貸すかという話になり、車両基地跡地の不動産価値を上げるにはどうしたら良いかという発想になる。

品川駅前と東京駅前のオフィスでは賃料単価が倍くらい違うから、新駅跡地がどこまで東京駅の坪単価に近づけるかが焦点となる。

何をいいたいかといえば駅を作ることは経済合理性があるけど、時期、規模、コンセプトにおいて非常にブレ幅が大きいと言わざるを得ない。

だから新駅近辺にすでに不動産をお持ちの方は、過剰な期待はせずに楽しみにしてれば良いし、これから買おうという人はすでに開発折り込み済みの価格になっているが、実際不確実な将来性にどこまでコミットできるかがポイントでしょう。

私の感覚は投資目的ならは買い、だけど実需ならは支払った価格に対してすぐにメリット得られるわけでもないので、将来性は考慮せず現状の環境と価格に満足した場合のみ買い。という感じだ。

１０年後も落としどころを探ってそうですね。
もう新駅はやめにして、どういったコンセプトでまちづくりを行うか事業体どうし話し合い、詰めていってほしい。
聞こえてくるのは、東京都の勇ましい発言ばかり。

東京都の構想は、基地跡再開発によるJRの利益を最大化するものではないのなら、営利企業であるJRは利益を最大化しようとするのは当然で、東京都の構想に協力してもらうには、JRにとって相応のインンセンティブが必要と思います。

容積率緩和は確かにとてもいい考えだと思います。

容積率を緩和しても、羽田との絡みの高さ制限や
風の道を確保との絡みもあるのでは？

この辺りは航空法で言うところの空港周辺ではないんではないでしょうか。

風の道は北寄りの一部に確保する構想のようです。

容積率緩和された場合、必ずしも上に伸ばすとは限りません。特にオフィスの場合は高さよりワンフロアの面積が大きいことが望まれます。

高さは羽田を中心とした逆円錐に入らないよう高さ制限があります。よって品川駅周辺ビルよりは高く、浜松町よりは低くって感じですね。

容積率緩和は、全くもってここでは不要でしょ。もともと敷地が広くレイアウトできるんだから。
高さじゃなく、おもいっきりデブビルにできるから？
広場も作らず、道路に接するまでめいっぱい建築物を建てたって、景観は悪いし、街のデザイン失格。

容積率緩和が不要？車両基地の容積率は４００%だよ。
例えば品川駅東口の高層ビル街は容積率７００%。
汐留も７００から８００%と倍近い。
大規模オフィスにするのだから容積率緩和は必須でしょ。

車両基地の基地部分も一団の土地として開発するなら
むしろ容積なんて余りそうなくらいかと思う

新駅が出来るのは間違いない
日本電設の発表資料に完成予定で載っちゃったし

費用負担はJRと東京都が負担すべき
なぜなら西はJRの敷地、東は東京都の敷地だから

このへんはそう動かないだろうからループはもう勘弁して

ちなみに東京都は新駅メリットを
相場より高いシーズンテラス敷地の定借賃料として既に貰ってる

もちろん入札側のNTT都市開発も知ってたんだろう
──もしかしたらリニア駅のことも
NTT村に「となり掘るかも」とJR東海から打診があったとか、で

容積率が余るってどういう意味？
公園とかならともかく港区の事業用土地で容積率余らせるとかあり得ない。東京ミッドタウンだってあんな広場がありながら容積率６７０%を使い切っている。

まあだけど汐留みたいに街区を区切って分譲してデザインバラバラの高層ビル建てるとか勘弁して欲しいね。
東京駅はクラッシックだから思いっきりモダンにして駅と街並みもすべてデザイン統一してもらいたい。

たなると近隣は浮いちゃうね。

ミッドタウンがどうしたって？　1,200％のような大漢和は、歌舞伎町のような繁華街や
渋谷駅や東京駅などの既存ビルの建て替えに有効であって、ここのような広場も一緒に
造る場合は、大漢和の必要なんて全く無いね。通常の、用途変更による緩和で充分。

大幅緩和ってドヤ顔で書いた人は空港の規制を指摘されたから恥ずかしいんでしょ。

サウスゲート開発による東京駅の相対的地位低下を恐れる埋立地住民のネガですか？

全ては、特区の詳細が決定してからでないと発表も差し控えないとならないでしょうし。

ちょっとスレチで申し訳ないのだが、旧ソニー本社ビルとか一斉に売却されたけど、どれも確かに建物も古いし壊して開発とかかけるのかね？品川駅西側(御殿山)あたりが何気に取り残されてる感も否めないと思うのだが、どうかねぇ？！

>>709
＞容積率が余るってどういう意味？
そのまんまの意味
いま建ててるシーズンテラスも延床20万平米の超弩級ビルだけど
敷地の設定面積が広いから容積400％よ
（北に広がる公園も「敷地面積」に参入してある）

JRの再開発も東側の基地を敷地面積に含めて一団の開発とみなせば
トータルでシーズンテラスの４倍も建っちゃうｗ
でも風の道云々で配棟間隔あけるとか言ってるので「余る」わけ

JR再開発用地にはインターシティ２つ半も建てられる
しかしそんな詰め込みはしないそうだから容積は余るほど
よって追加で容積緩和をしても全くメリットにつながらない

終了ー

容積率緩和して出てきた余剰床を売って駅建設の原資にするって話だろ。必要あるとかないとかそういう話ではない。

容積率緩和はコストゼロで土地を生み出す魔法だからな。

容積率４００%だった土地が例えば８００%に緩和されたら理屈としては土地面積が倍になったようなものだから価値は上がる（オフィス立地ならね）

ＪＲが土地を売却するなら容積率が今のまま売るより緩和後に売る方が高く売れる。そういう話だよ。

容積率が余るとどうなるのか？
余った容積率は余剰床として売れる。それを原資にビルを建て替えたりするわけだ。余った容積率をそのまま放置するとか都心ならありえん。

東京駅は容積率を消化できないけど余った容積率は丸ビルに移転した。三菱地所は総合設計制度を活用し、東京駅の容積率を購入し丸ビルを高層化し床面積を増やした。
ＪＲ東日本は容積率の売却益で東京駅の耐震化とリノベーションを行った。

こういうスキームが取られるのではないかと想定している。

なるほど。
丸ノ内は三菱地所。
では、品川は？
率先するデベロッパがないと、難しくない？

ところで線路って容積率０％だったと思うがどこから移転するの？東京駅は線路と重ならない部分の容積率を売ったはず。

その通り、だから新駅建設費用の調達スキームはいろいろあるが実現性、タイミング的には不確定性要素が高いと論じた。
ゆえに諸条件が揃わない限り新駅の話が具体化されないという話。

だから駅は五年先かもしれないし15年先かもしれない。
そんな不確定なものを実需であてにするべきではないと考える。

線路っていっても車両基地だからね。容積率は４００%です。

>>724

線路の真上に駅ビル建てるなんてよくあるじゃん。
私鉄ターミナルなんてホームの真上がデパートだったりする。容積率０%だったら無理でしょ。

新駅ではなく、品川駅を北に拡張する案もあるようですね。

確かにその方が費用を抑えられるので、費用負担をどこがするか決まっていない？なら、落としどころとしてはいいかもしれないですね。

新駅を作ると費用以外の不利益もあると思いますし、再開発地一帯が品川駅にアクセスしやすくなればそっちの方が良いような気がします。

729さんの意味がよく分からないのですが
拡張して動く歩道か何かで再開発地に新しい出口を作っても、
便利と言えるのでしょうか？

渋谷駅の埼京線ホームみたいな感じかね？

埼京線の渋谷駅はホームがあるじゃん
新宿駅の新南口（ほとんど代々木）みたいなイメージでしょ

〉〉729さん
品川駅を北に拡張する案は初めて聞きました。
もしよろしければ、ソースをご教示いただけますでしょうか。よろしくお願いいたします。

2000年代…金の負担を巡って都とJRで平行線

2012年1月…石原が独断で都の金を出すと合意しマスコミにリーク
2012年12月…猪瀬に引継ぎ
2014年2月…猪瀬辞任で舛添に変わったが引き継がれず白紙に
2014年4月…品川駅拡張計画へと発展的解消

これが最悪のシナリオだな。

729です。

東京2020計画地図という、東京都市計画研究会編、かんき出版の書籍83Pに記載してありました。

すいません。案と言いましたが、ここでは品川駅拡張"説"と書いています。

"ホームをさらに田町よりにのばせば、新駅を作るコストより格段に低く抑えられる"

正式発表がまだなので、いろんな"説"があるようですね。

僕は個人的には品川駅ホームが大きくなるのに賛成です。

サウスゲート、または都心を機に都営住宅や、耐震基準が心配な老朽低層ビルなどは移ビジネスエリアからは転してもらい、よサウスゲートをはじめ、千代田区、中央区、港区、品川区、大田区などの特区エリアは、高層ビル化を進めるのが望ましいかと考えてます。

730さん

品川駅ホームを伸ばして再開発地近辺に出口を作れば、再開発地を利用する人は、高輪口あるいは港南口を利用するより、ホームまでの距離が短くて便利じゃないですか？
雨も避けられるし。

ホームを長くしたとしても、車両の長さは変わらないわけで
新宿駅新南口みたいに、
ホームの端まで辿り着いてから、乗車口まで更にホームを長く歩く事になっても…

再開発と一緒にホームの延長を行うのなら、単純に付け足すという感じではないと期待しています。
延長すると決まったわけではないですが...

もし延長するなら
ホームと再開発地の施設やインフラが、有機的に融合した姿を期待したいです。

いずれにしても渋谷駅の件も発表されたし、何らかの発表を早くして欲しいですね。楽しみですね。

東西連絡道路のあたりまでホームが伸びれば、そこに出入口を作って、そこから再開発施設への道も作って、
新宿駅南口みたいになりそうですね。、

新宿駅だって最初から今の形を目指していたわけじゃないし、新駅も危ないかも。。

サウスゲート開発に、新駅って冷静に考えてみたら、特別そこまで騒ぐ程の魅力って訳でも無いようにも思えるのだが、それならば、都営住宅や、老朽低層ビルや家屋を、特区外へと移転してもらい、完全ホワイトカラー地域へと整備してく方が良いかと思われます。不動産価値の上昇を願うならば、しかもせっかく品川駅近隣をサウスゲート開発として大規模な都市整備するのだから、中途半端にせず、徹底的な未来型都市計画としてく国際化に完全対応し街作りを推進したい！

>736
>744
また来たね。
品川は超高層化したくても高さ制限があるから一生無理だよ。

「匿名」さんは、シンガポールにでも移住すれば、今すぐ理想の街に住めると思います。私は、東京や日本を、彼の国のようにしたいとは思いません。

東京はともかく品川のまわりがシンガポールみたいになるのは賛成

>>747

同感。東京とシンガポールとの違いは歴史と多様性。
歴史や伝統は浅草とかにまかせて、品川は東京ではグローバル部分を担当させるのが適当と考えます。

744 　>747　>748に私も賛成です。
しいてはNo.744さんの意見は、正直で、
とてもサウスゲートや、ベイエリアなど
開発コンセプトでもあるグローバル化する
より合理的な率直な方針かと私も同意します。

No.745さんのご指摘の「高さ制限」ですが、
べつに階数の問題でなく、用途や使用や景観など
やるからには羽田国際空港と近い優位性など
それらをフルに活かしたグローバル地域化が
周辺の価値底上げにもつながるかと考えます

まあ色々意見があると思いますが..

高輪口の整備をするにあたり、高輪口２軒のパチンコ店に立ち退いていただきたい。
あれがある限り何をやっても無駄な気がする。

無理なら、外観の工夫と騒音対策を東京都がお金出してやってほしい。
パチンコ店が自ら自腹切ることは99.9%ないから。

元京品ホテルのパチンコ屋は第一京浜拡張地にあるのでそのうち立ち退きます。

パチンコ店のあのギトギト、ケバケバした感じはどうにかして欲しい。
歌舞伎町とか吹っ切れた場所にあればそれはそれでいいと思うけど。
出店規制をより厳しくした条例を期待したいが、公安の官僚が天下ってるから無理なのか...
パチンコ店経営者には、公共心をもう少し持ってもらいたい。

あそこのパチンコ屋には港区及び高輪警察は法で許されるできる範囲でさまさまな圧力をかけています。例えば放置自転車があったら即注意するとかして警備員を雇わせております。

ただあそこのパチンコ屋出店の狙いは道路拡張時の保証金目当てなのでパチンコ屋として儲からなくてもいいので、嫌がらせにも限度があるみたいですね。

753さん

そうなんですね、勉強になりました。

前から思ってたんですが、パチンコ店が、多少の規制はあるとはいえ、至る所、所構わず出店・営業している現状をよく思っていない人は多いと思います。
にもかかわらず、そういった市民の思いが、より厳しい出店規制という形で実現しないのはなぜなんでしょうか。

そういう条例ができてもよさそうなんですが。

リニアが最大の観光資源となる品川だが、そのリニアが新駅やオフィス再開発の足を引っ張ってない？
2027年のリニア駅完成を目指すＪＲ東海と歩調を合わせざるを得ない、ＪＲ東。
リニア建設が遅れたら、品川の再開発着工時期も、どんどん遅れていきそう。
2020年完成の外環道が深度50ｍ程度で距離16キロ。リニアは山の1,000m下を掘り名古屋まで286キロで2027年？
2027年はあくまで理論値。結局、2030年？2040年？
・・・その頃には、初台や青山にメトロ新駅ができて300ｍ級の高層ビルが建ち、高さ制限がないエリアに
大きな溝をあけられているかも。

↑ そうなってくると、やはりカジノ解禁が
品川ー田町ー浜松町ー新橋ー有楽町ー東京
羽田ー天王洲ー芝浦ー有明ー台場ー青海ー豊洲…
もちろんサウスゲート～日本橋～銀座～秋葉原
はたまた上野～浅草～スカイツリーなどへの
その経済的な波及効果が大きく、渋谷～新宿など
カジノリゾートにより人と消費の流れが見込め
現在のような、ただ汚く閑散とした歌舞伎町や
センター街から、昭和の耀きかりし賑わいを
カジノ解禁や、特区による、カンフル剤的な
大規制緩和で、まずは都心(新都心、副都心線)に
好景気の波を引き寄せたいところですね！

パチンコ屋さんとかは、税金など超課金を強い
とりあえず品川駅高輪口の店舗は即刻撤去を求む。

高輪口については、パチンコ屋が消えて欲しいのはもちろんだが、
西武と京急の資産運用センスもダッサダサに感じる。
いつまで昭和時代のダメな所引きずってるの？って感じ。
特に品川プリンスとGOOS。
（グランドプリンスについては逆に昭和の良い所を継承しているように感じる）

ホテルを中核にした街区作りには反対したいわけではないが、
ホテル宿泊者以外の来客も、もっと楽しめるような施設作りをして欲しい。
例えばミッドタウンみたいに。

西武が再上場して得る金で、高輪口全体の価値を上げてくれるような
再開発をしてくれればいいんだけどね。。

>757さんに同意

品川プリンスと、高輪口全体がダサダサ過ぎなのと、ミッドタウンのようにするだけで、皆が残念に感じてる部分の改善と、理想的な街作りになりそうですね。

つい先日のエピソードですが、地方から品川に商用で来た知人が「もっと品川って高層ビルばかりかと思ったけど、そうでも無いねぇ…かた語ってました(((^^;)

問題となる対処の担当は、西武グループなのか、京急なのか、JRなのか分かりませんが、それでも先ずはパチンコ屋をどうにかしてほしいものです。

高輪駅前は第一京浜の拡張計画があるから開発が進まないのですよ。パシフィックホテルも廃業時には道路拡張と合わせて建て替えするという話だったが、当時は前回のオリンピック招致失敗で道路拡張がたち消えになったからね。

京急については駅舎を高層化したいところだが電車を運行させながらの建て替えはなかなか困難なようだね。
耐震工事のために地下のスーパーを一年間も閉めなきゃならないくらいだからね。

あと高輪側の開発が進まないなは地元民の反対のせいもある。保守的な金持ち、実力者が多いからそいつらの代が変わらないと何も変わらない。

何年も前の書き込みを読んでいるようだな。

再開発なんてそんなものです。サグラダファミリアぐらい気長に待ちましょう。

>>745
>>755

高さ制限が街の価値を決めるとは思えないんだが、
無知な君のために貼っといてやるか。

http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/toshikei-takasa...

君の理論だと、青山麻布白金高輪あたりは発展は一生無理で、
2027年頃には港南に大きな溝をあけられているということかあ。
私としてはそんなことはないと思うんだけどねえ。

高さ制限くんのこと相手にすんなって。

マンハッタンのようになれない一生超えられない壁

＞762
その高さ制限ですが、公園を造ったり、隣接の土地からトレードすれば、超える許可が出ますよ。
そのことを「絶対高さ制限の緩和特例」と言います。
しかも港区は、老朽化ビルの建て替え促進のため、絶対高さ制限を見直そうとしています。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/140414500035.html

ただ、空港による高さ規制は、762さんの示したpdfとは全く別物です。

729さん

ソース、ありがとうございました。
そのような説もあるんですね。勉強不足でした。

>>762
>>無知な君のために貼っといてやるか。
港南ポジさんは、何を思ってそのpdfを貼ったのかな？(苦笑)

マンハッタンってビルの高さだけがクローズアップされるけど、実際は銀座みたいな場所に超高層ビルがぎっちり建っていて隙間だらけの東京とはだいぶ違うよね。
マンハッタンらしさはビルの高さというより詰め込み度だと思う。島の中にいると高度を感じにくいよね。

高さ制限も、低所得者総移転推進も、カジノ解禁も、品川駅出口東西周辺地域のグローバル化やミッドタウンのようにすれば解決…って件も、どれもみんなサウスゲート計画推進と、東京都再開発を押し上げたいが故に意見も様々。

しかし高輪口のパチンコ屋さんをどうにかしてほしい、これだけは皆さん満場一致の総意なのは間違い無いようですね？！

ドバイもNYも魅力はビルの高さだし、スーパータワーの需要すなわちその土地の価値。
世界最速エレベーターだとか、先進の免震技術とか、テクノロジーを磨く場でもあるね。
別に、狭小地にビルを詰め込むことが美ではない。

>>762
港南ポジpdfさん,どや顔のところすまんが、あなたが貼ったpdfの黄色表示(高さ制限35ｍ)の土地に
・パークコート麻布十番 36F
・シティータワー麻布十番 38F
のタワーが建っているのはご存じか？タワーの周りに作った余地が容積率を上げている。
港区高台に設定された高さ制限は、詰め込まない高層化を誘導しているのだよ。

>770さん

まさに仰るとおり！

高輪口は道路拡幅が再開すればパチ屋は金もらって満足して撤退し、
京急の古臭い建物も建て替わり、狭くて歩きにくい歩道も広くなって良いことづくめって事か。

で、オリンピックもリニアも決まったのに、なんで道路拡幅は放っておかれたままなんだろう？
地権者の爺様たちが反対してたって言われてるけど、それだけなのかね？

そりゃ新駅次第でしょ。ということで以下ループする。

JR東が、渋谷を先にやることになったのだから仕方ない。
減価償却の関係で渋谷と同時期に新駅を造りたくないし。
JR東海のリニア待ち。しかしこれがとんでもなく遅延する恐れ・・・
相模原～甲府だけ実績を作って、あとは輸出仕様か。
散々書かれてる航空法の高さ制限(いい加減認めようよ)も足かせ。
港区高台や山手副都心の再開発に、完全に先を越されてる。

No.770、No.772が正解かと私も考える

>で、オリンピックもリニアも決まったのに、なんで道路拡幅は放っておかれたままなんだろう？ 地権者の爺様たちが反対してたって言われてるけど、それだけなのかね？

↑本当にこれだわ、どうしてなのかね？

>>770
残念でした！それが建っているのは黄色と緑に挟まれた灰色の場所。

>>765
「規制は緩和される場合もある」ということですか。
そんなことを言い出したら制限表面だって緩和される場合がありますよ。
現にスカイツリーを建てるときに特例で緩和されてますからね。

もっとも品川の場合は緩和の必要はないと思いますが。

規制緩和といっても限度ありますので、
30～60m規制がかかろうとしている青山で、
高さ制限くんが妄想するような300mビルが建つなんて、
どう考えたって無理でしょうけどね。

渋谷を先に発表したことが、新駅との関係で、何か問題になってくるのでしょうか？

>>762 さんが言いたかったのは、「街の価値はビルの高さなんかじゃない」ってことですよね、>>776 さん？
高い建物があれば中身関係なく嬉しくなる、って何だか子供っぽく無いですか？決して一番になることを否定してるのでは無くて、もっと成熟した尺度で目指せばいいのにって、思います。例示したいのはヨーロッパの町並み。教会より高い建物なんて無いですよね。まあ歴史と伝統あってこそ成せるルールなんですけど、日本や東京だって決して見劣りしないはず。それなのに何故か、シンガポールや上海やドバイやらを真似、それがグローバル化だなんて、私は恥ずかしくて言えません。

いつまでたっても公式発表がないのは、西部の再上場を待っていたということはないですか。

まとまった資金の額も確定したわけですから、東京都や他の地権者との連携、詰めの作業もこれからはトントンと進みそうな気がします。

>>778
まったくその通りですね。
高い建物があれば中身関係なく嬉しくなる高さ制限くんに、
よーく言い聞かせてあげてください。

もう少し待ってて
運賃上げたから資金は作れるよ
発表はギリギリまで。
先に取り掛かれる作業するけどね。
開発もかなり大規模なのでしっかりやらないといけない
山手最後の開発だから、本気出します。
関係者が多くて大変。

>残念でした！それが建っているのは黄色と緑に挟まれた灰色の場所。

元々高さ制限があった場所が緩和されたから灰色に変わったんだよ。
図の注釈にも、そこは再開発指定地域とちゃんと書いてあるでしょ？
港南ポジさん、ここまでくると、自分の知能の低さに気付いてない？

品川駅の７、８番線ホームが取り壊されたのが地味に不気味だね。
９、１０、１１、１２番線ホームは取り壊されずに改修だったのに、７、８だけ取り壊すのが不思議。

７、８番線は北改札の目の前だから、新駅の代わりに何らかの北向きの動線が造られるのかも。

本題がそこじゃ無いって事だから、地図の色で細かく応酬し合うのは醜いので辞めません？
醜いで思い出したけど、高台にそびえ立つ「元麻布ヒルズ」。醜いというか、異様で不安定で気持ち悪い。。多分有名建築家の設計なんでしょうけど、ヒド過ぎます。
あんな高層建築は品川近辺にも二度と建って欲しく無い。

ホワイトエグゼクティブ高度利用を歓迎する書き込みがあったと思いきや、低層のヨーロッパがいいとか、
地図が読めないとか、規制緩和万歳しながら航空法の制限で活かせないことに気付いてないとか、
ここは変なポジが多いスレッドだな。

これですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330184/res/714
本当は、高いビルが欲しくてたまらない。

真夜中なのにスレ伸びるね！貴方も何かでポジればいいのに。最近イイなと思ったのは、東京駅の復元案件。空中権を利用して周りは高層ビル、東京駅自体は低層で、伝統資産のレンガを最大限再利用した重厚な作り。周辺とのメリハリを付け、やはり最も静かな存在感を持つのは駅舎建築。外国を真似しなくていいんです。

そっか、東中野に興味があるのか

>>787

外国の真似しなくていいって東京駅舎ってそもそもアムステルダム駅のパクリだぜ。

まとめます！

サウスゲートならびに、近隣再開発地や特区指定エリアはホワイトカラーエグゼブ方針へ徹底し、都営住宅地ならびに老朽低層ビルは何処かへ移転してもらい、品川駅高輪口はミッドタウンのように、浜松町駅や、東京駅や、有楽町駅や、新橋駅や、大崎駅は、すべて同様で高層ビル化し、施設内や周辺のあらゆる表記も英語を中心にした他国言語表記にし、バリアフリー化にし、外資系への税優遇を徹底して引き下げ、都心、新都心や副都心の特区や近隣をウォール街とシリコンバレーのようなテイストを集中させて、世界のビジネス拠点とし、ニューヨーク、シンガポール、ドバイ、香港のような街作りにすれば解決です。

尚、メリハリとして低層にいたっては、ヨーロッパのように景観的にもバランスが取れてるようならば、あるいは文化的な寺や神社などは保護されるかたちで、下町風情は浅草や上野や門前仲町や神楽坂に担って貰いたい。

そして、羽田空港をアジアの国際ハブ空港としてのシェアを押し上げていき、羽田新線か、あるいは東京モノレールの延伸など、グローバル化に徹底対応させてけば、東京の価値があがります。

まずは、都営住宅はしかるべ 定住場所を決めて、そこに集まればお互いに良いかと、一般的にも高額な地域にわざわざ都営住宅を置く必要が無いものと考えます。やはり大都市には超高層と、新旧文化的建造物、低層高層ビルや住宅地などはメリハリとして景観を損ねないバランスを意識した都心の色分け、そしてカジノリゾート開です！


これで、都心を都市景観や用途や、利用者や滞在者層など色分けを徹底できて、再開発地やホワイトカラーエグゼブを実施してるエリアの値打ち底上げを見込めるかと思います。

>>789 さん
有難うございます。本当にパクリだったら残念ー、て思ってwikiったら、次のような記述も。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%A7%85#
>アムステルダム中央駅は当駅を建設する際のモデルになったという俗説があるが根拠は薄弱であり（中略）現在ではほぼ否定されている。
まあ、明治維新以降急速に西洋化したので、全否定出来るものでもなさそうですが、ただあんまり起源を追求しても「ひらがなってそもそも中国漢字のパクリだぜ」ってなるから。

当時の東京駅って別にジャパンオリジナルを追及したわけじゃなくて一刻も早く西洋化したいという気持ちが現れていることは確かだよ。

だから東京駅はオッケーだけど高層ビルはダメとかいうのはダブスタな感じがするなあと思いました。
様式や時代による差別は西洋崇拝につながる。

もちろん各時代の建物が複合的に混在するのが東京の魅力という趣旨であればもちろんそれはそれは否定しないよ。

昔やった外国の真似は認めるけど今真似するのはダメというのはアンフェアだ。

もっとも品川車両基地自体は伝統もクソもないから好きにやったらよろし。

>790で結論

頼んでもいないのに勝手にまとめて勝手に結論、ってやめて。全然賛同してません。

しかも、また超高層化とか品川でできないことを書いてるから、また叩かれるし。まず日本語が変。

おまえら文句ばっかりだな。

いやいや。こんだけポジスレが多いのは、ここか、マック赤坂板くらいなもの！

いやいや。これだけ難解なレスが多いのは23区板でもピカイチ。